COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 26/09/2019

M^e DEVAUCHELLE

la SCP VALERIE DESPLANQUES

ARRÊT du : 26 SEPTEMBRE 2019

N° : 304 -19

N° RG 18/02790

N° Portalis DBVN-V-B7C-FZAD

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tours en date du 06 Septembre 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265225744425150

SAS ESPACE BOWLING

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant, M^e Florent LUCAS, membre de la SCP CVS, avocat au barreau de NANTES,

D’UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265226677827147

SCI ARNICE 97

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant, M^e Valerie DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS

et pour avocat plaidant par M^e Bertrand BRECHETEAU,membre de la SARL AVOCONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 03 Octobre 2018

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 9 mai 2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 06 JUIN 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, en son rapport, a entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 786 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, a rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,

Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé le 26 SEPTEMBRE 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique en date des 24 et 30 décembre 1998, la SCI ARNICE 97 a donné à bail à la société ESPACE BOWLING, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 150.000 euros, des locaux sis à […], comprenant un immeuble à usage commercial brut de béton distribué en salle de billard, salle de réunion, espace bar restauration bowling sur un espace aménagé de 6.641 m². L’acte précisait que les travaux d’aménagements seraient réalisés par ESPACE BOWLING. Il prévoyait en son article 7 que tous les travaux, améliorations, embellissements, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, pendant le cours du bail et de ses renouvellements, resteraient, à la fin de l’occupation des locaux par le preneur, à quelque époque que ce soit, et de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du bailleur, sans aucune indemnité pour le preneur, à l’exception du matériel spécifiquement 'bowling'.

A l’expiration du premier bail, les parties se sont rapprochées pour renouveler à l’amiable le bail commercial, suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2007 conclu pour une durée de 9 ans qui a commencé à courir le 1^er novembre 2007 pour venir à échéance le 31 octobre 2016.

Le loyer annuel initialement fixé à 150.000 euros et indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction avec pour indice de référence celui du 1^er trimestre 2007 s’élevait à la dernière date à laquelle il a été appelé à 176.748 euros.

Le 4 mai 2016, ESPACE BOWLING a notifié à la SCI ARNICE 1997 une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1^er novembre 2016 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant le versement d’un loyer annuel de 130.000 euros.

Aucun accord n’ayant pu intervenir sur le montant du loyer, ESPACE BOWLING a, le 8 juin 2017, adressé à la bailleresse un mémoire préalable aux termes duquel elle demandait que le montant du loyer renouvelé soit ramené à la somme annuelle de 116.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1^er novembre 2016.

En l’absence de réponse, elle a, le 27 octobre 2017, assigné la SCI ARNICE 1997 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tours, qui, par jugement en date du 6 septembre 2018, a fait droit à la demande de la bailleresse en fixant le prix du bail à compter du premier novembre 2016 à la somme de 174.909,75 euros hors taxes et hors charges et a alloué à la défenderesse une indemnité de procédure de 1.200 euros.

ESPACE BOWLING a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 3 octobre 2018.

Elle en poursuit l’infirmation en demandant à la cour à titre principal de fixer le montant du loyer renouvelé à 116.000 euros HT et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision. A titre subsidiaire, elle réclame l’organisation d’une expertise judiciaire. En tout état de cause, elle sollicite paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 euros et condamnation de l’intimée à supporter les dépens.

Elle fait valoir que c’est à la valeur locative que le montant du loyer renouvelé doit être fixé, sans qu’il soit alors nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative ; que le juge des loyers commerciaux doit rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspondait effectivement à la valeur locative ; que s’agissant des locaux loués bruts et dans lesquels les travaux réalisés par le preneur bénéficieront au bailleur par l’effet d’une accession qu’en fin de jouissance, la jurisprudence retient qu’il convient de déterminer le montant de la valeur locative après application d’un abattement ; qu’elle considère également que la clause qui met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière est une clause exorbitante de droit commun qui justifie également de procéder à un abattement sur le montant du loyer.

Elle rappelle que le premier juge a refusé d’appliquer un quelconque abattement et a fixé le loyer à la valeur du loyer plafonné au motif que les éléments qui lui étaient soumis ne permettaient pas de considérer qu’un prix au m² de 73 euros soit excessif. Elle lui reproche ,non seulement d’avoir mal apprécié les éléments qui lui étaient soumis, mais encore de s’être prononcé par défaut, sans rechercher si le montant du loyer plafonné de 73 euros/m² correspondait effectivement a la valeur locative.

Elle ne conteste pas que le montant du loyer plafonné soit de 174.909,75 euros HT mais rappelle que :

— les locaux ont été donnés à bail 'bruts de béton',

— elle produit une expertise amiable réalisée par Monsieur X qui fait état d’une superficie des locaux de 2.500 m² pondérée à 2.367 m² utiles, cette pondération étant contestée sans fondement par la bailleresse,

— l’expert mandaté par ARNICE 1997 indique que le local était situé 'au sud de l’agglomération', et encore qu’il s’agissait 'd’un entrepôt commercial comme on en rencontre maintenant à la périphérie de toutes les villes’ ; que la bailleresse prétend que la zone des Deux Lions où se trouve le local n’est pas située en périphérie de Tours alors même qu’elle insiste sur sa desserte par la ligne A du tramway, en quinze minutes du centre de Tours qui est une ville de taille moyenne, ce qui justifie que la zone ne soit pas considérée comme une zone de centre ville mais comme périphérique,

— Monsieur X a relevé les éléments positifs et négatifs de la zone, parmi lesquels le manque d’attractivité du centre commercial ' L’Heure Tranquille', dont plusieurs surfaces demeurent

vacantes,

— il a indiqué dans son rapport que les professionnels de l’immobilier commercial et tertiaire de la ville de Tours qu’il a consultés lui ont donné des moyennes de valeurs locatives pour des locaux en seconde couronne ou en périphérie comprises entre 40 et 70 euros par m², – il a précisé que des locaux de bureaux d’une surface comprise entre 1.500 et 3.000 m² situés dans des parcs d’activité commerciale de Tours se louaient 80 euros par m² et que les locaux commerciaux se louent moins cher que des bureaux.

Elle relève également les comparaisons effectuées par Monsieur X avec les prix des loyers de bowlings situés à Nantes et déduit de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de retenir une valeur locative de 60 euros/m².

Elle critique le rapport établi par Madame Y à la demande de la bailleresse en faisant valoir que :

— il ne fait aucune référence à un autre bowling situé dans l’agglomération tourangelle et que la première référence porte sur des locaux commerciaux de 1.500 m² dont 100 m² à usage de bureaux, pour un prix unitaire de 53 euros/m², la troisième référence, à un loyer de 90 euros/m² pour une salle de sport située en centre ville qui ne peut donc servir d’élément de comparaison.

— les références à des locaux utilisés pour la même activité dans d’autres agglomérations équivalentes ne sont pas plus pertinentes puisque le bowling situé à Notre Dame d’Oé est plus grand, inclut une discothèque et que sa surface est exprimée en surface hors oeuvre ; que celui situé à Beaucouzé est aussi beaucoup plus grand et qu’aucune précision n’est donnée sur les travaux d’aménagement ; qu’enfin les locaux situés à Saran sont eux aussi bien plus grands et que la clause d’activité est plus large.

Elle soutient que la SCI ARNICE 1997 ne propose dès lors pas d’éléments justifiant sa demande tendant à voir fixer le loyer de renouvellement au prix de 85 euros/m2.

Elle réclame subsidiairement 1'organisation d’une expertise judiciaire.

En ce qui concerne les abattements devant être opérés sur le prix au mètre carré, elle demande qu’il soit tenu compte, d’une part des améliorations réalisées par elle dans les locaux, et d’autre part de la taxe foncière mise a sa charge. Et elle produit un état des immobilisations au 31 décembre 2009 et des extraits des bilans comptables 2008 et 2009, faisant valoir que l’amortissement des travaux n’a pas à entrer en ligne de compte. Et elle soutient que les deux abattements devant être opérés ramènent le montant du loyer annuel à 116.000 euros HT.

La SCI ARNICE 1997 conclut à titre principal à la confirmation du jugement déféré. A titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée, elle demande à la cour de fixer à titre provisionnel le loyer dû par l’appelante à la somme annuelle de 176.748 euros hors charges, hors taxes, pendant la durée de l’expertise jusqu’a la décision à intervenir. En tout état de cause, elle sollicite paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 euros et condamnation de l’appelante à supporter les dépens d’appel.

Elle prétend que les demandes d’ESPACE BOWLING sont dépourvues de sérieux puisqu’il n’y a eu aucune évolution significative dans la situation locative qui justifie un abaissement du loyer.

Elle souligne que le rapport de Monsieur X ne fait à aucun moment mention de l’existence d’un autre bowling situé dans la zone nord de l’agglomération tourangelle, qui est un élément de comparaison des plus pertinents ainsi que l’a relevé Madame Y qu’elle a elle-même consultée.

Elle reconnaît que le juge des loyers commerciaux n’a pas tranché pour un montant particulier, mais fait valoir qu’il résulte de sa motivation qu’il a cependant clairement considéré que la valeur locative n’était pas inférieure à 73,90 euros/m2, ce qui conduisait à retenir le montant du loyer plafonné et non la valeur locative pour fixer le prix du bail renouvelé.

Elle fait valoir que la ZAC des Deux Lions est un emplacement de choix pour un bowling ; qu’elle est en effet desservie par la ligne de Tram A, accueille plusieurs établissements d’études supérieures et de formation professionnelle, un grand centre commercial, un cinéma, des bureaux, et de nombreuses résidences et habitations ; que cette zone étant à moins de 15 minutes en tram du centre de Tours, on peut difficilement la considérer comme étant en périphérie et qu’il n’y a donc aucune raison de diminuer le montant du bail.

Elle souligne que Monsieur X a proposé trois montants différents pour évaluer la valeur locative :

— en se basant sur la valeur de loyers de voisinage, ce qui conduit à une valeur locative de 158.850 euros,

— en se fondant sur le coût de construction et le rendement locatif, ce qui aboutit à une valeur locative de 169.471 euros,

— en prenant en considération les prix pratiqués dans la profession, ce qui donne une valeur locative de 159.808 euros ;

Que cependant aucune de ces estimations ne peut être retenue puisque, pour se fonder sur les loyers du voisinage, l’expert de l’appelante n’a pas pris de références précises et s’est borné à indiquer qu’il avait consulté certains professionnels de l’immobilier et avait établi des prix des loyers selon différentes zones, ce qui est contraire aux dispositions de l’article R 145-7 du code de commerce qui lui imposaient de proposer des références comportant les adresses et descriptions succinctes de chaque local retenu comme élément de comparaison ; que les dispositions de l’article L 145-53 du code de commerce ne permettent pas de fixer une valeur locative en fonction du coût de la construction et d’un rendement locatif ou encore des prix pratiqués dans la profession ; qu’il n’est prévu de se référer aux usages d’une branche d’activité que dans le cas ou un local peut être considéré comme monovalent, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’enfin les deux bowlings cités à titre d’éléments de comparaison ne sont pas pertinents, l’un ayant connu de graves difficultés et l’autre ayant fait l’objet d’importants agrandissements financés par le locataire.

Elle soutient qu’il n’y a pas lieu de procéder à un abattement au regard de la charge de la taxe foncière supportée par la locataire puisqu’une telle charge classique était convenue dès l’origine, ni davantage au titre des travaux réalisés il y a maintenant près de 20 ans, lesquels sont totalement amortis. Elle prétend que le montant des travaux effectués par la locataire n’est pas justifié ; que la jurisprudence octroie ordinairement un abattement de 10% dans le cas ou des travaux conséquents ont été réalisés pour des locaux loués ' brut de béton', mais uniquement au stade du premier renouvellement du bail, pour des travaux réalisés durant le bail initial et elle fait valoir que les travaux effectués en 2008 correspondent à des réaménagements, et notamment à des travaux de peinture et de pose de moquette qui ne sont pas des travaux de construction puisque ceux ci remontent à 1998, et que s’agissant de travaux de remise au goût du jour relevant de la liberté du locataire, ils ne peuvent donner lieu à abattement.

Elle précise que les références retenues par Madame Y pour établir la valeur locative concernent toutes des locaux loués bruts ou agencements à démolir ou à refaire et qu’il est donc tenu compte des caractéristiques du local considéré.

Elle souligne le caractère précis et argumenté de l’expertise réalisée par Madame Y en

faisant valoir qu’elle a relevé comme élément de comparaison un local sis […], au nord de l’agglomération tourangelle, en limite de secteur urbanisé, accueillant les mêmes activités que le local litigieux, c’est à dire un bowling, sur une surface de 2.917 m² hors oeuvre pour un loyer annuel de 235.200 euros, ce qui représente 78 euros/m2 et elle précise qu’il n’y a pas de pondération à effectuer à raison du nombre de pistes puisque la comparaison s’effectue uniquement sur la base de la surface hors oeuvre ou de la surface utile ; que Madame Y a également retenu un local situé avenue Gustave EIFFEL dans le nord de l’agglomération tourangelle avec travaux d’agencement à la charge du preneur dont le loyer est de 90 euros/m2 utile/an.

Elle fait valoir qu’elle entend que soit retenue la valeur de surface utile proposée par la société ESPACE BOWLING soit 2.500 m2 et prétend que la valeur locative est donc de 85 euros x 2.500 m² utiles soit 212.500 euros/an.

Elle conclut que ce montant étant supérieur à la valeur du loyer plafonné c’est à raison que le premier juge a retenu ce dernier et a fixé le loyer à 174.909,75 euros.

S’il était fait droit à la demande d’expertise réclamée subsidiairement par l’intimée, elle sollicite le maintien du loyer à son montant actuel.

SUR CE :

Attendu que, selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré,

2. La destination des lieux,

3. Les obligations respectives des parties,

4. Les facteurs de commercialité,

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Qu’en vertu de l’article L 145-34 du code de commerce à moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l’article 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques ;

Attendu que le loyer peut être fixé à un niveau inférieur à celui du bail expiré sans que le locataire ait à démontrer une baisse des facteurs locaux de commercialité et il appartient au juge de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative (Cf Cass. Civ 3^e 5 février 1992 n° 90-10.554 ; Cass. Civ 3^e 3 décembre 2003 n° 02-11.374 ;Cass. Civ 3^e 3 juin 2004 n° 02-18.778)

 ;

Attendu que les parties s’accordent pour retenir une surface des locaux donnés à bail de 2.500 m² ;

Attendu qu’aux termes du bail, les locaux loués sont constitués d’un bâtiment à usage commercial 'brut de béton’ distribué de la façon suivante : salle de billards, salle de réunion, espace bar restaurant et bowling sur un terrain aménagé d’environ 6.641 m² ; qu’ils sont à usage de centre de loisirs sportifs et pour l’exercice de l’activité de bowling, billards, jeux, bar, restaurant, brasserie, location de salles

de réunion, séminaires et toutes activités annexes telles qu’organisation de compétitions sportives, tournois, soirées à thème, etc.. ;

Attendu qu’il ressort du rapport de Madame Y, qui n’est pas discuté sur ce point, que les locaux bénéficient de 96 emplacements de parking situés sur les trois côtés du bâtiment ; que selon ce rapport et celui établi par Monsieur X les locaux sont en bon état d’entretien et de bonne présentation comme la cour l’a vérifié au vu des photographies produites par les parties ;

Attendu que le bail a été consenti pour un loyer annuel de 150.000 euros et que le montant du loyer plafonné s’élève à 174.909,75 euros ;

Qu’il prévoit que la taxe foncière ou tout autre impôt complémentaire ou venant à se substituer sera remboursé au bailleur en complément du loyer ;

Qu’il stipule que tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par les dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur en cours de bail, deviendront lors du départ du preneur, ou de ses ayants cause, la propriété du bailleur sans indemnité ;

Qu’il ne comporte aucune restriction à la jouissance des lieux par le preneur ;

Attendu qu’il convient, compte tenu de ces éléments et sur la base des dispositions du code du commerce et des rapports communiqués par les parties qui ont été débattus contradictoirement, de déterminer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail, la cour disposant des éléments suffisants pour se déterminer sans qu’il soit nécessaire d’avoir recours à une expertise judiciaire réclamée à titre subsidiaire par les parties ;

Attendu que les locaux sont situés dans la zone d’aménagement concerté des […] à Tours ;

Attendu qu’il ressort des informations concordantes contenues dans les rapports communiqués que la zone des Deux Lions est un quartier récent de la ville de Tours situé au sud de la ville sur la rive gauche du Cher sur l’axe de desserte du centre commerciale L’Heure Tranquille ; qu’il est desservi par le Tram et que son accès en voitures est également facilité par le nombre de places de stationnement ; qu’il est situé dans un environnement urbain et ne peut être considéré comme étant à la périphérie de la ville qui forme avec la commune de Joué les Tours dont dépendait initialement ce quartier un tissu urbain uniforme appartenant à Tours métropole ;

Attendu qu’outre la présence d’un cinéma qui accueille 1 million de visiteurs par an et d’un centre commercial de 20.000 m² à proximité qui draine une clientèle potentielle, les locaux sont situés à proximité d’établissements d’enseignement supérieur accueillant plus de 4.700 étudiants ; que le tissu urbain est dense et composite puisqu’il compte plus de 1.700 logements et plus de 2.100 salariés sur 20 hectares de parc d’activités ;

Qu’il ressort de ces éléments (facilité d’accès par la voiture et par les transports en commun, environnement attractif constitué par le centre commercial et le cinéma et diversité des publics, notamment de jeunes traditionnellement adeptes des jeux de bowling) que les locaux bénéficient d’excellents facteurs locaux de commercialité ;

Attendu que l’article R 145- 7 du code de commerce, dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unités de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part

et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ;

Attendu qu’aucune de ces méthodes proposées par Monsieur X ne peut être retenue dès lors que :

— s’agissant de la première méthode, l’expert s’est fondé sur des valeurs commerciales qui lui ont été communiquées par des professionnels de l’immobilier de la région de Tours et qu’il n’a pas utilisé de références comprenant l’adresse du local et sa description succincte comme l’exige l’article R 145-7 ci-dessus reproduit,

— la seconde méthode ne correspond pas aux critères de l’article L 145-33 du code de commerce qui fait référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage et non au coût de la construction et au taux de rentabilité,

— la troisième méthode concerne les locaux monovalents, ce qui n’est pas le cas des locaux pris à bail qui peuvent être affectés à différents usages ;

Attendu que le rapport de Madame Y cite des termes de références correspondant à des locaux commerciaux de grande surface loués bruts ou agencement à démolir et à refaire à savoir :

— […] à Tours, sud de l’agglomération, locaux commerciaux d’une surface de 1.500 m² utiles dont 100 m² utiles à usage de bureaux et 40 emplacements de parking, loués à compter de janvier 2015, travaux d’aménagement à la charge du locataire, loyer 53 euros/m²,

[…], nord de l’agglomération, locaux commerciaux d’une surface de 1.350 m² utiles, loués à un exploitant de salle de sport à compter du 1^er février 2018, travaux d’agencement à la charge du preneur, loyer 90 euros/m²,

— […], centre ville, locaux commerciaux non immédiatement exploitables d’une surface de 1.200 m² utiles avec des gros oeuvres à réaliser, à usage de salle de sport, loyer 90 euros/m² ;

Attendu que cet expert a également relevé les références suivantes correspondant à des locaux à usage de bowling dans l’agglomération tourangelle et dans des villes d’importance similaire :

— rue Jean Monnet à Notre-Dame-d’Oé au nord de l’agglomération de Tours en limite de secteur urbanisé, locaux d’une surface de 2.917 m², dans lesquels sont exploitées des activités de bowling, billards, jeux, restaurant, séminaire et discothèque, loyer 78 euros/m²,

[…] à […], à l’ouest d’Angers locaux commerciaux à usage de bowling, billards, jeux, d’arcade, brasserie, bar et séminaires, loyer 86 euros/m²,

—  119 allée de l’Orée de la Forêt à Saran, nord de l’agglomération d’Orléans dans une petite zone d’activité, à usage de bowling, jeux discothèque, détente, divertissements, animations, attractions, spectacles, restauration, vente de produits à consommer sur place, loyer 69 euros/m² ;

Attendu que ces termes de références ne sont pas sérieusement critiqués, l’appelante ne fournissant aucun élément venant les contredire ; que la discussion concernant le nombre de pistes de bowling est sans intérêt alors que doivent être pris en considération la nature des locaux et leur usage qui sont similaires s’agissant des bowlings ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour tenir compte de l’état brut des locaux

donnés à bail et des travaux réalisés par le preneur, puisque les termes de références comprennent à la fois des locaux bruts avec travaux à la charge du preneur et des locaux aménagés à usage de bowling et que prennent dès lors en compte cette particularité ;

Attendu que l’article R 145-35 du code de commerce prévoit que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ;

Attendu que le transfert de la charge de la taxe foncière au preneur prévu par le bail est conforme aux pratiques et usages de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement à ce titre ;

Qu’il convient en conséquence de ce qui précède de retenir une valeur de loyer compte tenu de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, de 79 euros/m², soit un loyer annuel de 197.500 euros (79 euros x 2500 m²) ;

Attendu que le montant du loyer ne pouvant pas excéder le montant du loyer plafonné dès lors que le déplafonnement n’est pas sollicité, il convient de confirmer le jugement qui a fixé le montant du loyer à la somme de 174.909,75 euros hors taxes et hors charges ;

Attendu que la société ESPACE BOWLING qui succombe sera condamnée aux dépens et à payer une indemnité de procédure ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la société ESPACE BOWLING à payer à la société ARNICE 97 la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ESPACE BOWLING aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT