RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01385 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGQZ

[F]

C/

[F]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], décision attaquée en date du 07 Mai 2024, enregistrée sous le n° 23/00111

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 20 MARS 2026

APPELANT :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Laetitia LORRAIN, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [E] [F]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 20 mars 2026 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M. [E] [F] est propriétaire d’un logement d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] occupé par son frère, M. [K] [F].

Par arrêt du 28 septembre 2023, la cour d’appel de Metz a notamment confirmé l’ordonnance de référé du 28 juillet 2022 condamnant M. [K] [F] à payer à M. [E] [F] une provision de 9.071 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2021 et l’a condamné au paiement d’une provision de 8.790 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er octobre 2021 au 31 octobre 2022.

Le 1er février 2023, M. [E] [F] a assigné M. [K] [F] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de prononcer la résiliation du bail conclu le 31 septembre 2014, ordonner l’expulsion du défendeur, le condamner à quitter les lieux sous astreinte, supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code de procédure civile, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers, condamner le défendeur à lui payer la somme de 700 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, en sus des charges, à compter du jugement jusqu’à libération des lieux, la somme de 11.200 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période d’octobre 2021 à janvier 2023 inclus et les loyers du mois de janvier 2023 et suivants jusqu’à la décision à intervenir, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [F] s’est opposé à ces prétentions et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement du 7 mai 2024, le tribunal a':

— déclaré recevable les demandes de M. [E] [F] à l’encontre de M. [K] [F]

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [K] [F] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

— prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 septembre 2014 entre M. [E] [F] et M. [K] [F] s’agissant du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] et ce à compter de la décision

— condamné M. [K] [F] à payer à M. [E] [F] la somme de 11.200 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision représentant le montant des loyers et des charges au 15 janvier 2023, échéance de janvier 2023 incluse, ainsi qu’au paiement des loyers dus au titre de la période du 15 février 2023 jusqu’à la date de résiliation du bail soit le 7 mai 2024

— dit n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [K] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3]

— ordonné à M. [K] [F] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement

— débouté M. [E] [F] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— dit qu’à défaut pour M. [K] [F] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [F] pourra, à expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion le cas échéant ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution

— débouté M. [E] [F] de sa demande d’expulsion sous astreinte

— condamné au besoin M. [K] [F] à payer à M. [E] [F] une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation soit la somme mensuelle de 700 euros en sus des charges locatives, le 1er de chaque mois jusqu’à libération des lieux, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que le paiement de l’indemnité sera dû au prorata de l’occupation effective

— dit que cette indemnité se substitue aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme au dernier jour de chaque mois

— condamné M. [K] [F] à payer à M. [E] [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais et honoraires d’huissier de justice afférents le cas échéant aux mesures d’exécution forcée

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Par déclaration déposée au greffe le 23 juillet 2024, M. [K] [F] a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’expulsion sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 septembre 2025, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— déclarer les demandes de M. [E] [F] irrecevables

— le débouter de ses prétentions

— à titre subsidiaire condamner M. [E] [F] à lui payer les sommes de 5.797 euros au titre du paiement des taxes foncières et 1.000 euros au titre de la condamnation prononcée dans l’ordonnance de référé du 1er février 2022 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner la compensation entre les créances respectives des parties

— lui accorder les plus larges délais de paiement

— condamner M. [E] [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

L’appelant expose qu’il occupait la maison objet du litige depuis 2003, année au cours de laquelle M. [E] [F] l’a achetée, qu’il a lui-même réglé les échéances de l’emprunt contracté pour cette acquisition et qu’il était convenu qu’il deviendrait propriétaire de l’immeuble au terme du prêt. Il précise avoir assumé toutes les charges d’un propriétaire, notamment le financement de travaux intérieurs et le paiement de la taxe foncière et qu’à compter de novembre 2016, il n’a plus réglé à l’intimé la somme de 700 euros par mois comme précédemment mais celle de 500 euros parce qu’en contrepartie il versait pour son compte 200 euros mensuel au mandataire judiciaire de leur père. Il ajoute avoir quitté le logement au début du mois d’avril 2025.

Au visa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir que l’intimé ne produit pas de contrat de bail valable qui lui soit opposable, que les sommes payées en espèces depuis 2003 en remboursement de l’emprunt contracté ne correspondent pas à un loyer et qu’en raison des liens fraternels les unissant, il lui était impossible de se procurer un écrit, concluant à l’infirmation du jugement et au rejet des demandes de l’intimé. Il ajoute qu’en tout état de cause, le montant de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation sont erronés dès lors que faute de préciser si le loyer s’entend mensuellement ou trimestriellement, conformément à l’article 1190 du code civil, le contrat doit être appliqué dans le sens le plus favorable au preneur, soit 230 euros par mois et non 690 euros de sorte que l’arriéré ne peut excéder 3.680 euros et l’indemnité d’occupation 230 euros par mois.

Subsidiairement, il sollicite la condamnation de l’intimé à lui payer la somme dont il s’est acquitté pour les taxes foncières et l’indemnité de 1.000 euros qui lui a été accordée en application de l’article 700 du code de procédure civile par ordonnance de référé du 1er février 2022, et la compensation entre les créances. Enfin il sollicite des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2025, M. [E] [F] demande à la cour de':

— rejeter l’appel de M. [K] [F]

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [K] [F] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance

— confirmer le jugement pour le surplus

— en tout état de cause déclarer M. [K] [F] irrecevable et subsidiairement mal fondé en l’ensemble de ses prétentions

— le condamner aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste l’accord allégué par l’appelant, faisant valoir que l’acte d’acquisition de l’immeuble le mentionne bien comme propriétaire, que l’appelant n’a jamais réglé les échéances du prêt, ni pris en charge le paiement de la taxe foncière, ni adressé des règlements pour son compte au mandataire judiciaire de leur père et que les attestations produites sont mensongères. Il expose que le contrat de location du 30 septembre 2014 est la seule convention passée entre les parties, que le bail est indivisible de sorte que la seule signature figurant sur l’acte est suffisante, que l’appelant a reconnu avoir reçu l’ensemble des feuillets comportant la clause résolutoire, que dans le cadre de la première procédure ayant opposé les parties il a lui-même qualifié le document de contrat de bail fixant le montant mensuel du loyer et des charges à la somme de 690 euros. Il soutient qu’il n’a ni réglé des loyers, ni régularisé les causes du commandement de payer signifié le 21 juillet 2021, ni exécuté l’arrêt rendu le 28 septembre 2023, concluant à la confirmation du jugement sur la résiliation du contrat de bail et le paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. Subsidiairement il observe que même en retenant un loyer trimestriel de 690 euros, l’arriéré s’élève à 3.680 euros, de sorte que le prononcé de la résiliation est incontestable, précisant que l’appelant a été expulsé de la maison. Il s’oppose à la demande de délais de paiement.

Il soutient que la demande reconventionnelle est irrecevable faute de se rattacher à la demande principale par un lien suffisant, qu’en tout état de cause elle n’est pas fondée au motif d’une part que l’appelant ne produit aucune pièce probante de nature à établir le règlement des taxes foncières allégué et d’autre part que la somme qui lui a été allouée à titre provisionnel dans une autre procédure est d’un montant nettement moindre que celles dont il est redevable, précisant que les condamnations prononcée par l’arrêt du 28 septembre 2023, bien que définitives, n’ont pas été exécutées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont évoqués dans la discussion.

En l’espèce, si l’appelant conclut à l’irrecevabilité des demandes de l’intimé, il ne fait valoir aucun moyen à l’appui de cette fin de non-recevoir et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que le jugement est confirmé.

L’intimé conclut également à l’irrecevabilité des prétentions adverses, au motif que les demandes reconventionnelles sont nouvelles en appel et ne se rattachent pas à la demande principale par un lien suffisant. Il résulte toutefois de l’article 564 du code de procédure civile que les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si c’est pour opposer compensation. L’article 566 du même code précise en outre que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel et en l’espèce les créances invoquées par l’appelant à titre reconventionnel ont la même origine et la même cause que les sommes réclamées originairement comme se rapportant à l’occupation par l’appelant de la maison appartenant à l’intimé, de sorte que les demandes sont liées par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile. En conséquence l’intimé est débouté de sa fin de non recevoir.

Sur l’existence du bail et la demande de résiliation

Aux termes de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il résulte des dispositions de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’ancien article 1315 du code civil (devenu article 1353) applicable au litige dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’existence de l’accord selon lequel l’occupation de l’immeuble par l’appelant procéderait non d’une location mais du financement de son acquisition par l’intermédiaire de son frère pour en devenir à terme le propriétaire, n’est pas démontrée. Les attestations faisant état de règlements en espèces de 690 euros par mois effectués par l’appelant sont insuffisamment probantes dès lors qu’elles émanent de l’épouse et du fils de celui-ci et ne sont corroborées par aucun élément objectif, outre le fait que ces attestations ne précisent pas l’objet de ces versements alors que le montant correspond exactement à celui du loyer figurant dans l’acte sous seing privé intitulé «'exemple contrat de location'» en date du «'31'» septembre 2014 versé au débat par l’intimé pour justifier du bail qu’il invoque.

Le titre de cet acte n’est pas de nature à créer une ambiguïté sur l’existence même du bail qu’il matérialise et à remettre en cause sa validité, dès lors qu’il est dûment complété de manière manuscrite notamment par l’état civil des intervenants, la désignation du logement, la durée du contrat, le montant du loyer et qu’il est signé par chacune des parties, en qualité de bailleur et de locataire. Le fait que cette signature ne figure que sur l’une des quatre pages n’affecte pas davantage la valeur probante du document, étant observé qu’elle est apposée au seul endroit prévu à effet, à la fin des conditions particulières, sur la page précisant le montant du loyer. L’absence de précision sur la périodicité de ce loyer de 690 euros n’a pas non plus pour effet de rendre inexistante l’obligation du locataire de procéder à son règlement contrairement à ce que soutient l’appelant et ce d’autant moins qu’il est établi que les parties sont effectivement convenues d’un règlement par mois, l’appelant ayant lui-même reconnu dans le cadre de la précédente procédure de référé, avoir régularisé un contrat de location le 31 septembre 2014 fixant le montant du loyer et des charges à la somme de 690 euros «'par mois'» ainsi qu’il ressort de ses conclusions déposées à l’époque devant la cour (pièce n°5). Il s’en déduit que l’intimé rapporte la preuve de l’existence d’un bail avec un loyer de 690 euros par mois.

Il résulte des développements qui précèdent que la preuve de versements mensuels effectués par l’appelant n’est pas rapportée, tant au cours de la période faisant l’objet de la demande en paiement dans le cadre de la présente instance, qu’au cours des années précédentes, l’arrêt du 23 septembre 2023 retenant un arriéré de 9.071 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2021 et de 8.790 euros supplémentaires au 31 octobre 2022. La gravité et la répétition des manquements du locataire à l’une de ses obligations essentielles justifie la résiliation du contrat de bail qui a été justement prononcée par le premier juge. Le jugement est confirmé, y compris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de l’appelant et de tout occupant de son chef.

Sur l’arriéré de loyers et charges

Le décompte du bailleur fait état d’un arriéré de 11.200 euros pour la période du 15 octobre 2021 au 15 janvier 2023 et l’appelant ne justifie d’aucun règlement à déduire de cet arriéré alors que la charge de la preuve du paiement du loyer lui incombe. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 et au paiement des loyers dus au titre du 15 février 2023 à la date de résiliation du bail, soit le 7 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelant à verser à l’intimé une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 700 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux. Le jugement est confirmé.

Sur la demande reconventionnelle

L’appelant n’établit pas comme allégué avoir réglé les taxes foncières relatives à l’immeuble loué, l’attestation de son épouse étant insuffisamment probante et n’étant corroborée par aucune pièce objective. Les avis d’imposition des taxes foncières produits sont au nom de M. [E] [F], comme les reçus des versements effectués délivrés par le Trésor public.

La condamnation de l’intimé au paiement d’une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile prononcée par l’ordonnance de référé du 1er février 2022 ne concerne que cette instance et l’appelant ne peut solliciter une seconde condamnation du chef des frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette procédure de référé.

Il est donc débouté de ses demandes en paiement et de sa demande de compensation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge, peut même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement. Le jugement est confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

L’appelant, partie perdante, est condamné aux dépens d’appel et à verser à l’intimé la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Il est débouté de sa demande.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [E] [F] de sa demande d’irrecevabilité des prétentions de M. [K] [F]';

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [K] [F] de ses demandes en paiement au titre des taxes foncières et de la condamnation prononcée par ordonnance de référé du 1er février 2022 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de sa demande de compensation';

CONDAMNE M. [K] [F] aux dépens d’appel';

CONDAMNE M. [K] [F] à payer à M. [E] [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

DÉBOUTE M. [K] [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.