RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /2015 DU 07 SEPTEMBRE 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01835

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 20 Juin 2014 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 12/04079, en date du 07 avril 2014,

APPELANTS :

Monsieur C Y

né le XXX à XXX, demeurant XXX – XXX

Madame A B épouse Y

née le XXX à XXX, demeurant XXX – XXX

Représentés par la SCP BOUVIER JAQUET ROYER PEREIRA BARBOSA, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître JAQUET, avocat au barreau de NANCY,

INTIMÉE :

SA BATIGERE NORD EST, RCS 645 520 164, dont le siége est XXX, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siége,

Représentée par Maître Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Juin 2015, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller, entendu en son rapport,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2015 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 07 Septembre 2015 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame DEANA , greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Dans le cadre des dispositions du livre quatrième du code de la construction et de l’habitation, relatives aux habitations à loyer modéré, la société Batigère Nord-Est a proposé à la vente, au cours de l’année 2011, par l’intermédiaire de la société Quadral Transactions, des biens immobiliers situés rue Saint-Eloi à Blénod-lès-Pont-à-Mousson.

M. et M^me Y s’étant portés acquéreurs de certains biens, aucun avant-contrat n’a été établi, mais il était prévu que l’acte authentique serait directement signé, en l’étude de M^e G-H, le 14 décembre 2011 pour les acquéreurs, et le 19 décembre suivant pour le vendeur.

Alors que les acquéreurs avaient signé l’acte avant de prendre possession des biens désignés dans celui-ci, à savoir une maison d’habitation, des garages, des parcelles à usage de jardin et des voies d’accès, la société Batigère s’y est en revanche refusée au motif que l’acte était entaché d’erreurs portant sur la désignation cadastrale des biens offerts à la vente.

Par acte du 9 octobre 2012, la société Batigère a saisi le tribunal de grande instance de Nancy sur le fondement des articles 1583 et 1109 du code civil, pour lui demander, à titre principal, de dire que le jugement à intervenir vaudrait acte de vente du bien immeuble situé à Blénod-lès-Pont-à-Mousson, et cadastré section XXX, moyennant le prix de 39.600 €, et de condamner les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation.

A titre subsidiaire, elle a demandé au tribunal de constater qu’en l’absence d’accord sur la chose et sur le prix, les époux Y étaient occupants sans droit ni titre, d’ordonner leur expulsion, et de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation des défendeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y ont répliqué qu’il y avait bien eu accord sur la chose et sur le prix, et demandé au tribunal de dire que le jugement à intervenir vaudrait régularisation de l’acte de vente, et serait publié à la conservation des hypothèques. Ils ont enfin sollicité une indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire du 7 avril 2014, la juridiction ainsi saisie a :

— dit que la vente intervenue entre la société Batigère Nord-Est et les époux Y, les 14 et 19 décembre 2011, portait sur une maison d’habitation située rue Saint-Eloi à Blénod-lès-Pont-à-Mousson, comprenant un jardin, au sous-sol une cave, au rez-de-chaussée une entrée, un séjour, une cuisine, un WC et une salle d’eau, à l’étage deux chambres, le tout cadastré section XXX, au prix de 39.600 €, outre les frais dus à la société civile professionnelle Le moine-H-X ;

— ordonné la publication de son jugement valant régularisation de l’acte authentique auprès du service des hypothèques compétent ;

— débouté la société Batigère Nord-Est de sa demande d’indemnité d’occupation ;

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision ;

— débouté la société Batigère Nord-Est de sa demande d’indemnité de procédure ;

— condamné les époux Y aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a relevé qu’en l’absence de promesse de vente, la société Batigère n’avait été autorisée à vendre, par son conseil d’administration que la parcelle cadastrée section XXX, et par l’autorité préfectorale que des logements ; que les époux Y qui ne démontraient pas que la visite des lieux eût porté sur d’autres parcelles, notamment celle correspondant à un chemin séparant des immeubles, et celle correspondant à un garage donné à bail à un tiers, ne pouvaient se prévaloir de la théorie du mandat apparent. S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, elle a considéré qu’elle n’était fondée sur aucune pièce.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, le 20 juin 2014, les époux Y ont relevé appel de ce jugement, et demandé à la cour, dans leurs conclusions signifiées le 22 janvier 2015, de l’infirmer, de dire qu’ils sont devenus propriétaires des parcelles cadastrées section XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, AH n° 577 et AH n° 591 ; de dire que l’arrêt à intervenir vaudra régularisation de la vente de toutes ces parcelles, qui leur a été consentie par la société Batigère Nord-Est moyennant le prix de 39.600 € et les frais y afférents, et sera publié auprès du service des hypothèques compétent. Ils demandent enfin la condamnation de la société intimée à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur recours, ils font valoir que par l’intermédiaire de son mandataire, la société Quadral Transactions, la société Batigère leur a fait une offre de vente relative à un ensemble de parcelles qu’ils ont visitées, et ce au prix de 39.600 €, outre les frais y afférents ; qu’ainsi, il y a bien eu accord sur la chose et sur le prix ; qu’en outre, en vertu de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu envers les tiers d’exécuter les engagements contractés par son mandataire, et qu’en tant que tiers de bonne foi, ils sont fondés à se prévaloir d’un mandat apparent.

Ils ajoutent que le non-respect des dispositions du code de la construction et de l’habitation ne sont pas prescrites à peine de nullité.

Dans ses conclusions signifiées le 3 novembre 2014, la société intimée réplique qu’elle n’avait pas la capacité de vendre un bien autre que le logement cadastré section XXX, sans aucune dépendance, et que le document intitulé 'Désignation du bien', tel qu’il a été établi par la société Quadral Transactions, est entaché d’une erreur ; qu’elle n’est pas liée à celle-ci par un contrat de mandat, mais par un contrat d’entremise, et qu’en tout état de cause, lorsqu’un mandataire excède ses pouvoirs, il n’engage pas son mandant, sauf à l’égard des tiers de bonne foi, qualité que ne peuvent revendiquer les appelants.

Dès lors, elle conclut à la confirmation du jugement, et sollicite une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance de mise en état du 12 mai 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 1583 du code civil, qui pose le principe du consensualisme en matière de vente, dispose que celle-ci est parfaite entre les parties, et que la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Les époux Y se réclament de ce texte et soutiennent qu’ils ont accepté l’offre qui leur avait été faite d’acquérir au prix de 39.600 € les parcelles qu’ils ont visitées par l’intermédiaire de la société Quadral Transactions qui en a donné une énumération dans un document intitulé 'désignation du bien', et fixant comme date d’échéance du compromis le 29 décembre 2011.

Cependant, l’offre de vente que la société Batigère a fait paraître dans les journaux d’annonces était ainsi libellée : 'Blénod Les PAM : Maisons type F2, F3, F4 et F5. Energie E, F, G. Prix de 34.800 € à 130.950 €. XXX Est du département 54 pendant un délai de deux mois à compter du présent avis, conformément à l’article L.443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Contacter Quadral Transactions E F.'

L’offre ainsi rédigée était relative à un ensemble de biens immobiliers, et non à des parcelles déterminées que la société Batigère s’engageait à vendre à un prix déterminé. Les appelants ne peuvent donc soutenir que leur acceptation de cette offre de vente équivalait à une rencontre des consentements sur une chose déterminée à un prix déterminé, et suffisait à rendre la vente parfaite.

Les époux Y se réclament aussi de l’article 1998 du code civil selon lequel le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Toutefois, la société Quadral Transactions, qui est titulaire des cartes professionnelles 'Transactions sur immeubles et fonds de commerce’ et 'Gestion immobilière', ne peut être considérée comme mandataire de la société Batigère au sens de ce texte.

A cet égard, il y a lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : 'Transactions sur immeubles et fonds de commerce’ ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1^er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. Ce texte précise en ses alinéas 2 et 3 que le mandat précise son objet, et que lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Le contrat du 21 février 2011 liant la société Batigère à la société Quadral Transactions stipulait que celle-ci s’engageait à exécuter le mandat non exclusif de commercialiser et de vendre le patrimoine HLM dont l’énumération comprenait notamment vingt-neuf logements situés sur le territoire de la commune de Blénod-Les-Pont-à-Mousson.

Ainsi, ce mandat dont l’examen révèle qu’il ne contient aucune clause spéciale et expresse conforme aux dispositions de l’article 72 alinéa 3 précédemment rappelé, et comportant l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, doit s’analyser comme un simple courtage ne conférant juridiquement qu’une mission de recherche de clients et de négociation du contrat projeté. Les appelants ne peuvent donc soutenir que la société Quadral Transactions avait le pouvoir d’engager son mandant dans les liens d’un contrat de vente.

Par ailleurs, sur le tableau des dénominations cadastrales se rapportant aux logements offerts à la vente, et XXX à Blénod-Les-Pont-à-Mousson, figure la parcelle numérotée AH 593, à l’exclusion de celles dont les époux Y revendiquent en outre la propriété.

De même, sur le document intitulé 'Etude personnalisée Acquisition d’un logement’ et destiné aux époux Y, il est indiqué qu’elle se rapporte à un logement de type F3 situé XXX à Blénod-Les-Pont-à-Mousson, dont le prix est fixé à 39.600 €, les rubriques 'garage ou parking', 'cave et autres’ n’étant pas remplies.

Le document établi par la société Quadral Transactions, et intitulé 'Désignation du bien’ n’est pas conforme au document précédent dans la mesure où, s’il se rapporte à un bien dont la nature est un logement, il énumère, outre la parcelle cadastrée section XXX correspondant à un logement situé XXX, huit autres parcelles cadastrées section XXX, 581, 577 et 591 qui sont situées non plus XXX, ainsi que cela résulte du projet d’acte authentique dressé par M^e G-H et signé par les seuls époux Y.

Ceux-ci ne peuvent donc prétendre que la société Quadral Transactions a engagé la société Batigère dans les liens d’un contrat de vente portant sur l’ensemble de ces parcelles.

Les appelants font encore valoir qu’au regard des éléments qui précèdent, ils pouvaient légitimement croire qu’ils avaient acquis la propriété de toutes les parcelles énumérées par la société Quadral Transactions dans le document intitulé 'Désignation du bien’ et destiné tant à eux-mêmes qu’au notaire en vue de la signature de l’acte authentique.

Néanmoins, il résulte des dispositions des articles 1 à 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, que le titulaire de la carte professionnelle 'Transactions sur immeubles et fonds de commerce’ doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; qu’il ne peut être recouru à la théorie du mandat apparent pour faire échec à ces règles impératives.

En conséquence, la société Quadral Transactions n’ayant été investie que d’un mandat d’entremise lui conférant mission de rechercher des acquéreurs pour un bien déterminé, mais n’incluant pas l’autorisation de passer un acte au nom de son mandant, c’est à juste titre que le tribunal, après avoir considéré la vente comme parfaite pour le seul bien cadastré XXX correspondant à une maison d’habitation située 16 rue Saint Eloi à Blénod-Les-Pont-à-Mousson, au prix de 39.600 € outre les frais dus à la S.C.P. G-H et X, a ordonné la publication de son jugement valant régularisation de l’acte authentique de vente auprès du service des hypothèques compétent.

Les époux Y étant déboutés de leurs prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la société Batigère de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, et il lui sera alloué sur ce fondement la somme de 1.000 €.

Enfin, les époux Y qui succombent seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté la S.A. Batigère Nord-Est de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau sur ce seul point ;

Condamne les époux Y à payer à la S.A. Batigère Nord-Est la somme de mille euros (1.000 €) à titre d’indemnité de procédure ;

Condamne les époux Y aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en huit pages.