N° RG 23/04217 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O7UL

Décision du

Tribunal de Commerce de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 28 avril 2023

RG : 2021009723

ch n°

S.A.R.L. ALPHA

C/

[X]

[L]

S.A.R.L. CAPUCCIMMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3ème chambre A

ARRET DU 03 Avril 2025

APPELANTE :

SARL ALPHA,

Société à responsabilité limitée au capital de 10 000,00 ', immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le n° 851 405 902, dont le siège social est [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Sébastien THOMAS de la SARL NEOLEXIS, avocat au barreau d’AIN, toque : 106

INTIMEES :

Madame [B] [X],

née le 14 novembre 1973 à [Localité 9],

de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 1]

Et

SARL CAPUCCIMMO,

Société à responsabilité limitée au capital de 10 000,00 ' immatriculée au RCS de Besançon, sous le n° 511 603 581,

Sis [Adresse 7]

[Localité 2]

Représentées par M^e Benoit CONTENT, avocat au barreau D’AIN

Et

Mme [H] [L] épouse [S]

née le 18 Avril 1963 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102, avocat postulant et de Maitre Olivia EMIN, avocate au barreau de LYON, avocat plaidant.

******

Date de clôture de l’instruction : 14 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Février 2025

Date de mise à disposition : 03 Avril 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Sophie DUMURGIER, présidente

— Aurore JULLIEN, conseillere

— Viviane LE GALL, conseillere

assistés pendant les débats de Clémence RUILLAT, greffiere et de Madame Magali BONNIER, greffière stagiaire.

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Sophie DUMURGIER, président, et par Céline DESPLANCHES, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Souhaitant vendre le fonds de commerce de débit de tabac qu’elle exploitait à [Localité 9], Mme [H] [S] a confié un mandat de vente sans exclusivité à la SARL Alpha, le 14 janvier 2020, pour une durée de 36 mois, et un mandat de vente sans exclusivité à la SARL Capuccimmo, le 29 janvier 2020, pour une durée indéterminée.

Mme [B] [X] qui souhaitait acquérir un fonds de commerce de tabac-presse-loterie, s’est rapprochée de la société Alpha qui lui a fait signer, le 8 janvier 2021, un document intitulé reconnaissance de présentation de biens et bon de visite, au terme duquel elle a reconnu avoir reçu de l’agence une « fiche d’information, comportant les prix conseillés, ainsi que le(s) nom(s) et adresse(s) de(s) biens(s) indiqué(s) ci-après », sur laquelle figurait notamment le « Tabac [S] ' [Adresse 8] ' 179 000 euros ».

Le 11 janvier 2021, Mme [X] a contacté la société Capuccimmo, qui lui a présenté un fonds de commerce de « tabac-presse-loto ' [Adresse 8] » au prix de 175 000 euros, et, par acte sous seing privé du 9 mars 2021, Mme [S] s’est engagée à vendre son fonds de commerce à Mme [X] par l’intermédiaire de la société Capuccimmo.

Ayant été informée de cette vente, la société Alpha, considérant que la clause pénale prévue au mandat de vente confié par Mme [S] devait s’appliquer, a adressé à cette dernière une facture d’un montant de 19 200 euros en date du 19 mai 2021, que la mandante a refusé de payer.

Par acte authentique du 29 juillet 2021, Mme [S] a cédé son fonds de commerce à la société MCSG, dont Mme [X] est la gérante, au prix de 150 000 euros plus 12 513,75 euros de stocks.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2021, la société Alpha a formé opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire.

Le séquestre ne pouvant être libéré que sur production d’un titre exécutoire, la société Alpha a fait assigner Mme [S] devant le tribunal de commerce de Bourg-en-Bresse, par acte du 7 décembre 2021, aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 19 200 euros TTC à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire et définitive.

Par actes des 21 et 26 janvier 2022, Mme [S] a appelé en cause et en garantie Mme [X] et la société Capuccimo.

Par jugement contradictoire du 28 avril 2023, le tribunal de commerce de Bourg-en-Bresse a :

— débouté Mme [B] [X] et la société Capuccimmo de leur demande de nullité des assignations en intervention forcée,

— débouté la société Alpha de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Alpha à payer à Mme [H] [S] la somme de 2 500 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Alpha et Mme [H] [S] à payer à Mme [B] [X] et à la société Capuccimmo la somme de 1 800 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné la société Alpha aux entiers dépens,

— liquidé les dépens prévus par l’article 701 du code de procédure civile à la somme de 109,74 euros TTC (dont TVA : 18,30 euros).

Par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2023, la SARL Alpha a relevé appel de ce jugement portant sur l’ensemble des chefs de la décision expressément critiqués, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [B] [X] et la société Capuccimmo de leur demande de nullité des assignations en intervention forcée.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 10 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la société Alpha demande à la cour, au visa de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, des articles L. 441-10 et L. 441-11, II, 5° du code de commerce et des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel qu’elle a formé,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le (sic),

— déclarer la clause pénale convenue dans le mandat de vente conclu entre elle et la défenderesse, parfaitement valable, applicable et opposable à Mme [H] [S],

— condamner Mme [H] [S] à lui payer :

' la somme de 19 200 euros TTC au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire et définitive fixée dans la clause pénale,

outre,

' les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 date de la mise en demeure,

' les pénalités de retard (cinq fois l’intérêt légal – Art. L. 441-10 et L. 441-11, II ,5° C. com), à compter du 19 mai 2021 (date de la facture),

' l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 19 200 euros à titre de dommages-intérêts, et à titre subsidiaire la somme de 16 000 euros,

— condamner Mme [S] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] [S] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement Mme [S] et Mme [X] à lui payer la somme de 19 200 euros,

Outre,

' les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 date de la mise en demeure,

' les pénalités de retard (cinq fois l’intérêt légal – Art. L. 441-10 et L. 441-11, II ,5° C. com), à compter du 19 mai 2021 (date de la facture),

' l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,

— condamner in solidum Mme [S] et Mme [X] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [S] et Mme [X] aux entiers dépens,

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 6 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles 700 du code de procédure civile, 1103 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions, excepté en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— condamner l’appelant ou qui mieux le devra à lui payer une somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement entrepris et la condamner au paiement de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat :

— modérer le montant de la clause pénale et la réduire à un euro,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner solidairement Mme [X] et la société Capuccimmo à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées contre elle au titre de la clause pénale prévue dans le mandat de vente conclu entre elle et la société Alpha.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 9 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de leurs prétentions, Mme [X] et la société Capuccimmo demandent à la cour, au visa des articles 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 72, 73, 77 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, des articles 9, 12 du code de procédure civile et 1353 du code civil et des articles 1109 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a limité les sommes allouées aux concluantes au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— débouter les parties de toutes demandes dirigées contre Mme [B] [X] et/ou la société Capuccimmo,

— condamner solidairement Mme [H] [S] et la société Alpha à leur payer une somme de 9 642 euros TTC au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 janvier 2025, les débats étant fixés au 5 février 2025.

SUR CE

Sur la demande en paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire

Pour conclure à l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue par le mandat de vente signé par Mme [S], l’appelante se fonde sur les articles 1103 et 1104 du code civil et sur l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et prétend que la clause pénale insérée au contrat est valable et qu’elle doit recevoir application dès lors qu’elle a présenté l’acquéreur en premier à la venderesse et que le mandat interdisait à celle-ci de conclure la vente avec cet acquéreur par l’intermédiaire d’un autre mandataire.

Mme [S] prétend avoir agi en toute bonne foi en faisant valoir, d’une part, qu’aucune présentation de son fonds de commerce à Mme [X] n’avait été faite par la société Alpha lorsqu’elle s’est engagée à vendre le fonds à celle-ci par l’intermédiaire de la société Capucimmo, et, d’autre part, qu’elle n’a pas été informée que l’acquéreur potentiel, qui lui avait été présenté par la société Capuccimmo, avait eu un premier contact avec la société Alpha, qu’elle a informée téléphoniquement de la signature du compromis de vente du 9 mars 2021, ce qui démontre son absence de mauvaise foi.

Le mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité confié le 14 janvier 2020 par Mme [H] [S] à la SARL Alpha comporte, dans son paragraphe 6 II relatif aux obligations et droits du mandant, une clause pénale stipulée comme suit :

'Clause pénale

Pendant la durée du mandat et pendant une durée de douze mois à compter de sa date d’expiration, le mandant s’interdit de traiter la vente du bien désigné ci-avant directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non respect des obligations visées ci-dessus et dans la présente clause pénale, le mandant s’engage, définitivement et entièrement, à régler une indemnité compensatrice forfaitaire et irréductible égale au montant de la rémunération TTC du mandataire énoncée au point 2 du présent mandat, ceci au visa des articles 1217, 1221 et 1231-5 du code civil.

En cas de vente dans un délai de douze mois suivant l’expiration du mandat, le mandant s’engage à communiquer sans délai au mandataire les nom et adresse de l’acquéreur et de son notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception.'

Cette clause pénale est, ainsi que l’allègue l’appelante, parfaitement claire et lisible, étant stipulée en caractères gras, elle est limitée dans le temps et plafonnée au montant de la commission due à l’agent immobilier, conformément aux exigences légales.

Il appartient à la SARL Alpha qui en revendique l’application de démontrer qu’elle a présenté Mme [X] à Mme [S], avant que celle-ci ne s’engage à lui céder son fonds de commerce par l’intermédaire de la société Cappucimmo.

L’intimée pour sa part reconnait avoir été avertie par l’agent immobilier qu’une personne était intéressée par son bien, sans autre précision sur son identité.

Pour apporter cette preuve, la société appelante se prévaut d’un courriel qu’elle a adressé à Mme [S] le 8 janvier 2021, aux termes duquel elle informe cette dernière que, dans le cadre du mandat qu’elle lui a confié, elle a proposé son bien à Mme [X] [B], le 8 janvier 2021, l’identité de cette dernière lui étant communiquée à titre confidentiel.

Cependant, Mme [S] conteste avoir eu connaissance de ce courriel et l’appelante ne produit aucun accusé de réception ou de lecture du mail par sa destinataire.

Par ailleurs, la société Alpha ne justifie pas avoir fait visiter le fonds de commerce à Mme [X] en présence de Mme [S], ni même avoir remis à cette dernière un bon de visite signé par Mme [X].

Le simple fait que la visite du fonds de commerce par l’intermédiaire de la société Cappucimmo ait eu lieu le 11 janvier 2021, trois jours après l’envoi du courriel à Mme [S], et que les intimées ne produisent aucun document de présentation du fonds de commerce litigieux à Mme [X] par la société Capuccimmo ne suffit pas à apporter la preuve de la présentation antérieure du bien cédé à l’acquéreur par la société appelante, pas plus que l’absence d’échange de courriels entre la société Capuccimmo et Mme [S] avant le 17 janvier 2021, ces échanges ayant pu avoir lieu téléphoniquement ou en direct.

Il est à cet égard relevé que Mme [X] a pris attache auprès de l’agence Capuccimmo le 5 janvier 2021 et qu’un rendez-vous lui a été fixé le 6 janvier 2021 pour le 11 janvier suivant.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la société Alpha n’apportait pas la preuve de la connaissance par Mme [S] de la présentation de son fonds de commerce à Mme [X] par sa mandataire, le courriel adressé le 8 janvier 2021 à sa mandante par l’agent immobilier, dont la réception est contestée, ne pouvant valoir présentation d’un acquéreur potentiel au sens de la clause pénale, et le jugement mérite ainsi d’être confirmé en ce qu’il a débouté la société appelante de l’ensemble de ses demandes formées contre Mme [S].

Sur la responsabilité délictuelle de Mme [X]

Pour engager la responsabilité délictuelle de Mme [X], la société Alpha lui reproche d’avoir manqué à son obligation de loyauté en se rapprochant de la société Capuccimmo seulement trois jours après qu’elle lui a adressé les informations sur le fonds de commerce de Mme [S], et d’avoir fait obstacle à l’exécution du mandat qu’elle avait signé avec cette dernière.

Elle se prévaut d’une reconnaissance de présentation de biens et bon de visite régularisée par Mme [X] le 8 janvier 2021, aux termes de laquelle cette dernière a reconnu avoir reçu de l’agence une fiche d’information comportant les prix conseillés ainsi que les noms et adresses des biens présentés, et d’un mail qu’elle lui a adressé le jour-même pour lui présenter l’entreprise de Mme [S].

Elle fait valoir, qu’au terme de cette reconnaissance, Mme [X] s’est engagée à ne traiter l’achat d’un ou plusieurs de ces biens que par son seul intermédiaire, même après expiration des mandats correspondants.

Elle relève que Mme [X] a reconnu sur le bon de visite qu’elle a régularisé avec la société Capuccimo, le 11 janvier 2021, qu’elle s’est rapprochée volontairement de cette agence, ce qui démontre selon elle qu’elle a eu les informations sur la vente du bien de Mme [S] par son intermédiaire et qu’il y a eu une collusion frauduleuse entre la venderesse et l’acquéreur, estimant par ailleurs que le changement de dénomination sociale de l’acquéreur du fonds de commerce constitue une manoeuvre frauduleuse pour tenter de l’évincer de la transaction.

Si la société appelante engage la responsabilité délictuelle de Mme [X], c’est qu’elle considère qu’aucune obligation contractuelle n’a été mise à la charge de cette dernière par la reconnaissance de présentation de biens et bon de visite constituant sa pièce n°2.

Ainsi que le rappelle justement Mme [X], le droit à indemnisation d’un agent immobilier ne peut résulter que d’un mandat régulier et un bon de visite n’est pas un mandat et ne peut pas contenir d’engagement d’exclusivité du candidat acquéreur.

Les mentions du bon de visite dont se prévaut la société Alpha ne créent donc aucune obligation contractuelle à la charge du visiteur.

Sur le comportement prétendument déloyal de Mme [X], cette dernière n’était tenue d’aucun engagement envers la société Alpha et elle ne saurait se voir reprocher d’être entrée en contact directement avec la mandante ni même d’avoir pris attache auprès d’une autre agence immobilière pour que le fonds de commerce litigieux lui soit présenté.

Il est à cet égard rappelé que la prise de contact entre Mme [X] et l’agence Capuccimo a eu lieu le 5 janvier 2021, avant le 8 janvier 2021, ainsi que l’établit la pièce 7 de Mme [X], la visite du fonds de commerce de Mme [S] ayant été programmée le 6 janvier 2021 pour le 11 janvier suivant.

Enfin, la constitution d’une société par Mme [X] pour acquérir le fonds de commerce, qui est une pratique usuelle, ne permet pas de caractériser une quelconque intention frauduleuse de l’acquéreur.

La société appelante échouant à rapporter la preuve d’une faute délictuelle commise par Mme [X], le jugement sera également confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de celle-ci.

Sur les autres demandes

Les demandes formées par l’appelante contre Mme [S] étant rejetées, l’appel en garantie dirigé par cette dernière contre Mme [X] et la société Capuccimmo est sans objet et le jugement mérite également confirmation en ce qu’il a débouté Mme [S] de ce chef.

La société Alpha qui succombe en ses prétentions supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Il est par ailleurs équitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés en cause d’appel par Mme [S], d’une part, et Mme [X] et la société Capuccimmo, d’autre part, et non compris dans les dépens.

Elle sera ainsi condamnée à leur verser à chacune la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité qui leur a été allouée à ce titre en première instance.

En revanche, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de Mme [S] l’indemnité de procédure allouée à Mme [X] et la société Capuccimmo en première instance, le jugement méritant d’être infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 28 avril 2023 par le tribunal de commerce de Bourg-en-Bresse, sauf en ce qu’il a condamné Mme [S] à payer à Mme [X] et la société Capuccimmo la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme sur ce point,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [B] [X] et la société Capuccimmo de leur demande d’indemnité de procédure formée contre Mme [H] [S],

Condamne la SARL Alpha aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la SARL Alpha à payer à Mme [S] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Alpha à payer à Mme [X] et la société Capuccimmo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La presidente