RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/00964 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FAEU

Minute n° 22/00162

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE '38 PL ACE ST LOUIS'

C/

[J]

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de METZ, décision attaquée en date du 13 Mars 2019, enregistrée sous le n° RG 17/03171

COUR D’APPEL DE METZ

1ER CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 JUIN 2022

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE DE LA RESIDENCE '[Adresse 1]' représenté par son syndic, LA MAISON DU SYNDIC , elle-même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Mme [A] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 Mars 2022, l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 14 juin 2022 en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS: M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne Flores, Présidente de Chambre et par M^me Cindy Nondier, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 18 décembre 1989, Mme [A] [J] a acquis auprès de M. [T] [O] et de Mme [S] [X], son épouse, un ensemble immobilier comprenant un appartement en duplex au 3ème et 4ème étage, ainsi qu’un garage, sis [Adresse 1] et soumis au régime de la copropriété.

Deux dégâts des eaux sont survenus le 6 novembre 2012 et le 21 décembre 2012 en une pièce de son appartement situé au 3ème étage et au niveau de la cuisine située au 4ème étage.

Par actes d’huissier signifiés les 11, 14 et 15 avril 2014, Mme [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (ci-après dénommé le Syndicat), ainsi que M. [K] [L], M. [H] [L] et la SCI DG PIERRE, autres copropriétaires de l’immeuble, devant le président du tribunal de grande instance de Metz statuant en référé aux fins de voir commettre un expert judiciaire avec pour mission d’examiner la toiture située au-dessus du 4ème étage ainsi que la terrasse située au 3ème étage de cet immeuble pour indiquer notamment la nature, l’origine et l’importance des désordres.

Par ordonnance de référé du 27 mai 2014, M. [Z] [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a rendu son rapport définitif le 12 décembre 2016.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2017, Mme [J] a assigné le Syndicat devant le tribunal de grande instance de Metz afin d’obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre des dégâts des eaux subis en 2012.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2018, Mme [J] a notamment demandé au tribunal de condamner le Syndicat à lui payer la somme de 7 493,94 euros au titre des désordres de la terrasse située au-dessus du 3ème étage de cet immeuble et de ses conséquences sur la partie habitable de son appartement, de l’autoriser à entreprendre les travaux de remplacement de la toiture rapportée et de traitement particulier du point singulier, qui constitue une partie commune en ce qu’elle assure la couverture d’une partie du 4ème étage de l’immeuble et de condamner le Syndicat à lui payer la somme de 10 561,45 euros correspondant au coût de ces travaux de toiture suivant devis de la société Tudoux Frères du 13 mai 2016.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2018, le Syndicat a principalement conclu au débouté de Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et a sollicité, reconventionnellement, sa condamnation à lui rembourser les travaux conservatoires portant sur une partie privative, chiffrés à hauteur de 2 396,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande.

Par jugement du 13 mars 2019, le tribunal de grande instance de Metz a :

condamné le Syndicat à payer à Mme [J] la somme de 7 493,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

débouté Mme [J] de sa demande tendant à l’autoriser à entreprendre les travaux de remplacement de la toiture et à condamner le Syndicat à lui payer la somme de 10 561,45 euros au titre desdits travaux ;

condamné Mme [J] à payer au Syndicat la somme de 1 503 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2018 ;

condamné le Syndicat à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté le Syndicat de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le Syndicat aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé inscrite sous le numéro RG I 14/00185.

Au préalable, le tribunal a considéré qu’il existait une contradiction s’agissant de la destination des terrasses entre le règlement de copropriété de 1981 et l’esquisse d’étage de 1999 et il en a déduit qu’il appartient au juge du fond de déterminer le sens exact de la convention en cause et la portée que les parties ont entendu lui donner.

S’agissant du premier désordre consistant en des infiltrations d’eau dans une pièce située au troisième étage de l’immeuble, le tribunal s’en est référé aux constatations de l’expert selon lesquelles les infiltrations d’eau ont des origines multiples et sont dues aux travaux non conformes, à l’empilement des chapes sans étanchéité sérieuse, à l’absence de relevé d’étanchéité, à la mauvaise exécution des travaux menés par l’ancien propriétaire en ce que les évacuations fixées sur la dalle d’origine ont été modifiées par l’ajout d’une seconde chape et qu’elles ont été mal étanchées.

Il a relevé que ces travaux ont bien été agréés par l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 29 juin 1989, contrairement aux allégations du défendeur et que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que l’étanchéité du balcon ouvert, qui assure le couvert d’une partie du troisième étage, a cessé d’être une partie commune pour devenir privative.

Il en a déduit que le syndicat devait prendre en charge les frais de réparation à hauteur de 7 493,94 euros, suite aux infiltrations constatées dans la pièce de l’appartement de Mme [J] située en-dessous de cette terrasse.

S’agissant du second sinistre, à savoir une infiltration d’eau à travers la toiture de la terrasse du quatrième étage, le tribunal s’en est également référé aux conclusions de l’expert qui a relevé que cette toiture avait été réalisée à partir de matériaux bitumeux qui s’étaient asséchés et étaient devenus cassants et non étanches.

Le juge de première instance a considéré qu’il ressortait clairement des éléments versés aux débats, et notamment de l’esquisse n°2074 établie postérieurement à l’acquisition du duplex par Mme [J] et à l’assemblée générale du 29 juin 1989, que cette terrasse était à ciel ouvert, de sorte que Mme [J] n’apporte pas la preuve que les travaux de construction de la toiture ont été autorisés par l’assemblée des copropriétaires, ni que la toiture est devenue une partie commune.

Selon le tribunal, il ne fait aucun doute qu’en l’absence d’autorisation de l’ensemble des copropriétaires, le fait pour un copropriétaire de couvrir une terrasse à son usage exclusif ne peut avoir pour conséquence de changer la destination de cette partie privative, ou de créer une présomption de communauté.

C’est la raison pour laquelle il a débouté Mme [J] de sa demande en paiement à l’encontre du syndicat au titre de ces travaux de toiture.

Enfin il a condamné Mme [J] à rembourser au syndicat les frais engagés par ce dernier pour remédier provisoirement aux désordres de la toiture.

Par déclaration déposée au greffe le 15 avril 2019, le Syndicat a interjeté appel aux fins d’annulation subsidiairement d’infirmation de toutes les dispositions du jugement précité.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 octobre 2021, le Syndicat demande à la cour, au visa des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, 1372 et 1375 du code civil, de :

rejeter l’appel incident et infirmer le jugement du 13 mars 2019 dans la mesure de la déclaration d’appel ;

rejeter l’exception d’irrecevabilité de la demande du Syndicat;

dire et juger que les prétentions du Syndicat sont inchangées puisqu’elles tendent au rejet de la totalité des demandes de Mme [J] et sa condamnation à lui payer la somme de 2 396,20 euros outre intérêts et frais et dépens ;

dire irrecevable comme nouvelle la demande formée par Mme [J] pour la première fois dans ses conclusions du 8 juin 2021 tendent à la condamnation du Syndicat à lui payer la somme de 966,14 euros ;

subsidiairement sur cette demande, la dire mal fondée et la rejeter ;

dire et juger que les travaux de modification réalisés par M. et Mme [T] [O] et/ou Mme [J] concernant le lot n°8 de la copropriété n’ont pas été autorisés par le Syndicat ;

débouter Mme [J] de l’intégralité de ses demandes et de son appel incident ;

condamner Mme [J] à payer au Syndicat la somme de 2 396,20 euros au titre des travaux conservatoires portant sur les parties privatives de Mme [J] avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2018, date de la première demande ;

condamner Mme [J] aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront ceux de la procédure de référé RG I 14/00185 et les frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, le Syndicat fait valoir que ses prétentions sont inchangées depuis ses conclusions initiales du 15 juillet 2019 et que sa demande relative à l’absence d’autorisation de travaux par la copropriété constitue un moyen et non une prétention, de sorte que l’article 910-4 du code de procédure civile n’est pas applicable.

Le Syndicat expose que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division reçus le 10 août 1981, l’esquisse d’origine n°858 datée du 28 juillet 1981 et celle du 27 octobre 1989 qui certes, n’a jamais été publiée, permettent d’établir la consistance de chaque lot de copropriété.

Selon le Syndicat, il en résulte qu’à la date du 27 octobre 1989, la terrasse située au 4eme étage demeurait ouverte entièrement avec, à son extrémité, un salon d’été (cuisine), le tout indiqué en partie privative intégrée à l’appartement formant le lot n°8.

Le Syndicat conteste le fait que lors de son assemblée générale du 29 juin 1989, les copropriétaires auraient accepté les travaux qui sont à l’origine des désordres.

Il précise que l’autorisation donnée lors de cette assemblée générale portait sur les travaux réalisés par les copropriétaires pour remplacer le chauffage collectif au fioul par des installations de chauffage individuels au gaz et corrélativement la modification des parties communes/parties privatives en résultant.

Le Syndicat en déduit que les travaux d’aménagement du lot N°8 situé au 3ème et 4eme étage de l’immeuble, à savoir l’adjonction d’une cuisine couverte en terrasse n’ont été réalisés que postérieurement et que le copropriétaire qui a réalisé ces travaux n’a jamais demandé l’accord de la copropriété et a fortiori n’a jamais obtenu cet accord.

Le Syndicat admet que ces travaux ont peut-être été réalisés par le vendeur de Mme [J] à savoir M. [O], mais qu’ils l’ont de toute façon été au mépris du règlement de copropriété, que ces travaux mal exécutés sont à l’origine des désordres ce dont le Syndicat ne doit pas répondre.

S’agissant plus particulièrement des désordres survenus le 6 novembre 2012, le Syndicat indique que la terrasse située au 4eme étage et dont le défaut d’étanchéité a provoqué les infiltrations au 3ème étage est une terrasse privative à usage exclusif de Mme [J] accessible uniquement par l’escalier intérieur de son appartement sis au 3eme étage, que le caractère privatif de ce bien résulte du règlement de copropriété qui fait la loi de la copropriété et des esquisses qui ont été établies et qui sont produites aux débats.

Le Syndicat maintient qu’il ignore la date à laquelle les travaux qui ont provoqué la rupture d’étanchéité de la dalle ont été réalisés et par qui, mais qu’il n’a jamais été informé de l’exécution de ces travaux et que les travaux réalisés au mépris des règles de l’art sont sous la responsabilité exclusive de celui qui les a payés et commandés.

Il considère que Mme [J] devrait actionner ses vendeurs et les entreprises qui auraient exécuté lesdits travaux, qu’elle doit aussi répondre à l’égard de la copropriété des désordres imputables à son lot de copropriété même dans l’hypothèse où ces désordres sont antérieurs à son acquisition puisqu’elle est aux droits de ses vendeurs et qu’elle doit répondre à l’égard du Syndicat des dégâts provenant de son lot en raison de la méconnaissance des règles de l’art lors de l’exécution des travaux qui ont blessé l’étanchéité préexistante à ceux-ci.

S’agissant du deuxième désordre et des travaux de remplacement de la toiture, le Syndicat fait valoir qu’il résulte de l’esquisse N°2074 qui a été établie postérieurement à l’acquisition du duplex par Mme [J] et à l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 29 juin 1989 que la terrasse était auparavant à ciel ouvert, que Mme [J] n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, que la copropriété aurait autorisé la couverture d’une partie de la terrasse et que la toiture serait ainsi devenue une partie commune.

Le Syndicat relève que dans sa lettre du 4 décembre 2004 adressée à M. [E] (employé du syndic), l’intimée reconnaît explicitement que la toiture a été entièrement remise à neuf au printemps 2000 par l’entreprise Toitulor sous le contrôle de l’entreprise Giacomel Coordination.

Il estime que les copropriétaires étrangers à ces travaux d’aménagement n’ont pas de responsabilité à cet égard et qu’il appartenait à Mme [J] d’assigner les entreprises qui ont réalisé ces travaux non conformes aux règles de l’art ou son propre vendeur, le cas échéant, pour vices cachés.

Concernant la demande de Mme [J] en paiement de la somme de 966,14 euros, le Syndicat la considère comme irrecevable car présentée en méconnaissance du double degré de juridiction.

A titre reconventionnel le Syndicat sollicite le remboursement du coût des travaux conservatoires mis en 'uvre suite aux déclarations de sinistres faites par Mme [J].

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 janvier 2022, Mme [J] demande à la cour de :

rejeter l’appel du Syndicat et le dire mal fondé et recevoir au contraire Mme [J] en son appel incident et le dire bien fondé ;

dire et juger irrecevable la demande du Syndicat tendant à voir dire et juger que les travaux de modification réalisés par Monsieur et Madame [T] [O] et/ou Madame [J] concernant le lot n°8 de la copropriété n’ont pas été autorisés par lui et ce, pour ne pas avoir été présentée dans ses premières conclusions justificatives d’appel du 15 juillet 2019 et comme étant en tout état de cause prescrite ;

Subsidiairement, la rejeter et la dire mal fondée ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le Syndicat à payer à Madame [J] la somme de 7 493,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé ;

l’infirmer en ses autres dispositions en ce qu’il a débouté Mme [J] du surplus de ses demandes et en ce qu’il a accueilli partiellement la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble.

Et statuant à nouveau de ces chefs,

autoriser Mme [J] à entreprendre les travaux de remplacement de la toiture rapportée et de traitements particuliers du point singulier, qui constitue une partie commune en ce qu’elle assure la couverture d’une partie du 4ème étage de l’immeuble ;

en conséquence, condamner le Syndicat à lui payer la somme de 11 836,86 euros correspondant au coût réactualisé de ces travaux suivant devis de la Société Tudoux FRERES du 14 février 2021, avec indexation sur l’indice BTO1 du coût de la construction, valeur février 2021, et DIRE que cette somme, ainsi réévaluée au jour de l’arrêt à intervenir, produira ensuite intérêts au taux légal ;

condamner en outre le Syndicat à lui rembourser la somme de 966,14 euros dont elle a fait l’avance au titre des travaux conservatoires qu’elle a été contrainte de faire mettre en oeuvre consécutivement aux nouvelles infiltrations d’eau qu’elle a subiES en septembre 2020 ;

débouter le Syndicat de sa demande reconventionnelle ;

condamner le Syndicat en tous les frais et dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Mme [J] rappelle que selon le règlement de copropriété, la composition du lot n°8 est la suivante : au 3ème étage ' un appartement comprenant deux salons, deux salles à manger, un séjour, une chambre, un WC, une cuisine, une salle de bains, une entrée, un rangement, deux dégagements, un placard, une cage d’escalier , au 4ème étage, un appartement comprenant trois chambres, un salon d’été, une salle d’eau, trois rangements, deux dégagements, une terrasse, une cage d’escalier et les 2.333/10.000ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

Elle relève que cette description est conforme à l’esquisse n° 858 établie par M. [F], géomètre-expert, le 28 juillet 1981 et que celle prétendument révisée le 27 octobre 1989 et qui n’a jamais été publiée n’est pas sincère dans la mesure où elle n’est pas conforme à la situation des lieux au moment de l’acquisition faite par Mme [J] le 18 décembre 1999.

L’intimée indique que le précédent propriétaire de son lot, M. [O], y avait mené des travaux importants, à savoir la création d’un escalier intérieur pour réaliser un duplex, la modification des toitures arrière pour créer des pièces habitables (cuisine) et la modification du sol d’un balcon existant au-dessus d’une pièce habitable.

Mme [J] maintient donc que M. [O] avait couvert une partie de la terrasse pour en faire une cuisine et que l’appartement qu’elle a visité en octobre 1989 était conforme à la nouvelle esquisse n°2074 qui ne sera réalisée que dix ans plus tard, en 1999.

Elle ajoute que les travaux menés par M. [O] étaient d’envergure, qu’ils ont donc été effectués au vu et au su de tous les copropriétaires qui les ont laissés s’accomplir sans protester ni formuler quelque réserve que ce soit et que c’est la raison pour laquelle les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 29 juin 1989, avaient adopté sous le titre « modifications de l’esquisse d’étages », la résolution suivante (9ème résolution) : «Les copropriétaires agréent l’ensemble des travaux effectués par les différents copropriétaires… il sera établi un esquisse modificative pour constater les différentes modifications, recalculer les millièmes des différents lots… ».

Elle soutient également que l’incidence des travaux du quatrième étage justifiait le recalcul des millièmes, raison pour laquelle elle-même s’était engagée dans l’acte de vente à prendre en charge les frais de l’acte modificatif du règlement de copropriété et de l’esquisse d’étage.

Mme [J] estime que l’esquisse n° 2074 du 15 juin 1999 qui sera enregistrée au service du cadastre le 6 août 1999 n’a fait qu’acter les travaux des anciens copropriétaires qui avaient été validés et entérinés lors de l’assemblée générale du 29 juin 1989.

Elle fait valoir que le Syndicat n’établit absolument pas que Mme [J] aurait effectué des travaux modificatifs dans ses lots postérieurement à son acquisition, que les travaux sont antérieurs à son acquisition et ont du reste été régularisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 1989 qui a couvert l’irrégularité affectant leur réalisation.

Elle soutient aussi que définissant les parties communes, la nouvelle esquisse répute parties communes aux copropriétaires des lots 1 à 5 inclus (PC 1) les éléments du bâtiment énumérés à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 (le gros-oeuvre y compris celui de la partie en extension, gaines, toiture la verrière au -dessus du puits de lumière) et qu’il en résulte qu’est bien partie commune la terrasse de la nouvelle cuisine réalisée par les prédécesseurs de Mme [J].

L’intimée relève que selon le règlement intérieur, les parties communes comprennent notamment « les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non ».

Mme [J] indique aussi que la terrasse constitue en l’occurrence à la fois la couverture d’une partie de l’immeuble et le prolongement de son appartement, qu’en l’absence de clause contraire du règlement de copropriété, cette terrasse, en tant que faisant partie du gros-oeuvre, ne peut qu’être qualifiée de partie commune et que conformément à la jurisprudence, il faut faire une distinction entre le revêtement superficiel, qualifié partie privative, et l’ossature de l’immeuble y compris l’étanchéité qui y est incorporée, qualifiée partie commune et ce, alors même que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division prévoient que la terrasse entre dans la composition du lot.

Mme [J] expose qu’elle porte sa demande en paiement à la somme de 11 836,86 euros compte tenu du fait que la société Tudoux a réactualisé son devis, en raison de nouvelles infiltrations dans la cuisine survenue en septembre 2020.

Elle précise que dans l’attente de l’arrêt à intervenir, l’intervention de la société Tudoux s’est limitée à des travaux conservatoires consistant en la fourniture et pose de nouvelles bâches, qu’elle a fait l’avance de ces travaux pour la somme de 966,14 euros qu’elle a réglée le 8 octobre 2020 et que cette demande, qui n’est que le complément de la demande initiale de Mme [J] , est pleinement recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile ou sinon en application de l’article 564 du même code.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat, Mme [J] estime que les travaux conservatoires que le Syndicat a pris en charge suite au dégât des eaux qu’elle a subi doivent rester à la charge des copropriétaires et que les quatre factures sont comprises dans les budgets approuvés en assemblée générale.

Enfin, Mme [J] soutient que la demande du Syndicat relative aux travaux de modification réalisés par les époux [O] concernant le lot n° 8 de la copropriété est radicalement irrecevable en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, selon lequel les parties doivent à peine d’irrecevabilité relevée d’office présenter dès leurs premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Elle fait aussi valoir que toute demande qui serait formée au titre des travaux modificatifs effectués sans autorisation par les époux [O] ou Mme [J] serait nécessairement prescrite.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les écritures du Syndicat déposées le 12 octobre 2021 et vu les écritures de Mme [J] déposées le 12 janvier 2022, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture du 10 mars 2022 ;

Sur la recevabilité de la demande du Syndicat concernant les travaux de modification réalisés par Mme [J] et/ou par l’ancien propriétaire du lot n°4

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l’article 910-4 alinéa 1 du même code dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, lorsque le Syndicat demande à la cour de dire et juger que les travaux de modification réalisés par les époux [O] et/ou Mme [J] concernant le lot n°8 n’ont pas été autorisés par le Syndicat, il s’agit en réalité d’un moyen et non d’une prétention, même s’il figure dans le dispositif de ses écritures.

Ce moyen n’est pas concerné par la prohibition des demandes nouvelles prévue à l’article 910-4 précité.

De même et puisqu’il ne s’agit pas d’une prétention, il ne peut pas être déclaré irrecevable au motif d’une quelconque prescription.

En conséquence, la cour rejette la demande d’irrecevabilité présentée par Mme [J] concernant la demande du Syndicat de « faire dire et juger que les travaux de modification réalisés par les époux [O] et/ou Mme [J] concernant le lot n°8 n’ont pas été autorisés par le Syndicat ».

Sur la recevabilité de la demande additionnelle de Mme [J] en paiement de la somme de 966,14 euros

L’article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La facture émise par la société Tudoux Frères au titre de laquelle Mme [J] présente une demande nouvelle à hauteur de 966,14 euros concerne la pose de bâches provisoires sur la toiture de la cuisine le 7 octobre 2020.

Dans son rapport daté du 9 septembre 2016, l’expert judiciaire évoquait déjà le bâchage provisoire mis en place et la nécessité de refaire la toiture « à très court terme ».

Si la qualification de la toiture en partie commune ou privative de l’immeuble fait débat, le Syndicat ne conteste pas son mauvais état et la nécessité d’une protection temporaire.

En conséquence, il y a lieu de considérer que les frais ainsi engagés par Mme [J] et dont elle justifie le paiement par chèque sont accessoires aux premières demandes de l’intéressée au titre des frais de réparation de cette toiture.

Ainsi la cour déclare recevable la demande accessoire de Mme [J] en remboursement de la somme de 966,14 euros.

Sur la demande en paiement de Mme [J] au titre du désordre ayant touché une pièce au troisième étage

L’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 3 alinéa 1 de la même loi dispose que :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

les locaux des services communs ;

les passages et corridors ;

tout élément incorporé dans les parties communes ».

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que le lot n°8 (appartement de Mme [J] au troisième et quatrième étage) comprend « au troisième étage : un appartement comprenant deux salons, deux salles à manger, un séjour, une chambre, un WC, une cuisine, une salle de bains, une entrée, un rangement, deux dégagements, un placard, une cage d’escalier ; au quatrième étage : un appartement comprenant trois chambre, un salon d’été, une salle d’eau, trois rangements, deux dégagements, une terrasse, une cage d’escalier ».

Ainsi la terrasse en litige constituerait une partie privative.

L’esquisse n°858 du 28 juillet 1981 désigne également la terrasse de l’appartement du quatrième étage comme étant privative au lot n°8.

Toutefois à l’article 3 du même règlement de copropriété, il est indiqué que les parties communes comprennent « les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non ». Il résulte de cette clause que la terrasse de l’appartement de Mme [J] serait classée comme étant une partie commune, étant observé par ailleurs qu’elle constitue également la couverture du troisième étage.

Ainsi les clauses du règlement de copropriété sont contradictoires quant à la classification de la terrasse en partie commune ou partie privative.

Lorsque les clauses du règlement de copropriété ou d’un état descriptif de division sont ambiguës, les juges du fond doivent les interpréter.

Dans ces conditions, il conviendra de se référer aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 déjà cités et d’opérer une distinction entre d’une part, la chape et le complexe d’étanchéité de la terrasse, lesquels font partie du gros-'uvre et donc des parties communes et d’autre part, le revêtement de cette terrasse, lequel constitue une partie privative.

Conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe, par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Par ailleurs, il résulte de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en démontrant, soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit la faute de la victime ou d’un tiers.

Selon l’expert judiciaire M. [P], le premier sinistre, constitué par des infiltrations d’eau au troisième étage de l’immeuble, est la conséquence de travaux non conformes, les chapes ayant été empilées sans étanchéité sérieuse et même sans relevé d’étanchéité. Il a précisé que l’étanchéité initiale avait été dégradée lors des travaux menés par l’ancien propriétaire en ce que les évacuations fixées sur la dalle d’origine ont été modifiées par l’ajout d’une seconde chape et qu’elles ont été mal étanchées.

Ainsi le lien de causalité entre le défaut d’étanchéité de la structure de la terrasse et les désordres subis par Mme [J] est établi.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a bien autorisé, certes à posteriori, les travaux menés par l’ancien propriétaire de l’appartement et portant sur la chape de la terrasse lors de l’assemblée générale du 29 juin 1989, le procès-verbal indiquant que « les copropriétaires agréent l’ensemble des travaux effectués par les différents copropriétaires ».

Ainsi le Syndicat ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité au prétexte que les travaux qui ont abîmé l’étanchéité de la terrasse n’auraient pas été autorisés.

Enfin, la mauvaise exécution des travaux de réfection de la chape de la terrasse par l’ancien propriétaire du lot n°8 ne constitue pas non plus une faute de Mme [J] ou la faute d’un tiers de nature à exonérer le Syndicat de sa responsabilité.

Mme [J] est donc fondée à demander la prise en charge par le Syndicat des frais de réparation, chiffrés à hauteur de 7 493,94 euros, soit le devis de la société Altibat à hauteur de 6 772,70 euros et le coût de l’embellissement de la pièce située en-dessous de cette terrasse, à hauteur de 691,24 euros.

La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Mme [J] la somme de 7 493,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande en paiement de Mme [J] au titre du désordre concernant la toiture de la terrasse au quatrième étage

Ainsi qu’il a été exposé dans le paragraphe précédent, l’article 3 du règlement de copropriété applicable à la cause stipule que les parties communes comprennent « les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non ».

Mme [J] en déduit que le Syndicat doit prendre en charge les frais consécutifs à l’infiltration d’eau à travers la toiture de la terrasse du quatrième étage et qui a affecté sa cuisine.

Il est exact que selon l’expert judiciaire M. [P], c’est bien l’ancien propriétaire de l’appartement de Mme [J], M. [O], qui a fait poser une toiture composée de matériaux bitumeux sur une partie de la terrasse non couverte afin de créer une nouvelle pièce habitable.

De même, l’acte d’achat du 18 décembre 1989 entre les époux [O] et Mme [J] ne fait pas mention d’une cuisine au troisième étage comme dans le précédent acte de vente du 4 juillet 1987, mais seulement au quatrième étage, ce qui pourrait confirmer l’hypothèse de Mme [J] selon laquelle c’est bien M. [O] qui a fait créer la cuisine du quatrième étage avec une nouvelle toiture.

Toutefois, ce n’est qu’à compter de l’esquisse modificative n°2074 adoptée le 15 juin 1999 qu’est explicitement mentionnée la cuisine du quatrième étage et donc, la mise en couverture d’une partie de la terrasse non couverte, jouxtée d’un côté par la salle à manger et de l’autre côté par une autre pièce habitable.

Sur l’esquisse n°858 du 28 juillet 1981, cette cuisine n’apparaît pas, puisqu’il est seulement fait mention sur toute la largeur de l’immeuble d’une « terrasse ouverte », jouxtée d’un côté par des chambres (désignées ultérieurement comme étant une seule salle à manger dans l’esquisse n°2074) et de l’autre côté par « le salon d’été/cuisine » (désigné ultérieurement comme étant une pièce habitable dans l’esquisse n°2074).

L’esquisse n°1269, établie le 27 octobre 1989 c’est-à-dire quelques semaines avant l’acquisition de l’appartement par Mme [J], n’a pas été publiée et en toute hypothèse, elle ne fait pas état d’autres modifications au quatrième étage que le rattachement d’une cour à un autre lot privatif. La partie « terrasse ouverte » et la partie « salon d’été/cuisine » demeurent inchangées par rapport à l’esquisse n°858 du 28 juillet 1981.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 1989, s’il confirme l’accord des copropriétaires quant aux « travaux effectués par les différents copropriétaires » est quant à lui trop imprécis pour établir que cet agrément portait sur la création d’une nouvelle pièce habitable avec pose d’une toiture susceptible d’être incorporée dans les parties communes.

Le simple fait que l’acte d’acquisition du 18 décembre 1989 ait fait mention de ce que Mme [J] supporterait les frais de l’acte modificatif du règlement de propriété et de l’esquisse d’étage n’est pas probant non plus, dès lors que dans le procès-verbal du 29 juin 1989, ces frais étaient mis à la charge d’un autre copropriétaire.

Ainsi, Mme [J] ne rapporte pas la preuve que les travaux de construction de la toiture de la nouvelle pièce habitable auraient été autorisés par l’assemblée des copropriétaires et donc, que la toiture en question serait ainsi devenue une partie commune.

En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande tendant à l’autoriser à entreprendre les travaux de remplacement de la toiture et à condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 561,45 euros au titre des dits travaux et y ajoutant, rejette la demande de Mme [J] en paiement de la somme de 11 836,86 euros correspondant au coût réactualisé de ces travaux suivant devis de la Société Tudoux FRERES du 14 février 2021 et rejette la demande de Mme [J] en paiement de la somme de 966,14 euros au titre des nouveaux frais de protection provisoire de la toiture.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du Syndicat au titre des travaux conservatoires réglés pour le compte de Mme [J]

Aux termes de l’article 1375 code civil, le maître dont l’affaire a été bien administrée doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l’indemniser de tous les engagements personnels qu’il a pris, et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu’il a faites.

Le Syndicat, qui indique avoir fait réaliser des travaux provisoires pour remédier temporairement aux désordres de la toiture couvrant la terrasse privative de Mme [J], produit cinq factures à l’appui de sa demande pour un montant total de 2 396,20 euros.

La réalité de ces travaux conservatoires n’est pas contestée et le simple fait que ces factures aient été incluses dans les comptes approuvés en assemblée générale des copropriétaires ne prive pas le Syndicat de la possibilité de se faire rembourser ces frais auprès du copropriétaire directement concerné.

Toutefois pas davantage qu’en première instance, le Syndicat ne démontre que les travaux figurant sur la facture FC0015 d’un montant de 893,20 euros ont été réalisés pour le compte de Mme [J] ou qu’ils sont en lien avec les travaux de toiture qui doivent rester à la charge de cette dernière.

Cette facture sera donc écartée.

Le dispositif du jugement ne faisait aucune mention sur ce point.

La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu’il condamné Mme [J] à payer au Syndicat la somme de 1 503 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2018 et y ajoutant, rejette la demande en paiement de la somme de 893,20 euros au titre de la facture FC0015.

Sur les frais irrépétibles et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 10-1 alinéas 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il a débouté le syndicat de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné le syndicat aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé inscrite sous le numéro RG I 14/00185 mais y ajoutant, dispense Mme [J] de toute participation aux dépens et à la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Syndicat qui succombe sera condamné aux dépens de l’appel.

Pour des considérations d’équité, il devra aussi payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans cette hypothèse également, la cour dispense Mme [J] de toute participation aux dépens et à la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

REJETTE la demande d’irrecevabilité présentée par Mme [A] [J] concernant la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice de « faire dire et juger que les travaux de modification réalisés par les époux [O] et/ou Mme [J] concernant le lot n°8 n’ont pas été autorisés par le Syndicat » ;

DECLARE recevable la demande accessoire de Mme [A] [J] en remboursement de la somme de 966,14 euros au titre de la facture Tudoux Frères du 7 octobre 2020 ;

CONFIRME le jugement rendu le 13 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Metz en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

REJETTE la demande de Mme [A] [J] en paiement de la somme de 11 836,86 euros correspondant au coût réactualisé des travaux concernant la terrasse suivant devis de la Société Tudoux FRERES du 14 février 2021 ;

REJETTE la demande de Mme [A] [J] en paiement de la somme de 966,14 euros au titre des nouveaux frais de protection provisoire de la toiture ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice en paiement de la somme de 893,20 euros au titre de la facture FC0015 ;

DISPENSE Mme [A] [J] de toute participation aux dépens et à la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile prononcés en première instance et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [A] [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [A] [J] de toute participation aux dépens et à la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile prononcés en appel et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

La GreffièreLa Présidente de Chambre