RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00187 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F4RA

Minute n° 24/00159

[U]

C/

[T], [X], [C], S.A.S. LA PIZZERIA

Ordonnance Référé, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 15 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 21/00182

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [M] [U] épouse [V]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/00687 du 27/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Madame [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Monsieur [D] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non représenté

S.A.S. LA PIZZERIA prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Juin 2024 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 26 Septembre 2024.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Reputé Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2019, Mme [O] [X], bailleur, et Mme [M] [V], preneur, ont conclus deux baux commerciaux pour deux locaux sis [Adresse 2] :

Le premier portant sur le local commercial « entrée côté droit », pour une activité de « restaurant/pizzeria », pour un loyer de 800 euros et une avance sur charges de 70 euros par mois, avec autorisation de sous-location.

Le second portant sur le local commercial « entrée côté gauche », pour une activité de « bureaux », pour un loyer de 200 euros par mois sans avance sur charges, avec autorisation de sous-location.

Selon acte sous seing privé du 14 février 2020, Mme [V] a sous-loué les locaux précités, avec pour désignation « local + Matériel de pizza » à M. [S] [C] et M. [B] [T] pour un montant de 1 500 euros.

Le 13 septembre 2021, Mme [X] a fait délivrer un commandement de payer à Mme [V], exposant un arriéré de loyer de 6 484,15 euros.

Mme [V] a fait délivrer un commandement de payer à M. [C] le 12 octobre 2021 puis à M. [T] le 19 octobre 2021, exposant un arriéré de loyer de 9 000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 18 novembre 2021 remis à étude (enrôlé RG 21/182), Mme [X] a fait assigner Mme [V] devant le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Sarreguemines, en vue d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et une provision sur l’arriéré locatif relativement aux deux baux commerciaux.

Par acte d’huissier de justice également du 18 novembre 2021 remis à étude (enrôlé RG 21/189), M. [T] et la SAS La Pizzeria ont fait assigner Mme [V] devant le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Sarreguemines, a’n d’obtenir la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire suivant commandement de payer du 19 octobre 2021, et l’autorisation de séquestrer les loyers dans l’attente d’une procédure au fond.

Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2022 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (enrôlé RG 22/78), Mme [V] a fait assigner M. [C] devant le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Sarreguemines, a’n d’obtenir la jonction de toutes les instances, la résiliation du bail commercial du 14 février 2020, l’expulsion de M. [C] et sa condamnation à lui payer une provision sur l’arriéré locatif, en ce que M. [C] était preneur avec M. [T] du bail du 14 février 2020 consenti par Mme [V].

Toutes les affaires (RG 21/182, 21/189 et 22/78) ont été jointes en cours d’instance par mentions au dossier.

M. [C] n’a pas comparu en première instance.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Sarreguemines a :

— Rejeté l’exception de nullité du commandement de payer délivré le 13 septembre 2021 à Mme [M] [V] à la demande de Mme [O] [X] ;

— Constaté, relativement aux deux baux commerciaux conclus par actes en date du ler décembre 2019 entre Mme [O] [X], bailleresse, et Mme [M] [V], preneuse, sur des locaux tous deux situés [Adresse 2], au rez-de-chaussée, respectivement « entrée côté droit » et « entrée côté gauche », l’acquisition de la clause résolutoire insérée à chaque bail avec effet à la date du 13 octobre 2021 ;

— Rejeté la demande de délais présentée par Mme [M] [V] ;

— Ordonné à Mme [M] [V] de libérer ces deux locaux, la libération des locaux étant caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés ;

— Ordonné, à défaut de restitution spontanée des locaux, l’expulsion de Mme [M] [V] et de tout occupant de son chef des locaux tous deux situés [Adresse 2], au rez-de-chaussée, respectivement « entrée côté droit » et « entrée côté gauche », avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier conformément aux règles légales ;

— Dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné Mme [M] [V] à payer à Mme [O] [X] la somme de 6 404 euros à titre de provision sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 octobre 2022, outre intérêts ;

— Condamné Mme [M] [V] à payer à Mme [O] [X] une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de l 070 euros par mois (respectivement 870 euros et 200 euros), à compter 06 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais seulement dues au prorata de l’occupation effective pour tout mois incomplet ;

— Rejeté, relativement au contrat conclu par acte en date du 14 février 2020 entre Mme [M] [V] d’une part et d’autre part M. [B] [T] et M. [D] [C] sur le local situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée, « entrée côté droit », la demande de Mme [M] [V] en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Rejeté la demande de Mme [M] [V] en condamnation de M. [B] [T], la SAS La Pizzeria et M. [D] [C] au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif ;

— Rejeté la demande de Mme [M] [V] en condamnation de M. [B] [T], la SAS La Pizzeria et M. [D] [C] au paiement d’une provision sur indemnités d’occupation;

— Dit n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire dont l’acquisition n’est pas constatée ;

— Autorisé M. [B] [T] et la SAS La Pizzeria à consigner les loyers dus en exécution du bail du 14 février 2020, pour l’avenir et jusqu’à la résolution du litige au fond au besoin par une décision judiciaire exécutoire et dé’nitive, par voie de séquestre et désigné à cette 'n la CARPA de [Localité 10], [Adresse 3], et précisé qu’il pourra en être référé au juge pour toute difficulté dans la mise en 'uvre de cette mesure ;

— Dit n’y avoir lieu à accorder des délais pour l’apurement d’une dette locative qui ne donne pas lieu à une condamnation provisionnelle ;

— Condamné Mme [M] [V] aux dépens, dont les frais de commandement de payer;

— Condamné Mme [M] [V] à payer à Mme [O] [X] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Rappelé l’exécution provisoire de plein droit ;

Par déclaration du 25 février 2023, Mme [V] a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Sarreguemines le 15 décembre 2022, visant toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

— Dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution et

— Rappelé l’exécution provisoire de plein droit ;

Malgré signification de la déclaration d’appel le 04 mars 2023 par dépôt en l’étude du commissaire de justice, M. [C] n’a pas constitué avocat.

M. [T] et la SAS La Pizzeria ont formé appel incident par voie de conclusions.

Par ordonnance du 1er aout 2023, la présidente de la chambre commerciale de la cour d’appel a déclaré irrecevables les conclusions déposées par M. [T] et la SAS La Pizzeria.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.

Exposé des prétentions et moyens des parties

Par conclusions du 07 février 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [V] demande à la cour d’appel de :

— « Faire droit à l’appel de Mme [U] épouse [V].

En conséquence,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

rejeté l’exception de nullité du commandement de payer délivré le 13 septembre 2021 à Mme [V] à la demande de Mme [X];

constaté, relativement aux deux baux commerciaux conclus par acte en date du 1er décembre 2019 entre Mme [X], bailleresse, et Mme [V], preneuse, sur des locaux tous deux situés [Adresse 2], au rez-de-chaussée, respectivement « entrée côté droit » et « entrée côté gauche », l’acquisition de la clause résolutoire insérée à chaque bail avec effet à la date du 13 octobre 2021 ;

rejeté la demande de délais présentée par Mme [V];

ordonné à Mme [V] de libérer ces deux locaux ;

ordonné, à défaut de restitution spontanée, l’expulsion de Mme [V] et de tout occupant de son chef desdits locaux ;

condamné Mme [V] à payer à Mme [X] la somme de 6 404 euros à titre de provision sur les loyers, provisions sur charges, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 octobre 2022, outre intérêts ;

condamné Mme [V] à payer à Mme [X] une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1 070 euros par mois (respectivement 870 euros et 200 euros), à compter du 6 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

rejeté, relativement au contrat conclu par acte en date du 14 février 2020 entre Mme [V] d’une part et d’autre part M. [T] et M. [C] sur le local situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée, 'entrée côté droit’ la demande de Mme [V] en constat de l’acquisition de la clause résolutoire;

rejeté les demandes de Mme [V] en condamnation de M. [T], la SAS La Pizzeria et M. [C] aux paiements d’une provision sur l’arriéré locatif et d’une provision sur indemnité d’occupation ;

dit n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire dont l’acquisition n’est pas constatée ;

autorisé M. [T] et la SAS La Pizzeria à consigner les loyers dus en exécution du bail du 14 février 2020, pour l’avenir et jusqu’à la résolution litige au fond au besoin par une décision judiciaire exécutoire et définitive, par voie de séquestre et désigné à cette fin la CARPA de [Localité 10] ;

dit n’y avoir lieu à accorder des délais pour l’apurement dette locative qui ne donne pas lieu à une condamnation provisionnelle ;

condamné Mme [V] aux dépens dont les frais de commandement de payer ;

condamné Mme [V] à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute autre demande.

Et statuant à nouveau :

— Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 13 septembre 2021 à Mme [U] épouse [V] à la demande de Mme [X].

— En tout état de cause, constater l’irrégularité de celui-ci et en écarter les effets.

— Dire n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les demandes de Mme [X].

— Déclarer irrecevables, en tout cas mal fondées, les demandes formées par Mme [X].

— En conséquence, les rejeter.

— Débouter Mme [X] de ses demandes complémentaires et actualisées devant la cour, subsidiairement dire n’y avoir lieu à référé concernant celles-ci et les rejeter.

— Débouter M. [T] et la SAS La Pizzeria de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 14 février 2020 conclu entre Mme [V], d’une part, et, d’autre part, M. [T] et M. [C], et portant sur le local commercial [Adresse 2] à [Localité 5].

— Au besoin, prononcer la résiliation de plein droit ou judiciaire dudit bail commercial.

— Condamner solidairement M. [T], la SAS La Pizzeria et M. [C] à évacuer immédiatement et sans délai le local commercial.

— Les condamner solidairement à restituer immédiatement et sans délai le matériel visé par le bail du 14 février 2020.

— Les condamner solidairement à payer à Mme [U] épouse [V], à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et charges, la somme de 9 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de la demande.

— Les condamner solidairement à payer à Mme [U] épouse [V], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, la somme de 1 500 euros par mois à compter du 19 novembre 2021 et jusqu’à libération complète et effective des lieux et restitution intégrale du matériel visé par le bail du 14 février 2020.

Subsidiairement, en cas d’accueil sur le principe des demandes de Mme [X],

— Suspendre les effets des clauses résolutoires insérées aux deux baux commerciaux conclus le 1er décembre 2019 entre Mme [X] et Mme [U] épouse [V].

— Accorder à Mme [U] épouse [V] des délais de paiement jusqu’au jusqu’au 17 mai 2022, subsidiairement le 5 octobre 2022, pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 13 septembre 2021.

— Constater qu’à cette date, Mme [U] épouse [V] s’étant acquittée du montant visé à cet acte, les clauses résolutoires sont dépourvues d’effet.

— En tant que de besoin, accorder à Mme [U] épouse [V] un délai de grâce sous la forme de 24 versements mensuels conformément aux articles L 145'41 du code de commerce et 1343-5 du Code civil pour le règlement des sommes qui seraient dues à Mme [X].

Subsidiairement, en cas de rejet de la demande de résiliation du bail du 14 février 2020 ou de prononcé de la résiliation judiciaire de celui-ci,

— Condamner solidairement M. [T], la SAS La Pizzeria et M. [C] à payer à Mme [U] épouse [V], à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et charges, la somme de 36 000 euros au titre des arriérés de loyers et charges à la date du 13 avril 2023, avec intérêts au jour de la demande.

— Les condamner solidairement à payer à Mme [U] épouse [V], à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et charges et, le cas échéant, sur l’indemnité d’occupation, la somme de 1 500 euros par mois à compter du 13 avril 2023 et jusqu’à libération complète et effective des lieux et restitution intégrale du matériel visé par le bail du 14 février 2020.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Mme [X], M. [T], la SAS La Pizzeria et M. [C] aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement à l’avocat soussigné d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile, au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens et dire qu’en ce cas il sera procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle du 10 juillet 1991 ».

Au soutien de ses prétentions, concernant le bail conclu entre elle et Mme [X], Mme [V] soulève tout d’abord que le commandement de payer délivré le 13 septembre 2021 est imprécis en ce qu’il vise deux baux distincts, ne lui permettant pas de déterminer l’imputation des sommes demandées, et doit donc être déclaré nul, le privant ainsi de tout effet. Mme [V] ajoute que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi et que le commandement de payer en l’espèce n’a pas été délivré dans ces conditions.

Mme [V] conteste ensuite toute existence d’un arriéré de loyer de nature à justifier la résiliation du bail. Mme [V] ajoute que le fait qu’elle se soit acquittée des sommes réclamées dans le commandement de payer au-delà du délai d’un mois, en plus des loyers qu’elle a continué à verser, justifie selon elle qu’il lui soit rétroactivement accordé un délai de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Subsidiairement, sur la demande de délai de grâce, Mme [V] expose qu’elle a rencontré des difficultés mais qu’il doit être tenu compte des régularisations intervenues ainsi que de sa bonne foi pour lui accorder un délai de paiement sous la forme de 24 versements mensuels. Mme [V] ajoute que son expulsion ne prive pas sa demande d’objet, soutenant que l’exécution d’une décision de justice frappée d’appel a lieu aux risques et périls de celui qui la poursuit et à charge pour lui de réparer le préjudice causé par cette exécution en cas d’infirmation.

Mme [V] affirme également que Mme [X] n’est pas fondée à solliciter une indemnisation d’occupation jusqu’au 2 septembre 2023 ainsi qu’une provision pour la remise en état des lieux, car d’une part le procès verbal de reprise du 16 mai 2023 mentionne que les lieux sont entièrement vidés et, d’autre part que le délabrement des locaux nécessitant une remise en état n’est pas démontré.

S’agissant du bail conclu avec MM. [T] et [C], Mme [V] affirme démontrer que ces derniers avaient connaissance de leur statut de sous-locataire. Mme [V] précise que la qualification juridique du bail est indifférente sur l’obligation de paiement des loyers ni sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Mme [V] ajoute que les parties peuvent toujours soumettre leurs rapports contractuels au statut des baux commerciaux, excluant selon elle toute contestation sérieuse. Soutenant que MM. [T] et [C] ne démontrent pas s’être acquittés des causes du commandement de payer, Mme [V] affirme qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail et de les condamner à une provision de 9 000 euros au titre de l’arriéré de loyer ainsi qu’à une provision de 1 500 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

Mme [V] affirme que, en tout état de cause, la confirmation de la résiliation du bail conclu entre elle et Mme [X] pour le local « entrée coté droit ' Restaurant/Pizza » entraine de facto la résiliation du contrat de sous-location, celui-ci ne pouvant survivre au bail principal.

Subsidiairement, en cas de survie du bail de sous-location, Mme [V] s’estime bien fondée à solliciter une provision au titre de l’arriéré de loyer de 36 000 euros, exposant notamment que, indépendamment de la qualification du bail retenue, l’existence de l’obligation de M. [T], de la SAS La Pizzeria et de M. [C] à régler les loyers en contrepartie de la jouissance des lieux n’est pas sérieusement contestable. Mme [V] ajoute que la demande de consignation doit être rejetée, exposant que cette demande n’est pas justifiée par l’introduction d’une procédure au fond en prévision de laquelle une telle demande, selon elle dilatoire, a été formulée.

Par conclusions du 16 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [X] demande à la cour d’appel de :

— « Rejeter l’appel de Mme [M] [U] épouse [V], le dire mal fondé.

— Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

— Y ajoutant et faisant droit à l’actualisation des demandes,

— Constater la reprise des locaux par la propriétaire au 12 septembre 2023.

— Condamner Mme [M] [U] épouse [V] à payer à Mme [O] [X] la somme de 20 674 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance entreprise sur la somme de 6 404 euros et à compter de la demande sur le surplus.

— Condamner Mme [M] [U] épouse [V] à payer à Mme [O] [X] la somme de 2 637,50 euros à titre de provision sur le coût de remise en état des lieux.

— Déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondé, l’ensemble des demandes de Mme [M] [U] épouse [V], les rejeter.

— Rejeter l’appel incident de M. [B] [T] et de la SAS La Pizzeria, le dire mal fondé.

— Déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondé, l’ensemble des demandes de M. [B] [T] et de la SAS La Pizzeria, les rejeter.

— Condamner Mme [M] [U] épouse [V] aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [O] [X] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] expose tout d’abord les décomptes des sommes perçues par Mme [V] et celles qui lui restent dues, pour retenir un arriéré de 6 404 euros au 05 octobre 2022, amené à 13 894 euros au 30 avril 2023. Mme [X] expose ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail sont justifiées. Mme [X] ajoute en outre que le local a été sous-loué à un barbier en violation de la destination des lieux.

Sur la demande d’indemnité d’occupation, Mme [X] expose que, le commandement de payer délivré le 13 septembre 2021 étant resté sans effet, la partie requise doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 070 euros à compter du 13 octobre 2021.

Sur la demande de provision, Mme [X] s’estime bien fondée à solliciter la condamnation de la partie requise au paiement d’une provision à titre d’arriéré de loyers, respectivement à titre d’indemnité d’occupation. Mme [X] rappelle que selon décompte arrêté au 08 septembre 2022, l’arriéré s’élevait à 6 404 euros et qu’il doit être fait droit à l’actualisation de ses demandes dans la mesure où, au 12 septembre 2023, la sommes s’élève à 20 674 euros.

S’agissant de la notification de la résiliation aux créanciers inscrits, Mme [X] expose que le relevé de l’état des inscriptions de nantissement du fonds de commerce ne peut être produit dans la mesure où Mme [V] n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés.

Sur la nullité du commandement de payer, Mme [X] affirme qu’il ne résulte d’aucune disposition législative ou règlementaire qu’un commandement de payer ne puisse viser deux baux distincts. Mme [X] ajoute que les règlements qui ont pu être effectués l’ont été sans affectation à l’un ou l’autre bail de sorte qu’ils n’ont pu être déduits que de la totalité du loyer dû. Mme [X] expose en outre que la mauvaise foi ou l’intention de nuire ne peut résulter de l’invocation de la clause résolutoire alors que le locataire ne paye pas son loyer. Mme [X] ajoute qu’elle est étrangère au contrat de sous-location et que la part du sous-locataire résulte du contrat passé entre Mme [V] et ses sous locataires.

Mme [X] affirme en outre que la quittance du 31 décembre 2020 démontre qu’elle n’a aucunement renoncé aux loyers des mois d’avril et mai 2020.

Sur l’arriéré locatif, Mme [X] insiste sur le fait qu’il y avait bien un retard de loyer de 6 404 euros qui n’a pas été régularisé dans le mois laissé par le commandement de payer pour le faire.

Sur le délai de grâce, Mme [X] expose qu’il subsiste toujours un arriéré de loyer et de charges nonobstant l’assignation du 18 novembre 2021, ajoutant que Mme [V] n’a jamais justifié de sa situation financière personnelle et fait appel à des fonds de tiers pour faire face à ses obligations contractuelles. Mme [X] précise que les difficultés rencontrées par Mme [V] avec ses sous-locataires lui sont inopposables.

Mme [X] soutient en outre que M. [T] et la SAS La Pizzeria n’ont pas qualité ni intérêt pour contester un commandement de payer délivrer par elle à Mme [X], d’autant qu’ils ont quitté les lieux et que par conséquent leur demande n’a plus d’objet. Rappelant ensuite que les conclusions de M. [T] et de la SAS La Pizzeria ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 1er aout 2023, Mme [X] soutient que la cour n’est plus saisie d’aucun appel incident ni d’aucune demande de leur part.

Mme [X] ajoute enfin qu’un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 02 mars 2023 et que les clés du local pizzéria ont été remises au propriétaire selon procès verbal de reprise du 16 mai 2023. Mme [X] expose que les objets revendiqués par le conjoint de Mme [V] ont été récupérés par lui au compte goutte, et en déduit une libération effective des lieux au 12 septembre 2023, considéré par Mme [X] comme la date butoir de l’indemnité d’occupation.

Soutenant que les locaux ont été rendus en mauvais état, Mme [X] s’estime fondée à solliciter une provision pour couvrir les frais de remise en état du local et de réparation de la porte d’entrée du local gauche.

Motifs de la décision

M. [C] ne comparaissant pas à hauteur de cour, il sera fait application de l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel, lorsque l’intimé ne comparait pas, il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable, et bien fondée. De plus, en application de l’article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, M. [C] est réputé s’approprier les motifs de l’ordonnance.

En outre, les conclusions de M. [T] et de la SAS La Pizzeria ayant été déclarées irrecevables il sera également fait application des articles 472 et 954 du code de procédure civile à leur encontre.

Sur les demandes d’irrecevabilité

Contrairement aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile, Mme [V] et Mme [X] n’invoquent aucun moyen au soutien de leurs demandes d’irrecevabilités des prétentions adverses.

Les demandes d’irrecevabilité formées par Mme [X] et par Mme [V] doivent donc être rejetées.

Sur les relations contractuelles entre Mme [X] et Mme [V] issue des baux concluent le 1er décembre 2019 pour le local « entrée coté droit ' Restaurant/Pizza » et le local « entrée coté gauche ' Bureaux »

Sur la demande de nullité du commandement de payer

En application de l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La nullité d’un commandement de payer ne peut donc être prononcée par le juge des référés que s’il cause un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Mme [X] a fait délivrer un commandement de payer le 13 septembre 2021, lequel comprend mention du délai d’un mois exigée par l’article L. 145-41 du code de commerce. Le délai d’un mois étant la seule cause légale de nullité et celui-ci étant précisé dans le commandement de payer, ce dernier n’encourt aucune sanction sur ce fondement.

Il est en outre observé que ce commandement de payer mentionne précisément les deux baux (« entrée coté droit ' Restaurant/Pizza » et « entrée coté gauche ' Bureaux ») conclus le 1er décembre 2019 entre Mme [X] et Mme [V], avec précision, pour chacun des baux, du montant du loyer et des charges convenus contractuellement. L’acte reproduit également la clause résolutoire intitulée « XI ' clause pénale ' clause résolutoire » identique dans chacun des contrats. Enfin, il est annexé à l’acte un décompte des sommes dues précisant pour chaque mois le loyer mensuel dû pour chaque local.

Ainsi, le grief d’imprécision évoqué par Mme [V] comme ne lui permettant pas d’imputer ses règlements n’est pas pertinent dans la mesure où l’acte est particulièrement clair sur son objet et contient un détail de la somme demandée. De plus, aucune règle légale ni formalité substantielle ou d’ordre public n’impose que le commandement de payer ne vise qu’un seul contrat de bail. Il en ressort que l’acte est régulier.

Enfin, si Mme [V] allègue s’être heurtée au comportement indélicat de son locataire agissant, selon elle, de concert avec Mme [X], il ne ressort d’aucune pièce une connivence entre les sous-locataires et le bailleur principal et, en tout état de cause, la mauvaise foi alléguée ne constitue pas une cause de nullité du commandement de payer.

Il n’en résulte aucun trouble manifestement illicite.

Dès lors, les demandes de nullité et de voir constater l’acte irrégulier sont rejetées.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité du commandement de payer délivré le 13 septembre 2021.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour rappel, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est constant que si une partie de la dette indiquée est litigieuse, le commandement de payer reste valable à concurrence des sommes réellement dues.

Il est également constant que la clause résolutoire ne peut jouer que si elle est invoquée de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, les deux baux commerciaux conclu le 1er décembre 2019 entre Mme [X] et Mme [V] comprennent une clause « XI ' clause pénale ' clause résolutoire » mentionnant notamment :

« Le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge.

Les frais d’actes engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues incombent au preneur, conformément à l’article 32 de la loi n°91-650 du 9.07.1991. Tous les autres frais de commandement, procédure et contentieux pourront être mis à la charge du preneur par décision de justice, conformément à l’article 700 du nouveau code de procédure civile. »

En outre, il a été établi que le commandement de payer du 13 septembre 2021, visant les deux baux commerciaux conclus entre Mme [X] et Mme [V] le 1er décembre 2019, reprend la clause précitée, fait mention du délai d’un mois et n’encourt aucune nullité.

Ensuite, le commandement de payer délivré le 13 septembre 2021 relève, selon décompte annexé, un arriéré locatif de 6 484,15 euros à raison de 5 100 euros de loyers impayés et 1384,15 euros de charges impayées, le tout au titre des loyers et charges des deux baux commerciaux, sur la période courant de janvier 2020 à septembre 2021 inclus. Il est observé que Mme [V] conteste l’existence même d’un arriéré locatif.

Selon les baux commerciaux concluent le 1er décembre 2019, le loyer et les charges mensuels pour le local « entrée coté droit ' Restaurant/Pizza » ont été convenus respectivement à 800 euros et 70 euros. Le loyer mensuel pour le local « entrée coté gauche ' Bureaux » a, lui, été convenu à 200 euros et ne prévoyait aucune provision sur charges.

Dès lors, sur la période courant de janvier 2020 à septembre 2021 inclus, le loyer dû s’élève à 22 470 euros (1 070 euros x 21 mois).

Ensuite, si Mme [V] allègue que Mme [X], selon quittance du 31 décembre 2020, a renoncé à la perception des loyers pour les mois d’avril et mai 2020, il est observé que cette quittance mentionne exactement « [Mme [X]] Déclare avoir reçu en espèces en 2020 à titre de loyer la somme de ' 9.900,- (neuf mille neuf cents euros) et en donne quittance » avec, sous le tableau de répartition faisant apparaitre qu’aucune somme n’a été perçue pour les mois d’avril et mai 2020, l’indication « Le loyer mensuel dû étant de ' 1 000,- , vous restez à ce jour redevable de ' 2.100,- ». Mme [X], par ce document, ne renonce nullement à la somme non perçue mais reconnait celle qui lui a été versée et expose celle qui lui reste due.

En outre, il est précisé que Mme [V] n’apporte pas la preuve, qui pourtant lui incombe, de l’existence de règlements en dehors de ceux expressément reconnus par Mme [X] selon quittances et décomptes.

Ainsi, Mme [X] reconnait dans le décompte annexé au commandement de payer, dans lequel figurent les sommes versées selon quittance du 31 décembre 2020, que Mme [V] lui a versé, sur la période courant de de janvier 2020 à septembre 2021 inclus, la somme totale de 16 170 euros.

Il en résulte un restant dû non pas de 6 484,15 euros comme indiqué dans le commandement de payer, mais de 6 300 euros (22 470 euros ' 16 170 euros).

L’existence d’un arriéré de loyer à la date du commandement de payer étant ainsi établie, la bonne foi de Mme [X] dans l’invocation de la clause résolutoire ne saurait être remise en cause, d’autant qu’elle reconnait les paiements reçus par Mme [V] alors même que cette dernière n’en fourni que la preuve partielle.

Ensuite, Mme [V] produit également quatre quittances datées des 12 octobre 2021, 28 octobre 2021, 17 mai 2022 et 05 octobre 2022 par lesquelles Mme [X] reconnait avoir reçu les sommes respectives de 1 500 euros, 1490 euros, 8 500 euros et 2 500 euros.

Toutefois, le commandement de payer ayant été délivré le 13 septembre 2021, Mme [V] avait jusqu’au 13 octobre 2021 pour régler son arriéré locatif, or, bien qu’elle allègue être à jour de ses paiements, il ressort des pièces produites pour le justifier que, sur cette période, seule la somme de 1 500 euros a été réglée.

La quittance du 28 octobre 2021, si elle impute la somme réglée de 1 490 euros sur la période « mi-aout ' septembre », ne permet pas de déterminer une date d’exécution antérieure à la date de la quittance elle même, de sorte que ce règlement ne peut être considéré comme ayant été exécuté dans le délai d’un mois laissé par le commandement de payer. Cette somme de 1 490 euros est en tout état de cause insuffisante pour couvrir l’arriéré de loyer restant.

Le fait, allégué par Mme [V], qu’il y a eu, en accord avec Mme [X], suspension du paiement des loyers de M. [T] et que cette dernière a nécessairement renoncé à se prévaloir du commandement de payer est, d’une part, corroboré par aucune preuve ni aucune affirmation de Mme [X] de sorte qu’il reste à l’état de supposition et, par conséquent, sans emport. D’autre part, il est rappelé que l’action a notamment été introduite par Mme [X] aux fins de constatations de l’acquisition de la clause résolutoire, démontrant encore davantage que Mme [X] n’a justement pas renoncé à se prévaloir du commandement de payer et que la contestation n’est manifestement pas sérieuse.

Ainsi, Mme [V], dans le délai d’un mois laissé par le commandement de payer, soit jusqu’au 13 octobre 2021, et alors qu’il lui était réclamé un arriéré de loyer ramené à 6 300 euros, n’a versé à Mme [X] que la somme de 1 500 euros de sorte que le commandement de payer du 13 septembre 2021 est resté sans effet.

Enfin, aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Pour rappel, il ressort des quittances datées des 12 octobre 2021, du 28 octobre 2021, du 17 mai 2022 et 05 octobre 2022 que Mme [V] a réglé la somme de 13 990 euros (1 500 euros + 1 490 euros + 8 500 euros + 2 500 euros) postérieurement au commandement de payer. Mme [V] ne rapporte aucune autre preuve de paiement jusqu’à aujourd’hui.

S’il apparait que les paiements effectués par Mme [V] jusqu’en octobre 2022 sont effectivement supérieurs au montant de l’arriéré pris isolément, il reste qu’ils ne couvrent pas la totalité des sommes dues au titre des loyers qui ont continué à courir en plus de l’arriéré réclamé dans le commandement de payer. Il est en outre précisé que Mme [V] n’a jamais apporté aucun élément permettant de s’assurer de sa capacité financière.

Dès lors, à supposer même que la demande de Mme [V] ne soit pas devenue sans objet du fait de son expulsion, Mme [V] n’expose aucun argument favorable à un délai de paiement étalé sur vingt quatre mois.

Il n’y a donc pas lieu de donner à Mme [V] un délai de grâce ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. Les demandes à ce titre sont rejetées.

En outre et pour les mêmes motifs, la demande visant à voir constater que Mme [V] s’est acquittée du montant visé dans le commandement de payer du 13 septembre 2021 ne peut qu’être rejetée.

En définitive, le maintien dans les lieux de Mme [V] constituant depuis le 13 octobre 2021 une occupation sans droit ni titre et donc un trouble manifestement illicite, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 octobre 2021.

Ceci étant et conformément à l’article « XI ' clause pénale ' clause résolutoire » contenu dans les baux conclus le 1er décembre 2019 entre Mme [X] et Mme [V], la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire entraine de plein droit la résiliation du bail qu’il y a lieu de constater également.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans chacun des baux conclus le 1er décembre 2019 entre Mme [X] et Mme [V] avec effet au 13 octobre 2021, rejeté la demande de délais présentée par Mme [V], ordonné la libération des locaux et ordonné, à défaut de restitution spontanée des locaux, l’expulsion de Mme [V] et de tout occupant de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux règles légales.

L’ordonnance n’ayant pas statué sur ce point alors qu’il s’agit d’une conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, il y sera ajouté le constat de la résiliation des baux conclus entre Mme [X] et Mme [V] le 1er décembre 2019 à la date du 13 octobre 2021.

Enfin, il est observé que si Mme [X] évoque la notification au créancier inscrit, en application de l’article L. 143-2 du code de commerce, aucune demande de Mme [X] ni de Mme [V] ne s’y rattache. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes de provision de Mme [X]

En application de l’article 835, second alinéa, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, Mme [X] demande la confirmation de l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions.

Pour rappel, l’ordonnance a :

— Condamné Mme [V] à payer à Mme [X] à titre de provision sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 octobre 2022, outre intérêts

— Condamné Mme [M] [V] à payer à Mme [O] [X] une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de l 070 euros par mois (respectivement 870 euros et 200 euros), à compter 06 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais seulement dues au prorata de l’occupation effective pour tout mois incomplet ;

Pourtant, le bail étant résilié au 13 octobre 2021, la provision sur l’arriéré locatif ne peut être calculée que jusqu’à cette date, au-delà de laquelle la provision allouée le sera au titre de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, l’arriéré locatif a été ramené à 6 300 euros à la date de l’émission du commandement de payer, soit au 13 septembre 2021. Néanmoins, il ressort du dernier décompte actualisé au 05 octobre 2022 produit par Mme [X], daté du 05 octobre 2022, un total restant dû sur l’année 2020 de 2 000 euros et un total restant dû sur l’année 2021, de surcroit au 13 octobre 2021, de 0 euros.

Il en résulte que le montant de l’arriéré de loyer non sérieusement contestable est de 2 000 euros.

Il y a donc lieu de condamner Mme [V] au paiement d’une provision de 2 000 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

L’ordonnance sera infirmée sur ce point et, statuant à nouveau, Mme [V] sera condamnée à payer à Mme [X] la somme de 2 000 euros à titre de provision au titre de l’arriéré locatif.

2. Au titre de l’indemnité d’occupation

La résiliation de plein droit étant intervenue le 13 octobre 2021, Mme [V] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Il y a donc lieu d’octroyer à Mme [X], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation en réparation du dommage causé par le maintien dans les lieux de Mme [V].

Il est constaté que Mme [V] conteste le montant de l’indemnité d’occupation, laquelle dépend du maintien de l’occupant dans les lieux et nécessite donc de déterminer la date de la libération effective des lieux.

Mme [X] produit un procès verbal d’expulsion en date du 02 mars 2023 lequel dresse inventaire des meubles restants dans le local, et un procès verbal de reprise daté du 16 mai 2023 lequel constate la remise des clés du local par le sous-locataire, que le local est entièrement vidé et qu’une partie du mobilier est entreposée dans l’entrée.

Si les procès verbaux ne précisent pas clairement de quel local il s’agit, Mme [V] reconnait une libération effective des locaux, sans distinction, à la date du 16 mai 2023. Il n’y a donc à ce stade aucune contestation sérieuse.

Ensuite, le courrier du commissaire de justice daté du 13 septembre 2023 évoque une renonciation par Mme [V] des objets et ustensiles restant dans le local selon mail du 12 septembre 2023 et fixe une date d’arrêt du calcul des indemnités d’occupation au 12 septembre 2023.

Néanmoins, le procès verbal de reprise du 16 mai 2023 précise que le local a été entièrement vidé et Mme [V], dans son mail du 12 septembre 2023, indique que les objets restant dans le local sont la propriété de Mme [X] de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la fixation de la date de libération effective des lieux au 12 septembre 2023.

Ainsi, la période d’occupation sans droit ni titre non sérieusement contestable et donnant lieu à indemnité d’occupation provisionnelle a couru, pour les deux locaux, du 13 octobre 2021 au 16 mai 2023.

Il est observé que les baux concluent le 1er décembre 2019 ne règlent pas la question de l’indemnité d’occupation. Néanmoins, s’agissant de l’occupation d’un local sans droit ni titre du fait de la résiliation d’un bail précédemment conclu pour un loyer déterminé (charges inclues), la fixation de l’indemnité d’occupation pour un montant au moins égal au montant du loyer antérieurement convenu n’est pas sérieusement contestable.

Il est rappelé que le loyer global pour les deux baux conclus le 1er décembre 2019 entre Mme [X] et Mme [V] s’élève à 1 070 euros par mois.

Ainsi, l’indemnité d’occupation, sur la période courant du 13 octobre 2021 au 16 mai 2023 s’élève à la somme de 20 433,55 euros [(19 mois x 1070 euros) + (1070 euros / 31 jours x 3 jours)].

Sur la période courant d’octobre 2021 à octobre 2022 inclus, Mme [X] reconnait avoir perçu la somme de 9 510 euros, qui doit dès lors être déduite du montant de l’indemnité d’occupation.

Les seules allégations de Mme [V] ne suffisent pas, sans pièces produites pour les corroborer, pour établir l’existence de tout règlement postérieur et ne sont donc pas constitutives d’une contestation sérieuse sur le montant de l’indemnité d’occupation due.

Ainsi, il y a lieu de fixer une provision au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 10 923,55 euros (20 433,55 euros ' 9 510 euros).

L’ordonnance sera infirmée sur ce point et, statuant à nouveau, Mme [V] sera condamnée à payer à Mme [X] la somme de 10 923,55 euros à titre de provision au titre de de l’indemnité d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Enfin, s’il n’est pas contesté que la libération des lieux est intervenue au plus tôt le 16 mai 2023, il demeure néanmoins une contestation sérieuse sur une date postérieure de sorte qu’il n’y a pas lieu de constater la libération effective du local. Cette demande est donc rejetée.

Il y sera ajouté à l’ordonnance qui n’a pas statué sur ce point.

3. Au titre des frais de remise en état

Mme [X] réclame la somme de 2 637,50 euros à titre de provision pour la remise en état des lieux après la libération de ceux-ci et produit au soutien de sa demande des photos des lieux ainsi que deux devis de la société Thierry Multi-services, comprenant des prestations de nettoyage et d’évacuation des objets et meubles restés sur place, d’un montant total de 2 300 euros et d’une facture correspondant à un changement de serrure pour un montant de 337,50 euros.

Concernant la prestation de nettoyage, il apparait d’une part que Mme [V] conteste l’état décrit par Mme [X]. D’autre part, les photos et constat de commissaire produits par chacune des parties semblent en contradiction, ne permettant pas de dégager avec certitude l’existence ni l’étendue d’une remise en état.

S’agissant de la serrure, il apparait que le montant réclamé par Mme [X] au titre des frais de remise en état, comprenant celui du changement de serrure, est contesté par Mme [V]. La facture correspondant vraisemblablement au changement de serrure produite date du 07 juillet 2023 et ne correspond donc ni à la date du procès-verbal d’expulsion du 03 mars 2023, ni à celle du procès-verbal de reprise du 16 mai 2023 lequel ne fait que relater, et non constater, les propos du sous-locataire selon lesquels une serrure serait endommagée. Ces éléments ne permettent pas d’établir avec certitude le bien fondé de la demande.

La demande de provision au titre des frais de remise en état souffre donc d’une contestation sérieuse échappant au pouvoir du juge des référés.

Mme [X] est donc déboutée de sa demande à ce titre.

L’ordonnance n’ayant pas statué sur ce point, il y sera ajouté.

III. Sur les relations contractuelles entre Mme [V], M. [C] et M. [T] issues du bail conclu le 14 février 2020

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour rappel, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, il apparait des débats et des motifs de l’ordonnance de référé que la qualification de bail commercial est discutée, notamment en raison de la méconnaissance par M. [C] et M. [T] de leur qualité de sous-locataire et de celle de locataire de Mme [V]. Il apparait également que Mme [X] n’a pas été appelée à l’acte et, si MM. [T] et [C] ont su par la suite que le propriétaire des locaux n’est pas Mme [V] mais Mme [X], cela n’établit pas qu’ils en avaient connaissance à la date de signature du contrat de sorte qu’il apparait une contestation sérieuse sur la qualité de leur consentement et, par conséquent, sur la régularité du bail.

Au regard de cette contestation sérieuse, l’appréciation de l’effet de l’attestation rédigée par M. [Y], selon laquelle MM. [T] et [C] avait connaissance de leur statut de sous-locataire, outrepasse les pouvoirs du juge des référés et devra être évoquée dans le cadre d’un débat au fond.

Il en résulte que l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, tout comme du caractère indivisible du bail de sous-location avec le bail de location principal, nécessitent en amont l’examen au fond de la qualification et de la régularité du contrat dépassant ainsi les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ni de suspendre ses effets, ni de prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre Mme [V] et MM. [C] et [T] le 14 février 2020. Les demandes sont donc rejetées.

L’ordonnance sera donc confirmée sur ces points.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835, second alinéa, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, comme évoqué précédemment, l’existence du consentement de M. [T] et de M. [C] a un bail de sous-location relève de l’appréciation des juges du fond, de sorte que l’obligation de paiement en contrepartie de la location est sérieusement contestable et ne relève donc pas des pouvoirs du juge des référés.

La demande de provision au titre de l’arriéré locatif doit dès lors être rejetée.

De même, aucune provision au titre de l’indemnité d’occupation ne saurait être allouée dans la mesure où elle suppose une occupation sans droit ni titre qui ne peut en l’espèce être déterminée sans examen au fond.

Cette demande est également rejetée.

L’ordonnance sera donc confirmée sur ces points.

Sur la consignation provisoire des loyers

La consignation consiste en le dépôt d’espèces, de valeurs ou d’objets entre les mains d’une tierce personne à charge pour elle de la remettre à qui de droit.

En l’espèce, la consignation ordonnée consiste en un dépôt d’espèces à la CARPA, tierce personne, correspondant à l’obligation de loyer issue du contrat de bail dont la régularité est contestée et nécessite un débat au fond. Il en ressort que la consignation relève ici d’une mesure conservatoire ne nécessitant pas l’introduction d’une procédure au fond et ne constitue en rien une man’uvre dilatoire.

L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

IV. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La cour confirme l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Sarreguemines le 15 décembre 2022 en ce qu’il a condamné Mme [V] aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, Mme [V] succombant dans la majeure partie de ses prétentions à hauteur de cour, l’équité commande de la condamner aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [X] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Rejette la demande de Mme [M] [U] épouse [V] tendant à voir déclarées irrecevables les prétentions de Mme [O] [X] ;

Rejette la demande de Mme [O] [X] tendant à voir déclarer irrecevables les demande de Mme [M] [U] épouse [V] ;

Infirme l’ordonnance rendue le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Sarreguemines en ce qu’il a :

— Condamné Mme [M] [U] épouse [V] à payer à Mme [O] [X] la somme de 6 404 euros à titre de provision sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 octobre 2022, outre intérêts ;

— Condamné Mme [M] [V] à payer à Mme [O] [X] une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de l 070 euros par mois (respectivement 870 euros et 200 euros), à compter 06 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais seulement dues au prorata de l’occupation effective pour tout mois incomplet ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [M] [U] épouse [V] à payer à Mme [O] [X], à titre de provision sur l’arriéré locatif, la somme de 2 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne Mme [M] [U] épouse [V] à payer à Mme [O] [X], à titre de provision sur l’indemnité d’occupation, la somme de 10 923,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Rejette la demande formée par Mme [M] [U] épouse [V] tenant à voir constater le règlement de l’arriéré de loyer ;

Constate la résiliation du bail commercial « entrée coté droit ' Restauran/Pizza » conclu le 1er décembre 2019 entre Mme [M] [U] épouse [V] et Mme [O] [X] à la date du 13 octobre 2021 ;

Constate la résiliation du bail commercial « entrée coté gauche ' Bureaux » conclu le 1er décembre 2019 entre Mme [M] [U] épouse [V] et Mme [O] [X] à la date du 13 octobre 2021 ;

Rejette la demande de provision sur le coût de la remise en état de Mme [O] [X] ;

Rejette la demande de constat de la date de libération effective des lieux ;

Condamne Mme [M] [U] épouse [V] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [M] [U] épouse [V] à payer à Mme [O] [X] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente de Chambre