RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N° 16/00523

XXX

Y

C/

I

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 15 Décembre 2015, enregistrée sous le n° 15/000994

COUR D’APPEL DE METZ 3^e CHAMBRE – TI ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2016 APPELANTE :

Madame C Y

XXX

XXX

57330 X

Représentée par M^e Vincent BARRE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame N I

XXX

XXX

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 27 Octobre 2016 tenue par Madame FEVRE, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 15 Décembre 2016.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame FEVRE, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame SCHNEIDER, Président de Chambre

M. HUMBERT, Conseiller

Selon un procès-verbal d’adjudication reçu le 12 avril 2012 par Maître L-M, notaire, à la requête du Syndicat des Copropriétaires de la XXX, 2-XXX à X (57330), créancier poursuivant, contre la SCI du 11 septembre, débitrice, Madame N I s’est portée adjudicataire du bien immobilier constituant les lots n° 12, 18 et 19 au prix de 128.000 euros.

A la suite du certificat de non pourvoi en date du 2 juillet 2013 consécutif à la décision rendue par le tribunal de l’exécution forcée en date du 22 février 2013 ayant débouté la SCI du 11 septembre de sa demande de sursis à exécution, Madame N I a payé le prix de l’adjudication devenue définitive par un prêt de 129.000 euros, remboursable en 10 ans, consenti par la Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat du Luxembourg.

Par acte d’huissier en date du 13 août 2014, Madame N I a fait assigner Monsieur G A et Madame C Y en référé afin de voir prononcer l’expulsion des occupants du bien acquis sous astreinte et de les voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 7 avril 2015, le juge des référés du tribunal d’instance de Thionville s’est déclaré incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte d’huissier en date du 19 août 2015, Madame N I a fait assigner au fond Monsieur G A et Madame C Y afin d’obtenir leur expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement en date du 15 décembre 2015 réputé contradictoire, le tribunal d’instance de Thionville a rejeté la demande de réouverture des débats, débouté Madame N I de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur G A, constaté que Madame C Y est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé XXX à X (57330), ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, et dit que le mobilier resté dans les lieux sera transporté et séquestré dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur aux frais et risques des expulsés, dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte, débouté Madame N I de sa demande de réduction de délai en application de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamné Madame C Y à payer à Madame N I la somme de 16.800 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1^er août 2013 au 31 juillet 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2015, une indemnité d’occupation d’un montant de 700,00 euros par mois à compter du 1^er août 2015 jusqu’à la libération définitive des lieux, la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure et aux dépens, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La déclaration d’appel de Madame C Y a été remise au greffe de la cour le 12 février 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2016, Madame C Y demande l’infirmation du jugement déféré et de débouter Madame N I de l’ensemble de ses demandes, la condamner à lui verser la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 octobre 2016, Madame N I demande la confirmation du jugement déféré et de :

— condamner Madame Y à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral causé par son comportement,

— condamner Madame Y au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance sur requête en date du 7 juillet 2016, Madame N I a obtenu la fixation des débats à l’audience du 27 octobre 2016 en application de l’article 905 du Code de procédure civile.

SUR CE,

LA COUR,

Attendu que Madame C Y soutient qu’elle est locataire du bien immobilier acheté par Madame I selon un bail en date du 9 août 2009 conclu avec la SCI du 11 septembre qui en était le précédent propriétaire ; que c’est à tort que le premier juge n’a pas retenu ce bail pour rejeter les demandes de Madame I à son encontre ; qu’elle fait valoir qu’elle a signé ce bail et paraphé l’ensemble des pages ; que, s’il précise que le bien loué est situé XXX à XXX qui jouxte la commune de X, il s’agit d’une simple erreur matérielle sans incidence ; qu’elle a exécuté les termes du bail ; qu’elle prétend que Madame I avait connaissance de la situation occupée de l’appartement puisqu’elle a été en discussion avec le gérant de la SCI propriétaire et a signé un compromis avant l’adjudication avec lui pour acheter ce bien ; qu’elle a été informée de l’existence du bail sur le logement qu’elle a visité et qu’il n’était pas libre de toute occupation ; qu’elle s’oppose à son expulsion des lieux qu’elle loue légitimement et au paiement d’une indemnité d’occupation pour un bail à titre gratuit d’une durée initiale de 6 ans ;

Attendu que Madame N I réplique qu’elle a fait l’acquisition sur adjudication d’un bien immobilier libre de toute occupation et qu’elle a constaté que l’appartement était occupé par Monsieur A et Madame Y ; que toutes ses demandes amiables pour obtenir que les lieux soient libérés sont restées vaines ; que Madame Y a d’abord contesté sa qualité de propriétaire et s’est ensuite prévalue d’un contrat de bail qu’elle ne lui a jamais remis avant l’introduction de sa demande en justice ; qu’elle occupe l’appartement depuis le 11 juillet 2013 sans rien payer et sans droit, ni titre ; qu’elle fait valoir que Madame Y produit un contrat de bail qui est suspect avec des signatures du locataire et du bailleur qui ne correspondent pas à celles qu’ils ont apposées sur d’autres documents, une adresse des lieux loués différente de celle du bien qu’elle a acheté et qui aurait été consenti à titre gratuit par une société civile immobilière qui ne payait pas ses charges de copropriété et avait besoin d’argent ; qu’elle ajoute que le compromis de vente en date du 2 novembre 2011, signé avec le gérant de la SCI du 11 septembre, fait mention d’un bien libre de toute occupation et que Madame Y ne s’est pas présentée comme la locataire des lieux lorsqu’elle en a fait la visite ; que le notaire chargé de l’exécution forcée a repris les informations communiquées par le vendeur qui n’a pas fait mention d’un bail et de lieux occupés à titre gratuit par Madame Y ; que la cession du bien ne lui a transmis aucun bail et qu’elle est tiers à ce contrat qui ne lui est pas opposable ; que le bail produit n’est pas authentique et n’a pas date certaine en l’absence d’enregistrement ; que Madame Y ne justifie pas en avoir exécuté les charges par l’exécution des travaux et le paiement prévus ; qu’en outre, il aurait été conclu le 9 août 2009 pour une durée de six ans et qu’il a pris fin le 31 août 2015 de sorte que Madame Y est occupante sans droit, ni titre du bien ; qu’elle estime que la résistance de Madame Y à quitter les lieux qu’elle occupe sans rien payer lui cause un préjudice puisqu’elle-même ne peut pas occuper son logement et doit payer les échéances du prêt en plus de son loyer et des charges de copropriété, ce qui compromet sa situation financière ; qu’elle souligne que les attestations produites, par Madame Y en appel, du gérant de la SCI du 11 septembre et de l’agent immobilier qui a fait visiter les lieux ne sont pas régulières en la forme et non probantes ayant été rédigées par ceux qui lui ont fait signer un compromis de vente sur un bien libre de toute occupation;

Attendu que l’appel, interjeté dans les formes et délais légaux, est recevable ;

Attendu qu’en application de l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ;

Attendu que Madame Y se prévaut d’un contrat de bail, qu’elle produit en copie, daté du 9 août 2009 conclu avec la SCI du 11 septembre portant sur un appartement, situé XXX à XXX, pour une durée de six ans à compter du 1^er septembre 2009 se terminant le 31 août 2015, sous réserve de reconduction ou de renouvellement, aux termes duquel des clauses particulières prévoient que:

«Il est consenti à titre gratuit au locataire en contrepartie duquel et pour la durée initiale de 6 ans avec l’engagement du propriétaire de renouveler celui-ci pour une seconde durée de 6 ans aux conditions identiques, le locataire s’engage à effectuer les travaux ci-désigné en annexe avant le 30 août 2010 correspondant à un montant de 15.000 euros TTC et, d’autre part, à opérer un versement unique d’un montant de 30.000 euros avant le 1^er septembre 2009.

Que le locataire s’engage à réaliser ces travaux dans un délai de 12 mois à compter de la signature du présent contrat.

La non reconduction du bail au terme d’un délai de 6 ans pour une seconde durée de 6 ans entraine le versement d’un indemnité au locataire équivalente à 50 % du montant des travaux ainsi que 50 % du montant de l’avance consentie. »

Attendu qu’il n’y a pas de bail authentique; que ce bail sous seing privé n’a pas été enregistré et n’a pas date certaine;

Attendu qu’il est signé par Madame Y et par la SCI du 11 septembre, « éventuellement représentée par le gérant Monsieur B » ; que les signatures apposées par le locataire et le bailleur ne correspondent pas aux signatures qu’ils ont apposées pour la locataire à celle qu’elle a apposée sur le courrier qu’elle a adressé à Madame I le 25 mars 2014 et pour le bailleur à celle apposée par Monsieur B sur l’acte de compromis de vente du 3 novembre 2011 ; que l’adresse des lieux loués est erronée ; qu’il n’est joint à l’acte produit aucun état des lieux d’entrée, aucun acte de caution bien que les parties à l’acte aient reconnu que ces documents leur ont été remis, ni l’annexe des travaux à la charge de la locataire en contrepartie de l’occupation à titre gratuit visée par le bail ;

Attendu qu’il ressort du compromis de vente en date du 3 novembre 2011 établi avec le concours de SARL Immopartners, représentée par Monsieur Z, entre la SCI du 11 septembre, représentée par Monsieur J B, son gérant et vendeur, et Madame N I, acheteur, que le bien est libre de toute occupation ; qu’il n’a été fait mention d’aucun bail auprès de l’acquéreur, ni par le vendeur, ni par l’agent immobilier qui a fait visiter les lieux et a concouru à la rédaction de l’acte, ce qui rend sans force probante aucune les attestations qu’ils ont rédigées, pour les besoins de la cause, en faveur de Madame Y ;

Attendu que l’acte authentique d’adjudication ne fait mention d’aucun bail dont la société venderesse n’a pas fait état auprès du notaire chargé de la vente forcée ;

Attendu que la visite des lieux par le futur acquéreur en présence d’une personne occupant les lieux qui ne s’est pas déclarée locataire avant le 25 mars 2014 ne suffit pas à démontrer que Madame I savait que le bien qu’elle achetait était loué à Madame Y à titre gratuit pour une durée de six années, sous des conditions particulières dont il n’est même pas prouvé qu’elles ont été exécutées tant pour les travaux que pour le paiement de la somme de 30.000 euros à la SCI du 11 septembre qui ne se confond pas avec Monsieur J B ;

Attendu que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que Madame Y est mal fondée à opposer à Madame I un contrat de bail et l’a considérée comme occupante sans droit, ni titre pour ordonner son expulsion ;

Attendu que le premier juge a fait une juste appréciation de l’indemnité d’occupation due par Madame Y à Madame I depuis le 1^er août 2013 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Attendu que le jugement déféré sera confirmé ;

Attendu que Madame I ne justifie d’aucun autre préjudice matériel et moral que celui qui est déjà réparé par l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre de son bien ; que sa demande sera rejetée ;

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée ses frais irrépétibles d’appel ; qu’il convient de condamner Madame Y à verser à Madame I la somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Madame Y, qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code procédure civile,

DÉCLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame C Y à payer à Madame N I la somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Madame C Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 15 Décembre 2016, par Madame Caroline FEVRE, Président de Chambre, assistée de Madame E F, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre