RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02745 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FT2D

Minute n° 23/00198

[O], [H]

C/

[C], [U] EPOUSE [C]

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT-AVOLD, décision attaquée en date du 16 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 20/000406

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 22 JUIN 2023

APPELANTS :

Monsieur [S] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009162 du 25/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [H] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009170 du 25/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [L] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Madame [R] [U] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 avril 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 22 juin 2023 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller

Monsieur KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par MadamePELSER, Greffier placé à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 1er octobre 2014, M. [L] [C] et Mme [R] [U] épouse [C] ont consenti à M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O], un bail portant sur une maison d’habitation située [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 850 euros.

Par lettre remise en mains propres contre signature le 14 août 2019, les bailleurs ont délivré aux locataires un congé pour vendre.

Par acte d’huissier signifié le 14 septembre 2020, M. et Mme [O] ont fait citer M. et Mme [C] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold et au dernier état de la procédure, ils ont demandé au tribunal de :

— dire et juger le congé pour vendre du 14 août 2019 nul et de nul effet

— débouter M. et Mme [C] de leurs prétentions

— condamner M. et Mme [C] à exécuter ou à faire exécuter à leur charge des travaux de réfection dans le délai de 15 jours à compter du prononcé du jugement et ensuite sous astreinte de100 euros par jour de retard

— les autoriser à faire cesser les virements directs du loyer par l’aide au logement et leurs propres versements et dire que ces montants seront à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations à compter du jugement jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise en état

— condamner solidairement M. et Mme [C] à leur payer les sommes de :

' 15.292,82 euros en réparation du préjudice de jouissance

' 3.000 euros chacun soit 6.000 euros en réparation du préjudice moral

' 5.418,68 euros au titre du préjudice matériel du fait de la surconsommation de gaz

' 1.115 euros au titre du remboursement des diagnostics

— condamner solidairement M et Mme [C] à payer à leur avocat la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défendeurs se sont opposés aux demandes et ont demandé au tribunal de constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2020 et ordonner l’expulsion de locataires, condamner M. et Mme [O] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal de proximité de Saint-Avold a :

— constaté la résiliation du bail au 1er octobre 2020

— condamné en conséquence M. et Mme [O] ainsi que tout occupant de leur chef à libérer les lieux loués et ordonné à défaut de libération volontaire, leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, sous réserve du respect du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux

— débouté M. et Mme [O] de leur demande d’exécution de différents travaux dans les lieux et à se voir autoriser à consigner le montant de l’aide logement et leurs versements au titre des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations

— condamné solidairement M. et Mme [C] à verser à M. et Mme [O] la somme totale de 5.895,43 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement

— débouté M. et Mme [O] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts

— condamné M. et Mme [O] à verser à M. et Mme [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à la libération parfaite des lieux, dont à déduire les versements perçus depuis par M. et Mme [C]

— débouté M. et Mme [C] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts

— condamné M. et Mme [C] et M. et Mme [O] à supporter pour moitié les dépens et dit n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 16 novembre 2021, M. et Mme [O] ont interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [C] à leur payer la somme de 5.895,43 euros à titre de dommages et intérêts et débouté les bailleurs de leur demande de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 28 décembre 2022, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— déclarer le congé pour vendre du 14 août 2019 nul et de nul effet

— débouter M. et Mme [C] de l’intégralité de leurs prétentions

— condamner M. et Mme [C] à exécuter ou à faire exécuter à leur charge les travaux suivants dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ensuite sous astreinte de 100 euros par jour de retard : réfection complète de la cabine de douche au 2ème étage ; installation d’un système de ventilation naturelle (type VMC) ; travaux d’isolation thermique afin de limiter les déperditions de chaleur ; remplacement des tuiles poreuses et contrôle complet de la toiture; allongement de la ventilation de chute hors combles, remplacement de la conduite en fonte des eaux pluviales encastrée ; reprise de l’ensemble des joints de la douche ; réalisation d’un curetage de la conduite d’évacuation de la douche ; travaux de retrait ou de confinement pour les tôles amiantées du garage ; reprise de l’intégralité des plafonds et murs des pièces de la maison

— les autoriser à faire cesser les virements directs du loyer par l’aide au logement et leurs propres versements au profit des bailleurs et dire que ces montants seront à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations du jour du prononcé du jugement au jour du parfait achèvement des travaux de remise en état

— condamner solidairement M. et Mme [C] à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les sommes de :

' 29.466,32 euros en réparation du préjudice de jouissance subi arrêté au 31 décembre 2022, puis la somme de 566,66 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à l’arrêt à intervenir

' 3.000 euros chacun soit 6.000 euros en réparation du préjudice moral

' 5.418,68 euros au titre du préjudice matériel subi du fait de la surconsommation de gaz

' 1.115 euros au titre du remboursement des diagnostics

— rejeter l’appel incident et la demande de dommages et intérêts formée par les intimés

— condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à leur avocat la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel et la somme de 327,20 euros au titre du constat d’huissier du 2 février 2022.

Les appelants soutiennent que le congé délivré le 14 août 2019 ne respecte pas les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la remise d’une notice d’information, que les propriétaires ne démontrent pas que cette notice a effectivement été portée à leur connaissance en même temps que le congé, que l’absence de ce document leur cause grief, que s’agissant d’un élément essentiel de la validité de l’acte celui-ci doit être déclaré nul et de nul effet et qu’en conséquence, le bail s’est reconduit par tacite reconduction pour une nouvelle durée de 3 ans. Ils prétendent que le congé est également nul pour avoir été délivré après le constat de non décence notifié par la CAF le 27 juin 2019 et parce qu’il ne comporte pas les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 qui doivent être reproduits à peine de nullité.

Ils exposent que l’état déplorable de l’immeuble est incontestable au vu des rapports établis le 21 janvier 2019 par la société ARDF Est, le 10 mai 2019 par la société Home Expertises, le 23 septembre 2019 par la société Diageco.com et le16 janvier 2020 par la société ARDF Est. Ils font valoir que l’intégralité des désordres et des travaux préconisés incombe aux bailleurs qui ont l’obligation légale de remettre aux locataires un logement décent, de l’entretenir ainsi que d’y faire toutes réparations autres que locatives et qu’en dépit de leurs demandes M. et Mme [C] n’ont pas fait cesser l’état d’insalubrité des locaux. Ils contestent la réalité des factures produites et leur contenu, prétendent que les travaux réalisés sont insuffisants pour remédier aux désordres, que le délai écoulé avant le changement la chaudière a généré une surconsommation de gaz et que faute par les bailleurs d’avoir résolu le problème de fuite, les factures d’eau ont plus que doublé de 2017 à 2019 malgré le départ de deux enfants. Ils ajoutent qu’un constat d’huissier réalisé cinq mois après le constat de conformité de la CAF atteste de l’état de délabrement avancé des locaux et qu’un second constat établi le 2 février 2022 démontre que la situation s’aggrave, de sorte qu’ils sont bien fondés à solliciter la condamnation des propriétaires à réaliser tous les travaux préconisés dans les rapports d’intervention. Ils contestent interdire l’accès des locaux aux propriétaires et à leur expert, empêcher la réalisation de travaux, faire sécher le linge de 15 personnes dans la maison, déverser des seaux d’eau remplis de produit détergent sur la toiture ou encore causer des troubles du voisinage comme le soutiennent les intimés. Ils précisent avoir fait isoler les combles, réaliser des travaux d’embellissement dans la véranda et ont contribué à valoriser l’immeuble.

Sur le préjudice de jouissance, les appelants exposent que les désordres sont apparus en septembre 2018 et que la somme de 29.466,32 euros qu’ils réclament correspond aux 2/3 du loyer sur une période de 52 mois arrêtée au 31 décembre 2022, que certaines pièces sont inutilisables et que l’humidité ambiante pèse sur leur état de santé déjà précaire. Sur le préjudice matériel, ils soutiennent avoir dû faire réaliser plusieurs études pour faire constater et déterminer l’origine des désordres pour un montant de 1.115 euros au total et avoir reçu entre novembre 2015 et juillet 2019 des factures de gaz d’un montant plus de trois fois supérieur à la consommation moyenne d’une maison de même taille, que même en tenant compte du nombre d’occupants, une surfacturation de moitié doit être imputée au mauvais état de la maison, soit 5.418,68 euros.

Enfin, sur le préjudice moral, ils exposent avoir subi du stress, des difficultés à vivre dans une maison pleine de moisissures, avoir souffert de devoir imposer un tel habitat à leurs enfants, ne plus recevoir d’amis et avoir ressenti des répercussions sur leur état de santé.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 novembre 2022, M. et Mme [C] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés solidairement à verser à M. et Mme [O] la somme totale de 5.895,43 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement, déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, condamnés à supporter la moitié des dépens et dit n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de :

— débouter M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs prétentions

— les condamner à leur payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur la nullité du congé, ils indiquent que la notice d’information a été remise en main propre aux locataires et que les dispositions des articles 15 I et 15 II la loi du 6 juillet 1989 n’imposent pas à peine de nullité la production de ce document. Ils précisent que la sanction de nullité n’est encourue que si l’irrégularité a causé un grief, lequel n’est pas démontré dès lors que les appelants ont pu les assigner, que les termes du congé sont clairs, que le prix est fixé et les droits du locataire rappelés. Ils ajoutent qu’ils sont dans une situation modeste et qu’ils désirent revendre l’immeuble parce que le remboursement de l’emprunt immobilier est devenu insupportable.

Sur les désordres invoqués, les intimés font valoir que l’état des lieux d’entrée mentionne que les locaux sont dans un état neuf, qu’ils n’ont pas été informés avant 2020 des désordres liés à une fuite de toiture, à la fissuration du receveur de douche et à un problème d’humidité, qu’ils ont procédé à des réparations ressortant des factures produites, ajoutant que la CAF leur a adressé une attestation de mise en conformité du logement le 11 mai 2020. Ils soutiennent que les appelants entretiennent des désordres, qu’ils s’opposent à la venue de l’expert de leur assureur, qu’ils leur ont interdit l’accès aux locaux pour remédier aux désordres d’humidité et qu’ils n’ont pas donné suite aux contacts avec les entreprises qu’ils avaient mandatées. Ils ajoutent que les locataires ont effectué des travaux sur lesquels des défauts d’étanchéité ont été détectés, arraché les tapisseries dans certaines pièces, démonté la hotte dans la cuisine, qu’ils sèchent le linge de 15 personnes sans aérer les locaux, qu’ils gardent toujours les fenêtres fermées sauf quand il pleut, qu’ils déversent des seaux d’eau remplis de produits détergents sur la toiture en amiante et que les désordres constatés par l’huissier de justice sont dus soit à un manque de ventilation naturelle, soit au refus des occupants de permettre la réalisation des travaux. Ils ajoutent que les appelants ont forcément été indemnisés par leur assureur pour les travaux relatifs aux embellissements en suite d’un dégât des eaux consécutif à un désordre de toiture.

M. et Mme [C] observent que les plaintes des locataires ont débuté à la notification du congé, qu’ils se sont maintenus dans les lieux prétendument perclus d’humidité, que le certificat médical produit date de l’époque d’introduction de la procédure et que le montant mensuel que le premier juge leur a alloué pour l’indemnisation du préjudice de jouissance est supérieur à ce qu’ils payent . Ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que la déperdition d’énergie leur est imputable, que les appelants ont été informés lors de la prise en location de la classe énergétique de la maison, que les factures d’eau révèlent une consommation régulière et que les rapports versés aux débats ne sont pas contradictoires. Ils font valoir enfin que M. [C] souffre d’un syndrome anxio dépressif compte tenu de leur situation financière, que la procédure a nettement aggravé son état de santé et que leur situation financière devient désespérée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé pour vendre et ses conséquences

Il résulte de l’article 15 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit reproduire également à peine de nullité les cinq premiers alinéas de l’article 15-II.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, les intimés ne démontrent pas qu’une notice d’information relative à leurs obligations et aux voies de recours et d’indemnisation des locataires était jointe au congé pour vendre qu’ils ont remis en main propre aux locataires le 14 août 2019 alors que la charge de cette preuve leur incombe. Cependant, comme l’a exactement relevé le premier juge, l’acte mentionne expressément en première page comme pièce jointe ('PJ') l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de cette notice et l’annexion de ce document n’est pas prescrite par la loi à peine de nullité. En outre, les appelants n’établissent pas la réalité du grief qu’ils allèguent tiré de l’absence de remise de la notice alors qu’ils ont assigné les bailleurs devant le tribunal compétent dans les formes et délais encadrant l’exercice de leurs droits que cette notice a pour objet de préciser.

Les appelants ne démontrent pas davantage que le défaut de mention dans le congé des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 leur a causé un grief, en particulier qu’elle les aurait empêchés d’exercer leurs droits. Il est relevé au contraire que le courrier indique notamment qu’il vaut offre de vente au profit des locataires qui peuvent bénéficier d’un droit de préemption au prix et selon les modalités précisées et mentionne également le délai pour l’accepter et les conséquences de l’absence d’acceptation quant à la fin du bail. L’existence d’un grief est d’autant moins démontrée qu’il n’est ni justifié, ni même allégué que les locataires ont envisagé à un moment quelconque de se porter acquéreurs de l’immeuble.

C’est également en vain qu’ils font valoir que le congé est nul pour avoir été délivré après le constat de non décence du logement notifié par la CAF le 27 juin 2019, alors que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit seulement la suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé au locataire dans le cas d’engagement d’une des procédures prévues par les articles L.1331-26 et suivants du code de la santé publique en vigueur lors de la délivrance du congé et L.511-2 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il n’est établi par aucune pièce que l’une de ces procédures a été engagée. Ces moyens sont inopérants

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le premier juge a justement rejeté la demande de nullité du congé pour vendre délivré le 14 août 2019, étant précisé que le dispositif du jugement ne contient aucune disposition sur la nullité et qu’il convient de l’ajouter. C’est tout aussi justement qu’il en a déduit que, faute d’acceptation de l’offre de vente qu’il contenait, le congé a produit effet le 1er octobre 2020, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à cette date, condamné M. et Mme [O] à libérer les lieux et ordonné leur expulsion.

Depuis la résiliation du bail, les appelants sont occupants sans droits ni titre des locaux. Ils ne peuvent donc valablement solliciter la réalisation de travaux par les propriétaires qui ne sont plus tenus à leur égard d’obligations contractuelles. Il s’ensuit que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [O] de leur demande d’exécution des différents travaux et de consignation des loyers et APL. Le premier juge a exactement fixé l’indemnité d’occupation due pour l’occupation sans droit ni titre des lieux à une somme équivalente au montant du loyer, le jugement étant confirmé de ces chefs.

Sur le préjudice de jouissance

L’ancien article 1147 du code civil (devenu article 1231-1) applicable au litige dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise fois de sa part.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Sur l’existence des désordres et leur imputabilité, le rapport d’intervention de la société ARDF Est du 21 janvier 2019 relève sur l’immeuble loué la dégradation des plafonds et des murs des trois chambres et de la cage d’escalier au 1er étage, la dégradation d’un plafond d’une chambre et de la cage d’escalier au 2ème étage et des moisissures aux murs de plusieurs pièces. Il n’est pas démontré que ces désordres seraient imputables même partiellement au séchage du linge par les locataires, à l’absence d’aération par l’ouverture des fenêtres ou le déversement de seaux d’eau remplis de détergents sur la toiture comme le soutiennent les intimés, les attestations de Mme [X] [D] et de M. [G] [A] produites à cet effet étant à elles seules insuffisantes pour systématiser un tel comportement et en établir les conséquences. L’expert estime au contraire que les désordres du 1er étage ont pour origine plusieurs défauts d’étanchéité de la douche du 2ème étage (bac fissuré, joint dégradé, absence d’étanchéité derrière les rosaces) et une ancienne fuite sur la conduite d’alimentation d’eau froide, que ceux du 2ème étage proviennent d’infiltrations d’eau par la toiture (tuiles poreuses) et que les moisissures s’expliquent par un phénomène de condensation dû à un défaut de ventilation et d’isolation au niveau des ponts thermiques. Hormis la défaillance du joint de la douche dont le remplacement relève selon le décret n°87-712 du 26 août 1987 d’une réparation locative à la charge des locataires, les causes des désordres identifiées par l’expert sont le fait de la vétusté, de malfaçons ou de vices de constructions dont répondent les bailleurs.

C’est en vain que M. et Mme [C] font valoir que le rapport d’intervention de la société ARDF Est n’a pas été réalisé de manière contradictoire. En effet, le document n’est pas dépourvu de valeur probante dès lors qu’il est corroboré par d’autres pièces figurant au dossier et les constatations de l’expert sont confirmées par des témoignages faisant état de l’humidité excessive de l’immeuble, de l’existence d’infiltrations et des dégradations des plafonds, par des photographies et par le constat de non-conformité du logement dressé par la CAF le 27 juin 2019, étant relevé que les explications de l’expert sur la cause des désordres s’appuient sur des vérifications techniques (mise sous contrôle manométrique, inspection par caméra thermographique, mise en eau colorée) qui sont corroborées par les photographies et les devis et factures des entreprises qui sont intervenues.

Il est établi que postérieurement au rapport de la société ARDF Est, les propriétaires ont fait procéder à la réfection de la salle de bains et les mentions de la facture de la SAS Pastro du 8 mars 2019 attestent que les travaux ne se sont pas limités à la pose d’une porte de douche mais qu’ils ont également consisté à poser un receveur de douche et un robinet équerre, à remplacer la tuyauterie en cuivre, à effectuer l’isolation électrique et hydraulique du cumulus et à réaliser la ré-alimentation en eau sanitaire de la douche, des wc et de la vasque. Il apparaît également qu’en suite du constat de non-conformité de la CAF, ils ont fait poser quatre bouches de ventilation dans la salle de bains, les wc et la cuisine ainsi qu’il ressort de la facture de la SAS Pastro du 16 décembre 2019 et initié des travaux de toiture par l’entreprise Toitures François. Les réserves émises par les appelants sur les numéros figurant sur les factures de cette entreprise sont inopérants dès lors que le système de numérotation n’est pas nécessairement par ordre croissant et il est relevé en outre que chacune de ces factures a été précédée d’un devis comportant les mêmes prestations, dûment accepté par les bailleurs. Les travaux réalisés, tels qu’ils ressortent de ces devis et factures ont consisté à poser une VMC avec branchement, à remplacer des tuiles, à maçonner des faîtières et à nettoyer les gouttières.

En revanche, il n’est justifié d’aucune prestation pour remédier à la dégradation du plafond, du mur et du sol dans la cuisine telle que relevée par la société ARDF Est dans un second rapport du 16 janvier 2020, tenant à une fuite sur la conduite d’évacuation des eaux pluviales encastrée traversant le logement. Cependant, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, il ressort d’un courrier de l’entreprise Toitures François du 21 septembre 2021, qu’elle a été mandatée par les bailleurs pour intervenir sur cette conduite et a tenté à plusieurs reprises de contacter le locataire sans obtenir de réponse de sa part. Les termes de ce courrier sont d’autant plus crédibles que le responsable de la SAS Pastro également chargée d’effectuer des travaux, indique dans une lettre du 9 mars 2021, qu’il a lui-même rencontré des difficultés lors de ses interventions, notamment qu’il n’a pu rentrer dans l’immeuble alors même qu’un rendez-vous avait été préalablement fixé avec les occupants et Mme [X] [D], voisine des appelants, atteste qu’il arrive aux appelants de ne pas laisser rentrer les entrepreneurs. Il s’ensuit qu’il ne peut être reproché une inaction aux bailleurs et que la persistance des désordres est imputable au comportement des locataires.

Indépendamment de ce désordre, après un contrôle des travaux de mise en conformité réalisés, par lettre du 11 mai 2020, la CAF a informé les bailleurs qu’elle concluait à la mise en conformité du logement et procédait en conséquence au reversement de l’allocation logement suspendue de juillet 2019 à mai 2020. Nonobstant la décence du logement, il n’est pas justifié de son entière réfection, la réalisation de travaux de reprise des dégradations des murs et plafonds relevés par la société ARDF Est dans son premier rapport n’est ni établie, ni alléguée et il ressort du procès-verbal de constat, établi par huissier de justice le 12 octobre 2020, que ces désordres subsistaient à la fin du contrat de bail. Les propriétaires soutiennent vainement que leur compagnie d’assurance veut prendre en charge la reprise de ces désordres mais que les appelants refusent catégoriquement l’entrée dans l’immeuble notamment à l’expert mandaté par cette compagnie, alors que ne figure au dossier aucune pièce démontrant des démarches effectuées auprès de l’assureur des bailleurs et d’un mandat donné à expert ou une entreprise pour les désordres consécutifs aux infiltrations et à l’humidité excessive.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les appelants ont subi des dommages liés aux désordres affectant les lieux loués, liés à des dégâts des eaux et des phénomènes de condensation imputables aux bailleurs qui les ont empêchés de profiter pleinement de l’immeuble. En revanche, il n’est démontré aucun trouble de jouissance consécutif à la présence d’amiante dans les plaques ondulées en fibrociment de la toiture du garage et dans les dalles de sol du pallier du 2ème étage, relevée dans les rapports des sociétés Home Expertise et Diag Eco. Le premier juge a exactement estimé que les appelants ne rapportaient pas la preuve de la date d’apparition du dégât des eaux et fixé au mois de décembre 2018 le début du trouble de jouissance, date à laquelle les bailleurs ont été informés des désordres, Mme [C] s’étant rendue dans les lieux au cours de ce mois en raison du sinistre

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le premier juge a exactement chiffré le trouble de jouissance subi par les locataires à la somme de 283 euros par mois correspondant à un tiers du loyer mensuel, entre le mois de décembre 2018 et le 11 mai 2020, soit la somme de 4.811 euros. Cependant, la remise en conformité du logement n’a pas mis un terme à la totalité du dommage subi par les locataires, puisqu’il résulte de ce qui précède que les travaux de reprise des murs et plafonds dégradés n’ont pas été réalisés par les bailleurs, lesquels ne justifient sur ce point d’aucune difficulté ou opposition des locataires. Compte tenu de la persistance de ce dommage constitutif d’un préjudice de jouissance pour les locataires jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail qui a mis fin aux obligations légales et contractuelles des bailleurs, il convient d’allouer aux appelants une indemnisation complémentaire correspondant à 15% du loyer jusqu’à la fin du bail, soit la somme de 640 euros.

En conséquence, M. et Mme [C] sont condamnés solidairement à verser à M. et Mme [O] la somme totale de 5.451 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt. Le jugement est infirmé. Pour le reste, eu égard à la résiliation du contrat de bail et au fait que les bailleurs ne sont plus tenus à une obligation de délivrance d’un logement décent, la demande de versement d’une indemnité mensuelle est rejetée.

Sur le préjudice matériel

L’inspection de l’immeuble par caméra thermographique réalisée au cours de l’expertise de la société ARDF Est de janvier 2019, a révélé l’existence de ponts thermiques d’origine structurelle, pré-existants à l’entrée dans les lieux des locataires. Les propriétaires ne peuvent valablement soutenir que M. et Mme [O] étaient dûment informés de la situation, en particulier de la classe énergétique de la maison au motif que le contrat de bail mentionne qu’ils reconnaissent avoir reçu le dossier de diagnostic technique. Ce document n’est pas versé aux débats et aucun éléments ne permet d’en présumer le contenu.

Même si ces ponts thermiques génèrent des déperditions de chaleur, le premier juge a estimé a bon droit que les appelants ne rapportent pas la preuve qu’ils sont l’unique cause de la différence entre la consommation moyenne de gaz pour une maison de 130 m2 et la consommation des occupants entre le 22 septembre 2015 et le 20 janvier 2020 telle qu’elle ressort des factures produites. Il ne figure au dossier aucun élément objectif de nature à déterminer la température à laquelle les locataires ont chauffé l’immeuble pendant la période considérée et il est relevé que la consommation de gaz n’est pas seulement relative au chauffage mais aussi à l’eau chaude pour une famille d’une dizaine de personne, la chaudière comportant un ballon d’eau chaude intégré.

Toutefois, le pourcentage de 10% de surconsommation consécutif aux ponts thermiques retenu par le premier juge procède d’une sous évaluation dès lors qu’il ressort de l’expertise que certains d’entre eux se localisent notamment dans des pièces de vie de l’immeuble. Il est relevé en outre, que les bailleurs ne justifient d’aucuns travaux d’isolation entrepris en cours de location notamment pour remédier aux déperditions de chaleur provoquées par les ponts thermiques. Compte tenu des éléments dont dispose la cour, la surconsommation peut être estimée à 20% du montant de la fourniture de gaz, telle qu’elle ressort des factures produites pour la période du 22 septembre 2015 et le 20 janvier 2020, soit au total 2.167,47 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de condamner solidairement M. et Mme [C] à verser à M. et Mme [O] la somme de 2.167,47 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt.

Sur les frais de diagnostic

Le premier juge a rejeté à bon droit la demande de remboursement des frais d’expertise et de diagnostic. S’agissant des interventions de la sociétés ARDF Est (492 euros), il n’est pas démontré que leur montant a été payé par les appelants dans la mesure où un courrier de cette société du 21 janvier 2019 fait état de la transmission des éléments du rapport à l’expert de leur assurance et d’une délégation de règlement autorisant ladite assurance à régler directement la facture d’intervention. Sur les interventions des sociétés Home Expertise (240 euros) et Diageco (446 euros), il ne peut être imposé aux propriétaires d’en supporter le coût dès lors que l’obligation pour les bailleurs de transmettre aux locataires un état mentionnant l’absence ou le cas échéant la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante n’est pas encore effective, les décrets d’application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR prévoyant cette obligation, n’étant pas publiés à l’heure actuelle. Le jugement ayant rejeté la demande en paiement est confirmé.

Sur le préjudice moral

Le premier juge a justement estimé que la preuve d’un préjudice moral n’est pas rapportée. En effet, si le Dr [Y] [K] atteste dans deux certificats que Mme [O] présente des troubles dépressifs récurrents avec un syndrome somatique, une anxiété généralisée et un stress post-traumatique, cette attestation n’indique pas la cause de ces pathologies et aucun élément ne permet d’établir qu’elles ont un lien de causalité avéré avec les désordres de l’immeuble. Les certificats établis par le Dr [N], évoquant pour les locataires la nécessité d’un environnement sain et une maison dénuée de toute humidité, ne font état d’aucune conséquence effective sur leur état de santé du fait de leur situation actuelle. Enfin, le stress, la honte et la culpabilité par rapport à leurs enfants invoqués par les appelants ne ressortent d’aucune pièce objective, pas plus que le fait d’être privés de vie sociale, alors qu’il ressort des attestations produites qu’ils reçoivent la visite de plusieurs personnes. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation.

Sur la demande de dommages et intérêts des intimés

Il est rappelé que le préjudice causé aux propriétaires par le maintien des appelants dans l’immeuble est réparé par la condamnation des appelants au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer.

Par ailleurs, il résulte des développements qui précèdent que les demandes des appelants sont partiellement fondées. La preuve de leur mauvaise foi n’est pas rapportée et il n’est pas davantage démontré que leur action en justice procède d’un abus quelconque.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions, il convient de partager les dépens d’appel par moitié et de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, les appelants sont déboutés de leur demande pour les frais du constat d’huissier du 2 février 2022, le constat de l’état de l’immeuble 15 mois après la résiliation du contrat de bail liant les parties ne s’avérant ni nécessaire, ni utile aux débats.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail au 1er octobre 2020

— condamné en conséquence M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] ainsi que tout occupant de leur chef à libérer les lieux loués et ordonné à défaut de libération volontaire, leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, sous réserve du respect du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux

— débouté M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] de leur demande d’exécution de différents travaux dans les lieux et à se voir autoriser à consigner le montant de l’aide logement et leurs versements au titre des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations

— débouté M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et de remboursement des diagnostics

— condamné M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] à verser à M. [L] [C] et Mme [R] [U] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à la libération parfaite des lieux, dont à déduire les versements perçus depuis par M. [L] [C] et Mme [R] [U] épouse [C]

— débouté M. [L] [C] et Mme [R] [U] épouse [C] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts

— condamné les parties à supporter pour moitié les dépens et dit n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] de leur demande de nullité du congé pour vendre délivré le 14 août 2019 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [C] et Mme [R] [U] épouse [C] à verser à M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] les sommes de :

' 5.451 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt

' 2.167,47 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] du surplus de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et notamment de versement d’une indemnisation mensuelle de 566,66 euros à compter du 1er janvier 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE M. [L] [C] et Mme [R] [U] épouse [C] d’une part, et M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] d’autre part, à supporter chacun la moitié des dépens d’appel ;

DÉBOUTE M. [S] [O] et Mme [V] [H] épouse [O] de leur demande en paiement des frais du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 2 février 2022.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT