ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre de la famille

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05036 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSCY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 juin 2022

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 18/03016

APPELANT :

Monsieur [J], [Y], [C] [M]

né le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Amélie ANDRE VIALLA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [K], [D], [U] [W]

née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée à l’instance et à l’audience par M^e Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’instance par M^e Jean-Pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES

Ordonnance de clôture du 18 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Karine ANCELY, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre

M^me Sandrine FEVRIER, Conseillère

M. Yoan COMBARET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Camille MOLINA

En présence de [S] [H], greffière stagiaire

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Karine ANCELY, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [M] et Mme [K] [W] ont conclu le 16 juillet 2008 un pacte civil de solidarité.

Le 16 avril 2014, ils ont acquis en indivision un terrain sur la commune de [Localité 19] (34) au prix de 90 000 euros et ont entrepris la construction d’une maison d’habitation.

En juillet 2017, les partenaires se sont séparés.

Par acte d’huissier du 13 juin 2018, M. [J] [M] a assigné Mme [K] [W] en partage judiciaire de l’indivision, à défaut d’être parvenus à un partage amiable.

Par ordonnance rendue le 2 octobre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— ordonné une expertise confiée à M. [B] [F], avec pour mission :

— de recueillir les explications des parties et de tout sachant dont l’audition lui paraît utile,

— de se faire communiquer toute les pièces et documents nécessaires, même s’ils sont détenus par des tiers,

— de visiter ou d’examiner l’immeuble sis [Adresse 22], cadastré section D n°[Cadastre 8] sur cette commune, d’en déterminer la valeur vénale actuelle et la valeur locative depuis 2017, compte tenu de l’état du bien, et donner son avis sur le montant de la mise à prix en cas de licitation.

— déterminer les conditions et durée de l’occupation du bien indivis par M. [M],

— de se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires, même s’ils sont détenus par des tiers,

— d’informer le juge, en cas de carence des parties, qui pourra ordonner la production des documents s’il y a lieu sous astreinte

— dit que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne.

L’expert a déposé son rapport le 17 juin 2021.

Par jugement contradictoire du 24 juin 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Montpellier, a notamment :

— ordonné pour parvenir au partage la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Montpellier du bien immobilier sis à [Adresse 21], cadastré section D n°[Cadastre 8] sur cette commune, sur la mise à prix de 180 000 euros (cent quatre vingt mille euros) avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,

— dit que les licitations auront lieu après accomplissement des formalités prévues par la loi, et sur les cahiers des conditions de ventes qui seront déposées par maître [N] [G], avocat, poursuivant la procédure de partage,

— désigne Maître [A] notaire à [Localité 14] (34) en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

— dit que l’actif de l’indivision à partager sera constitué par le produit net de la vente ;

— dit que M. [J] [M] est créancier envers l’indivision de la somme de 3771,64 euros à parfaire avec la taxe foncière 2021 et les charges réglées en 2022 ;

— dit que M. [J] [M] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 100 euros par mois à compter du 1er mars 2019 jusqu’au partage ou la libération des lieux ;

— dit que M. [J] [M] est débiteur envers l’indivision de la somme de 3000 euros au titre de la vente d’une grue ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— désigné pour dresser l’acte de partage du prix de vente conformément à la présente décision ;

— ordonné le partage conformément au présent jugement et désigné Maître [A], notaire à [Localité 14] (34) aux fins de dresser l’acte de liquidation partage conforme ;

— dit qu’en cas de refus par une partie de signer l’acte de partage amiable conformément à l’état liquidatif rectifié et complété, l’autre partie pourra saisir le juge aux fins d’homologation et que dans ce cas les frais de la procédure pourront être mis à la charge de l’opposant ou du défaillant ;

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision ;

— rappelé que les modalités de cet emploi sont incompatibles avec la distraction des dépens au profit du conseil de l’une ou l’autre des parties.

— condamné Mme [K] [W] à régler à M. [J] [M] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 3 octobre 2022, M. [J] [M] a interjeté appel de la décision.

L’appelant, dans ses conclusions du 26 août 2025, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel ;

— infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier du 24 juin 2022, en ce qu’il a :

— ordonné pour parvenir au partage la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du Tribunal judiciaire de Montpellier du bien immobilier sis à [Adresse 24], cadastré section D n°[Cadastre 8] sur cette commune, sur la mise à prix de 180 000 euros avec la faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carences d’enchères,

— dit que les licitations auront lieu après accomplissement des formalités par la loi, et sur les cahiers des conditions de ventes qui seront déposées par maître Jean-Pierre Bigonnet, avocat, poursuivant la procédure de partage,

— désigné Maître [A] notaire à [Localité 14] (34) en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

— dit que l’actif de l’indivision à partager sera constitué par le produit net de la vente ;

— dit que M. [J] [M] est créancier envers l’indivision de la somme de 3771,64 euros à parfaire avec les charges réglées en 2022 ;

— dit que M. [J] [M] est débiteur envers l’indivision de la somme de 3000 euros au titre de la vente d’une grue ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; rejetant la demande d’attribution préférentielle de M. [M] du bien immobilier sis à [Adresse 23],

— ordonné le partage conformément au présent jugement et désigné Maître [A], notaire à [Localité 14] (34) aux fins de dresser l’acte de liquidation partage conforme ;

— Dit qu’en cas de refus par une partie de signer l’acte de partage étable conformément à l’état liquidatif rectifié et complété, l’autre partie pourra saisir le juge aux fins d’homologation et que dans ce cas les frais de la procédure pourront être mis à la charge de l’opposant ou du défaillant ;

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision ;

— rappelé que les modalités de cet emploi sont incompatibles avec la distraction des dépens au profit du conseil de l’une ou l’autre des parties.

Statuant à nouveau de ces chefs du jugement réformés :

— ordonner le partage de l’indivision existant entre M. [M] et Mme [W] ;

— dire et juger que l’actif de l’indivision est composé de la maison sise [Adresse 6] ;

— fixer la valeur du bien indivis à hauteur de 200 000 euros ;

— dire et juger que M. [M] a avancé la somme de 7 300 euros outre les impôts, taxes et assurance à décompter au jour du partage effectif de l’indivision ;

— dire et juger que M. [M] n’est pas débiteur de la somme de 3000 euros au titre de la vente de la grue ;

— ordonner l’attribution préférentielle de la maison d’habitation sise [Adresse 6] à M. [J] [M], indivisaire ;

— dire que M. [J] [M] s’acquittera d’une soulte dont le montant sera fixé au moment des opérations de partage ;

— désigner tel notaire qu’il plaira à la juridiction aux fins d’établissement de l’acte de partage sur ces bases ;

— rejeter la demande de licitation et toutes autres demandes adverses comme injustes et mal fondées ;

— condamner Mme [K] [W] au paiement de la somme de 10 000 euros à verser à M. [M] sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— condamner Mme [K] [W] aux entiers dépens.

L’intimée, dans ses conclusions du 31 janvier 2024 demande à la cour de :

— confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions sous les réserves qui suivent,

— ordonner le partage de l’indivision existant entre Mme [W] et M. [M].

— dire que l’actif de l’indivision est composé de la maison située [Adresse 5] à

[Adresse 18] [Localité 13] [Adresse 9] ainsi que de l’ensemble des biens mobiliers visés au constat d’Huissier de Maître [I] du 6 juillet 2017 et de l’indemnité d’occupation due par M. [M] à l’indivision.

— fixer la valeur de la maison située à [Adresse 20] est de 339 305 euros.

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [M] à l’indivision à 600 euros par mois à compter du 1er mars 2019 à parfaire au jour du partage.

— fixer la créance dont M. [M] est redevable vis-à-vis de l’indivision à la somme de 6 456 euros au titre du matériel de chantier.

— dire et juger que M. [M] n’est créancier d’aucune somme vis-à-vis de l’indivision.

— ordonner la licitation à la Barre du Tribunal Judiciaire de Montpellier à la requête de la concluante la maison d’habitation inachevée située sur la Commune de Moules et Baucels sous références cadastrales section [Cadastre 10] lieudit « Jalaguiere ».

— supprimer purement et simplement l’article 700 à hauteur de 5000 euros prononcé par les premiers Juges à l’encontre de Mme [W]

— dire que les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de partage.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025.

SUR CE LA COUR

Le premier juge a retenu que le partage sollicité ne présente pas de difficultés particulières au sens de l’article 1364 du code de procédure civile, ce que les parties ne contestent pas.

Sur le sort du bien immobilier indivis

Moyens des parties

L’appelant sollicite l’attribution préférentielle du bien immobilier indivis à son profit. Il fait valoir qu’il remplit toutes les conditions légales, résidant effectivement dans le bien depuis la séparation en juillet 2017 dans le garage aménagé de la maison en construction. Il justifie d’une épargne de 226 876 euros lui permettant de verser la soulte correspondante et argue de son attachement particulier au bien qu’il a largement contribué à construire ainsi que de sa capacité pour achever les travaux. Il conteste la licitation ordonnée par le premier juge, estimant qu’elle serait préjudiciable à l’indivision compte tenu des frais importants et du risque de vente à une valeur très faible dans un marché immobilier en baisse de 23% en six mois. Il dénonce l’opposition systématique de l’intimée à toute solution négociée et souligne que la vente d’une maison voisine n’a pu se faire malgré des baisses successives de prix.

Mme [W] s’oppose fermement à l’attribution préférentielle et demande la confirmation de la licitation. Elle conteste la réalité de la résidence effective de M. [M], soutenant qu’il a quitté les lieux du 31 août 2017 au mois de février 2019 pour habiter dans un bien en location, avant de réintégrer autoritairement les lieux dans un esprit « man’uvrier ». Elle argue que M. [M] occupe désormais le bien parfaitement habitable pour économiser un loyer alors qu’elle en assume un de son côté. Elle estime que la vente à la barre permettra une vente équitable selon les conditions du marché, les ventes judiciaires actuelles se réalisant dans des conditions intéressantes compte tenu de la pénurie de biens immobiliers et de la concurrence entre marchands de biens.

Réponse de la Cour

En vertu de l’article 815 du code civil « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Aux termes de l’article 831-2 du code civil : « Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle : 1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès ».

L’article 515-6 du code civil rend ces dispositions applicables entre partenaires d’un pacte civil de solidarité en cas de dissolution de celui-ci.

Il résulte de ces textes que l’attribution préférentielle du logement suppose que le demandeur y ait eu sa résidence au moment de la rupture du [25] et que le bien lui serve effectivement d’habitation.

Selon la jurisprudence constante, la condition de résidence requise pour l’attribution préférentielle d’un local d’habitation doit s’apprécier, non seulement au moment de la dissolution de la communauté, mais également à la date à laquelle le juge statue (Cass. civ. 1ère, 22 novembre 2005, n° 02-19.283 et 10 mai 2007, no 05-13.775). Dans l’arrêt de 2007, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel ayant prononcé l’attribution préférentielle « dans le souci d’une saine gestion du patrimoine immobilier familial » alors que la demanderesse ne demeurait plus depuis plus d’une année dans l’appartement objet de cette attribution. Les considérations d’opportunité et d’équité sont ainsi étrangères aux conditions légales d’attribution préférentielle.

À défaut de réunir ces conditions, le partage doit se faire en nature si le bien est partageable ou, à défaut, par licitation conformément à l’article 827 du code civil.

De même, le demandeur doit établir le caractère effectif de son occupation, au-delà d’une simple domiciliation administrative (Cass. civ. 1ère, 29 septembre 2021, n° 20-21.994).

L’attribution préférentielle n’étant jamais de droit, hormis pour le conjoint survivant, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain et doit vérifier que le demandeur remplit effectivement les conditions légales.

Ajoutons que l’exigence par la Cour de cassation de la réunion de la condition de résidence à deux dates distinctes, celle de la dissolution et celle à laquelle le juge statue, implique nécessairement une continuité dans l’occupation du bien entre ces deux moments. En effet, cette double exigence temporelle a été posée pour garantir une stabilité effective de la résidence et éviter que des comportements d’opportunité ne permettent à un indivisaire de revendiquer l’attribution préférentielle après avoir volontairement quitté les lieux puis y être revenu dans le seul but de se prévaloir de ce droit. Admettre des interruptions significatives dans l’occupation reviendrait à vider de sa substance la condition de résidence effective et à méconnaître l’esprit du texte qui vise à protéger celui qui fait véritablement du bien son lieu de vie stable et continu.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [M] et Mme [W] occupaient ensemble le bien indivis au moment de la rupture du PACS en juillet 2017, vivant dans le garage aménagé de manière sommaire depuis août 2016.

Cependant, M. [M] reconnaît avoir loué un appartement meublé à compter du 31 août 2017. Les quittances de loyer produites aux débats (pièce n° 99) et le procès-verbal de constat de Maître [I] du 21 mars 2019 attestent que M. [M] n’a réintégré le bien indivis qu’en février 2019.

Si M. [M] soutient avoir maintenu un lien avec le bien en y laissant ses affaires et en assurant le paiement des charges, ces éléments ne suffisent pas à établir que le bien lui servait effectivement d’habitation durant les dix-huit mois où il occupait un autre logement en vertu d’un bail d’habitation. La souscription de ce bail démontre que M. [M] avait établi sa résidence principale ailleurs durant cette période.

Cette interruption de 18 mois dans l’occupation effective du bien, entre août 2017 et février 2019, caractérise précisément l’absence de continuité de résidence exigée pour l’attribution préférentielle. Le retour de M. [M] dans les lieux en février 2019 ne peut avoir pour effet de régulariser rétroactivement une situation d’occupation discontinue et de lui conférer un droit à l’attribution préférentielle alors même qu’il a volontairement interrompu sa résidence effective dans le bien postérieurement à la dissolution du [26].

M. [M] ne justifie ainsi pas d’une occupation effective et continue du bien, condition nécessaire à l’attribution préférentielle, quand bien même celle-ci pourrait apparaître opportune au regard de sa capacité financière à verser la soulte, de son aptitude à achever les travaux et du refus de Mme [W] d’en disposer.

Enfin, la simple lecture du rapport d’expertise permet de constater que le bien n’est pas aisément partageable s’agissant d’un seul bien de type villa individuelle, non divisible et pour partie non terminé de construire.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’attribution préférentielle et ordonné la vente par licitation du bien indivis conformément à l’article 827 du code civil.

Sur la valeur du bien indivis

Moyens des parties

M. [M] demande que la valeur du bien soit fixée à 200 000 euros, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de l’expert [F] et à la moyenne des estimations d’agents immobiliers situant la valeur entre 180 000 et 220 000 euros. Il souligne que l’intimée avait elle-même proposé de racheter le bien sur cette base en début de procédure. Il conteste la méthode de calcul additionnant terrain, matériaux et main d''uvre pour 286 600 euros, et fait état d’éléments démontrant la baisse du marché immobilier local ainsi que les difficultés de vente d’une maison voisine dont le prix a chuté de 580 000 à 477 000 euros. Il argue que le bien n’est qu’une auto-construction sans garantie décennale dans une région peu attractive.

L’intimée conteste la valeur de 200 000 euros et demande que soit retenue celle de 339 305 euros. Elle critique l’expert qui aurait sous-évalué le terrain en se laissant influencer par M. [M], alors que les évaluations récentes montrent une augmentation des prix au mètre carré entre 94,40 et 99,90 euros. Elle soutient que depuis la pandémie, les déplacements vers les zones rurales ont entraîné une hausse des prix des terrains. Elle conteste la méthode par comparaison retenue par l’appelant estimant que les circonstances personnelles et professionnelles des vendeurs sont inconnues de même que la qualité des biens comparés, et maintient que la valeur du terrain ne saurait être inférieure aux 90 000 euros d’acquisition.

Réponse de la Cour

En vertu de l’article 829 du code civil, en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage.Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.

Il résulte de ces dispositions que la valeur du bien immobilier à retenir doit être sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix qui peut en être retiré compte tenu de l’état du marché, sans considération pour le coût de la construction et sans considération pour des hypothétiques compétences d’acheteurs particuliers.

En l’espèce, dans son rapport du 17 juin 2021, l’expert a procédé à son évaluation en distinguant deux hypothèses : l’une dans laquelle l’acheteur serait " dans le même état d’esprit que Mme [W] et M. [M] en poursuivant leur 'uvre sans faire appel à des entreprises extérieures « , auquel cas le prix » acceptable pourrait être de 286 600 euros » ; l’autre dans laquelle l’acheteur ne disposerait pas de leurs compétences, ce qui impliquerait l’intervention d’entreprises spécialisées, auquel cas l’expert considère que la valeur doit être diminuée de la valeur de l’industrie apportée par les partenaires, qu’il a évaluée à 88 600 euros, et être réduite à la somme de 200 000 euros.

Le premier juge a retenu cette seconde hypothèse en relevant qu'« il résulte tant des conclusions de l’expert que des estimations d’agences immobilières effectuées en 2017 prises en considération par l’expert que la valeur vénale de ce bien peut s’établir à 200 000 euros, valeur conforme à l’application du prix au mètre carré, donnant une valeur de 267 760 euros avec une réduction tenant compte de l’inachèvement ».

Du reste, les parties s’étaient initialement accordées sur une valeur de 200 000 euros, ainsi qu’il ressort des courriers échangés en octobre 2017 (pièces 51 et 52 de l’appelant). Cette convergence initiale constitue un élément d’appréciation utile, même si les parties ont ultérieurement fait évoluer leurs positions respectives.

Si le bien a pu être amélioré depuis le rapport d’expertise, les éléments produits par les parties ne permettent pas d’en déterminer précisément les contours, chacune versant aux débats des photographies sans date certaine sélectionnées mettant en valeur sa propre thèse. La cour s’en tiendra donc à l’état des lieux établi par l’expert judiciaire quant au degré d’achèvement de la construction.

S’agissant de l’évolution du marché immobilier local, les parties produisent essentiellement des annonces immobilières mais aucune référence de biens effectivement vendus, ce qui confirme un faible niveau de liquidité du marché dans ce secteur. Surtout, toutes les annonces versées aux débats concernent des biens achevés et habitables, et non des maisons en cours de construction comme celle dont le partage est demandé.

Le seul élément objectif d’évaluation produit par les parties postérieurement au rapport d’expertise est l’estimation [27] de mai 2022 concernant la maison voisine de M. [E] (pièce 8 de l’intimée). Cette estimation, comprend une partie « évolution des prix du marché » qui démontre à tout le moins la stabilité du marché local depuis 2020. S’agissant de cette maison voisine, elle ne constitue toutefois pas un comparable pertinent compte tenu des différences substantielles entre les deux biens (achèvement, piscine, appartement supplémentaire) et du fait que ce bien n’a pas trouvé acquéreur malgré plusieurs baisses de prix successives.

La décote applicable à un bien inachevé, sans garantie décennale, construit par des particuliers et nécessitant encore des travaux importants (chapes, carrelages, salles de bains, WC, fosse septique, finitions diverses) doit être substantielle. Un tel bien présente des difficultés de commercialisation évidentes et ne peut être financé dans les conditions bancaires habituelles.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur de 200 000 euros retenue par le premier juge apparaît conforme à la réalité du marché pour un bien présentant ces caractéristiques spécifiques.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Moyens des parties

L’appelant demande la confirmation de l’indemnité fixée à 100 euros par mois, soutenant que cette somme constitue un maximum compte tenu du manque de confort, la maison étant inhabitable dans son ensemble avec occupation spartiate du garage aménagé sommairement. Il rappelle l’absence de chauffage, WC, fosse septique et salle de bain, précisant que le local ne peut être considéré comme un garage faute d’accès voiture. Il argue que son occupation protège la maison des squatteurs et vols de matériels, service rendu à l’indivision, et souligne assumer seul les dépenses liées à la construction.

L’intimée conteste vivement ce montant de 100 euros et demande 600 euros par mois. Elle soutient que la maison offre des conditions d’habitation convenables, M. [M] vivant dans une chambre à l’étage offrant tout le confort. Elle produit des photos démontrant selon elle la qualité du bien et rappelle que le garage mesure 74 m2 avec mezzanine de 20 m2. Elle précise que la maison est équipée d’un chauffage gainable réversible et d’une douche, que le couple utilisait ces services et des toilettes sèches sans problème. Elle argue que M. [M] économise ainsi un loyer, ayant lui-même évalué l’indemnité à 300 euros puis 240 euros après abattement.

Réponse de la Cour

En vertu de l’article 815-9 du code civil « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement accomplis en vertu des articles 815-3 et 815-4. Il répond envers ces derniers des dégradations et détériorations résultant de sa jouissance ». L’alinéa 2 ajoute que « sauf accord contraire, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de tout ou partie des biens indivis doit une indemnité à l’indivision ».

L’indemnité d’occupation vise à indemniser les autres indivisaires de la privation de jouissance du bien indivis. Elle trouve son fondement dans la rupture d’égalité entre indivisaires résultant de l’occupation exclusive par l’un d’eux.

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. civ. 1ère, 27 mars 2024, n° 22-14.552), lorsqu’un immeuble occupé privativement par un indivisaire, en raison de son état de vétusté ou d’inachèvement, ne remplirait pas les conditions requises pour être loué, bien que la valeur locative d’un tel immeuble soit nulle puisqu’il ne pourrait pas être loué en l’état, son occupation exclusive par un indivisaire ouvre droit néanmoins à une indemnité d’occupation dans la mesure où les autres indivisaires se trouvent privés de leur droit de jouissance.

En l’espèce, l’expert judiciaire a fixé l’indemnité d’occupation à 100 euros par mois, en relevant que les lieux ne présentaient pas un confort suffisant pour être considérés comme pleinement habitables.

Le premier juge a retenu cette évaluation en relevant que " dans la mesure où la construction n’est pas terminée, l’ensemble immobilier est impropre à la location, de sorte que l’indivision n’a subi aucune perte de fruits et revenus causée par l’occupation de M. [M] ".

Toutefois, ce raisonnement méconnaît le principe jurisprudentiel précité selon lequel l’indemnité d’occupation est due dès lors qu’un indivisaire occupe privativement le bien, même si celui-ci n’est pas susceptible d’être loué en raison de son état d’inachèvement. L’indemnité ne vise pas à compenser une perte de revenus locatifs, mais à indemniser la privation de jouissance subie par les autres indivisaires.

Cependant, si le principe de l’indemnité d’occupation est ainsi établi, son quantum doit tenir compte de l’état réel du bien et des conditions d’occupation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [M] occupe le bien depuis mars 2019 dans des conditions sommaires, le bien n’étant pas achevé. L’expert a constaté l’absence de nombreux équipements (salles de bains, WC, fosse septique, finitions diverses) et a qualifié l’occupation de précaire.

Les parties ne produisent pas d’éléments récents permettant d’établir avec certitude l’évolution de l’état d’achèvement du bien depuis le rapport d’expertise de juin 2021.

Dans ces conditions, l’évaluation de l’expert judiciaire, qui a examiné les lieux et entendu les parties, demeure la référence la plus fiable. Le montant de 100 euros par mois, bien qu’il puisse paraître modeste, tient compte des conditions réelles d’occupation d’un bien largement inachevé et impropre à une location normale.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à 100 euros par mois à compter du 1er mars 2019 jusqu’au partage ou à la libération des lieux.

Sur la créance relative au matériel de chantier

Moyens des parties

M. [M] conteste être débiteur de 3 000 euros au titre de la vente d’une grue, soutenant qu’elle a été vendue au prix convenu et que Mme [W] a perçu sa part du prix net après déduction des frais d’extraction. Il dit qu’il le démontre en produisant les justificatifs d’un chèque de 1 320 euros envoyé en recommandé et encaissé le 16 janvier 2020, ainsi que la facture des frais d’extraction. Il précise avoir payé seul le changement du câble de levage pour 353,34 euros.

Mme [W] demande que M. [M] soit déclaré débiteur de 6 456 euros correspondant au matériel conservé (camion 3 000 euros, bétonnière 200 euros, grue 3 000 euros, aspirateur robot 256 euros). Elle soutient que ces biens achetés pendant la cohabitation ont été conservés par M. [M] selon le constat d’huissier qu’elle produit. Elle précise n’avoir jamais perçu la moitié du prix de vente de 3 000 euros et que le chèque de 1 320 euros ne correspond pas à la quote-part de la grue vendue pour 3 000 euros.

Réponse de la Cour

En vertu de l’article 815-1 du code civil « l’indivision est un état de droit dans lequel plusieurs personnes se trouvent titulaires ensemble de droits de même nature sur une même chose ou sur un même ensemble de choses, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées ». L’article 815-2 dispose que « l’indivision porte sur l’universalité ou sur une quote-part de l’universalité des biens qui appartenaient au défunt ou qui étaient communs aux époux ». Les règles de liquidation imposent une évaluation de tous les biens composant l’actif indivis.

S’agissant du camion

Le premier juge a constaté que M. [M] est propriétaire du camion (pièces 65 et 66) et que selon le relevé de compte joint de juin 2016 produit par Mme [W], M. [M] a versé 1 500 euros et Mme [W] 500 euros lors de l’acquisition.

Toutefois, le premier juge a relevé à juste titre que la valeur actuelle de ce camion n’était pas documentée et a débouté Mme [W] de sa demande à ce titre.

En cause d’appel, aucun élément nouveau n’est versé aux débats permettant d’établir la valeur vénale actuelle de ce véhicule à la date de la jouissance divise.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la grue, de la bétonnière et de l’aspirateur robot

Le jugement a retenu que M. [M] est débiteur envers l’indivision de la somme de 3 000 euros au titre de la vente d’une grue, en se fondant sur un courrier électronique du 6 septembre 2019 dans lequel M. [M] informait Mme [W] de la vente de la grue « au prix que nous avions convenu, soit 3 000 euros payés par chèque à mon nom ».

En cause d’appel, M. [M] produit des pièces nouvelles établissant :

— La facture d’extraction de la grue qui a réduit le produit net de la vente (pièce 129)

— Un courrier adressé à Mme [W] le 23 septembre 2019 l’informant du règlement (pièce 116)

— La copie d’un chèque de 1 320 euros correspondant à la moitié du produit net de la vente après déduction des frais d’extraction, envoyé en recommandé (pièce 117)

— Un extrait de relevé bancaire établissant que ce chèque a été encaissé par Mme [W] le 16 janvier 2020 (pièce 118)

Ces pièces établissent que M. [M] a effectivement réglé à Mme [W] sa quote-part du produit de la vente de la grue, déduction faite des frais d’extraction exposés pour permettre cette vente.

S’agissant de la bétonnière et de l’aspirateur robot, le procès-verbal de constat de Maître [I] du 6 juillet 2017 établit que la bétonnière et l’aspirateur robot ont été conservés par M. [M].

Mme [W] évalue leur valeur à 200 euros pour la bétonnière et 256 euros pour l’aspirateur robot.

M. [M] ne présente aucune contestation de ces évaluations et ne verse aux débats aucun élément établissant qu’il aurait restitué à Mme [W] sa quote-part de la valeur de ces biens ou qu’ils auraient été vendus.

M. [M] demeure donc débiteur envers l’indivision de la somme de 456 euros (200 + 256) au titre de ce matériel conservé.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu la valeur de la grue litigieuse au titre des dettes de l’appelant, seule la somme de 456 euros sera retenue.

Sur les frais avancés par l’appelant pour le compte de l’indivision

Moyens des parties

L’appelant demande à être déclaré créancier de l’indivision pour 7 300 euros de frais avancés depuis la séparation : assurances payées depuis 2016 en tant que propriétaire occupant, taxes foncières réglées seul depuis 2018, factures d’électricité pour le fonctionnement des volets et du vide cave, et travaux électriques exigés par [12] avec l’accord de Mme [W]. Il souligne que l’intimée n’a jamais assumé ses obligations légales de copropriétaire.

L’intimée demande le rejet des 1 999,60 euros de factures retenues par l’expert, contestant qu’elles soient utiles à la conservation et l’entretien du bien et soutenant qu’elles correspondent à des prestations décidées unilatéralement sans autorisation de l’autre indivisaire.

Réponse de la Cour

En vertu de l’article 815-13 du code civil « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés ». L’article 815-12 ajoute qu'« un indivisaire ne peut, sans le consentement des autres, faire sur les biens indivis des travaux autres que ceux d’usage et d’entretien courant ».

En l’espèce, le premier juge a retenu, sur le rapport de l’expert judiciaire, que M. [M] est créancier envers l’indivision de la somme de 3 771,64 euros à parfaire avec la taxe foncière 2021 et les charges réglées en 2022, au titre des dépenses nécessaires à la conservation du bien (assurance, taxes foncières, électricité pour le fonctionnement des volets et du vide sanitaire).

L’expert a écarté certaines dépenses réclamées par M. [M] comme n’étant pas nécessaires à la conservation du bien ou comme ayant déjà été prises en compte.

En cause d’appel, M. [M] sollicite la somme actualisée de 7 300 euros en produisant :

— Les factures d’assurance [16] de 2017 à 2025 en qualité de propriétaire occupant (pièces 127 et 143)

— Les taxes foncières de 2017 à 2024 (pièces 126, 135 et 144)

— Les factures [11] pour le fonctionnement des installations techniques (pièce 131)

Mme [W] ne conteste pas le principe de ces dépenses mais seulement celles retenues par l’expert judiciaire et validées par le premier juge.

Il ressort des pièces produites que M. [M] a effectivement assumé seul l’ensemble des charges nécessaires à la conservation du bien indivis (assurance, impôts, électricité) depuis la séparation en juillet 2017, alors que Mme [W], propriétaire pour moitié, aurait dû en supporter la moitié.

Ces dépenses constituent des dépenses nécessaires à la conservation du bien au sens de l’article 815-13 du code civil.

Le montant actualisé produit par M. [M], qui comprend les charges payées jusqu’en 2024-2025, sera retenu à hauteur de 7 300 euros, à parfaire des charges qui seront réglées jusqu’au jour du partage effectif de l’indivision.

Le jugement sera infirmé partiellement sur ce point en ce qu’il limitait la créance à 3 771,64 euros et sera dit que M. [M] est créancier de l’indivision de la somme de 7 300 euros, à parfaire des taxes foncières, assurances et charges d’électricité nécessaires à la conservation du bien qui seront réglées jusqu’au jour du partage effectif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile de première instance

Tenant la solution du litige, la décision sera réformée à ce qu’elle a condamné Mme [W] à payer à M. [M] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme sera ramenée à 3 000 euros.

La décision sera confirmée s’agissant des dépens.

Sur les dépens et l’article 700 code de procédure civile en appel

Mme [W] qui succombe sera condamnée aux dépens. Il ne sera toutefois pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions SAUF en ce qu’il a :

— Dit que M. [J] [M] est débiteur envers l’indivision de la somme de 3 000 euros au titre de la vente d’une grue,

— Dit que M. [J] [M] est créancier envers l’indivision de la somme de 3 771,64 euros à parfaire avec la taxe foncière 2021 et les charges réglées en 2022,

— Condamné Mme [K] [W] à régler à M. [J] [M] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

INFIRME la décision de ces chefs et statuant à nouveau de ces seuls chefs infirmés,

DIT que M. [J] [M] n’est pas débiteur envers l’indivision de la somme de 3 000 euros au titre de la vente de la grue mais d’une somme de 456 euros au titre du seul matériel indivis de chantier conservé (bétonnière et aspirateur robot) ;

DIT que M. [J] [M] est créancier envers l’indivision de la somme de 7 300 euros à parfaire des taxes foncières, assurances et charges d’électricité nécessaires à la conservation du bien qui seront réglées jusqu’au jour du partage effectif de l’indivision ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à régler à M. [J] [M] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [K] [W] aux dépens de l’instance d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La conseillère faisant fonction de présidente de chambre,