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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 05 FEVRIER 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/08971 – N° Portalis

DBVK-V-B67-MLWZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 SEPTEMBRE 2015

TRIBUNAL D’INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15-000025

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE APHRODITE B, représenté par son Syndic la SARL CABINET CASELLAS

Cabinet Casellas

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e G u i l l a u m e M A D R E N A S d e l a S C P A Y R A L – C U S S A C – M A D R E N A S , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, substitué par M^e Philippe AYRAL, avocat postulant et assisté de M^e Philippe AYRAL, avocat plaidant

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel SOLLIER de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Mars 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 NOVEMBRE 2018, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du code

de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, conseillère

Madame Leïla REMILI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Hélène ALBESA

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2019, délibéré prorogé au 29 janvier 2019, puis au 5 février 2019.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B à Leucate a assigné la […] par acte du 6 janvier 2015 afin qu’elle soit condamnée au paiement des charges de copropriété afférentes à l’appartement dont elle est propriétaire au sein de la résidence, formant les lots numéros 211 et 214 de la copropriété.

Le dispositif du jugement rendu le 18 septembre 2015 par le tribunal d’instance de Narbonne énonce :

• Condamne la […] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B, en quittances ou deniers la somme de 172,36 €.

• Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

• Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Le premier juge considère que le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B ne justifie pas être subrogé à l’égard de la […] dans le paiement des charges réclamé pour l’AFUL.

Il ajoute que le syndicat ne justifie pas non plus avoir reçu ou détenir conventionnellement ou légalement un mandat lui permettant d’agir en justice en paiement de ces charges AFUL.

Le premier juge relève ensuite qu’aucun des deux décomptes produits ne comporte de détail des sommes réclamées pour la période antérieure au 1^er juillet 2013.

Pour la période du 1^er juillet 2013 au 10 décembre 2014, il considère que les seules sommes pouvant être mises directement en relation avec les charges afférentes à la copropriété s’élèvent à la somme de 172,36 € après déduction des versements effectués par la […].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B a relevé appel du jugement par déclaration au greffe le 30 novembre 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 mars 2018.

Les dernières écritures de la […] ont été déposées le 5 mars 2018.

Elle n’a pas déposé de pièce à l’appui de ses écritures.

Les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B ont été déposées le 5 mars 2018.

Le dispositif des dernières écritures du syndicat des copropriétaire de la résidence APHRODITE B énonce :

• Infirmer le jugement du tribunal d’instance de Narbonne en toutes ses dispositions.

Vu les dispositions des articles 10, 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 1382 du code civil,

• Débouter la […] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

• Condamner la […] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B, la somme de 8 586,30 € au titre des charges dues au 3 janvier 2018 assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014, date de la mise en demeure.

• Condamner la […] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

• Condamner la […] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Condamner également la […] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur les charges de l’AFUL, le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B expose qu’il ne vient pas procéder au recouvrement pour le compte de l’AFUL ce qu’il ne peut faire sans subrogation ou mandat.

Il ajoute qu’en réalité le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B a déjà réglé les charges de l’AFUL qu’il intègre ensuite dans les charges de copropriété pour les répartir entre les copropriétaires comme l’impose le règlement de copropriété dans son article 8.

Sur la validité de l’article 8, le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B soutient que l’AFUL étant propriétaire de biens communs destinés à l’usage de toutes les copropriétés concernées et notamment à l’usage collectif des copropriétaires de la résidence APHRODITE B, le règlement de copropriété de cette dernière peut parfaitement prévoir que ces charges seront réglées à l’AFUL par le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B qui les intègre ensuite aux charges de copropriété.

Il expose qu’en tout état de cause cette demande de nullité présentée par la SCI est sans objet puisque les charges jusqu’à l’année 2017 ont été validées dans leur nature et leur montant par les assemblées générales successives en des résolutions aujourd’hui définitives et qu’à compter de 2018 ces charges AFUL ne seront plus intégrées dans les charges de copropriété.

Il ajoute que les comptes annuels du syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B ont été approuvés chaque année par les assemblées générales de 2011 à 2015.

Il précise enfin qu’à compter de l’année 2018 suite à une décision de l’assemblée générale de l’AFUL APHRODITE du 17 septembre 2016 ces charges seront directement collectées par l’AFUL auprès des copropriétaires.

Sur l’existence de la créance résultant des charges de copropriété,

Le syndicat des copropriétaires affirme que la […] est redevable de la somme de 5 586,30 € au titre des charges et appels de fonds provisionnels demeurés impayés au 3 janvier 2018.

Il ajoute que cette demande n’est pas une demande nouvelle mais seulement une actualisation du litige en application des articles 564 et 565 du code de procédure civile.

Il soutient que les sommes sollicitées sont parfaitement justifiées par les pièces produites, à savoir notamment les procès-verbaux des assemblées générales validant les comptes de l’exercice écoulé et arrêtant le budget prévisionnel, les décomptes des charges de la […] ventilé entre les charges AFUL et les charges hors AFUL.

Il précise que pour les sommes concernant la période antérieure au 1^er juillet 2013 elles sont établies par les décomptes qui débutent au 1^er septembre 2006, date à partir de laquelle le compte de la […]est resté débiteur.

Il ajoute enfin que la […] ne justifie pas soit qu’une somme figurant au passif de son compte ne serait pas due, soit qu’un paiement aurait été omis de l’actif mais se borne à prétendre de façon laconique que les pièces se contredisent sans préciser en quoi et à prétendre qu’elle a réalisé des paiements qui n’existent pas.

Le dispositif des dernières écritures de la […] énonce :

Vu les articles 55 du décret du 17 mars 1967, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1353 du code civil,

• Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B de l’ensemble de ses demandes.

• Déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B.

• En tout état de cause confirmer le jugement rendu le 28 septembre 2015 par le tribunal d’instance de Narbonne en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B de ses demandes relatives aux charges AFUL.

• Y ajoutant déclarer non écrite la clause précisant dans l’article 8 du règlement de copropriété que les charges communes comprennent « les cotisations à acquitter à l’AFUL.

• Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B de toutes ses demandes.

• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B à payer la somme de 2 500 € au titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B aux entiers dépens.

Sur l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires,pour défaut de qualité à agir

La […] rappelle que l’article 55 du décret du 17 mars 1965 n’autorise le syndicat des copropriétaires à agir en recouvrement de charges sans mandat de l’assemblée générale que pour les charges de copropriété et qu’en l’espèce le syndic poursuit le recouvrement des charges de l’AFUL qui ne sont pas approuvées par l’assemblée générale de la copropriété mais par celle de l’AFUL et qu’il est constant que le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B n’est pas membres de l’association AFUL et donc qu’il n’est pas débiteur des charges de l’AFUL.

Elle ajoute que d’ailleurs il a été décidé pour l’avenir que les charges AFUL ne sont plus réglées par le syndicat des copropriétaires qui par conséquent ne les intégrera plus aux charges de copropriété.

Sur la nullité de la répartition des charges AFUL par le syndic, la […] expose que le syndic les répartit en tantièmes de copropriété ne respectant pas ainsi la répartition des charges fixées par les statuts de l’AFUL dont est membre la […].

Elle précise que l’assemblée générale de la copropriété a refusé de voter l’approbation des comptes de l’AFUL en 2011, 2013 et 2014 avec pour 2012 une mise sous administration judiciaire.

Par ailleurs, La […] soutient que la clause du règlement de copropriété invoqué par le syndicat ne peut transformer des charges AFUL en charges de copropriété et qu’en tout état de cause cette clause ne peut qu’être réputée non écrite par application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 les cotisations à l’AFUL ne répondant à aucune charge prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’inexistence de la créance relative aux charges de copropriété,

La […] observe que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires qui conserve le droit de les contester.

Sur l’actualisation de la créance en appel par le syndicat des copropriétaires elle soutient que la cour doit être strictement saisie des demandes présentées dans le cadre de la première instance soit en l’espèce des demandes arrêtées au 10 décembre 2014.

La SCI ajoute que le syndicat des copropriétaires n’a pas rapporté la preuve de l’existence et de l’exigibilité de la créance demandée et fait valoir que les documents établis par la copropriété démontrent qu’elle a procédé à des règlements en 2016 justifiant l’apurement du compte hors AFUL pour la période du 1^er juillet 2013 au 10 décembre 2014.

MOTIFS

Sur le défaut de qualité à agir du syndic pour recouvrer les charges de l’AFUL :

Il est constant que le syndic qui représente le syndicat des copropriétaires n’est autorisé en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 à agir sans mandat de l’assemblée générale que pour le recouvrement des charges de copropriété.

Il convient donc de déterminer ici si les sommes dont le syndicat des copropriétaires demande le règlement sont des charges de copropriété, le syndicat ne soutenant pas en outre agir en vertu d’un mandat qu’il aurait reçu de l’AFUL.

Il convient de rappeler que l’ensemble immobilier APHRODITE B dépend d’un complexe immobilier et de loisirs dénommé APHRODITE-LA VOIE D’EAU qui est régi par un cahier des charges établi suivant acte notarié du 22 juin 1976 publié au bureau des hypothèques et que l’usage et la mise en 'uvre des règles posées par ce cahier des charges seront assurés par une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) APHRODITE, association soumise aux dispositions de la loi du 21 juin 1865 et de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967.

Le règlement de l’ensemble immobilier APRHRODITE B qui constitue en quelque sorte la charte de la copropriété dispose en son article huit sur les charges et la répartition des charges que les charges communes à l’ensemble des copropriétaires et réparties dans les proportions indiquées en tête de l’article six comprennent notamment les cotisations à acquitter à l’AFUL.

L’article six du règlement de copropriété dispose pour sa part que la quote-part des parties communes générales telle que définie selon les quotités indiquées pour chaque lot à l’état descriptif de division s’applique également aux charges communes.

Ainsi le règlement de copropriété dispose que les charges AFUL sont des charges communes à l’ensemble des copropriétaires, se répartissant tel que prévu par l’article six et la […] ne démontre pas en quoi l’article 8 du règlement de copropriété serait contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit la notion de charges communes comme les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs ce d’autant qu’il n’est pas contesté que les sommes dont le paiement est demandé correspondent à des charges pour les prestations effectivement fournies par l’AFUL, utiles au syndicat des copropriétaires et à l’ensemble de la copropriété et qui consistent notamment à assurer l’unité fonctionnelle de l’ensemble immobilier ainsi que la gestion et la conservation des

ouvrages et équipements d’intérêts collectifs.

Le fait qu’à compter de l’assemblée générale de l’AFUL du 17 septembre 2016 il ait été décidé qu’à partir de l’exercice 2018 les charges afférentes à l’AFUL ne seront plus intégrées dans les charges de copropriété mais appelées individuellement ne remet pas en question les dispositions du règlement de la copropriété APRHRODITE B s’appliquant jusque là.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice agissant non pas en vertu d’un mandat que lui aurait confié l’AFUL mais bien en recouvrement de charges communes de la copropriété avait bien qualité pour agir en recouvrement des charges commues comprenant notamment les cotisations AFUL.

Sur le paiement des charges de copropriété par la SCI :

La […] ne conteste pas être propriétaire des lots 211 et 214 au sein de la résidence en copropriété APHRODITE B ni qu’en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 elle est tenue en sa qualité de copropriétaire de participer aux charges de la copropriété.

La […] conteste devoir les sommes réclamées au titre des cotisations AFUL en faisant valoir pour l’essentiel qu’il existe des incohérences dans les pièces du syndicat et qu’il n’est produit aucune pièce de nature à justifier le détail des sommes réclamées pour la période antérieure au 1^er juillet 2013.

Elle conteste également l’actualisation de la créance au 3 janvier 2018 sollicitée par le syndicat des copropriétaires au motif que la cour est strictement et limitativement saisie des demandes présentées en premières instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 septembre 2011, 20 septembre 2012, 18 septembre 2013, 17 septembre 2014, 17 septembre 2015, 12 septembre 2016 et 26 juin 2017, régulièrement notifiés, approuvant les comptes arrêtés au 30 juin de chaque année pour 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et enfin 2017, donnant quitus au syndic et votant les budgets prévisionnels.

Ces assemblées générales contiennent également des délibérations relatives à l’AFUL avec l’approbation des comptes arrêtés au 30 juin de chaque année, approbation des budgets prévisionnels et quitus au syndic.

Aucune de ces assemblées générales n’a en outre fait l’objet de contestation.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par la […], les assemblées générales de 2011, 2013, et 2014 n’ont pas refusé d’approuver les comptes de l’AFUL mais ont rejeté la résolution demandant l’application d’une nouvelle grille de charges AFUL, étant observé que la […] ne démontre pas que la répartition opérée ne respecterait pas ce qui a été décidé par les assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires produit également :

— les procès-verbaux des assemblées générales de l’AFUL pour 2016 et 2017,

— les appels de fond au 9 octobre 2015, au 12 et 31 octobre 2017 et au 2 janvier 2018,

— l es extraits de comptes des lots 211 et 214 propriétés de la […] au 18 décembre 2015, au 3 janvier 2018,

— le détail des opérations des charges de copropriété et charges AFUL du 1^er septembre 2006 au 3 janvier 2018,

— le détail des opérations charges de copropriété hors charges AFUL du 1^er septembre 2006 au 3 janvier 2018,

— le détail des opérations charges de copropriété avances charges AFUL du 1^er septembre 2006 au 3 janvier 2018,

— les mises en demeure successives adressées à la […] par le syndic au titre des arriérés de charges de copropriété.

Si c’est à juste titre que le premier juge a relevé qu’il n’était pas justifié du détail des sommes réclamées au titre des charges pour la période antérieure au 1^er juillet 2013 et qu’il n’en est toujours pas justifié en appel, en revanche le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance au titre des charges de copropriété y compris des charges AFUL à compter de cette date par les éléments produits au débats, étant observé que la […] ne produit pour sa part aucune pièce et ne justifie pas qu’elle aurait effectué des règlements qui n’auraient pas été pris en compte.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par la […], l’évolution du litige permet à une partie de revoir devant la cour d’appel le montant de sa demande initiale en fonction de cette évolution sous réserve de produire des pièces soumises au débat contradictoire, ce qui est le cas en l’espèce.

Par conséquent au vu de l’évolution du litige, le syndicat des copropriétaires produit devant la cour un décompte précis de sa créance vis-à-vis de la […] arrêté au 3 janvier 2018 à la somme de 8 586,30 €.

Toutefois, le syndicat dans ce décompte prend en considération les charges du 1^er septembre 2006 au 30 juin 2013 qui ne sont pas justifiées par les pièces et par conséquent la cour ne peut faire droit à la demande afférente à cette période et fixe donc à la somme de 7 006,48 € les charges dues par la […] pour la période du 1^er juillet 2013 au 3 janvier 2018, infirmant le jugement dont appel.

En outre cette créance devra porter intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014 sur la somme de 2 438,35 € et sur la somme de 4 568,13 € à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une intention de nuire dans le retard de paiement des charges par la […].

Il ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement pris en compte par les intérêts au taux légal par conséquent la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera également infirmée en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La […] succombant au principal sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel et aux entiers dépens de la procédure de première instance et de celle devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.

Infirme le jugement rendu le 28 septembre 2015 par le tribunal d’instance de Narbonne en toutes ses dispositions.

S’y substituant et y ajoutant,

Dit que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B représenté par son syndic en exercice est recevable.

Condamne la […] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B la somme de 7 006,48 € au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter 26 février 2014 sur la somme de 2 438,35 € et sur la somme de 4 568,13 € à compter de la présente décision.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE B de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Condamne la APHRODITE 211 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APHRODITE 211 B la somme de 2 000 € application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la […] aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure d’appel.

Le greffier Le président

NA