ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03219 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 MAI 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

N° RG 22/01205

APPELANTE :

SCI Les Bois Brules, Société civile immobilière, au capital de 1 900 000 €, dont le siège est à [Adresse 2], y, identifiée au SIREN sous le numéro 889 549 358 et immatriculée au RCS de MONTPELLIER, prise en la personne de son gérant

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e REGAM Myriam substituant M^e Fabrice DI FRENNA, avocat au barreau de Montpellier,

INTIMES :

Monsieur [S] [M] [Z] [Y]

né le 13 Novembre 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Christophe WACQUET, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [K] [F] [N] [X] épouse [Y]

née le 12 Août 1988 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Christophe WACQUET, avocat au barreau d’AMIENS

Ordonnance de clôture du 12 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS :

1. Par acte authentique du 26 août 2021, la SCI Les Bois Brûlés a consenti à M. [S] [Y] et Mme [K] [X], épouse [Y] (les époux [Y]) une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire à St-Gély-du Fesc (34980) au prix de 1300000 €.

2. La promesse était assortie de diverses conditions suspensives notamment l’obtention d’un prêt au plus tard le 26 octobre 2021 ou la justification de deux refus de prêts émanant de deux banques différentes.

3. Par courrier du 14 décembre 2021, les époux [Y] ont fait part à la SCI de ce qu’ils reconçaient à l’acquisition du bien.

4. C’est dans ce contexte que, par acte du 11 mars 2022, la société Les Bois Brûlés a fait assigner les époux [Y] en paiement au titre de l’application de la clause pénale, et indemnisation au titre de la dégradation du bien devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

5. Par jugement contradictoire du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— débouté la SCI Les Bois Brûlés de ses demandes, et les époux [Y] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la société Les bois brûlés aux dépens.

6. La SCI Les Bois Brûlés a relevé appel de ce jugement le 20 juin 2024.

7. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 février 2025, la SCI Les Bois Brûlés demande en substance à la cour, au visa des articles 1124, 1589, 1240, 1304-3 du Code civil, de :

— Infirmer le jugement du 14 mai 2024 en toutes ses dispositions,

à titre principal :

— Juger que les époux [Y] avaient bien levé l’option de la promesse unilatérale de vente ;

— Juger que la condition suspensive de prêt contenue dans la promesse unilatérale de vente du 26 août 2021 est réputée accomplie car les époux [Y] ont empêché l’accomplissement de celle-ci ;

à titre subsidiaire : juger qu’en tout état de cause la caducité n’empêche en rien l’application de la clause pénal

en tout état de cause :

— Condamner solidairement les époux [Y] à payer à la société Les bois brûlés la somme de 130 000 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse unilatérale de vente du 26 août 2021 ;

— Condamner les époux [Y] à la somme de 47.061 € au titre de la remise en état du bien immobilier suite aux dégradations commises ;

— Confirmer le jugement du 14 mai 2024 en ce qu’il déboute les époux [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement les époux [Y] à payer à la société Les bois brûlés la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

8. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 27 février 2025, les époux [Y] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1133, 1137, 1231-5, 1304, 1304-3, 1343-5 et 1602 du code civil et L. 313-41 du code de la consommation, de :

A titre principal :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Les bois brûlés de ses demandes et l’a condamné aux dépens ;

Y ajoutant :

— Dire que la promesse de vente est nulle ;

— Subsidiairement, que la levée d’option est nulle et de nul effet ;

— Subsidiairement, dire que la promesse de vente est caduque ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 au profit des époux [Y] ;

Statuant à nouveau :

— Condamner la société Les bois brûlés à payer aux époux [Y], la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la société Les bois brûlés à payer aux époux [Y], la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement : réduire le montant de la clause pénale à 0 €, sinon 1 €, et en tout état de cause à de plus justes proportions ;

A titre infiniment subsidiaire : accorder aux époux [Y] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du montant qui serait mis à leur charge le cas échéant ;

En tout état de cause :

— Débouter la société Les bois brûlés de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonner la compensation des sommes éventuellement dues de part et d’autre.

9. Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 août 2025.

10. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— l’application de la clause pénale,

11. Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

12. Aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

13. Si la levée d’option d’une promesse unilatérale de vente n’est par principe soumise à aucune condition de forme, dès lors que la convention subordonne la validité de la levée d’option à des conditions de forme précises, elles s’imposent aux parties et leur non-respect entraîne la caducité de la promesse.

14. La promesse de vente liant les parties stipule en page 9 :

' la réalisation de la promesse aura lieu:

. Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…),

. Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire ( uniquement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra-judiciaire).

15. Les époux [U] n’ayant adressé au promettant ni lettre recommandée, ni acte extra-judiciaire seuls actes aptes à exprimer leur consentement à la levée d’option, ce seul motif suffit à considérer que la promesse qui précisait 'elle confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir si bon lui semble’ est devenue caduque de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a débouté la SCI Les Bois Brulés de sa demande en paiement fondée sur la clause pénale.

— la demande indemnitaire

17. La SCI formule une demande indemnitaire d’un montant total de 47061 € soit 32420 € au titre de la remise en état de la cuisine et 14641 € celle de la salle de bain au motif que les époux [Y], auxquels elle avait remis les clés de la maison, ont procédé à l’enlèvement du mobilier de ces pièces, cassé le carrelage et démonté la robinetterie.

18. Elle fait valoir qu’elle en a subi un préjudice évident en ce qu’elle aurait vendu le bien plus cher s’il avait été intégralement équipé, et reproche au premier juge d’avoir considéré qu’elle ne rapportait pas la preuve de la responsabilité des époux [Y] dans ces dégradations en dépit de la teneur du témoignage de M. [O] mandaté pour réaliser la vente du bien et des SMS échangés entre les parties.

19. Au soutien de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, la SCI Les Bois Brûlés se doit de rapporter la preuve d’une faute des époux [Y] et d’un préjudice résultant de celle-ci.

20. Si la cour peut considérer que la SCI établit, notamment par l’échange de SMS entre les parties du 2 décembre 2021, que les époux [Y] disposaient bien des clés de la maison objet de la promesse de vente, et ont procédé au démontage des meubles de la salle de bain, il sera considéré, à l’instar du premier juge, que l’appelante ne rapporte pas suffisamment la preuve de l’imputabilité aux époux [Y] du surplus des modifications apportées aux lieux telles que constatées par constat d’huissier du 17 janvier 2022 dès lors que l’attestation de M. [O], produite par la SCI aux termes de laquelle il se qualifie lui-même 'd’associé indirect’ ne présente pas les garanties de neutralité requises.

21. La SCI aurait-elle établi que les intimés ont bien procédé à l’ensemble des modifications et dégradations alléguées qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec ce fait fautif. Alors en effet qu’elle prétend avoir subi une moins-value du fait de cette modification des lieux, les époux [Y] établissent quant à eux que le bien a été vendu le 31 mai 2022 au prix net vendeur de 1310000 €, soit un prix supérieur à celui proposé à hauteur de 1300000 € aux époux [Y].

22. Le jugement sera en conséquence également confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Les Bois Brûlés de sa demande indemnitaire.

23. Les époux [Y] ne justifient pas davantage à hauteur d’appel du caractère abusif de la procédure introduite à leur encontre par la SCI Les Bois Brûlés dès lors que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol qui ne sont pas établies au cas d’espèce.

24. Aucun motif tiré de l’équité ne justifie l’infirmation sollicitée par les époux [Y] des dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles.

25. En conséquence de l’ensemble de ces considérations, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

26. Partie succombante, la SCI les Bois Brûlés supportera la charge des dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Les Bois Brûlés aux dépens d’appel.

Condamne la SCI Les Bois Brûlés à payer à M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,