ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 03 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05697 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOHI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 JUILLET 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9] N° RG 24/00018

APPELANT :

Monsieur [R] [H] [C] [J]

né le 04 Janvier 1973 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e ADDE SOUBRA substituant M^e Quentin LETESSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2024-007872 du 25/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [E] [X]

né le 06 Mai 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e JACOUTOT substituant M^e Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 29 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

Par acte du 1er avril 2018, la SCI Argekat a donné à bail à M. [R] [J] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], à Ferrals-les-Corbières (11), moyennant un loyer de 400 euros, outre 15 euros de provision sur charge.

Par acte authentique du 5 août 2019, M. [E] [X] est devenu propriétaire des lieux loués et un nouveau bail a été signé le 1er septembre 2019 sans modification de la durée, moyennant un loyer de 400 euros, outre 14 euros de provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, M. [X] a signifié à M. [J] un commandement de payer la somme principale de 1 341 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date au mois d’août 2023 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, M. [X] a assigné M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, aux fins, notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire relave au défaut de paiement du loyer, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 29 juillet 2024 réputée contradictoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2018 entre la société Argekat aux droits de laquelle se trouve M. [X] et M. [J], concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 novembre 2023 ;

— ordonné en conséquence à M. [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [X] venant aux droits de la société Argekat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [J] à verser à M. [X] venant aux droits de la société Argekat, à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 1 919 euros (décompte arrêté au jour de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— condamné M. [J] à payer à M. [X] venant aux droits de la société Argekat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 novembre 2023 et jusqu’à la date de la liberation définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné M. [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— condamné M. [J] à verser à M. [X] venant aux droits de la société Argekat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Par déclaration reçue le 12 novembre 2024, M. [J] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 3 décembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 3 février 2025, M. [J] demande à la cour, au visa des articles 1219, 1343-5 et 1721 du code civil, de :

— réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— et, statuant à nouveau : in limine litis,

— déclarer irrecevable l’assignation du 19 décembre 2023 à défaut de notification de cette assignation au représentant de l’État dans le département dans le délai de six semaines avant l’audience,

— constater que le commandement de payer du 15 septembre 2023 est entaché de nullité, pour défaut de la mention obligatoire prévue à l’article 24 I 4° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— prononcer la nullité du commandement de payer litigieux du 15 septembre 2023 pour défaut de la mention obligatoire prévue à l’article 24 I 4° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— prononcer la nullité de l’assignation subséquente du 19 décembre 2023,

— constater non acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers après avoir retenu l’existence d’une contestation sérieuse en raison de la nullité du commandement de payer et de la façon dont le bailleur a mis en 'uvre la clause résolutoire,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, sur le fond, constater non acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers après avoir retenu l’existence d’une contestation sérieuse sur l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à confirmer l’ordonnance de référé, il est demandé, en application de l’article 24, V et VII de la loi du 6 juillet 1989 de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement et la possibilité de payer la somme qui sera reconnue due en 24 mensualités, avec suspension des effets de la clause résolutoire, ces mensualités venant en sus du loyer et des charges courantes,

— dire et juger que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— débouter M. [X] du surplus de ses demandes,

— en tout état de cause, condamner M. [X] à verser à Maître [Y] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700, 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que :

— l’assignation est irrecevable, au motif qu’elle n’a pas été régulièrement signifiée au préfet de l’Aude,

— le commandement de payer est entaché de nullité, dans la mesure où il ne mentionne pas expressément qu’à défaut de demande de délais de paiement, une procédure judiciaire serait engagée, ce qui, selon lui, empêche le jeu de la clause résolutoire,

— le logement présente de nombreux désordres, le rendant indécent. Le bailleur avait connaissance de ces dégradations antérieurement à la délivrance du commandement de payer, il a amnqué à son obligation d’entretien et de délivrance, le commandement a été délivré de mauvaise foi, et le constat de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse,

— il présente des difficultés financières actuelles.

Par conclusions du 18 février 2025, M. [X] demande à la cour, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— condamner M. [J] à lui payer une somme provisionnelle de 7 179 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation, arrêtée au 5 février 2025, et à actualiser au jour de la décision à intervenir,

— condamner M. [J] à lui payer une somme provisionnelle de 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance et appel abusif,

— condamner M. [J] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] aux entiers dépens et à lui rembourser tout frais de recouvrement qu’il serait contraint de supporter, notamment en application des articles A 444-31 et suivants du code du commerce, relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il fait valoir en substance que :

— il a régulièrement notifié l’assignation à la CCAPEX, représentant de l’État.

— le commandement de payer est parfaitement valable, dans la mesure où il mentionne expressément la possibilité, pour le locataire, de solliciter des délais de grâce.

— aucune mention obligatoire ne fait défaut, et aucun grief sérieux ne peut être invoqué à cet égard.

— s’agissant des désordres allégués, susceptibles de rendre le logement indécent, le locataire ne fournit aucun élément de preuve probant à l’appui de ses dires, se contentant, de quelques photographies non datées, d’attestations de proches évoquant simplement qu’il lui arrive de séjourner chez eux, sans toutefois attester de l’indécence du logement, ainsi que de la retranscription sans valeur d’un message textuel.

— s’agissant de la demande de délais de paiement, le locataire ne fait pas preuve de bonne foi.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ('). Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Le justificatif de cette notification électronique en date du 20 décembre 2023 étant produit, comme l’avait, au demeurant, relevé le premier juge, l’assignation aux fins de constat de la résiliation délivrée par M. [X] est recevable.

2- sur la nullité du commandement de payer et la nullité subséquente de l’assignation

Le commandement de payer en date du 15 septembre 2023 mentionne expressément que le locataire est informé qu’à défaut d’avoir payé les causes du commandement, le bailleur sollicitera devant le tribunal compétent le constat de la résiliation du bail et de la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de sorte que l’avertissement prévu par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a parfaitement été respecté.

Il en résulte que ce commandement de payer n’encoure aucune nullité, découlant de la violation des dispositions légales relatives à l’avertissement du locataire, que le juge des référés n’aurait pas, au demeurant, eu le pouvoir de prononcer et qu’aucune nullité subséquente ne peut entacher l’assignation introductive d’instance.

En conséquence, aucune contestation sérieuse, tirée de la nullité du commandement de payer et de la nullité subséquente de l’assignation, susceptible de faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, n’est caractérisée.

3- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

3.1 Pour s’opposer aux demandes de M. [X], M. [J] considère que l’état d’indécence du logement et le trouble de jouissance, qui en découle, constituent des contestations sérieuses, et justifient, en application de l’exception d’inexécution, le non-paiement du loyer, le commandement de payer ayant été délivré de mauvaise foi par le bailleur eu égard à sa connaissance de la situation.

Il énumère divers désordres :

« – Carrelage fissuré avec sol affaissé à plusieurs endroits ;

— Carrelage manquant à deux endroits, résultant d’une intervention d’un prestataire mandaté par le propriétaire, avec infiltrations d’air et de nuisibles ;

— Absence d’étanchéité à l’air du logement ;

— Fissures ;

— Non-respect de la norme d’électricité NF C 15-100 ;

— Passages d’évacuation d’eau, de raccordement d’eau ou d’électricité sans étanchéité à l’air ;

— Grande vétusté du mobilier (cuisine) et mobilier et accessoire de la salle de bain;

— Absence de détecteur de fumée ;

— Présence de nuisibles «

Toutefois, il se borne à produire des attestations émanant de sa propre mère et de deux voisins, lui ayant prêté un logement en hiver et en été, sans, pour autant, décrire de désordres dans les locaux loués.

De même, les trois photographies produites, montrant la présence d’insectes au sol, ne sont pas datées et, s’agissant de très gros plans, sont insusceptibles d’être rattachées audit logement et à une pièce quelconque de celui-ci ; elles ne sont pas probantes. Elles ne peuvent établir une infestation d’espèces nuisibles et parasites au sens des critères d’un logement décent prévus par l’article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Les factures d’électroménager et appareil de climatisation, datées de 2018, 2020 et 2021, que M. [J] a supportées et qui sont sans lien avec les désordres invoqués, ne peuvent, davantage, caractériser un état de non-décence du logement en l’absence de risque manifeste, susceptible de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Enfin, si les courriels adressés par M. [J] à son propriétaire ne permettent pas davantage d’établir les désordres, dont il argue, il en résulte que le bailleur a procédé au changement du chauffe-eau, du bloc toilettes, à la mise en place d’un va-et-vient, au changement de la poignée de la porte d’entrée et du canon de la serrure de cette porte.

Ainsi, M. [J] ne démontre ni le moindre manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage, de réparation et d’entretien de celui-ci au titre des réparations, autres que locatives, ni la matérialité de l’état d’indécence du logement, ni la mauvaise foi du bailleur dans l’émission d’un commandement de payer, qui découlerait de sa connaissance de cet état, non avéré, de sorte qu’il n’établit pas l’existence de contestations sérieuses, susceptibles de faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

3.2 L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

M. [J] ne conteste pas que le commandement de payer du 15 septembre 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail (article VIII), étaient, donc, réunies à la date du 16 novembre 2023.

Il en résulte que M. [J] est occupant sans droit du logement depuis la résiliation le 16 novembre 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a ordonné à M. [J] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, M. [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

3- sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges applicables au jour de la résiliation.

Il ressort du décompte, versé aux débats par M. [X], arrêté au mois de février 2025 (terme de février 2025 inclus), que M. [J] était redevable d’une somme de 7 179 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation.

Ainsi, l’ordonnance déférée sera confirmée sur le principe de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, étant seulement amendée quant au montant de la provision au titre de l’arriéré locatif.

4- sur les délais de grâce

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [J] justifie qu’il percevait en octobre 2024 le revenu de solidarité active. Il ne produit aucune autre pièce relative à sa situation économique.

Aucun diagnostic social et financier ne figure dans le dossier du premier juge.

Outre que le décompte produit par le bailleur montre que la dette locative ne cesse d’augmenter, M. [J], qui ne conteste pas cette dette, ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, et ne démontre pas avoir entrepris une quelconque démarche pour régler cette situation.

Il a, de fait, déjà bénéficié d’un délai de plus de vingt mois depuis la résiliation du contrat de location et d’un délai de près de douze mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par M. [J].L’ordonnance de référé sera complétée.

5 -sur les autres demandes

L’appel formé par M. [J] constitue un droit. M. [X] ne démontre pas que cet appel soit le fruit de la malice, de la mauvaise foi ou le résultat d’une erreur grossière et qu’il a dégénéré en abus, en ce que s’il fait l’objet d’un rejet au titre de la confirmation de l’ordonnance de première instance, ce recours n’était, pour autant, ni dénué de tout fondement, ni manifestement voué à l’échec, de sorte qu’il ne peut être sanctionné par l’allocation de dommages-intérêts. La demande de dommages-intérêts pour résistance et appel abusif sera rejetée.

Le droit proportionnel, fixé par l’article A. 444 31 du code de commerce reste à la charge du créancier, sauf exceptions (articles R. 444 55 du même code et article R. 631 4 du code de la consommation) sans qu’aucune autre dérogation ne soit prévue, la demande de M. [X] tendant à ce qu’il soit dérogé aux dispositions régissant les charges de frais de commissaire de justice sera donc rejetée.

M. [J], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. Par ailleurs, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la demande formée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Confirme l’ordonnance de référé déférée dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné M. [J] à payer à de 1 919 euros (décompte arrêté au jour de l’assignation),

— Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé et y ajoutant,

— Déclare recevable l’assignation introductive d’instance aux fins de constat de la résiliation en date du 19 décembre 2023 en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de nullité du commandement de payer du 15 septembre 2023 et de nullité subséquente de l’assignation du 19 décembre 2023 ;

— Condamne M. [R] [J] à payer à M. [E] [X] la somme provisionnelle de 7 179 euros, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de février 2025 (terme de février 2025 inclus) ;

— Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par M. [R] [J] ;

— Rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance et appel abusif formée par M. [E] [X] ;

— Rejette la demande de M. [E] [X] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

— Rejette la demande de M. [E] [X] relative à l’application des dispositions de l’article A. 444 31 du code de commerce ;

— Condamne M. [R] [J] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente