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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 05 AVRIL 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02488 – N° Portalis DBVK-V-B7D-ODIC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 JUIN 2016

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 1114001500

APPELANTE :

SARL SOLE ET FILS et pour elle son représentant légal y domicilié ès qualités

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e D o m i n i q u e F A L A N D R Y d e l a S E L A S R A Y N A U D – F A L A N D R Y – C O D O G N E S – B O T T I N , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame D E épouse X

née le […] à CLERMONT-FERRAND

de nationalité Française

6 rue P Q

[…]

Représentée par M^e Marjorie AGIER substituant Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Monsieur U V W

né le […] à PERPIGNAN de nationalité Française

6 rue P Q

[…]

Représenté par M^e Marjorie AGIER substituant Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Monsieur Y-AG B

né le […] à PERPIGNAN

de nationalité Française

6 Rue P Q

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e M a u r i c e H A L I M I , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Monsieur F B

né le […] à […]

de nationalité Française

10 Rue Alexandre-Joseph Oliva

[…]

Représenté par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Monsieur H X

né le […] à TUNISIE décédé le […]

de nationalité Française

6 rue P Q

[…]

Représenté par M^e Marjorie AGIER substituant Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 6 RUE P Q […]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a u r i c e H A L I M I , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTERVENANTES VOLONTAIRES :

Madame I J

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marjorie AGIER substituant Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Madame AA AB AC

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marjorie AGIER substituant Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Madame AD AE AF

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Marjorie AGIER substituant Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Février 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 FEVRIER 2022, en audience publique, Monsieur K L ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. K L, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Henriane MILOT et lors de la mise disposition : M^me M N

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame M N, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

F B est propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété situé 6, rue P Q à […], consistant en deux appartements, deux garages et deux caves.

Son frère, Y-AG B est propriétaire des autres lots de l’immeuble.

Suivant contrat en date du 12 avril 2012, à effet du 1er mai 2012, F B a donné à bail à H X et D E, épouse X, l’appartement situé au premier étage, un garage et une cave, moyennant un loyer mensuel de 790 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Suivant contrat en date du 18 octobre 2012, à effet du 1er novembre 2012, F B a donné à bail à U V W l’appartement situé au rez-de-chaussée, sur jardin, et un garage, moyennant un loyer mensuel de 575 euros, outre 25 euros de provisions sur charges.

Peu de temps après, Y-AG B a entrepris d’importants travaux dans l’appartement situé au dernier étage de l’immeuble, nécessitant la dépose de l’ensemble de la toiture.

Estimant subir un trouble de jouissance en raison de ces travaux, par acte d’huissier du 3 juillet 2014, les époux X et U V W ont fait assigner F B, Y-AG B et le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 11 14-1500.
Par acte d’huissier du 25 juillet 2014, F B a fait assigner la société Sole et Fils afin qu’elle soit condamnée à le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 11 14-1593.

Le jugement rendu le 24 juin 2016 par le tribunal d’instance de Perpignan énonce dans son dispositif :

• Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 11 14-1500 et 11 14-1593 ;

• Condamne in solidum F B et Y-AG B à payer à H X et D X la somme de 2 738 euros et à U V W la somme de 3 342 euros ;

• Condamne in solidum Y-AG B et la société Sole et Fils à relever et garantir F B de cette condamnation ;

• Déboute H X, D X et U V W de leur demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan ;

• Déboute F B de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan ; Déboute F B de ses demandes reconventionnelles ;•

• Déboute Y-AG B tant en son nom personnel qu’en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan de ses demandes reconventionnelles ; Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;•

• Condamne in solidum F B, Y-AG B et la société Sole et Fils à payer à H X, D X et U V W la somme de 800 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et Y-AG B et la société Sole et Fils in solidum à relever et garantir F B de cette condamnation ;

• Condamne in solidum F B, Y-AG B et la société Sole et Fils aux dépens, et Y-AG B et la société Sole et Fils in solidum à relever et garantir F B de cette condamnation.

Sur les demandes à l’encontre de F B, après avoir rappelé que le bailleur était tenu à une obligation de délivrance des lieux loués et à une obligation de garantie de la jouissance paisible de ces lieux, le tribunal a retenu comme étant constant le fait que F B avait failli à son obligation de délivrance concernant les garages, dont les époux X et U V W n’avaient jamais pu jouir, leur accès ayant été rendu impossible en raison des travaux.

Le tribunal a retenu que les travaux commandés par Y-AG B, à l’origine du trouble de jouissance allégué en demande, avaient concerné tant son lot privatif que les parties communes, en l’espèce la toiture, et que si un copropriétaire est un tiers à l’égard du bailleur autre copropriétaire, il n’en est pas de même du syndicat des copropriétaires, de sorte que les travaux à l’origine du trouble de jouissance reproché par les demandeurs ne constituaient pas une voix de fait et F B devait donc les garantir des troubles de jouissance subis par eux.

Le tribunal a retenu que ces troubles correspondaient aux bruits résultant de l’évacuation des gravats par la goulotte utilisée en façade de l’immeuble, devant les ouvertures des lieux loués, aux poussières contraignant les locataires à fermer leurs fenêtres et leur interdisant de jouir des balcons ou terrasses, au stationnement d’une benne ainsi qu’au stockage de gravats ou matériaux interdisant ou gênant l’accès aux lieux loués et à l’implantation de la grue et d’un échafaudage devant les ouvertures des lieux loués, les occultant en partie.

Le tribunal a considéré que ces troubles avaient été aggravés par la durée du chantier, qu’ils avaient été subis pendant les jours et heures ouvrables, et pendant l’intervention de l’entreprise, soit de février 2012 au 30 août 2013, puis à compter de novembre 2014, Y-AG B ayant demandé à l’entrepreneur d’arrêter le chantier de fin août 2013 au 17 novembre 2014.

Sur les demandes à l’encontre Y-AG B, le tribunal a retenu que les travaux à l’origine des troubles de jouissance subis par les demandeurs avaient eu pour conséquence un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage de par leur importance, les nuisances qu’ils avaient entraînées et leur durée, même en tenant compte de l’interruption ordonnée par Y-AG B, consécutivement à la procédure de référé.

En conséquence, le tribunal a condamné Y-AG B, in solidum avec F B, et à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, le tribunal a retenu qu’il n’était pas établi qu’il était à l’origine et responsable des travaux, pour débouter les demandeurs ainsi que F B de son appel en garantie à son encontre.

Sur la demande en garantie de F B à l’encontre de la société Sole et Fils, le tribunal a relevé du constat de maître A, huissier, des photographies et des attestations produites, qu’elle avait, dans l’exécution des travaux qui lui avaient été confiés, bien été à l’origine de troubles anormaux de voisinage, ne serait-ce que par la mise en place de bennes ou l’entrepôt de matériaux interdisant aux époux X et U V W l’accès aux garages ou compromettant les conditions d’habitation des logements, ainsi que par la durée du chantier, dépassant largement celle initialement prévue, même en décomptant l’interruption demandée par Y-AG B, pour la condamner à relever et garantir F B des condamnations prononcées à son encontre.

Enfin, le tribunal a débouté F B et Y-AG B de leurs demandes reconventionnelles au motif que le premier ne justifiait d’aucune diligence particulière pour faire cesser le trouble anormal de voisinage subi par ses locataires et n’établissait pas que Y-AG B et la société Sole et Fils soient responsables du préjudice locatif, que le second, tant en son nom personnel qu’en sa qualité de syndic de la copropriété, n’établissait l’existence d’aucune faute imputable aux locataires et ne prouvait pas la réalité des préjudices qu’il prétendait avoir subis.

H X est décédé le […], laissant pour héritières I J, AA AB-AK et AD AE-AF.

La société Sole et Fils a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 avril 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 février 2022.

Les dernières écritures pour la société Sole et Fils ont été déposées le 27 décembre 2019.
Les dernières écritures pour les consorts X et U V W ont été déposées le 15 avril 2019.

Les dernières écritures pour F B ont été déposées le 19 avril 2019.

Les dernières écritures pour Y-AG B ont été déposées le 26 juillet 2019.

Le dispositif des écritures pour la société Sole et Fils énonce :

Infirmer le jugement dont appel ;• Statuant à nouveau,•

• Dire et juger que la société Sole et Fils ne saurait voir sa responsabilité engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage ; Dire et juger que la société Sole et Fils n’a commis aucune faute ;•

• Débouter F B et Y-AG B de toutes les demandes formulées à l’encontre de la société Sole et Fils ;

• Débouter toute partie des demandes fondées sur la responsabilité quasi délictuelle de la société Sole et Fils ; En tout état de cause,•

• Infirmer le jugement dont appel sur le quantum des réparations allouées aux consorts X et U V W ;

• Condamner F B ou tout succombant à payer à la société Sole et Fils la somme de 4 000 euro au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner F B ou tout succombant aux entiers dépens d’appel toutes taxes comprises.

La société Sole et Fils entend rappeler que la seule réalisation de travaux par une entreprise ne saurait être, à elle-seule, génératrice d’un trouble anormal, que ne saurait supporter le voisin du chantier, et que l’anormalité du trouble résultant d’une situation de travaux doit être caractérisée.

En l’espèce, elle expose que lorsqu’elle a commencé ses propres travaux, pour la transformation des combles en appartement, le toit avait déjà été enlevé, des dégâts des eaux étaient intervenus et un échafaudage avait été installé par de précédents intervenants.

Elle indique que les travaux ont débuté en février 2013 et non en février 2012 comme l’affirme le tribunal, ont duré jusqu’à fin juillet 2013 et ont été interrompus au 30 août 2013, à la demande du maître de l’ouvrage .

Elle précise qu’elle est intervenue sur le chantier du lundi au vendredi, de 8h à 12h et de 13h à 16h, du lundi au vendredi, de sorte qu’aucune violation de la réglementation en la matière ne saurait lui être reprochée, d’autant que les constats ont été réalisés en dehors des heures de travaux, alors que les locataires avaient toute opportunité de faire constater les prétendus troubles sonores invoqués comme liés aux travaux.

La société Sole et Fils précise enfin que l’huissier, maître A, n’a pu relever aucune nuisance sonore, aucun dégât, aucune poussière, aucune nuisance de quelque ordre à l’intérieur de l’immeuble, propre à générer un trouble anormal, les seuls troubles explicités dans le procès-verbal étant ceux argués par le requérant, les époux X, sans que l’huissier n’ait pu en constater la réalité in situ.

Elle considère au final que la présence d’un échafaudage, d’une grue et d’une benne, strictement nécessaires à l’exécution des travaux d’élévation d’un pignon, de réalisation de la charpente et de la couverture d’un immeuble de quatre étage, ne caractérisent pas l’anormalité du trouble, mais sont des désagréments nécessaires.

Concernant la durée des travaux, la société Sole et Fils expose être intervenue sur le chantier à compter du mois de février 2013, jusqu’au mois de juillet 2013, et estime qu’il n’est pas démontré qu’à compter du 17 novembre 2014, date de reprise des travaux, les locataires aient eu à subir des troubles anormaux liés à l’exécution des travaux de l’entreprise, d’autant que les époux X ont quitté les lieux le 31 octobre 2014.

La société Sole et Fils soutient que le lien de causalité avec les travaux de l’entrepreneur doit être caractérisé, qu’en l’espèce, les locataires se sont plaints du bruit, de la privation de l’entrée dans leur garage avant le début de ses travaux.

Elle relève des courriers produits par F B que déjà, en juillet 2012, un accord d’indemnisation avait été conclu avec les époux X pour la période du 1er juillet au 31 novembre 2012, alors qu’à cette date, elle n’était pas encore intervenue.

La société Sole et Fils précise que les entrées des garages avaient été clôturées bien avant qu’elle ne commence ses travaux, ainsi que l’huissier a pu le photographier lors du constat préventif du 28 janvier 2013. La privation du garage n’est donc pas la conséquence de ses travaux.

De même, elle indique que les échafaudages ont été installés en façade en 2012, par Y-AG B, qu’ainsi, la gêne de ces échafaudages n’est pas la conséquence de ses travaux.

Au final, elle soutient que les travaux n’ont duré que six mois, de février à juillet 2013, une durée pour des travaux de cette importance qui ne peut être qualifiée d’anormale, et il n’est pas établi que les travaux qui ont repris en décembre 2014, après le départ des époux X, auraient gêné U V W.

La société Sole et Fils demande en conséquence à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que le trouble anormal de voisinage serait caractérisé par la mise en place de bennes ou l’entrepôt de matériaux, interdisant aux époux X et U V W l’accès aux garages loués ou compromettant les conditions d’habitation des logements, ainsi que par la durée du chantier dépassant largement celle initialement prévue.

S’agissant des demandes de Y-AG B, la société Sole et Fils indique qu’il n’a pas indemnisé les voisins victimes, qu’il n’est donc pas subrogé dans leurs droits et ne démontre pas que son entrepreneur aurait commis des fautes dans l’exécution de sa mission, qu’il reconnaît au contraire qu’elle a exécuté sa mission conformément aux règles, intervenant aux heures légales, respectant les préconisations d’urbanisme, les contraintes municipales et les règles de construction.

Il reconnaît encore que la société Sole et Fils n’a commencé ses travaux qu’en février 2014 et qu’elle les a terminés en juillet 2014, reconnaissant en outre avoir interrompu le cours du chantier en août 2014, jusqu’à l’ordre de service du 17 novembre 2014.

Ainsi, à défaut de caractériser et de prouver une faute à son encontre, la société Sole et Fils demande à la cour de débouter Y-AG B de ses demandes.
S’agissant des demandes de F B, la société Sole et Fils estime que s’il est propriétaire voisin, il n’invoque toutefois aucun trouble propre pour ne pas résider dans les lieux, son bien n’ayant par ailleurs subi aucune atteinte.

Elle indique que s’il a indemnisé ses locataires, il l’a fait pour une période antérieure à son intervention.

Quant à l’indemnisation qu’il a accordée aux époux X après le début des travaux réalisé par elle, la société Sole et Fils soutient qu’il reconnaît et démontre que le trouble subi du fait des travaux n’était pas anormal.

Au final, elle demande également qu’il soit débouté de ses demandes.

Le dispositif des écritures pour les consorts X et U V W énonce :

Confirmer le jugement ;•

• Donner Acte à I J, AA AB-AK et AD AE-AF de leur intervention volontaire ;

• Débouter F B, Y-AG B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan et la société Sole et Fils de l’intégralité de leurs demandes ;

• Condamner solidairement F B, Y-AG B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan et la société Sole et Fils à verser à I J, AA AB-AK et AD AE-AF la somme de 23 700 euros au titre du préjudice de jouissance par eux subi entre le 1er mai 2012 et le 31 octobre 2014 ;

• Condamner solidairement F B, Y-AG B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan et la société Sole et Fils à verser à U V W la somme de 18 400 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 1er novembre 2012 et le 30 juin 2015 ;

• Condamner solidairement F B, Y-AG B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan et la société Sole et Fils à verser à U V W la somme de 575 euros par mois à compter du 1er juillet 2015 jusqu’à son départ des lieux ;

• Condamner solidairement F B, Y-AG B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan et la société Sole et Fils à verser aux consorts X et à U V W chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner solidairement F B, Y-AG B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q à Perpignan et la société Sole et Fils aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour l’essentiel, sur la matérialité et l’intensité des troubles de jouissance et nuisances subies, les consorts X et U V W exposent qu’à compter de leur entrée dans les lieux, ils ont subi un véritable calvaire du fait des travaux réalisés dans l’immeuble, occasionnant un bruit incessant, samedis compris, dû à l’utilisation massive de marteaux piqueurs, de scies pour découper deux planchers béton afin d’y encastrer un ascenseur mais également à la présence d’une goulotte courant du dernier étage jusqu’à une benne implantée au rez-de-chaussée, générant un vacarme effroyable toute la journée.

Ils indiquent que ces nuisances sonores se sont doublées d’émanation de poussières constantes, les obligeant à se calfeutrer chez eux, y compris durant l’été, et que la dépose du toit a généré des inondations dans l’escalier commun mais également des courants d’air et une surconsommation électrique et de gaz.

Ils exposent que la présence, depuis plus de deux ans, d’un échafaudage situé en façade les a contraints à vivre cloîtrés chez eux, cet échafaudage permettant à n’importe quelle personne indésirable de parvenir à tous les niveaux de l’immeuble en permanence.

Enfin, l’installation d’une grue, de la benne à gravats, des échafaudages et d’un tas de sable leur a totalement interdit l’accès aux garages.

Ils versent à l’appui des photographies, un procès-verbal de constat en date du 4 juin 2013 et des attestations de riverains et d’autres occupants de l’immeuble.

Ils estiment que F B a reconnu la gravité de leurs préjudices en offrant de dédommager les époux X.

Sur la responsabilité de F B en sa qualité de bailleur, les consorts X et U V W soutiennent qu’il aurait dû tout mettre en 'uvre pour empêcher que des travaux entrepris par un autre copropriétaire interdisent l’accès de ses locataires à leur garage. Ils estiment qu’il est de mauvaise foi parce qu’il était informé de l’imminence des travaux et qu’il en a jamais informé ses futurs locataires, témoignant ainsi d’une volonté d’encaisser des loyers tout en sachant qu’il ne pouvait leur garantir une jouissance paisible.

Sur la responsabilité du tiers auteur des travaux, les consorts X et U V W soutiennent que Y-AG B a entrepris des travaux dans l’immeuble qui leur ont occasionné un trouble anormal de voisinage, dont il est solidairement responsable avec leur bailleur.

En réponse à l’argument selon lequel tous les travaux réalisés l’auraient été dans le respect des règles, ils lui opposent le fait qu’il n’explique pas pour quelles raisons ces travaux ont duré pendant plus de trois ans et qu’il ne justifie par de l’autorisation de condamner les garages des locataires.

Ils demandent en conséquence la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la co-responsabilité de Y-AG B.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, les consorts X et U V W estiment qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes et qu’en autorisant les travaux réalisés par Y-AG B, sans en contrôler la durée, la nature, les modalités d’exécution, le syndicat des copropriétaires leur a occasionné un préjudice dont il est responsable.

Sur la responsabilité de la société Sole et Fils, ils exposent que les travaux ont commencé en 2012 et non pas en 2013, comme le reconnaissent les consorts B.

Le dispositif des écritures pour F B énonce :

• Réformer partiellement le jugement du tribunal d’instance de Perpignan du 24 juin 2016 ;
• Dire que F B n’est pas garant ni responsable des nuisances subies par ses locataires ;

• Débouter les consorts X et U V W de leurs demandes formulées à l’encontre de F B ;

• Condamner les consorts X et U V W à payer à F B la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner les consorts X et U V W aux entiers dépens de l’instance ;

• A titre subsidiaire, dans le cas où la cour ferait droit, fût-ce partiellement, aux demandes des consorts X et U V W, Réduire l’indemnisation allouée aux consorts X et U V W ;•

• Déclarer la société Sole et Fils et Y-AG B responsables des dommages allégués par les consorts X et U V W ;

• Condamner la société Sole et Fils et Y-AG B à relever et garantir intégralement F B de toutes condamnations y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens qui seraient prononcés à son encontre à la requête des consorts X et U V W ;

• Condamner la société Sole et Fils et Y-AG B à payer à F B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

• Condamner Y-AG B à payer à F B la somme de 1 475 euros payée par lui aux époux X en réparation de leur préjudice de jouissance du 1er juillet au 31 octobre 2012 ;

• Condamner in solidum la société Sole et Fils et Y-AG B aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la société Nese, dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, F B expose qu’en application de l’article 1725 du code civil, un bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance sans revendiquer aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il considère qu’en conséquence, un bailleur ne doit garantir son locataire que contre les troubles de droit que des tiers apporteraient à sa jouissance ou contre les nuisances provenant d’un défaut de la chose louée.

Il s’interroge sur la motivation du tribunal et soutient que le fait que les travaux de Y-AG B aient concernés la toiture de l’immeuble est doublement indifférent car, d’une part, les travaux en toiture n’avaient pas été votés par la copropriété et n’avaient occasionné aucun dommage direct aux époux X et à U V W, d’autre part et surtout, parce que le premier juge a lui-même convenu dans sa décision qu’il n’était pas établi que le syndicat des copropriétaires ait été à l’origine et responsable des travaux qui ont causé le préjudice subi par les locataires.

Il estime qu’il a fait tout ce qu’il pouvait pour permettre à ses locataires de jouir paisiblement des biens donnés à bail mais qu’il s’est heurté à l’inertie et à la carence de la société Sole et Fils, dont il demande qu’elle soit condamnée à le relever et garantir intégralement de ses condamnations.

F B demande à la cour de retenir la responsabilité de Y-AG B, en sa qualité de maître de l’ouvrage, et de le condamner notamment à lui payer la somme de 1 475 euros, que lui-même a payée aux époux X.
Le dispositif des écritures pour Y-AG B et le syndicat des copropriétaires énonce :

Infirmer le jugement entrepris en ce qui l’a condamné Y-AG B ;•

• Le confirmer en ce qu’il a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q ;

• Subsidiairement, et si par impossible, Y-AG B ou le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, rue P Q était condamné,

• Dire et juger que la société Sole et Fils doit entièrement relever et garantir ces derniers de toute condamnation tant en principal, frais, accessoires que dommages et intérêts ;

• Voir condamner tous succombants à servir aux concluants la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et exposés ainsi qu’aux entiers dépens et dont distraction au profit de maître S T, avocat aux offres de droit, et par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, Y-AG B entend rappeler que la charge de la preuve de l’anormalité du trouble pèse sur le demandeur en réparation, qu’il a déjà été jugé que la présence d’échafaudages et d’un tas de gravats étaient des désagréments nécessaires en cas de travaux de ravalement et, qu’en l’espèce, il n’était pas démontré l’anormalité du trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Il estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée en sa qualité de bailleur, ayant commandé les travaux.

Il expose que la société Sole et Fils est intervenue aux fins de réalisation de travaux difficiles d’accès, au 3ème et 4ème étage d’un immeuble, pour la transformation de combles en appartement, que cet aménagement a nécessité la mise en place de moyens d’accès au chantier situé en hauteur, qui ne peuvent être caractérisés d’anormaux.

Il entend préciser que les travaux ont débuté en février 2013 et non en février 2012, comme l’indique le tribunal. Ils ont été interrompus au 30 août 2013, à sa demande, et les travaux de la société Sole et Fils ont repris le 17 novembre 2014. Il confirme qu’elle est intervenue sur le chantier du lundi au vendredi de 8h à 12h et de 13h à 16h, du lundi au vendredi.

Il déclare que tout au long des travaux, l’entreprise a subi des actes de malveillance et de détérioration sur le chantier, tel que le sectionnement des câbles de la grue, engendrant nécessairement un retard. Ces actes, qu’il qualifie de sabotage du chantier, ont été réalisés dans un contexte de discorde, déjà existant entre les parties.

En cas de condamnation, Y-AG B demande à être garanti par la société Sole et Fils au motif qu’elle est la seule à l’origine des troubles dont il est demandé réparation.

MOTIFS

1. Sur les demandes à l’encontre de F B

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement qu’en apportant la preuve, que soit les troubles résultent d’un cas de force majeure, soit qu’ils sont l''uvre de voies de fait provenant de tiers.

A ce titre, les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, ainsi que ceux réalisés par un autre copropriétaire, lorsqu’ils sont autorisés et ne constituent donc pas des voies de fait, ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation à l’égard du preneur.

Si le bailleur est tenu par ces obligations, il doit aussi, en vertu de l’article 1104 du code civil, négocier le bail avec le preneur en lui donnant des informations loyales, notamment en l’informant, avant la signature du bail, des travaux auxquels il serait confronté.

En l’espèce, F B a signé le bail avec les époux X le 12 avril 2012 et avec U V W le 18 octobre 2012.

La cour relève des pièces versées au débat que Y-AG B a déposé sa demande de permis de construire, valant démolition de la toiture et aménagement des combles, le 21 juillet 2011 ; que la copropriété voisine, la résidence Le Tarpon, a pris acte de sa demande de droit de tour d’échelle aux fins d’installation de filets de protection sur l’immeuble le 14 mars 2012 ; qu’il a obtenu le même droit de l’autre copropriété voisine, la résidence Dracaena 2, le 13 mars 2012 ; qu’un affichage dans le hall de l’immeuble – pièce versée par Y-AG B -, à l’adresse des locataires, les informait notamment en ces termes : « Je vous signale par ailleurs que ces travaux devraient débuter à partir du 21 mai 2012 (du 28 janvier 2013, rajouté en interligne) en respectant le règlement de l’urbanisme : 8 h – 12 h, 14 h – 17 h, les jours ouvrés » ; que dans ses dernières conclusions, F B indique qu'« Au début de l’année, le frère du concluant, monsieur Y-AG B, décidait de faire réaliser des travaux d’aménagement et de rénovation des combles dépendant de l’appartement du 4ème étage dudit immeuble (') » ; qu’il indique par ailleurs que « les époux X étaient nécessairement au courant des travaux qui allaient être entrepris avant la conclusion du bail, dans la mesure ou Monsieur Y-AG B avait affiché le permis de construire délivré en 2011 sur une porte du garage avant leur visite des lieux. ».

Si un tel affichage pouvait effectivement être de nature à alerter les époux C et U V W de la survenance de travaux dans l’immeuble, sans toutefois en connaître la date effective de commencement et surtout l’ampleur, la cour retient de l’ensemble de ces éléments que F B, à la date de signature des baux, savait que les travaux programmés par son frère, Y-AG B, seul autre copropriétaire, allaient entraîner un trouble de jouissance certain pour ses locataires, compte tenu de leur ampleur.

Ainsi, les époux X et U V W sont en droit d’être indemnisés par F B, d’une part pour les troubles de jouissance, sous forme d’une remise partielle des loyers, d’autre part, pour le défaut d’information préalable à la signature du bail, par des dommages-intérêts.

S’agissant de l’indemnisation des préjudices subis par les époux X et U V W, la cour constate, comme le premier juge, au regard du constat d’huissier, des photographies et des attestations produites, que les troubles consistent en l’espèce en le fait d’avoir eu à subir les bruits résultant de l’évacuation des gravats par la goulotte utilisée en façade de l’immeuble devant les ouvertures des lieux loués, aux poussières contraignant les locataires à fermer leurs fenêtres et leur interdisant de jouir des balcons ou terrasses, au stationnement d’une benne ainsi qu’au stockage de gravats ou matériaux interdisant ou gênant l’accès aux lieux loués et à l’implantation de la grue et d’un échafaudage devant les ouvertures des lieux loués les occultant en partie ; que si ces troubles ont été aggravés par la durée du chantier, ils n’ont toutefois été subis que pendant les jours et heures ouvrables et pendant l’intervention de l’entreprise, soit de février 2012 au 30 août 2013, puis à compter de novembre 2014, Y-AG B ayant demandé à l’entrepreneur d’arrêter le chantier de fin août 2013 au 17 novembre 2014, sans toutefois que ces troubles n’empêchent l’occupation des biens pris à bail, comme le soutiennent les époux X et U V W.

En l’état des pièces versées au débat, la cour confirme l’appréciation du premier juge qui a 'xé le préjudice subi par les époux X, qui sont entrés dans les lieux en mai 2012 et les ont quittés le 31 octobre 2014, à la somme de 2 738 euros, correspondant au tiers des loyers dus pendant la durée du chantier, sous déduction de la somme de 1 475 euros versée par F B au titre de la réfaction des loyers, et le préjudice subi par U V W, qui est entré dans les lieux le ler novembre 2012, à la somme de 3 342 euros, correspondant au tiers des loyers dus pendant la durée du chantier.

2. Sur les demandes à l’encontre de Y-AG B

Un trouble anormal de voisinage peut être constitué même si des travaux en cause ont bénéficié d’un permis de construire et étaient en conformité avec les règles de l’urbanisme. Il en est ainsi de la démolition d’une construction et de sa reconstruction, si le voisin victime démontre l’anormalité du trouble.

La responsabilité du maître de l’ouvrage peut se voir engagée dès lors qu’il a pris la décision de procéder à de tels travaux, bien qu’il n’en soit pas l’auteur.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les travaux à l’origine des troubles de jouissance subis par les époux X et U V W avaient excédé les inconvénients normaux du voisinage, du fait de leur importance, des nuisances entraînées et de leur durée, même en tenant compte de l’interruption ordonnée par Y-AG B consécutivement à la procédure de référé, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné in solidum avec F B à payer aux demandeurs, respectivement les sommes de 2 738 euros et de 3 342 euros.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Y-AG B à relever et garantir F B de cette condamnation prononcée à son encontre au motif que ce dernier n’a pas subi de trouble anormal de voisinage, directement en lien avec les travaux réalisés dans l’immeuble, et qu’il n’est pas démontré de faute du maître de l’ouvrage à l’encontre du bailleur sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

3. Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires

En cause d’appel, comme en première instance, il n’est pas établi et ne résulte pas des documents produits et versés au débat que le syndicat des copropriétaires soit à l’origine et responsable des travaux qui ont causé le préjudice subi par les époux X et U V W, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
Pour ce même motif, le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a débouté F B de son appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

4. Sur la demande en garantie formée par F B à l’encontre de la société Sole et Fils

F B fonde son appel en garantie à l’encontre de la société Sole et Fils sur l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour que la responsabilité soit retenue sur ce fondement, le demandeur doit réunir trois conditions cumulatives, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

F B se limite à alléguer que les nuisances sonores et visuelles dénoncées par les époux X et U V W, pour lesquelles ces derniers demandent réparation, constituent des troubles anormaux du voisinage provoqués par les travaux exécutés par la société Sole et Fils pour le compte Y-AG B et qu’il en découle nécessairement une faute de l’entreprise, laquelle a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle.

Or, outre le fait que la seule réalisation de travaux par une entreprise ne saurait être, à elle-seule, génératrice d’un trouble anormal que ne saurait supporter le voisin du chantier et que l’anormalité du trouble résultant d’une situation de travaux doit être caractérisée, F B ne démontre aucune faute de la société Sole et Fils dans la réalisation des travaux qui lui incombaient.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Sole et Fils à relever et garantir F B des condamnations prononcées à son encontre.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 24 juin 2016 par le tribunal d’instance de Perpignan sera confirmé sauf en ce qu’il a condamné in solidum Y-AG B et la société Sole et Fils à relever et garantir F B de cette condamnation.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Sole et Fils à payer à H X, D X et U V W la somme de 800 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et Y-AG B et la société Sole et Fils in solidum à relever et garantir F B de cette condamnation.

Le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Sole et Fils aux dépens, et Y-AG B et la société Sole et Fils in solidum à relever et garantir F B de cette condamnation.

F B et Y-AG B seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel.

F B et Y-AG B seront en outre condamnés in solidum à payer à aux consorts X, à U V W et à la société Sole et Fils, à chacun, la la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 24 juin 2016 par le tribunal d’instance de Perpignan, sauf en ce qu’il :

• Condamne in solidum Y-AG B et la société Sole et Fils à relever et garantir F B de cette condamnation ;

• Condamne in solidum la société Sole et Fils à payer à H X, D X et U V W la somme de 800 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et Y-AG B et la société Sole et Fils in solidum à relever et garantir F B de cette condamnation ;

• Condamne in solidum la société Sole et Fils aux dépens, et Y-AG B et la société Sole et Fils in solidum à relever et garantir F B de cette condamnation ;

CONDAMNE in solidum F B et Y-AG B à payer à D X, I J, AA AB-AK et AD AE-AF la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE in solidum F B et Y-AG B à payer à U V W la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum F B et Y-AG B à payer à la société Sole et Fils la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum F B et Y-AG B aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

E.G.
1. AN AO AP AQ

6 Rue P Q