Cour d'appel de Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01927

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 14 JUIN 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01927

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JANVIER 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11/03156

APPELANTE :

SCI Z, poursuites et diligences de sa gérante en exercice domiciliée ès qualités audit siège

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires LE GAMBETTA

Le SDC LE GAMBETTA représenté par son Syndic LA SAS GROUPE ASC sis au XXX

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Françoise DUPUY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 Avril 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 MAI 2016, en audience publique, Madame B C ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame B C, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

La SCI Z est propriétaire de lots dans l’immeuble en copropriété dénommé 'LE GAMBETTA’ situé XXX à XXX

Le 28 mars 2011, s’est tenue une assemblée générale ordinaire organisée par le syndicat des copropriétaires de la résidence.

Par acte en date du 27 mai 2011, la SCI Z a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE GAMBETTA devant le tribunal de grande instance de Montpellier, au visa des articles 10 alinéa 2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 11 1° à 13°, 13 et 15 du décret du 17 mars 1967, du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 et de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d’obtenir l’annulation en toutes ses dispositions de l’assemblée générale du 28 mars 2011, ou à défaut les résolutions n° 3 à 36.

Le jugement rendu le 13 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER énonce :

— Déclare la SCI Z recevable en son action en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA tenue le 28 mars 2011.

— Prononce l’annulation des résolutions N° 17, N°20, N°24, N°27 et N°35, de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA tenue le 28 mars 2011.

— Rejette pour le surplus l’action en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA tenue le 28 mars 2011 engagée par la SCI Z.

— Condamne la SCI Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rejette comme irrecevables ou mal fondées toutes prétentions plus amples ou contraires.

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

— Condamne la SCI Z à supporter 70'% des dépens de l’instance, le reliquat restant à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA.

Le tribunal de grande instance de MONTPELLIER considère tout d’abord que la SCI Z a bien été convoquée plus de 21 jours avant la date de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires produisant aux débats la lettre de convocation datée du 1^er mars 2011 ainsi que son accusé de réception signé de la SCI Z à la date du 3 mars 2011.

Le tribunal de première instance considère également que le syndicat des copropriétaires applique depuis l’origine de la copropriété à chacun des lots 3,4,5,6 et 7, une majoration égale de 2 millièmes des parties communes générales par lot, correspondant strictement à la division des 10 millièmes entre les cinq lots et s’agissant de la seule répartition autorisée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la pratique adoptée par le syndic dans le silence du règlement de copropriété ne saurait justifier l’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2011.

Les premiers juges considèrent en outre que la demande d’annulation de l’assemblée générale au motif que la désignation de Madame Y comme présidente de séance est irrégulière car cette dernière n’était pas candidate, doit être rejetée, au motif qu’aucun élément ne permet d’établir que la fonction de présidente de la dite assemblée générale lui aurait été imposée.

Les premiers juges considèrent par ailleurs qu’au vu du procès verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2011 le grief tiré d’un prétendu vote groupé sur les résolutions 3 à 8, 10 à 16, 17 à 23 et 24 à 30 apparaît infondé.

Le jugement de première instance rejette en outre la demande d’annulation de la résolution N°5 «'approbation de compte extra comptable des frais de justice et répartition par copropriétaire exercice 2007'», au motif qu’en raison du nombre de procédures ayant opposé le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA et la SCI Z il apparaît normal de prévoir que le compte «'frais de justice'» fasse l’objet d’un remboursement lorsqu’un copropriétaire justifie avoir en sa qualité de syndic bénévole réglé des frais de justice au nom de la copropriété.

Le tribunal rejette tout autant la demande d’annulation de la résolution «'approbation du compte individuel des copropriétaires en 2007'», au motif que l’examen de l’approbation des résolutions des années 2008, 2009 et 2010 démontre que le syndic en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 tient une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

Sur la demande d’annulation de la résolution N° 6 «'approbation du compte banque 2007 CREDIT LYONNAIS'» au motif que ce compte de banque contient des écritures illicites, le tribunal considère que si les documents bancaires et comptables pouvaient être examinées avant l’assemblée générale, en revanche pour le compte banque 2009 CREDIT LYONNAIS, compte tenu des montants et de l’absence de production par le syndic du justificatif de l’autorisation par l’assemblée générale de souscrire une assurance juridique il convient de prononcer l’annulation de l’approbation du compte n°51 Compte Banque Syndicat de Copropriétaires en 2009 et 2010 et par voie de conséquence l’annulation de l’approbation des comptes des années 2009 et 2010 nécessairement entachée de la même irrégularité.

En revanche le tribunal de première instance rejette la demande d’annulation de la résolution N° 9 «'approbation du compte avance de solidarité M X en 2007'» au motif que les avances de solidarité servent à pallier le risque de manque de trésorerie dans une petite copropriété en cas de carence de certains copropriétaires, et que cela n’est pas contraire au décret du 14 mars 2005 en son article 4 ni à l’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005.

Le tribunal rejette la demande d’annulation des résolutions 10 à 30 pour violation des articles 11.1.1° à 13 du décret du 17 mars 1967 au motif que cette demande est sans autre précision.

La demande d’annulation de la résolution 31 est rejetée le tribunal considérant que le projet de cette résolution était accompagné de 39 feuillets, 9 par année comptable.

La demande d’annulation de la résolution 32 est rejetée pour défaut de motif d’annulation.

Celle d’annulation de la résolution 33 est également rejetée, le tribunal faisant remarquer que cette résolution portant sur le quitus donné au syndic de sa gestion au titre des années 2007 à 2010 a été votée à l’unanimité y compris de la représentante de la SCI Z, et que l’on ne peut conditionner la validité du quitus donné au syndic à un rapport du conseil syndical alors qu’aucun conseil syndical n’a été nommé au sein de la copropriété.

La demande d’annulation de la résolution N° 34 autorisant le syndic à agir en justice pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires contre la SCI Z au motif de l’absence de justificatif est rejetée par le tribunal, considérant que compte tenu du nombre de procédures engagées par la SCI Z, en moyenne une par an après chaque assemblée générale, le vote de la délibération 34 n’apparaît ni inutile ni déplacé.

En revanche sur la demande d’annulation de la résolution N° 35 «'approbation donnée au syndic concernant l’évolution du contrat d’assurance GAN en responsabilité civile'» les premiers juges considèrent qu’il convient d’y faire droit en l’absence de production d’éléments sur le contrat modificatif.

La SCI Z a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 13 mars 2014.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2016.

Les dernières écritures pour la SCI Z ont été déposées le 24 novembre 2015.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA ont été déposées le 24 novembre 2015.

Le dispositif des écritures de la SCI Z énonce :

Au visa des articles 542 du code de procédure civile, 5, 8, 10-1 alinéa 2, 14, 22, 24 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 10, 11,1.7°, 13, 14, 15, 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, du décret n°'2010-391 du 20 avril 2010, et de l’article 1134 du code civil,

— Déclarer recevable son appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 13 janvier 2014.

— Infirmer le jugement du 13 janvier 2014.

— Rejeter toutes les considérations du syndicat étrangères au présent litige et toutes les demandes du syndicat des copropriétaires.

— Juger recevable dans la forme et justifiée quant au fond la demande de prononcé de l’annulation de l’entière assemblée du 28 mars 2011, tenant sa qualité de copropriétaire qui se suffit à elle-même, outre qu’elle a intérêt à agir pour faire assurer le respect du règlement de copropriété du 28 octobre 1982 qui constitue la loi des parties, étant absente et non représentée à ladite assemblée, outre de voir respecter le statut légal d’ordre public de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, la règle procédurale 'pas de nullité sans texte’ étant inapplicable.

— Rejeter comme irrecevable la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA par application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

— Prononcer l’annulation en toutes ses résolutions de l’entière assemblée du 28 mars 2011 pour défaut de convocation dans les formes et délai au visa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et de l’arrêté du 7 février 2007 pris en application de l’article R. 2-1 du code des postes et communications électroniques.

— Prononcer l’annulation en toutes ses résolutions de l’entière assemblée du 28 mars 2011 pour violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 qui exige mention du résultat du vote sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et pour défaut de feuille de présence pour les millièmes de copropriété du règlement de copropriété du 28 octobre 1982.

— Prononcer l’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée générale du 28 mars 2011 pour défaut de vote des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété fixés par le règlement, et pour défaut de vote des copropriétaire en fonction de leurs millièmes de copropriété issus des dispositions du règlement de copropriété du 28 octobre 1982 qui n’a fait l’objet d’aucun modificatif, par application des articles 5,8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 11 1,6° du décret du 17 mars 1967, le juge de la légalité n’ayant pas le pouvoir légal de modifier le règlement de copropriété.

— Prononcer l’annulation des résolutions 3 à 36 pour défaut de vote séparé de chacun des projets de résolutions.

— Prononcer l’annulation des résolutions 32 à 36 pour défaut de communication des documents exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et pour violation de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions numéros 17 ,20, 24, 27, 35 et 36, de l’assemblée générale du 28 mars 2011.

— Condamner la SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE GAMBETTA à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance y compris le timbre fiscal et d’appel, avec application de l’article 699 du même code;

— la dispenser de la charge de l’indemnité judiciaire et des dépens, par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 28 mars 2011 pour défaut de convocation, la SCI Z soutient que les pièces produites par le syndicat ne constituent pas la preuve qu’elle a été rendue destinataire de la convocation ni que celle-ci lui a été remise dans les formes et délais de la loi.

Sur la nullité de l’assemblée générale pour non respect des règles impératives du règlement de copropriété en particulier sur le fait que certains copropriétaires n’ont pas voté selon leurs millièmes de copropriété, la SCI soutient que le règlement de copropriété s’impose à tous et que nul ne peut le modifier .

La SCI soutient également que la lettre de convocation à l’assemblée générale ne contient aucun document annexé relatif aux projets numéros 32, 33, 34, 35 et 36.

Elle ajoute que la première résolution est illicite en ce que Madame Y a été désignée en qualité de présidente de séance alors que l’assemblée générale ne peut que désigner un candidat au poste de président de séance et non pas une personne choisie par le syndic.

La SCI considère également que chaque résolution proposée à l’ordre du jour ne peut avoir qu’un seul objet et que l’assemblée générale ne peut se prononcer par un vote unique sur plusieurs questions distinctes.

Enfin sur le contexte du litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, la SCI Z répond qu’elle entend uniquement voir respecter ses droits d’ordre public de copropriétaire, mais que le syndic bénévole n’a jamais tiré les conséquences des décisions de justice favorable à la SCI et a préféré perdurer dans ses errements illicites dans la gestion de l’immeuble.

Le dispositif des écritures du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE GAMBETTA énonce':

Au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967

— Rejeter toutes les demandes fins et conclusions de l’appelante.

— Infirmer le jugement frappé d’appel

— Valider l’assemblée générale du 28 mars 2011 dans toutes ses dispositions.

— Condamner la SCI Z à lui payer la somme de

2'000 € à titre de dommages-intérêts pour abus d’ester en justice outre la somme de 2'000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris ceux de première instance.

— Subsidiairement confirmer le jugement dont appel.

Sur le défaut de convocation à l’assemblée générale le syndic affirme que la SCI Z a bien été convoquée par courrier avec accusé de réception daté du 1^er mars 2011 et distribué le 3 mars 2011.

Sur la désignation de Madame Y comme présidente de séance il expose que celle-ci s’est portée volontairement candidate comme cela ressort de son attestation.

Concernant la nullité de l’assemblée générale au motif que les copropriétaires n’auraient pas voté en fonction des millièmes attribués par le règlement de copropriété, le syndicat soutient qu’il applique depuis l’origine de la copropriété à chacun des lots 3, 4, 5, 6 et 7 une majoration égale de 2 millièmes généraux des parties communes générales par lot, correspondant strictement à la division des 10 millièmes entre les cinq lots de la copropriété et s’agissant de la seule répartition autorisée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cette pratique adoptée par le syndic dans le silence du règlement ne peut justifier une annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2011.

Concernant la nullité des résolutions pour vote unique, le syndicat soutient qu’en réalité chaque résolution a fait l’objet préalablement d’une analyse par l’assemblée générale de documents clairs et précis et soumis au vote des copropriétaires, ce qu’aurait constaté la SCI Z si elle avait été présente.

Concernant la nullité des résolutions N° 5 et N° 8, le syndicat considère qu’à l’occasion de l’assemblée annuelle tant les comptes du syndicat que ceux de chacun des copropriétaires ont été approuvés et que le syndic tient comme la loi l’exige une comptabilité séparée. Il ajoute que les avances de solidarité ont un fondement juridique, servant en particulier dans les petites copropriétés à pallier le manque de trésorerie souvent en raison de la carence de certains copropriétaires.

Concernant la nullité de la résolution N°6, le syndic expose que la SCI Z si elle venait aux assemblées pourrait constater la présence de tous documents comptables et bancaires. Il expose les mêmes remarque pour la résolution N° 9.

Concernant les critiques relatives à l’absence d’autorisation de l’assemblée au sujet de l’assurance protection juridique, le syndicat objecte qu’il ne s’agit pas d’un nouveau contrat d’assurance mais d’un simple venant et que l’assemblée générale par la résolution N° 35 a approuvé l’évolution de ce contrat.

Sur la résolution N° 31, le syndic affirme avoir par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 décembre 2010 communiqué à la SCI Z le budget prévisionnel 2010.

Concernant la résolution N° 33, le syndic fait observer que si la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l’existence obligatoire d’un conseil syndical elle permet d’y déroger en cas d’absence de candidature ou de décision de l’assemblée générale des copropriétaires d’y renoncer, ce qui est le cas en l’espèce suite à la décision prise à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 20 juin 2003 et qu’il est donc évident qu’il ne peut y avoir de rapport du conseil syndical.

MOTIFS':

Sur l’appel principal de la SCI Z':

Il convient d’observer à titre liminaire que la SCI Z n’a pas repris en appel toutes les demandes de nullité de résolutions présentées en première instance.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2011 pour défaut de convocation de la SCI Z, c’est à juste titre que les premiers juges constatant que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA produit aux débats la lettre de convocation datée du 1^er mars 2011 et l’accusé de réception signé par le destinataire la SCI Z le 3 mars 2011, ont rejeté ce premier grief.

En effet même si l’article 7 du code de postes et communications électroniques prévoit que l’avis de réception mentionne notamment les nom et prénoms de la personne ayant accepté l’envoi, l’absence de ces mentions sur l’avis de réception du 3 mars 2011 ne peut suffire à considérer que la SCI Z n’a pas été destinataire de la convocation, ce d’autant que l’expéditeur ne peut avoir la maîtrise de la personne qui va réceptionner son courrier, et qu’en outre il ressort de la comparaison des exemplaires de signatures (carte d’identité, avis d’accusé de réception du 31 mars 2011) que la signature de la gérante de la SCI Z est sujette à variation.

Sur la nullité de l’assemblée générale pour non respect des règles impératives du règlement de copropriété, en particulier sur le fait que certains copropriétaires ont voté à hauteur de millièmes ne correspondant pas au règlement de copropriété, il est constant que le règlement de copropriété article 44 indique conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose d’autant de voix qu’il possède de tantièmes de propriété.

Il ressort également du règlement de copropriété que le lot 3 est affecté de 89 millièmes, le lot 4 de 99 millièmes, et le lot 7 de 92 millièmes, alors que comme le soutient la SCI Z il apparaît que lors de l’assemblée générale critiquée les copropriétaires des lots 3 et 4 ont voté pour 192 millièmes et celui du lot 7 pour 94 millièmes.

Mais comme l’ont relevé pertinemment les premiers juges il apparaît également selon le règlement de copropriété état descriptif de division article 3 que le lot N° 2 situé au rez-de-chaussée et au premier étage comprend des parties communes particulières aux lots 3 à 7, et correspond à 10 millièmes des parties communes générales.

Ainsi le règlement de copropriété ne pouvant au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 instaurer aucune discrimination entre les lots 3 à 7 qui jouissent tous privativement de la même manière de ces parties communes, la pratique adoptée par le syndicat depuis l’origine de la copropriété, d’appliquer à chacun des lots 3 à 7 une majoration égale de 2 millièmes généraux des parties communes générales par lot et correspondant strictement à la division des 10 millièmes du lot 2 entre les cinq lots, n’est pas irrégulière dans le silence du règlement de copropriété et ne peut justifier l’annulation de l’assemblée générale. La décision du tribunal de grande instance de MONTPELLIER sera donc confirmée sur ce point.

Concernant la nullité de l’assemblée générale au motif que la désignation de Madame Y comme présidente de séance est irrégulière cette dernière n’étant pas candidate, il ressort des pièces produites par le syndicat que Madame Y a établi le 22 mars 2012 une attestation régulière en la forme par laquelle elle affirme avoir été élue présidente à sa demande lors de l’assemblée générale du 28 mars 2011.

La SCI Z ne produisant aucune pièce permettant de mettre en doute cette attestation et la candidature de Madame Y ce grief sera écartée et la décision déférée confirmée sur ce point.

Concernant l’annulation de l’assemblée générale au motif d’un vote groupé sur les résolutions 3 à 8, 10 à 16, 17 à 23, et 24 à 36, le procès- verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2011 mentionne effectivement':

Délibérations N° 3'/ 4 /5 /6 /7 / 8

Les sept délibérations ont été votées à l’unanimité

Délibérations N° 10'/ 11/ 12 / 13 / 14 / 15/ 16

Les sept délibérations ont été votées à l’unanimité

Délibérations N° 17'/ 18/ 19 / 20 / 21 / 22 / 23

Les sept délibérations ont été votées à l’unanimité

Délibérations N° 24'/ 25/ 26 / 27 / 28 / 29 / 30

Les sept délibérations ont été votées à l’unanimité

Cependant, le procès -verbal est accompagné de feuillets distincts par délibération reprenant le décompte des voix pour chacune d’entre elles.

Ainsi comme retenu par la décision de première instance ces feuillets réunis au procès-verbal de l’assemblée générale, signés par le président, le secrétaire et le scrutateur, confirment que chacune des résolutions a été soumise au vote des copropriétaires, et le grief tiré d’un prétendu vote groupé ne peut justifier l’annulation des résolutions sus-visées.

Concernant l’annulation des résolutions 31 à 36 pour le même motif demandée en appel, il convient de relever simplement que chacune de ces résolutions apparaissent sur le procès-verbal de l’assemblée générale de façon bien distincte, et qu’elles font aussi l’objet d’un feuillet pour chacune d’entre elles, précisant bien que chacune a été soumise au vote.

Concernant l’annulation des résolutions 32 à 36 au motif de défaut de communication des documents exigés par l’article 11 du décret 17 mars 1967, pour violation de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sans plus de précision, il convient d’observer que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui fixe la liste des pièces qui doivent être jointes en même temps que l’ordre du jour comporte 7 points.

En outre concernant la résolution 32 la SCI Z développe en appel un moyen différent de celui invoquée en première instance, par ailleurs elle demande à la cour d’infirmer le jugement du 13 janvier 2014 concernant la résolution N° 35 et de prononcer son annulation, alors que le jugement déféré a prononcé l’annulation de la résolution N° 35.

A supposer par conséquent que la demande d’annulation des résolutions 32 à 34 et 36 porte sur l’absence de justificatifs, c’est à juste titre concernant la résolution 32 «décision de maintenir le compte bancaire séparé» , que les premiers juges ont rejeté la demande soulignant que le compte séparé du syndicat est la règle et que la SCI Z ne fondait pas le motif de sa demande d’annulation.

Concernant l’annulation de la résolution 33 «'quitus donné au syndic de sa gestion pour les exercices années 2007/2008/2009/2010'» c’est également à juste titre que les premiers juges ont rejeté la demande fondée sur l’absence d’un rapport syndical, en rappelant que comme la loi le permet l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2003 a voté à l’unanimité, y compris la SCI Z, qu’aucun conseil syndical ne sera nommé, et qu’en outre la majorité des copropriétaires de l’assemblée du 28 mars 2011 a donné quitus au syndic de sa gestion pour les exercices 2007, 2008, 2009 et 2010.

En appel la SCI Z n’invoque pas un autre motif d’annulation de cette résolution.

Concernant l’annulation de la résolution 34 «'autorisation donnée au syndic d’agir en justice pour les actions que pourrait intenter le syndic contre la SCI Z'» au motif de l’absence de justificatif, c’est par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter que le tribunal de grande instance considérant le nombre de procédures opposant la SCI Z au syndicat des copropriétaires LE GAMBETTA environ une par an, a rejeté la demande.

Enfin concernant l’annulation de la résolution 36 «'autorisation de prendre en charge les frais d’avocat payés par M et M^me A, c’est à juste titre que les premiers juges qui étaient saisis d’une demande d’annulation en vertu de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ont rejeté cette demande en considérant que le syndicat des copropriétaires justifiait que M^me A en déposant une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire suite à l’annulation de l’assemblée générale du 7 février 2009 ayant renouvelé le mandat du syndic bénévole avait agi dans l’intérêt collectif de la copropriété, et qu’à ce titre les frais de procédure étant considérés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et par l’article 1^er du décret du 17 mars 1967 comme des charges communes générales, l’ensemble des copropriétaires devait en supporter les frais.

En appel la SCI Z fonde sa demande d’annulation de la résolution 36 sur le défaut de communication des documents exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sans préciser quels documents auraient du être notifiés en même temps que l’ordre du jour. A supposer qu’il s’agisse de l’absence d’avis rendu par le conseil syndical ( article 11 6° du décret du 17 mars 1967) il sera fait le même constat que pour la résolution 33 tenant à l’absence d’un conseil syndical et la demande d’annulation sera rejetée.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA':

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA demande à titre principal de valider l’assemblée générale du 28 mars 2011 dans toutes ses dispositions, et donc par voie de conséquence d’infirmer le jugement du 13 janvier 2014 en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions N°17, 20, 24, 27 et 35.

Les premiers juges ont considéré à juste titre que le N° 51 COMPTE BANQUE SYNDICAT de COPROPRIETE AN 2009 contient au 8 décembre 2009 une écriture en débit de 2411,60 € correspondant à une assurance juridique GAN et que le N° 51 COMPTE BANQUE SYNDICAT de COPROPRIETE AN 2010 contient également au 5 janvier puis au 13 février 2010 deux écritures en débit respectivement de 981,64'€ et de 956,80 € correspondant à même assurance juridique GAN, et que ces montants apparaissant sans commune mesure avec ceux admissibles au regard de leur montant modeste en 2007 (120 €) et en 2008 (123 €), il convenait d’annuler ces écritures faute de justification de l’autorisation de l’assemblée générale de souscrire une telle assurance. Les premiers juges ont donc à juste titre annulé les dites écritures ainsi que l’approbation du compte N° 51, et par voie de conséquence prononcé l’annulation des résolutions N° 17 ( Approbation des écriture comptables et des charges du syndicat budget exercice 2009), N° 20

( Approbation du compte banque 2009 CREDIT LYONNAIS), N° 24 (Approbation des écriture comptables et des charges du syndicat budget exercice 2010), et N° 27 ( Approbation du compte banque 2009 CREDIT LYONNAIS).

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne s’agit pas de la souscription d’un nouveau contrat d’assurance mais d’un avenant au contrat initial souscrit pour une garantie supplémentaire. Toutefois comme l’a relevé le tribunal de grande instance si le syndicat des copropriétaires produit un document intitulé avenant n° 001 à effet au 1^er janvier 1994, et donc approuvé par l’assemblée générale de nombreuses années auparavant, il convenait de joindre à la convocation à l’assemblée générale les conditions essentielles de ce contrat modificatif en application de l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 pour que l’assemblée générale puisse approuver valablement cette évolution ( résolution N° 35).

Le jugement frappé d’appel sera donc confirmé.

C’est à bon droit que le tribunal de grande instance a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat en dommages et intérêts au motifs que s’il existe effectivement de multiples procédures initiées par la SCI Z à l’encontre du syndicat des propriétaires, cela ne pouvait suffire à caractériser la mauvaise foi de la SCI qui utilise son droit ouvert par la loi d’agir en justice, et alors que ces actions aboutissent au moins sur certains points à ce que ses demandes soient accueillies.

Sur les demandes accessoires':

La décision de première instance sera confirmée tant en ce qu’elle a mis les dépens à la charge de la SCI Z à hauteur de 70'% et le reliquat à la charge du syndical des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA, qu’en ce qu’elle a condamné la SCI Z au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel la SCI Z sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La COUR, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme le jugement rendu le 13 janvier 2014, par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER, en toutes ses dispositions.

Condamne la SCI Z aux dépens de la procédure d’appel.

Condamne la SCI Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE GAMBETTA la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

NA/MM