N° RG 22/06789 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ORUQ

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond

du 18 juillet 2022

RG : 11-21-1849

[M]

C/

S.C.I. ETCHE MAÏTEA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 27 Novembre 2024

APPELANTE :

Mme [O] [M]

née le 13 Janvier 1983 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/015952 du 06/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocat au barreau de LYON, toque : 41

INTIMÉE :

La SCI ETCHE MAITEA, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 484 439 930, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal et domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1776

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 27 Novembre 2024

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 mars 2020 à effet au 20 mars 2020, la SCI Etche-Maïtea a donné à bail à Mme [O] [M] un appartement type T2 avec jardin privatif dans une maison de village située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 360 €.

Après plusieurs dépôts de plaintes de la part des voisins relativement au comportement de Mme [M] à leur égard, la SCI Etche Maïtea a, par acte d’huissier de justice du 6 mai 2021, fait assigner celle-ci devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Par jugement contradictoire du 18 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Prononcé la résiliation du bail conclu le 14 mars 2020 entre Mme [O] [M] et la SCI Etche Maïtea et portant sur les locaux sis [Adresse 3], ce à compter du 1er juillet 2022,

Ordonné l’expulsion de Mme [O] [M] sur les locaux sis [Adresse 3],

Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux sis [Adresse 1] dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision et après le délai de deux mois suivant délivrance d’avoir à quitter les lieux passé le délai de 4 mois, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et les services d’un serrurier,

Dit sans objet la demande de résiliation de bail fondée sur les troubles anormaux de voisinage,

Condamné Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea la somme de 708 € (sept cent huit euros) au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamné Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à son départ effectif des lieux par remise des clefs, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé et des charges,

Dit que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges,

Dit que cette indemnité d’occupation ne sera due qu’au prorata de l’occupation des lieux par le défendeur,

Dit que les indemnités d’occupation ainsi fixées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible,

Débouté la SCI Etche Maïtea de sa demande de dommages et intérêts,

Enjoint à la SCI Etche Maïtea de délivrer des quittances de loyer à Mme [O] [M] à compter du mois d’août 2021 sur les mois qui ont été réglées soit août 2021, septembre 2021, octobre 2021, novembre 2021, décembre 2021, janvier 2022, février 2022, mars 2022, avril 2022 et mai 2022 sur la base d’un paiement partiel pour ce dernier mois, sous astreinte provisoire de 5 € par jours de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant deux mois,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné Mme [O] [M] aux dépens,

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu en substance :

Que la locataire n’a pas réglé le loyers des mois d’avril 2020 sans qu’elle ne justifie d’un accord avec le bailleur pour décaler l’exigibilité du loyer à son entrée dans les lieux qui a été retardée par le confinement'; qu’en outre, elle paie les loyers avec un mois de décalage, outre que le bailleur s’adresse à la tante de la locataire, qui n’est pourtant ni caution, ni tutrice, pour obtenir paiement'; que ce défaut de paiement constitue une inexécution contractuelle qui est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail';

Que la précarité financière de la locataire justifie de lui accorder un délai de 4 mois pour quitter les lieux'; que la demande de résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage est donc sans objet';

Que le principe et le montant de la créance ne sont pas contestables et que la SCI Etche Maïtea a émis une quittance pour le mois d’avril 2020 et mai 2021 en estimant que les sommes reçues en août 2021 correspondaient'; qu’or à compter du mois d’août 2021, elle reconnaît ne plus avoir délivré aucune quittant alors que les loyers ont été réglées dans leur intégralité jusqu’au mois de mai 2022 et partiellement pour le mois de juin 2022';

Que la demande de dommages-intérêts fondée sur l’atteinte à l’honneur qui serait engendrée par le comportement anormal adopté par la défenderesse ne peut prospérer compte tenu de la résiliation du bail.

Par déclaration du 11 octobre 2022, Mme [O] [M] a interjeté appel sur l’ensemble des chefs de jugement lui étant défavorables.

Par ordonnance rendue le 19 avril 2023, le magistrat délégué par le premier président a déclaré Mme [M] irrecevable en sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire en raison de sa carence à invoquer des éléments nouveaux.

***

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 10 janvier 2023 (conclusions d’appelant), Mme [O] [M] demande à la cour :

Vu les articles 1225 et 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 3 et 8 de la Convention européenne des droits de l’homme,

Vu les articles L 411-1 à L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

Déclarer l’appel recevable, bien fondé, y faire droit.

Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de Lyon le 28 avril 2022 en ce qu’il :

Prononce la résiliation du bail conclu le 14 mars 2020 entre Mme [O] [M] et la SCI Etche Maïtea et portant sur les locaux sis [Adresse 3], ce à compter du 1er juillet 2022,

Ordonne l’expulsion de Mme [O] [M] sur les locaux sis [Adresse 3],

Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux sis [Adresse 1] dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision et après le délai de deux mois suivant délivrance d’avoir à quitter les lieux passé le délai de 4 mois, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et les services d’un serrurier,

Condamne Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea la somme de 708 € (sept cent huit euros) au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à son départ effectif des lieux par remise des clefs, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé et des charges,

Dit que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges,

Dit que cette indemnité d’occupation ne sera due qu’au prorata de l’occupation des lieux par le défendeur,

Dit que les indemnités d’occupation ainsi fixées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible,

Condamne Mme [O] [M] aux dépens,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

Débouter la SCI Etche Maïtea de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [O] [M] un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter le logement qu’elle occupe sis [Adresse 3],

En tout état de cause :

Confirmer le jugement en ce qu’il :

Dit sans objet la demande de résiliation de bail fondée sur les troubles anormaux de voisinage,

Débouté la SCI Etche Maïtea de sa demande de dommages et intérêts,

Enjoint à la SCI Etche Maïtea de délivrer des quittances de loyer à Mme [O] [M] à compter du mois d’août 2021 sur les mois qui ont été réglées soit août 2021, septembre 2021, octobre 2021, novembre 2021, décembre 2021, janvier 2022, février 2022, mars 2022, avril 2022 et mai 2022 sur la base d’un paiement partiel pour ce dernier mois, sous astreinte provisoire de 5 € par jours de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant deux mois,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Y ajoutant':

Condamner la SCI Etche-Maïtea à payer à la SELARL Barlatier la somme de 1'000,00 € H.T. sur fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

Donner acte à la SELARL Barlatier prise en la personne de Maître [L] [Y] de ce qu’elle s’engage à renoncer à l’aide juridictionnelle si, dans les 12 mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de la SCI Etche Maïtea la somme allouée et si cette somme est supérieure à l’indemnité qui aurait été versée au titre de l’aide juridictionnelle,

Condamner la SCI Etche Maïtea aux entiers dépens de la présente instance.

Elle conteste d’abord toute dette de loyer puisqu’elle est entrée dans les lieux le 6 juin 2020, qu’aucun commandement de payer ne lui a été délivré et que le loyer est payé par virement bancaire automatique par sa tante, excepté pour les mois d’avril et mai 2020 conformément à ses accords avec le bailleur au moment du confinement.

Elle en conclut qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, elle sollicite des délais de grâce pour quitter les lieux à raison de la faiblesse de ses ressources, constituées du RSA, de sa bonne foi puisqu’elle est à jour de ses loyers et de ses recherches de relogement. Elle souligne par comparaison la bonne santé financière de son bailleur et elle juge trop court le délai de 4 mois accordé par le premier juge.

***

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 5 avril 2023 (conclusions d’intimée), la SCI Etche Maïtea demande à la cour :

Vu les articles 1224 et suivants du Code civil,

Vu l’article L412-3 du CPCE,

Confirmer le Jugement en ce qu’il a':

Prononcé la résiliation du bail conclu le 14 mars 2020 à compter du 1er juillet 2022 et condamné Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche-Maïtea la somme de 708 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification,

Ordonné l’expulsion de Mme [O] [M] des locaux sis [Adresse 3],

Condamné Mme [O] [M] à payer à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à son départ effectif des lieux par remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé et des charges,

Infirmer le Jugement en ce qu’il a :

Débouté la SCI Etche Maïtea de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

Débouté la SCI Etche Maïtea de sa demande au titre des frais de procédure,

Et statuant de nouveau':

Condamné Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea la somme de 1'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamné Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea la somme de 600 € au titre des frais de procédure,

Et y ajoutant :

Condamné Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea la somme de 319 € au titre des travaux d’entretien supportés par le bailleur,

Condamné Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche Maïtea la somme de 1'500 € au titre des frais de procédure supportés par la SCI Etche Maïtea en cause d’appel,

Condamné Mme [O] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que depuis son entrée dans les lieux, Mme [M], propriétaire d’un pitbull agressif qu’elle ne tient pas en laisse, terrorise le voisinage par un comportement menaçant et insultant. Elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, estimant qu’elle n’était pas tenue de délivrer un commandement préalable. Elle relève que les attestations versées aux débats par l’appelante concernant la date de son emménagement en juin 2020 n’établissent pas le paiement des loyers dus, ni un accord de sa part pour le non-paiement du loyer des mois d’avril et mai 2020. Elle justifie au contraire n’avoir eu de cesse de réclamer le paiement de ces premières échéances de loyers. Elle produit un décompte actualisé de la dette qui s’élève à 2'361 € dans la mesure où la locataire a refusé un échéancier proposé par la CAF. Elle affirme que les quittances ont régulièrement été communiquées conformément à la décision du tribunal.

Elle demande à la cour de rejeter la demande de délai de grâce présentée à titre subsidiaire par Mme [M] en raison de la mauvaise foi de cette dernière qui a de fait déjà bénéficié de longs délais, qui ne paie plus ses loyers et qui terrorise ses voisins. Elle souligne en conséquence l’urgence du départ de l’intéressée.

Elle demande à la cour de lui accorder des dommages et intérêts considérant que les nuisances occasionnées par la locataire l’ont contrainte à de multiples démarches pour tenter d’y mettre un terme (intervention de la police, du maire de la commune de [Localité 4]).

Elle affirme justifier de travaux d’entretien réalisés dans le bien donné à bail et elle estime que ces travaux incombaient à la locataire.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées.

Sur le prononcé de la résiliation du bail fondée sur une dette locative':

En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé résolution du contrat.

En l’espèce, Mme [M] ne conteste pas que l’échéance de loyer du mois d’avril 2020 n’a pas été payée. Néanmoins, elle se prévaut d’un accord de son bailleur pour ne pas réclamer cette échéance dans la mesure où elle n’a pu intégrer l’appartement pris à bail qu’à l’issue de la période de confinement ordonnée par les autorités publiques pour faire face à l’épidémie de Covid-19. Or, les attestations de ses proches se rapportant à la date de son emménagement dans les lieux loués en juin 2020 ne sont pas de nature à établir l’accord allégué du bailleur. Au contraire, ces échéances de loyers sont incontestablement dues en vertu du contrat de bail prenant effet au 27 mars 2020 et en vertu de la mise à disposition non-contestée de l’appartement dès cette date. Enfin, la société intimée justifie que son gérant avait, par un texto du 21 avril 2020, réclamé le loyer impayé du mois d’avril 2020 et avait par la suite, régulièrement rappelé à la locataire par d’autres textos, que cette échéance restait due.

La dette locative est ainsi établie et, comme justement retenu par le premier juge, elle caractérise un manquement grave et répété à ses obligations contractuelles par Mme [M] qui, compte tenu des échanges de textos ci-avant évoqués, n’a pas pu se méprendre sur l’absence d’accord de son bailleur pour abandonner sa créance se rapportant à l’échéance de loyer du mois d’avril 2020.

Le jugement attaqué, qui a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [M] et condamné celle-ci au paiement d’un arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux, est en conséquence confirmé.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux':

En vertu des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un moi ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il a été vu ci-avant que Mme [M] soutient de mauvaise foi que son bailleur était d’accord pour qu’elle ne s’acquitte pas du loyer du mois d’avril 2020. Dès lors, elle ne remplit pas la condition de bonne volonté manifestée dans l’exécution de ses obligations contractuelles pour se voir octroyer un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a accordé à Mme [M] un délai de 4 mois pour quitter les lieux courant à compter de la signification de la décision de première instance, est confirmé, l’appelante étant déboutée de sa demande de délais supplémentaires.

Sur la demande indemnitaire du bailleur':

Le préjudice souffert par la SCI Etche-Maïtea, qui ne se confond pas avec les préjudices soufferts par les voisins de Mme [M] qui ont directement pâti des troubles de voisinage générés par celle-ci et qui, pour certains, ont déposé plainte contre elle, est suffisamment réparé par le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Le jugement attaqué, qui a rejeté la demande indemnitaire de la société bailleresse, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [M], partie perdante, aux dépens de première instance et qui a rejeté la demande de la SCI Etche-Maïtea présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ce rejet étant justifié par la précarité financière de la locataire.

Mme [M], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel et elle est déboutée de sa demande d’indemnisation des frais irrépétibles dans les conditions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

Les considérations tirées de l’équité et de la situation économique de Mme [M] ne suffisent plus, à hauteur d’appel, à la dispenser d’une contribution aux frais irrépétibles exposés par la SCI Etche-Maïtea à laquelle est en conséquence condamnée à payer la somme de 1'500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 18 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées.

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [M] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de Mme [O] [M] d’indemnisation de ses frais irrépétibles dans les conditions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamne Mme [O] [M] à payer à la SCI Etche-Maïtea la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT