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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 01 MARS 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/07112

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 AOUT 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/02368

APPELANTE :

SCP BLANC POUJOL SIGUIE Z MORER

et pour elle son représentant légal domicilié ès qualitéS

[…]

[…]

représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

[…]

et pour elle son représentant légal domicilié au siège social sis

[…]

[…]

représentée par M^e Emily VERNHET de la SCP SCHEUR VERNHET & Associés, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 Décembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 JANVIER 2018, en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

le délibéré prononcé au 22/02/2018 est prorogé au 01/03/2018

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSE DU LITIGE :

La Sci Ostrea Thau (la Sci) a acquis le 31 octobre 2006, suivant acte authentique reçu par X-Y Z, notaire associé à Sète, les lots n°4 et 6 de l’immeuble en copropriété situé […] à Sète (34) moyennant le prix total de 77.000 €.

Ayant découvert que l’immeuble était situé dans le périmètre de restauration immobilière instauré par la commune de Sète en 2003 et reçu un arrêté de péril non imminent du maire le 8 janvier 2008 ayant abouti à la prescription de travaux urgents et provisoires à réaliser dans un délai de 7 jours, la Sci a sollicité le bénéfice d’une expertise en référé.

L’expert Malacamp, désigné par ordonnance en date du 19 juin 2008, a déposé son rapport le 8 décembre 2009.

Reprochant au notaire instrumentaire d’avoir manqué à son devoir de conseil, la Sci a fait citer la Scp Blanc-Poujol Audran Siguié Z devant le tribunal de grande instance de Montpellier, par acte d’huissier en date du 16 avril 2013, en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire en date du 22 août 2014, ce tribunal a :

• dit que la Scp de notaires a manqué à son devoir de conseil à l’occasion de la vente reçue le 31 octobre 2006 ;

• dit qu’elle a causé à la Sci une perte de chance d’éviter le préjudice finalement subi à concurrence de 50% ;

• condamné la Scp Blanc-Poujol Audran Siguié Z Morer à payer la Sci Ostrea Thau la somme de 71.108,34 € à titre de dommages-intérêts en

• réparation de ce préjudice ; débouté la Scp de notaire de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

• condamné la Scp de notaires aux dépens et à payer à la Sci la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• rejeté le surplus des demandes.

La Scp de notaires a relevé appel de ce jugement le 18 septembre 2014.

Vu les conclusions de l’appelante remise au greffe le 17 janvier 2017 ;

Vu les conclusions de la Sci Ostrea Thau remises au greffe le 22 décembre 2014 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2017 ;

MOTIFS :

Le notaire rédacteur doit s’assurer de l’efficacité de l’acte authentique qu’il dresse et il est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte pour lequel il prête son concours.

En réponse à la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par X-Y Z, la société d’économie mixte Equipement du Littoral de Thau (ELIT), délégataire du droit de préemption urbain, a fait savoir qu’elle renonçait à l’exercice de son droit de préemption sur l’immeuble vendu à la Sci par un courrier en date du 17 octobre 2006.

Dans ce même courrier de 2006, la société ELIT précisait qu’il y avait lieu d’insérer dans l’acte à passer la condition particulière suivante':

«'L’attention de l’acquéreur de ce bien est attirée sur le fait qu’il se situe dans un périmètre de restauration immobilière dit «'Ile Sud'» de Sète.

Ce périmètre de restauration immobilière prévoyant dans son périmètre la mise en place de restauration d’immeubles en parties communes et parties privatives'; les travaux seront à la charge des propriétaires et rendus obligatoires dans un cadre fixé par la loi et le règlement ou par arrêté préfectoral. Ce programme débutera début 2007.

En conséquence, l’acquéreur s’engage à la date d’acquisition du présent bien, dès réception des prescriptions édictées par la SA ELIT, aveec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, à effectuer les travaux dans les délais requis.'»

La société ELIT achevait sa missive en indiquant que cette mention devrait figurer expressément dans l’acte de vente et que son courrier devrait y être annexé.

Malgré cette recommandation, X-Y Z n’a pas reproduit cette clause dans l’acte authentique ni aucune autre clause informant l’acquéreur de l’existence de ce périmètre de restauration immobilière concernant son immeuble.

Et si l’officier ministériel a régulièrement annexé ce courrier à l’acte authentique du 31 octobre 2006, ainsi que cela ressort des mentions et de la signature portée par le notaire sur ce document, rien ne prouve, en revanche, qu’il a porté à la connaissance de l’acquéreur la condition particulière précitée, contrairement à ce qu’il soutient.

En effet, le courrier de la Sa ELIT n’a pas été paraphé par la Sci et la mention de l’acte authentique selon laquelle «'après lecture faite'», les parties ont signé le «'présent acte’ avec le notaire'» ne peut concerner que l’acte suivi des signatures et non ses annexes.

Le notaire ne démontre pas avoir signalé à la Sci que le bien acquis était situé dans un périmètre de restauration immobilière dont le programme allait débuter dans les semaines suivant l’acquisition ni ne l’a informée que cette circonstance particulière allait être à l’origine d’importants aléas financiers dès lors qu’elle serait obligée d’exécuter à ses frais les travaux prescrits dans le délai imposé par l’administration.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu l’existence d’une faute imputable au notaire.

Le préjudice résultant de ce défaut d’information et de conseil n’est pas un préjudice direct, contrairement à ce que soutient la Sci à titre principal.

En effet, la faute du notaire n’est pas à l’origine de l’obligation de procéder aux travaux de confortement et de réhabilitation de l’immeuble.

En réalité, cette faute a fait perdre une chance à la Sci de ne pas contracter, ainsi qu’elle le conclut à titre subsidiaire.

Contrairement à ce que soutient à tort la Scp de notaires, la Sci n’a pas déjà été indemnisée de cette perte de chance par l’effet de la transaction passée avec la société ELIT le 20 juillet 2016.

En effet, cette transaction indemnise la Sci d’une partie de l’astreinte qu’elle était en droit de faire liquider, et qui s’élevait en juillet 2016 à 221.850 €, en exécution d’une ordonnance de référé du 11 août 2011 ayant condamné le syndicat des copropriétaires du 14, […] à voter les travaux de réfection de l’immeuble sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant jamais exécuté cette ordonnance, la société ELIT, propriétaire de 62,6 % des millièmes de cette copropriété, a décidé de transiger avec la Sci en lui payant la somme forfaitaire de 84.500 € au titre de la liquidation de l’astreinte.

Pour procéder à ce règlement, la société ELIT a échangé avec la Sci les deux appartements de l’immeuble de la rue Carnot contre deux autres appartements d’une valeur supérieure de 40.900 € et dans lesquels la société ELIT avait fait réaliser d’importants travaux de réhabilitation pour un coût de 44.525 €.

En contrepartie de ce règlement en nature, la Sci a renoncé à poursuivre la Sa ELIT, la commune de Sète ou l’ensemble des copropriétaires pour les préjudices nés de l’exécution de l’arrêté de péril.

Cette transaction est donc sans rapport avec le préjudice de perte de chance subi par la Sci.

Si la Sci avait su que les deux appartements qu’elle avait choisi d’acquérir étaient situés dans un immeuble concerné par un périmètre de restauration immobilière, ce qui l’exposait à devoir réaliser les travaux prescrits par l’administration dans des délais

contraints, elle aurait vraisemblablement renoncé à son achat puisqu’elle cherchait, au contraire, à réaliser une opération très rentable en devenant propriétaire d’un studio et d’un appartement de trois pièces qui devaient lui rapporter 9.600 € par an de loyers pour un prix d’achat total de 77.000 €.

Même si la vétusté et le défaut d’entretien des parties commune de l’immeuble n’ont pu échapper à la Sci lorsqu’elle s’est portée acquéreur du bien (immeuble de 1880 dont les enduits de façade devaient être repris selon le PV d’assemblée générale de décembre 2005 et dont l’escalier devait être changé depuis 1999), ce qui expliquait la modicité du prix et permettait d’imaginer des investissements futurs nécessaires, il n’est cependant pas établi qu’elle ait eu connaissance de l’état d’insalubrité de l’immeuble, dû notamment à l’état très dégradé des planchers et au gonflement de certains murs du premier étage, ses vendeurs lui ayant déclaré le contraire en page 21 de l’acte authentique et l’expert judiciaire Malacamp ayant conclu au caractère non visible de ces désordres structurels pour un profane du fait de la présence des locataires dans les logements.

La perte de chance de la Sci consécutive à la faute du notaire est donc réelle et peut être estimée à 50% ainsi que l’a justement décidé le premier juge.

La Sci soutient avoir dû exposer la somme de 54.000 € au titre des travaux de reprise et avoir dû assumer le coût de relogement des deux locataires pour 41.016,68 €.

Cependant, elle ne produit aux débats aucun justificatif de paiement de ces sommes qui ne peuvent, par conséquent, être prises en compte.

Elle justifie en revanche avoir subi une perte locative de 47.200 € consécutivement au relogement des deux locataires entre mai 2008 et mars 2013 inclus (les nouveaux baux sont produits aux débats).

Son préjudice s’établit par conséquent à la somme de 23.600 € (50% de 47.200).

La Scp de notaires sera condamnée à lui régler cette somme en réparation de son préjudice.

PAR CES MOTIFS':

La cour';

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la Scp Blanc-Poujol Audran Siguié Z Morer à payer à la Sci Ostrea Thau la somme de 71.108,34€ à titre de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé';

Condamne la Scp Blanc-Poujol Audran Siguié Z Morer à payer la Sci Ostrea Thau la somme de 23.600 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance ;

Déboute la Sci Ostrea Thau du surplus de ses demandes';

Condamne la Scp Blanc-Poujol Audran Siguié Z Morer aux dépens de l’appel et à payer à la Sci Ostrea Thau la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

CC