ARRÊT N°24/

SL

R.G : N° RG 23/00848 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5E2

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[R]

[I]

[I]

[I]

C/

[N] [J]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2024

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 23 MAI 2023 suivant déclaration d’appel en date du 22 JUIN 2023 RG n° 21/02031

APPELANTS :

Madame [C] [K] [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [E] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [SL] [I]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [G] [B] [D] [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [Z] [B] [A] [I]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [X] [N] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 15/04/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Juin 2024 devant Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 04 Septembre 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [C] [K] [T] [W] a été désignée mandataire successoral de la succession de feu [M] [F] [W], succession propriétaire d’une parcelle de terrain à usage commercial situé à [Localité 8], [Adresse 5].

Par acte sous signature privée du 25 septembre 2014, Mme [K] [W] avait, antérieurement à sa désignation, donné à bail ladite parcelle à M. [X] [N] [J], pour une durée de 7 ans, à compter du 1er octobre 2014 moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros.

Se plaignant de sous-locations et constructions d’ouvrages non autorisées, le 9 février 2021, Mme [K] [W] a fait délivrer à M. [N] [J] un congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

Contestant la régularité du congé tant sur la forme que sur le fond, par acte du 9 février 2021, M. [N] [J] a fait assigner Mme [K] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion.

Mme [E] [R], d’une part, et M. [SL] [I], M. [G] [B] [D] [I], et M. [Z] [B] [A] [I] d’autre part, sont intervenus volontairement à l’instance en leur qualité de coindivisaires de la parcelle, la première en qualité d’héritière du propriétaire initial et les autres en qualité d’ayants droit de [L] [W], décédée le 13 décembre 2019.

Dans ses dernières écritures, M. [N] [J] a demandé au tribunal :

— A titre principal, de prononcer la nullité du congé et du bail et soulevé l’irrecevabilité tirée de la prescription de la demande en résiliation judiciaire du bail ;

— A titre subsidiaire, avant dire droit, de désigner un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et condamner les consorts [W] [R] et [I] au paiement d’une indemnité d’éviction telle qu’elle aura été évaluée par l’expert ;

— En tout état de cause, de condamner solidairement les consorts [W] [R] et [I] à une amende civile de 5 000 euros et à lui verser les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [W] [R] et [I] ont conclu au débouté des prétentions et, à titre reconventionnel, ont sollicité la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, l’expulsion de ce dernier dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la restitution des fruits illégalement perçus, après avoir ordonné à celui-ci d’en justifier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et le versement des sommes de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral et 3 500 euros au titre des irrépétibles.

Par jugement du 23 mai 2023,le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a :

— Reçu Mme [E] [R], M. [SL] [I], M. [G] [B] [D] [I], et M. [Z] [B] [A] [I], en leurs interventions volontaires;

— Jugé que le congé sans renouvellement du bail commercial conclu le 25 septembre 2014, délivré le 9 février 2021, est nul ;

— Déclaré irrecevables comme prescrites la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 25 septembre 2014, ainsi que les demandes d’expulsion, de paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, et de restitution des fruits perçus ;

— Débouté M. [X] [N] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Dit n’y avoir lieu à amende civile ;

— Condamné Mme [E] [R], M. [SL] [I], M. [G] [B] [D] [I], et M. [Z] [B] [A] [I] et Mme [K] [W] à payer à M. [X] [N] [J] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné Mme [E] [R], M. [SL] [I], M. [G] [B] [D] [I], et M. [Z] [B] [A] [I] et Mme [K] [W] aux dépens de l’instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a estimé que le congé délivré par Mme [W] seule, sans l’accord de tous les coindivisaires, était irrégulier et a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial aux motifs que les défendeurs avaient eu connaissance des griefs invoqués avant le mois de février 2017.

Par déclaration au greffe en date du 22 juin 2023, les consorts [W] [R] et [I] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2024 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience rapporteur du 5 juin 2024 et a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 4 septembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans leurs dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 19 février 2024, les appelants demandent à la cour, au visa des articles L.145-9 et L.145-31 du code de commerce, 546, 547, 549, 1728,1231-1, 1103 et 1104 du code civil, de :

— Rejetant toutes prétentions et conclusions contraires ;

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a :

.Déclaré irrecevables comme prescrites la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 25 septembre 2014, ainsi que les demandes d’expulsion, de paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, et de restitution des fruits perçus;

.Condamné les consorts [W], [R] et [I] à payer à M. [N] [J] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

.Condamné les consorts [W] [R] et [I] aux dépens de l’instance;

Et, statuant à nouveau :

— Débouter M. [N] [J] de ses demandes, fins et prétentions ;

— Déclarer recevable et accueillir favorablement leur demande reconventionnelle;

— Déclarer que M. [N] [J] a, en tant que preneur, sous-loué le bien objet du bail commercial à des tiers sans autorisation expresse du bailleur;

— Déclarer que M. [N] [J] a, en tant que preneur, réalisé des aménagements et travaux de construction sans autorisation du bailleur ;

— Déclarer que M. [N] [J] a, en tant que preneur, méconnu la destination des lieux prévue au bail en construisant un local d’habitation objet d’une déclaration préalable du bailleur et en ne payant pas ses loyers pendant deux années ;

— Déclarer que M. [N] [J] a donc méconnu ses obligations contractuelles et la loi et que ses manquements sont graves ;

— En conséquence, prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 25 septembre 2014 entre les parties aux torts exclusifs de M. [N] [J], preneur ;

— Dire que, du fait de cette résiliation judiciaire du bail, M. [N] [J] est occupant sans droit ni titre de la parcelle et du local commercial, objet du bail ;

— Dire que Mme [U] [P], M. [Y] [H], la SARL Auto Design, M. [ME] [V] et la SARL EGMOI, sont occupants sans droit ni titre également en tant qu’occupants de son chef;

— Ordonner l’expulsion de M. [N] [J] et ordonner à M. [N] [J] ainsi que tous occupants de son chef de libérer la parcelle objet du bail commercial, dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, et ce sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— Ordonner, au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de M. [N] [J] ainsi que tous les occupants de son chef ;

— Ordonner à M. [N] [J] de justifier du montant de l’ensemble des fruits perçus, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

— Condamner M. [N] [J] à restituer au bailleur les fruits perçus illégalement ;

— Condamner M. [N] [J] à verser aux concluants la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner M. [N] [J] à verser aux concluants la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les appelants font valoir pour l’essentiel que ce n’est que récemment en 2021, que les consorts [W] se sont rendu compte de l’occupation pérenne par des sous-locataires de leur bien, sans autorisation expresse de tous les indivisaires et font grief au premier juge d’avoir déclaré leur action en résiliation de bail en raison des fautes du preneur irrecevable pour cause de prescription alors que plusieurs baux ont été illégalement signés par le preneur depuis moins de cinq ans.

Ils soutiennent qu’il est indifférent que Mme [W] ait donné une autorisation de sous-louer au preneur en 2002, soit douze ans avant la régularisation d’un bail écrit signé en 2014 lorsqu’elle n’était pas la représentante de la succession. Ils excipent en outre de manquements du preneur à son obligation de jouissance paisible fondés sur la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur ni autorisation d’urbanisme. Ils ajoutent que le preneur n’a versé aucun loyer sur une période de deux ans entre 2021 et février 2023, ce qui caractérise également une faute grave en dépit du paiement tardif intervenu.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 avril 2024, l’intimé demande à la cour, au visa des articles L.145-4, L.145-9, L.145-10, L.145-15, L.145-32 et L.145-60 du code de commerce, 549, 815-3 et 2224 du code civil et 32 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

— Confirmer la décision déférée ;

A titre subsidiaire :

Avant dire droit en cas de régularité du congé prononcé par la cour :

— Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction tout en recherchant tous les éléments utiles à l’estimation ;

— Condamner solidairement les consorts [W], [R] et [I] au paiement d’une indemnité d’éviction telle qu’elle aura été évaluée par l’expert désigné ;

— Déclarer irrecevable la demande en résiliation judiciaire du bail en ce qu’elle est prescrite ;

— Déclarer irrecevable la demande en restitution des fruits civils résultant des sous-locations en ce qu’elle est prescrite ;

— Prononcer la nullité de l’acte sous seing privé signé le 25 septembre 2014 entre Mme [K] [W] et M. [N] [J] ;

— Débouter les consorts [W], [R] et [I] de leur demande en résiliation judiciaire du bail tant sur l’existence de sous-location que sur l’existence de construction en ce qu’elles sont parfaitement infondées ;

— Débouter les consorts [W], [R] et [I] de leur demande en restitution des loyers perçus au titre des sous-location ;

— Débouter les consorts [W], [R] et [I] de leur demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

En tout état de cause :

— Condamner les consorts [W], [R] et [I] à payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les consorts [W], [R] et [I] aux entiers dépens.

L’intimé se prévaut pour sa part d’un bail verbal consenti par les héritières de [M] [W] en 2001 aux termes duquel le loyer a été fixé à 2 200 euros, réglé par deux mensualités de 1 100 euros chacune et que le bail commercial signé par Mme [K] [W] le 25 septembre 2014 ne portait que sur la quote-part de celle-ci. Il indique que Mme [K] [W] lui a donné une autorisation expresse de sous-location le 10 avril 2002 et que les propriétaires indivis venaient récupérer leur quote-part de loyer dans les lieux loués, de sorte qu’elles avaient parfaitement connaissance des sous-locations.

Il excipe subsidiairement de la nullité du bail signé en 2014 par une seule indivisaire et soutient qu’il n’a jamais été mis un terme au bail verbal initial à défaut de congé régulièrement délivré. Il ajoute que la première sous-location a été consentie par ses soins en date du 11 septembre 2013, soit plus de neuf ans avant le congé délivré par Mme [W] et que les bailleresses avait agréé à cette situation dont elles avaient parfaitement connaissance. Il conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles, la construction litigieuse ayant été autorisée en date du 13 avril 2010 et soutient qu’aucun commandement de payer ne lui a été signifié pour le défaut de paiement des loyers qui étaient quérables et non portables. Il excipe enfin de la mauvaise foi des propriétaires indivis souhaitant en réalité vendre leur bien immobilier.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

La cour n’est pas saisie dans le dispositif des dernières écritures des appelants du chef de la décision déférée ayant jugé que le congé sans renouvellement du bail commercial conclu le 25 septembre 2014 délivré le 9 février 2021 était nul, les appelants ayant renoncé à en solliciter l’infirmation initialement visée dans la déclaration d’appel.

Il n’y a en conséquence pas lieu d’examiner la demande de confirmation de ce chef de décision présentée par l’intimé alors que ce chef de jugement n’entre pas dans les chefs de jugement dévolus à la cour par les appelants aux termes de leurs dernières écritures qui délimitent l’étendue de l’appel.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Il résulte des dispositions de l’article 122 du code procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 du code civil, les actions personnelle ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ces dispositions sont applicables à l’action en résiliation du bail commercial.

Les appelants font grief au tribunal d’avoir déclaré leur demande de résiliation du bail et de restitution des fruits perçus par le preneur irrecevables en alléguant de la découverte récente de manquements du preneur à ses obligations, tant par l’existence de contrats de sous-locations sans autorisation de l’ensemble des bailleurs indivis que de la découverte de constructions irrégulières sur le terrain donné à bail.

Ils considèrent que l’autorisation de sous-louer et de réaliser des travaux délivrée par Mme [K] [W] ne saurait valoir autorisation de tous les coindivisaires et soutiennent que l’autorisation litigieuse donnée en 2002 ne saurait emporter une autorisation générale alors que le bail signé le 25 septembre 2014 comporte une clause précise exigeant le consentement exprès et par écrit du bailleur en pareille hypothèse.

L’intimé expose de son côté avoir agi dans la transparence et sur autorisation des bailleurs et ce, depuis le début de la relation contractuelle ayant pris naissance en 2002 et non en 2014 alors que le bail écrit signé par un seul propriétaire indivis encourt la nullité.

Les parties s’opposent ainsi sur le cadre de la relation contractuelle les liant puisque les appelants se fondent sur le bail écrit signé par Mme [K] [W] le 25 septembre 2014 tandis que l’intimé excipe de son côté du bail verbal antérieurement consenti en 2002 auquel il n’a jamais été mis un terme par la délivrance d’un congé régulier.

Il résulte du relevé de propriété versé aux débats que le propriétaire de la parcelle AH [Cadastre 2] située [Adresse 5] est le défunt [M] [F] [W], décédé le 31 juillet 1994, laissant comme héritiers selon l’acte de notoriété du 8 novembre 1996, ses deux enfants, [S] [C] [BI] [W] et [M] [C] [A] [W], outre Mme [E] [R], sa belle-fille, légataire de la quotité disponible.

[M] [C] [A] [W] est décédé le 31 mars 1997, laissant pour héritiers Mme [K] [W] et [L] [W] épouse [I], elle-même décédée le 13 décembre 2019 et laissant pour héritiers son époux M. [SL] [I] et leurs enfants, MM. [G] et [Z] [I].

[BI] [W] est décédée le 7 juin 2004, laissant pour héritières [C] [L] [W] épouse [I] et [C] [K] [T] [W].

Le contrat de bail commercial signé le 25 septembre 2014 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100 euros n’a été signé que par Mme [K] [W] alors qu’il est établi qu’elle n’était pas la seule propriétaire de la parcelle donnée à bail, Mme [L] [W] étant coindivisaire de ce bien par suite de la dévolution successorale de leur défunt père, tandis que Mme [E] [R] était légataire de la quotité disponible.

Il est établi que la relation contractuelle était antérieurement née entre les parties compte tenu d’une autorisation signée par Mme [K] [W] le 10 avril 2002 aux termes de laquelle elle autorisait en sa qualité de bailleur M. [N], preneur, à sous-louer en tout ou partie les locaux loués.

Mme [K] [W] avait également délivré une autorisation de construire sur le terrain situé [Adresse 5] à M. [N] en date du 1er août 2001.

M. [N] justifie avoir sollicité une demande de permis de construire déposée à la mairie de [Localité 8] le 22 août 2021 aux fins de réalisation d’un atelier montage menuiserie aluminium sur le terrain dont l’environnement était composé principalement d’un bâtiment en dur sous dalle d’une hauteur de 2,70 m avec clôtures existantes, le local devant être réalisé en dur (agglos) et tôle de couleur claire.

Le permis de construire a été accordé le 26 novembre 2001 et le certificat de conformité des travaux a été délivré le 10 janvier 2003.

Sont également versées aux débats des quittances de loyers versés à « [I] » pour les mois de septembre à 2020 à février 2021pour un montant de 1 100 euros par mois ainsi que des quittances de loyers versés à Mme [W] de mêmes montants et sur la même période (portant uniquement une signature, identique à celle figurant sur le bail du 25 septembre 2014 pour le bailleur (à savoir Mme [W]).

Ces éléments établissent l’existence d’un bail commercial verbal consenti par [L] [W] et Mme [K] [W] à M. [N] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 100 euros à chacune des bailleresses, bail qui s’est poursuivi depuis lors selon les mêmes modalités, les loyers ayant continué d’être versés entre les mains des consorts [I], héritiers de [L] [W] et de Mme [K] [W].

Le cadre de la relation contractuelle liant les parties n’est donc pas celui découlant du bail écrit signé par la seule Mme [K] [W] mais le bail verbal initial n’ayant jamais donné lieu à un congé régulièrement signifié au preneur par l’ensemble des coindivisaires.

Si Mme [K] [W] a délivré une autorisation de sous-location et de constructions sur la parcelle donnée à bail, tel n’est pas le cas de [L] [W] ni de ses héritiers qui n’ont ainsi jamais donné leur accord exprès en ce sens, celui-ci ne pouvant se déduire de l’allégation d’une tolérance des bailleurs qui auraient été en mesure de constater la présence de sous-locataires et des constructions effectuées sur le terrain lors de leur visites effectuées aux fins de quérir mensuellement les loyers.

Les appelants produisent un procès-verbal de constat établi le 27 août 2021 à leur demande et en présence de Mme [K] [W] dont il ressort qu’une entreprise de location de véhicules à l’enseigne « Auto Design » très visible de la rue est installée sur une partie du terrain, le gérant, M. [O] confirmant louer cet espace à M. [N] moyennant un loyer de 1 570 euros . Puis Mme [W] se rend sur le terrain et indique au commissaire de justice quels sont les locaux loués et à qui : MM. [Y] [H] (local en bois sous toiture en tôle de plain-pied installé à l’entrée du terrain à gauche moyennant un loyer mensuel de 600 euros ) et M. [V] (présence d’un camion et de fosses septiques neuves entreposées). Le commissaire de justice rencontre également Mme [U] [P] qui occupe une construction en dur sous tôle de plain-pied et clôturée qui confirme elle-aussi louer le local à M. [N] moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Sur sommations interpellatives distinctes du 30 août 2021 :

— M. [H] a exposé être titulaire d’un bail écrit depuis 2019 et verser un loyer de 600 euros à son bailleur, M. [N] ;

— M. [V] a indiqué ne pas disposer de contrat de bail et déposer son camion gracieusement sur le terrain de son ami M. [N] ;

— la SARL EGMOI a refusé de déférer à la sommation en indiquant qu’il appartenait à M. [N] de répondre.

L’intimé expose que la sous-location consentie à la SARL Auto Design date du 11 septembre 2013 et que tant Mme [K] [W] que Mme [I] étaient parfaitement au courant de sorte que les bailleurs indivisaires avaient agréé aux sous-locations.

Il est produit le bail commercial signé le 11 septembre 2013 entre la SARL Auto Design et M. [N] en qualité de bailleur moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 500 euros, contrat auquel les bailleurs indivis de M. [N] n’ont nullement concouru à l’acte.

N’est en revanche pas versé aux débats le bail signé en 2019 tel que visé dans la sommation interpellative adressée à M. [H].

Or, ce dernier bail date de moins de cinq ans par rapport à la demande reconventionnelle tendant à la résiliation judiciaire du bail commercial formulée par les consorts [W], [R] et [I] dans les écritures notifiées en première instance le 17 février 2022.

C’est ainsi à tort que le premier juge a retenu que les défendeurs avaient nécessairement eu connaissance des griefs soutenant leur demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial avant le mois de février 2017 alors que les pièce produites attestent de la signature d’un contrat de sous-location de bail commercial en 2019 par le preneur.

L’action en résiliation judiciaire du bail commercial n’est donc pas atteinte par la prescription contrairement à la décision déférée qui sera infirmée sur ce point.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial :

Les appelants sollicitent la résiliation du bail commercial conclu le 25 septembre 2014 entre les parties aux torts exclusifs du preneur, lequel argue de la nullité de cet acte au moyen de ce qu’il n’a pas été signé par tous les propriétaires indivis.

Il ressort des pièces versées aux débats que la relation contractuelle des parties s’inscrit dans un bail verbal consenti en 2002, date à laquelle la qualité de bailleur et preneur a été établie par l’autorisation de sous-louer délivrée par Mme [K] [W], l’une des propriétaires indivis de la parcelle donnée à bail.

Il est également établi que tant Mme [K] [W] que [L] [W] puis les héritiers de celle-ci ont chacun perçu des loyers d’un montant mensuel de 1 100 euros.

La relation contractuelle est ainsi très ancienne en ce qu’elle remonte à plus de vingt ans.

Seule Mme [K] [W] a délivré une autorisation expresse aux fins de sous-location, cet agrément n’ayant en revanche pas été octroyé au preneur ni par [L] [W], ni par ses héritiers, ni par Mme [E] [R], ayant également des droits dans la succession du propriétaire initial du terrain.

Une sous-location a été consentie en 2013 par le preneur à la société Auto Design, laquelle ne pouvait échapper à la vigilance des bailleurs au regard de son caractère très apparent, ce dont il découle l’existence d’une tolérance à l’égard de cet acte auquel les bailleurs n’ont toutefois pas été associés dont le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 1 500 euros.

De nouvelles sous-locations ont été consenties par le preneur et il est établi qu’un bail commercial écrit a été signé par celui-ci d’une part avec M. [H] et d’autre part avec Mme [P], baux consentis moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros chacun.

La demande de résiliation judiciaire du bail principal est susceptible d’entraîner des conséquences à l’égard des autres occupants des lieux alors que ceux-ci n’ont pas été appelés en cause dans le cadre de la procédure.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu tout à la fois de l’ancienneté de la relation contractuelle et des incidences des demandes à l’égard de tiers non appelés en cause, il apparaît que les parties sont en mesure de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

L’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 dispose que :

En tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Il convient par conséquent d’enjoindre les parties à rencontrer un médiateur et le CMAR (Centre de médiation et d’arbitrage de la Réunion) inscrit sur la liste de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion sera désigné à cette fin.

Une mesure d’injonction à la médiation sera ainsi ordonnée avant dire droit sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial et sur les demandes subséquentes.

Sur les autres demandes :

Les dépens seront réservés ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables comme prescrites la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 25 septembre 2014, ainsi que les demandes d’expulsion, de paiement des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi et de restitution des fruits perçus ;

Statuant à nouveau,

Déclare les demandes reconventionnelles recevables ;

Avant dire droit sur les demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire du bail commercial et les demandes subséquentes,

Enjoint aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur le processus de médiation, lors d’une séance gratuite, dans un délai de deux mois maximum à compter du prononcé du présent arrêt ;

Désigne le CMAR (Centre de médiation et d’arbitrage de la Réunion) aux fins d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation; Dit que la présence de toutes les parties à cette réunion qui sera organisée par le médiateur est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils, auxquels il est possible de donner mandat pour prendre position sur l’instauration d’un médiation, étant recommandée ;

Dit que le médiateur, passé le délai de deux mois ci-dessus, à compter de la réception de la présente mission, devra informer le greffe de la mise en place ou non de la mesure de médiation;

Rappelle que la médiation peut, sous condition de ressources, être prise en charge par l’aide juridictionnelle ;

Rappelle que l’accord de toutes les parties est indispensable pour recourir à cette mesure ;

Rappelle que la médiation permet à chaque partie de rechercher et de négocier des solutions satisfaisantes, avec l’aide d’une tierce personne impartiale, nommée par le magistrat, 'le médiateur', au cours d’entretiens confidentiels, destinés à renouer le dialogue et exprimer les attentes de chacun ;

Rappelle que la juridiction reste saisie pendant le cours de la médiation ;

En cas d’accord des parties sur la mise en 'uvre d’une médiation judiciaire ,

Désigne en qualité de médiateur le CMAR (Centre de médiation et d’arbitrage de la Réunion) afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;

Fixe la durée de la médiation à trois mois, à compter du versement de la provision entre les mains du médiateur,

Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;

Fixe la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 2 400 euros ;

Dit que chacune des parties devra verser la moitié de cette somme entre les mains du médiateur avant le 15 octobre 2024 ;

Dit que le médiateur devra immédiatement aviser le greffe de la cour de l’absence de mise en 'uvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir la cour informée de la date à laquelle la provision a été versée entre ses mains,

Dit que faute de versement de la provision ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ;

Dit qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer la cour de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;

Dit que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, avant le 15 janvier 2025;

Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, la cour pourra de nouveau être saisie pour statuer sur toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision,

Dit qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir la cour à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire,

Rappelle que la rémunération du médiateur est fixée, à l’issue de sa mission, en accord avec les parties ; à défaut d’accord, la rémunération est fixée par le juge,

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du 17 février 2025 à 14 heures (audience dématérialisée) ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE