ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 12 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03539 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJVL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 14 JUIN 2024

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 6]

N° RG 24/00216

APPELANTE :

SAS VACANCEOLE LANGUEDOC, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 838 331 825 dont le siège social est [Adresse 8] (France), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [W] [U]

née le 25 Décembre 1968 à [Localité 9] (13)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e SALVIGNOL

Ordonnance de clôture du 03 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Le délibéré intialement prévu le 15 mai 2025 a été prorogé au 28 mai 2025; les parties en ayant été préalablement avisées ;

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

Le délibéré initialement prévu le 15 MAI 2025 a été prorogé au 28 MAI 2025, puis au 12 JUIN 2025 ; les parties en ayant été préalablement avisés;

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte en date du 27 juin 2014, Mme [W] [U] a renouvelé un bail commercial consenti en 2005 à la SARL Bacotec Gestion portant sur un appartement avec parking situé [Adresse 2] au sein de la Résidence Alizea Beach à [Localité 12] dans le cadre d’une location de longue durée.

La société Bacotec a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la SAS Vacanceole Languedoc.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2023, la bailleresse a fait signifier à la société Vacanceole Languedoc un congé sans offre de renouvellement avec effet au 31 décembre 2023 et en proposant de régler une indemnité d’éviction de 4995, 05 €.

Par acte du 8 février 2024, la société Vacanceole Languedoc a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 30 965, 37 euros au titre de l’indemnité d’éviction et subsidiairement d’ordonner une expertise.

Mme [U] a fait assigner quant à elle la société Vacanceole devant le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé par acte en date du 28 mars 2024 aux fins de la voir condamner sous astreinte à lui restituer les clés du logement, ordonner son expulsion et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 14 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a :

— rejeté 1'exception d’incompétence soulevée par la SAS Vacanceole Languedoc ;

— ordonné à la SAS Vancanceole Languedoc de restituer à Mme [W] [U] les clés du logement A22 situe [Adresse 10] à [Localité 13], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que passé ce délai, la SAS Vacanceole Languedoc sera redevable d’une astreinte dc 100,00 € par jour de retard au bénéfice de Mme [W] [U] ;

— dit se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— ordonné, si bcsoin avec le concours dc la force publique, l’expulsion de la SAS Vacanceole Languedoc ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 11]), dans le délai d’un mois à compter dc la significationdc la présente ordonnance ;

— condamné la SAS Vacanceole Languedoc à payer à Mme [W] [U] une indemnité d’occupation mensuelle ct ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait du payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

— condamné la SAS Vacanceole Languedoc au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— condamné la SAS Vacanceole Languedoc à payer à Mme [W] [U] la somme dc 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou eontraires.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 9 juillet 2024, la SAS Vacanceole Languedoc a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 26 novembre 2024 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS Vacanceole Languedoc demande à la Cour de :

* décliner sa compétence au profit de Monsieur le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Béziers.

* subsidiairement :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [U]

— dire n’y avoir lieu à référé.

* en toutes hypothèses :

— débouter Mme [U] de toutes ses demandes.

— condamner Mme [U] à payer à la société Vacanceole Languedoc la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [U] aux dépens.

— condamner Mme [U] à payer à la société Vacanceole Languedoc la somme provisionnelle de 20 000 euros.

Dans le dernier état de ses écritures signifiées par la voie électronique le 7 octobre 2024, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [W] [U] demande à la cour de :

* confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au même montant que ce que Mme [G] [U] aurait perçu si le bail n’avait pas été résilié.

* Statuant à nouveau sur ce point :

' condamner la société Vacanceole Languedoc à verser à Mme [G] [U] une indemnité d’occupation d’un montant de 50 € par jour de retard pour la période d’occupation illégale entre le 1er janvier 2024 et le 26 juillet 2024 soit la somme de 10.400 €,

Y ajouter :

' débouter la société Vacanceole Languedoc de toutes ses demandes, en ce qu’elles sont irrecevables et non justifiées,

' condamner la société Vacanceole Languedoc à verser à Mme [G] [U] la somme de 3.480 € au titre des frais de justice sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur la compétence du juge des référés

La SAS Vacanceole Languedoc soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Béziers en faisant valoir que Mme [U] qui ne fait état d’aucune urgence et en présence d’une contestation sérieuse aurait dû saisir, en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état pour voir statuer sur ses demandes alors que Mme [U] a été assignée devant le tribunal judiciaire de Béziers par acte du 8 février 2024 aux fins de condamnation au titre de l’indemnité d’éviction et que par courrier en date du 23 février 2024, elle a sollicité du juge de la mise en état la fixation de l’affaire.

Le 28 mars 2024, Mme [U] a saisi à titre principal le juge des référés de demandes tendant à la condamnation sous astreinte de la société Vacanceole à lui restituer les clés du logement donné à bail, ordonner son expulsion et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est exact qu’à cette date, la société Vacanceole Languedoc avait déjà fait assigner Mme [U] par acte du 8 février 2024 devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 30 965, 37 euros au titre d’une indemnité d’éviction et subsidiairement d’ordonner une expertise dans le cadre du litige portant sur le même bail.

Cependant, aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, comme le relève à juste titre le premier juge, ce n’est que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour notamment ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires.

Or, tant devant le premier juge que devant la présente cour, il n’est pas établi qu’au jour de l’assignation en référé du 28 mars 2024, il ait été procédé à la désignation du juge de la mise en état dans le cadre de l’instance devant le tribunal judiciaire de Béziers, désignation qui ne peut avoir lieu qu’à la suite de l’audience d’orientation prévue devant le président de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée en application des articles 776 à 779 du code de procédure civile . Le courrier du conseil de Mme [U] du 23 février 2024 sollicitant le juge de la mise en état aux fins de fixation rapide de l’affaire est insuffisant à démontrer que le juge de la mise en état était bien à cette date déjà désigné par le président du tribunal judiciaire de Béziers ou par le président de chambre délégué.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Vacanceole au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Béziers, le juge des référés étant parfaitement compétent pour statuer sur les demandes dont il a été saisi par acte du 28 mars 2024.

Sur la demande aux fins d’expulsion et les demandes subséquentes

Il ressort de l’acte introductif d’instance que Mme [U] a saisi le juge des référés de demandes tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Vacanceole Languedoc des locaux lui appartenant et à condamner cette dernière sous astreinte à lui restituer les clés du logement et à lui payer une indemnité d’occupation sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile au vu du caractère non contestable du congé qu’elle lui a délivré le 21 mars 2023 et de la perception par la locataire de l’indemnité d’eviction qu’elle lui a versée, Mme [U] se prévalant de l’urgence de la situation au regard de l’imminence de la saison estivale et d’un trouble manifestement illicite par l’occupation illégale du logement par la société Vacenceole Languedoc.

La SAS Vacanceole Languedoc soulève l’irrecevabilité de ces demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses et de l’absence de trouble manifestement illicite dès lors :

— que Mme [U] a elle-même saisi le tribunal judiciaire au fond aux fins de voir valider le congé en cause, la bailleresse, reconnaissant de ce fait l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité de ce congé.

— que la clause limitant le montant de l’indemnité d’éviction est, soit nulle, soit non écrite en application de l’article L 145-15 du code de commerce, cette question faisant l’objet de la saisine du tribunal judiciaire et peu important que Mme [U] ait réglé l’indemnité d’éviction en cause, alors que c’est au preneur de proposer ladite indemnité et non l’inverse.

— qu’il ne saurait y avoir lieu à référé pour une simple remise de clefs

— que le congé a été délivré irrégulièrement au 31 décembre 2023 alors que le bail a une durée incompressible de 9 ans à compter du 11 septembre 2017, soit jusqu’au 11 septembre 2026, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Mme [U] expose que la compétence du juge des référés n’exclut nullement celle du juge du fond sur la question du montant de l’indemnité d’éviction qui n’est pas en cause dans la présente instance, qu’en effet, parallèllement à la décision du juge des référés qui porte uniquement sur la remise des clefs en raison du congé donné, le juge du fond pourra toujours réviser cette indemnité d’éviction à la hausse ou à la baisse et que l’indemnité visée dans le congé ayant été perçue dans le délais et conservée par la partie adverse, celle-ci n’est pas recevable à se maintenir dans les lieux en application de l’article L 145-28 du code de commerce interprétée à contrario.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, en vertu de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

S’agissant du trouble manifestement illicite, Il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au droit de propriété du bailleur susceptible de permettre l’application de l’article 835 rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin ce trouble.

Il convient de rappeler que l’existence de contestations sérieuses n’est pas, dans le cadre de l’examen du trouble manifestement illicite, un obstacle à l’intervention du juge des référés, qui doit seulement apprécier le caractère manifeste ou non du trouble illicite invoqué.

En l’espèce, Mme [U] a délivré à la SAS Vacanceole Languedoc un congé avec refus de renouvellement du bail par acte du 21 mars 2023 contenant une offre de paiement de l’indemnité d’éviction de 4995 €.

Il n’est pas contesté que Mme [U] a versé à la SAS Vacanceole le montant de cette indemnité le 26 septembre 2023 et que si cette dernière n’a pas contesté la délivrance du congé donné par celle-ci, elle a néanmoins saisi le tribunal judiciaire de Béziers le 8 février 2024 aux fins de voir condamner Mme [U] à lui payer la somme de 30 965, 37 euros au titre de l’indemnité d’éviction qu’elle estime lui être due à la suite du congé et subsidiairement aux fins de voir ordonner une expertise pour l’évaluer.

Aux terrmes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-28 du même code prévoit quant à lui qu’ 'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré'.

Le dernier alinéa de l’ article L.145-9 dispose également que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il résulte de l’ensemble de ces textes que le preneur bénéficie du droit de se miantenir dans les lieux aussi longtemps que le bailleur ne s’est pas acquitté intégralement de l’indemnité d’éviction à laquelle son locataire a droit. Ainsi, en l’espèce, dès lors que la société Vacanceole Languedoc a saisi le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir condamner Mme [U] à lui régler une indemnité d’éviction supérieure à celle offerte par cette dernière, elle est parfaitement fondée à se prévaloir de son droit au maintien dans les lieux tant qu’il n’a pas été statué définitivement par le tribunal judiciaire sur le montant de cette indemnité, peut important qu’elle ait encaissé à ce titre la somme offerte par sa bailleresse, dès lors que la société Vancanceole revendique ne pas avoir été indemnisée intégralement de son éviction, cette revendication ayant été portée à la connaissance de Mme [U] dés avant la saisine du tribunal judiciaire par un courrier du 12 juillet 2023 auquel elle a répondu le 28 août suivant. Il n’appartient pas à cet égard au juge des référés d’évaluer le montant de cette indemnité d’éviction qui ressort de la seule compétence du juge du fond saisi à cette fin par la société Vacanceole Languedoc dans les délais prévus à l’article L.145-9 précité.

En conséquence, la société Vacanceole Languedoc ne peut être considérée comme une occupante sans droit, ni titre, son maintien dans les lieux loués n’étant pas de nature à caractériser un trouble manifestement illicite.

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, indépendamment même de l’existence ou non de contestations sérieuses, s’il existe bien un différend entre les parties sur le droit au maintien dans les lieux de la société Vacanceole Languedoc, Mme [U] ne justifie pas d’une urgence particulière à obtenir l’expulsion de la société Vancanceole, étéant précisé que cette urgence doit s’apprécier au jour où la présente cour statue. Mme [U] se contente en cause d’appel de faire valoir que l’urgence se justifiait en juin 2024 au regard de l’imminence de la saison estivale et du trouble manifestement illicite constitué par l’occupation illégale des lieux loués après encaissement sans contestation de l’indemnité d’éviction qu’elle a versée à son locataire. Néanmoins, elle ne précise pas en quoi le maintien dans les lieux de la société Vacanceole serait de nature à lui causer un préjudice ou à mettre en péril ses droits et ce, même à l’approche de la saison estivale alors même que le maintien de sa locataire dans les locaux loués est parfaitement justifié et ne résulte pas d’une situation illicite.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que le contrat de bail ayant pris fin le 31 décembre 2023 par l’effet du congé délivré, le litige opposant les parties sur la fixation de l’indemnité d’éviction ne faisait pas obstacle aux demandes formées par Mme [U] en vue de l’expulsion de la société Vacanceole Languedoc, de la remise des clefs et de fixation de l’indemnité d’occupation et que l’obligation de cette dernière de quitter les lieux n’était pas sérieusement contestable. Il a lieu ainsi d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fait droit aux demandes de Mme [U] et statuant à nouveau de rejeter l’ensemble de ces demandes tant sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile en l’absence de trouble manifestement illicite que sur celui de l’article 834 du même code, en l’absence de caractérisation de la condition d’urgence.

Sur la demande de provision formée par la société Vacanceole Languedoc

La société Vacanceole Languedoc sollicite la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme provisionnelle de 20 000 € à valoir sur ses préjudices en faisant valoir que 'l’appartement loué est exploité, susceptible d’avoir des réservations, la situation déjà précaire dont l’arrêt brutal entraînerait des conséquences manifestement excessives alors même que le loyer ou indemnité d’occupation est réglé, qu’aussi le montant de l’indemnité d’occupation qui est forcément précaire pour elle ne peut être que le loyer diminué de 30 % et qu’aujourd’hui, elle ne peut exploiter’ .

Mme [U] soulève l’irrecevabilité de cette demande présentée pour la première fois en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Il résulte, en effet, tant de l’ordonnance entreprise, des conclusions déposées devant le premier juge que du procès-verbal d’audience du 21 mai 2024 que la société Vacanceole Languedc n’avait pas formé cette demande en première instance. Elle est donc nouvelle en appel.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer une compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions tirées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, tel n’étant pas le cas, en l’espèce.

La société Vancanceole Languedoc ne formule aucune observation quant à la recevabilité d’une telle demande, laquelle ne tend pas aux mêmes fins, contrairement aux dispositions de l’article 565 du même code que celles soumises au premier juge saisi uniquement des demandes formées par Mme [U] aux fins d’expulsion de la société Vancanceole et de fixation de l’indemnité d’occupation, cette dernière s’étant contentée de soulever l’incompétence du juge des référés et l’irrecevabilité des demandes présentées à son encontre et de former une demande d’article 700 du code de procédure civile.

Cependant, une telle demande, bien qu’exprimée de manière très confuse peut être considérée en application de l’article 566 du même code comme la conséquence des prétentions soumises au premier juge, s’agissant d’une demande fondée sur la réparation de préjudices résultant de la précarité de l’exploitation des lieux loués imputable à la bailleresse du fait de la délivrance du congé ou de la procédure d’expulsion engagée à son encontre.

Une telle demande peut également être considérée comme une demande reconventionnelle se rattachant aux prétentions soumises par le premier juge, demande également recevable en cause d’appel.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Cependant, comme le relève à juste titre l’intimée, la société Vacanceole Languedoc ne produit aucune pièce de nature à justifier de l’existence de difficultés d’exploitation des lieux loués ou de l’absence de toute exploitation de ceux-ci résultant du congé délivré par la bailleresse ou de la procédure aux fins d’expulsion. L’obligation de Mme [U] ne peut donc être être considérée comme non sérieusement contestable sur le principe et le montant de cette demande de réparation provisionnelle.

Il y a donc lieu de la rejeter.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SAS Vacanceole Languedoc les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. Mme [U] sera condamnée à lui verser la somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par Mme [U] qui succombe en ses demandes sera rejetée, de même que celle relatives aux frais de justice.

Pour les mêmes motifs, elle supportera la charge des dépens de première instance et de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SAS Vacanceole Languedoc au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Béziers ;

— Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs d’infirmation,

— Rejette l’ensemble des demandes formées par Mme [W] [U] à l’encontre de la SAS Vacanceole Languedoc ;

Y ajoutant,

— Déclare recevable la demande de provision formée par la SAS Vacanceole Languedoc ;

— La rejette néanmoins ;

— Condamne Mme [W] [U] à payer à la SAS Vacanceole Languedoc à lui payer la somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande formée par Mme [G] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais de justice ;

— Condamne Mme [G] [U] aux dépens de première instance et de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente