RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 1642 /2017 DU 11 SEPTEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/00665

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 02 Mars 2016 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de nancy, R.G.n° 14/00777, en date du 25 janvier 2016,

APPELANTE :

Madame R V B

née le […] à […]

Représentée par la SCP NOIRJEAN GIRARD BOUDIBA GANTOIS, avocat au barreau de NANCY,

INTIMÉS :

Madame T AA Z

née le […] à X, éducatrice spécialisée, demeurant […]
- […]

Monsieur U AC AD A

né le […] à […]

Représentés par la SCP AG-AH L N, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître AG AH, avocat au barreau de NANCY,

Maître E C, demeurant […]

SCP G H ET S P, RCS NANCY D 400 437 927, dont le siège est […] prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège,

Représentés par la SCP THIBAUT SOUCHAL, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître SOUCHAL, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2017, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre, entendue en son rapport,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Y ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2017 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Septembre 2017 , par Madame Y, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame Y , greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique dressé par M^e C, notaire, le 12 février 2010, M^me Z et M. A ont acquis de M^me B un immeuble d'[…] à Nancy au prix de 205 000 €. L’acte stipulait au paragraphe assainissement que 'le vendeur déclare que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal, ainsi constaté par une lettre délivrée le 17 décembre 2009 par le service d’assainissement communal, dont l’original est demeuré ci-joint et annexé après mention'. Après leur entrée en jouissance du bien, les acquéreurs ont constaté que la maison n’était pas raccordée au système d’assainissement collectif communal contrairement aux stipulations de l’acte notarié, mais seulement équipé d’une fosse septique.

M^e C leur a alors indiqué le 29 juin 2010 que le raccordement de leur maison par une fosse septique était parfaitement visible et que M^me B ne pouvait être tenue des vices apparents ou cachés susceptibles d’affecter l’immeuble.

A la suite d’un contrôle de l’installation d’assainissement de l’immeuble effectué le 1^er mars 2012 par le chef du service public d’assainissement non collectif de la Communauté Urbaine du Grand Nancy (CUGN), une mise en demeure a été adressée à M^me Z et M. A de rendre l’installation conforme à la délibération adoptée le 28 janvier 2012 de raccordement au système d’assainissement collectif.

Le coût des travaux a été chiffré à 20 700,68 € HT.

Suite à la demande d’indemnisation formulée par M^me Z et M. A selon courrier du 11 mars 2013, M^e P, successeur de M^e C, leur a opposé une fin de non recevoir au motif que M^me B ne pouvait être tenue à la garantie des vices cachés.

Par actes d’huissier du 13 mars 2014, M^me Z et M. A ont, sur le fondement des articles 1134,1147 et 1604 du code civil, fait assigner M^me B, M^e C, la SCP G H et S P devant le tribunal de grande instance de Nancy en condamnation in solidum à leur payer en principal la somme de 20 700,68 € majorée de la TVA au taux en vigueur à la date du jugement, outre indemnité de procédure et dépens, le tout avec exécution provisoire.

Par jugement du 25 janvier 2016, le tribunal a fait droit à la demande principale de M^me Z et M. A ainsi qu’à leur demande d’indemnité de procédure à hauteur de 4 000 €, débouté les défendeurs de toutes leurs prétentions, ordonné l’exécution provisoire et condamné in solidum les défendeurs aux dépens.

Les premiers juges, après avoir rappelé que l’action était fondée sur l’obligation de délivrance et non sur la garantie des vices cachés comme le prétendaient les défendeurs, ont estimé que M^me B avait manqué à son obligation de délivrance.

Ils ont en effet relevé que l’argument relatif à la visibilité de l’équipement d’assainissement avancé par le notaire rédacteur de l’acte dans ses courriers des 29 juin 2010 et 4 mai 2013 ne pouvait être pris en considération dès lors que la venderesse avait elle-même admis penser que tout était conforme ainsi que le lui avait indiqué le notaire; que si, comme le prétendaient les défendeurs, cette visibilité ressortait manifestement de l’examen sommaire des plans, cette évidence aurait dû les conduire à s’abstenir d’insérer la clause litigieuse et de se prévaloir du courrier du 17 décembre 2009 émanant du service d’assainissement communal indiquant en réalité que 'son technicien n’a pu effectuer le contrôle de raccordement au réseau public d’assainissement 97 bis rue Varynge à Nancy et il serait souhaitable de prendre rendez-vous avec Monsieur I J…'; qu’il importait peu que le système d’assainissement ait été conforme aux normes environnementales en vigueur au jour de la vente et que l’immeuble n’ait pas été impropre à son usage.

Le tribunal a également considéré qu’en apportant aux acquéreurs une certification erronée et trompeuse sur le dispositif d’assainissement de la maison, M^e C avait manqué à son obligation de conseil à leur égard et ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle au sens de l’article 1147 du code civil.

Enfin, il a précisé que le préjudice subi par les acquéreurs ne pouvait être apprécié dans le cadre d’une action estimatoire fondée sur un vice caché comme le prétendait le notaire rédacteur mais découlait de la faute contractuelle commise par ce dernier.

Ayant interjeté appel de ce jugement, M^me B, au visa des articles 1134, 1604 et 1641 du code civil, en sollicite l’infirmation, et demande à la cour de constater que l’action de M^me Z et M. A sur le fondement des vices cachés est prescrite, de les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en tout état de cause la mettre hors de cause et de condamner in solidum M^me Z et M. A à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, sous la même solidarité, aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Boudiba de la SCP Noirjean, Girard, Boudiba et Gantois.

Elle fait valoir que le tribunal a motivé sa décision sur des éléments qui n’ont pas été intégralement appréciés en ce sens que les acquéreurs ont artificiellement fondé leur demande sur l’article 1604 du code civil alors qu’en réalité leur raisonnement correspond plutôt à celui fondé sur l’article 1641 dudit code et, qu’en outre, le tribunal n’a pas apprécié les moyens qu’elle avait développés au regard de la jurisprudence applicable à l’article 1604 du code civil.

Elle rappelle avoir fait visiter la maison aux futurs acquéreurs et montré la fosse septique dont elle leur avait expliqué le fonctionnement, préalablement au compromis, puis entre cet acte et l’acte de vente et affirme leur avoir communiqué les plans et les photos qui démontrent parfaitement l’existence de cette fosse septique.

Elle précise également avoir déclaré que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement public mais n’avoir jamais certifié que ce raccordement était conforme à la législation en vigueur qui n’imposait d’ailleurs aucune obligation à l’époque.

Elle en conclut que la non-conformité soulevée dans l’assignation ne saurait résulter d’une inadéquation de la chose vendue à des normes mises au point ultérieurement et que par ailleurs, le défaut de conformité de la chose vendue constitue en réalité le vice caché prévu par l’article 1641 du code civil.

Elle précise aussi que la lettre du 17 décembre 2009 n’a pas été portée à sa connaissance ainsi qu’il résulte de son absence de paraphe sur ce document annexé au contrat de vente, ce qui n’a d’ailleurs jamais été contesté par l’étude notariale, ce document ayant été paraphé par les seuls acquéreurs.

Enfin, elle précise que si une responsabilité doit être engagée, c’est uniquement celle du notaire qui a aurait manqué à ses obligations de diligence et de prudence, lequel lui a indiqué que tout était conforme.

M^e C et la SCP H et P concluent à l’infirmation du jugement et au débouté des demandes formées par M^me Z et M. A. A titre subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et, en tout état de cause, le débouter de M^me B de toutes ses demandes à leur encontre. Enfin, ils demandent à la cour de condamner toute autre partie aux dépens.

Ils indiquent que le notaire a parfaitement rempli ses obligations en recueillant et communiquant les informations nécessaires à l’efficacité de son acte; qu’il n’était pas tenu d’opérer des vérifications matérielles et techniques ni de se rendre sur place, ni de suspecter de caractère mensonger les déclarations des parties alors que le compromis de vente, dont il n’était pas le rédacteur, stipulait que ' le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal'.

Ils font en outre valoir que la mise aux normes de l’installation semble résulter du classement de la maison en zonage collectif, classement résultant d’une délibération de la CUGN du 28 janvier 2010, date à laquelle les conditions suspensives du compromis de vente étaient réalisées ( acceptation de l’offre de prêt le 10 janvier 2010) et que les obligations découlant de cette délibération devaient être supportées par l’acquéreur dès lors que la vente était parfaite à cette date; que de surcroît, la législation en matière d’assainissement n’est applicable que depuis la 1^er janvier 2011.

S’agissant du préjudice, ils rappellent que le notaire n’ayant pas touché le prix de vente, ne peut être tenu d’en restituer une partie et que ce préjudice s’analyse en une perte de chance d’avoir pu discuter du prix s’ils avaient reçu l’information correcte.

Ils indiquent en outre que c’est en méconnaissance des dispositions de l’article 506 du code de procédure civile que M^me B tente de redresser la procédure en formalisant une demande en garantie qui ne l’était pas en première instance.

Ils présentent également par écritures séparées une requête en rectification d’erreur matérielle relative au premier paragraphe du dispositif du jugement en ce sens que les noms de M^e C et de mme B ont disparu de la condamnation principale.

M^me Z et M. A demandent à la cour, sur le fondement des articles 1134,1147,1382 et 1604 du code civil, de dire et juger M^me B recevable et mal fondée en son appel, M^e C et la SCP H-P recevables et mal fondés en leur appel incident, de débouter les parties adverses de leurs demandes, fins et conclusions, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner M^me B à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’art 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP AF AG-AH, K L et M N sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, le droit de la vente ne connaissant pas qu’un seul fondement juridique qui serait celui de la garantie des vices cachés; que le bien vendu a été conventionnellement défini comme raccordé à l’assainissement communal c’est-à-dire au système d’assainissement collectif alors qu’en réalité il est doté d’une fosse septique qui s’analyse en un système d’assainissement non collectif.

Ils rappellent aussi que la chose vendue n’est pas impropre à sa destination, contrairement à la jurisprudence citée par M^me B que cette dernière interprète de manière erronée.

Ils précisent qu’il importe peu que M^me B n’ait pas apposé son paraphe sur la lettre du 17 décembre 2009 dès lors que ce document n’a aucune valeur informative et que la venderesse a en revanche indiqué dans le corps de l’acte, certifier que le bien était raccordé à l’assainissement communal. Ils indiquent également que les visites qu’ils ont faites des lieux ne leur ont pas permis de se convaincre du type de raccordement dont bénéficiait le système d’assainissement et qu’en outre ce n’est que dans le cadre de la présente procédure qu’ils ont eu communication des plans. Enfin, ils affirment que ce n’est qu’après la vente qu’ils ont eu connaissance du document émis par le service des eaux relatif à l’impossibilité de procéder à la vérification du raccordement.

Ils indiquent que M^me B ne démontre pas en quoi l’action qu’ils ont mise en oeuvre serait abusive, ni ne justifie de la réalité du préjudice qu’elle invoque.

Concernant le notaire et sa structure d’exercice, ils font valoir que M^e C a certifié la fausse déclaration de la venderesse en se prévalant d’un document ne lui permettant pas de certifier ce qu’il avançait alors que ce document l’invitait au contraire à la réserve; qu’en outre, ses assertions selon lesquelles l’installation d’assainissement non collectif était parfaitement visible ne sont corroborées par aucun élément.

Ils indiquent aussi n’avoir jamais demandé ni même suggéré que le notaire et sa structure d’exercice professionnelle doivent voir leur responsabilité engagée au visa de l’article 1603 du code civil ni soient tenus à restituer une partie du prix de vente, leur responsabilité étant recherchée uniquement au visa du manquement au devoir de conseil et d’information, et qu’ils sollicitent en réalité la réparation du préjudice causé par cette faute.

Enfin, ils font valoir que l’argumentation du notaire et de la SCP de notaires relative à leur exonération de responsabilité au motif que l’obligation de raccordement au réseau d’assainissement communal du bien cédé prise aux termes d’une délibération votée le 28 janvier 2010 avec effet au 1^er janvier suivant, donc entre les dates de régularisation du compromis et de réitération, est difficilement compréhensible, dès lors que la présente procédure n’est pas causée au visa d’une non-conformité de la chose vendue à sa destination ou aux règles d’urbanisme, mais au visa d’une non-conformité aux stipulations contractuelles.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2016.

SUR CE :

— Sur la rectification de l’erreur matérielle:

Le dispositif du jugement mentionne en son premier paragraphe 'condamne in solidum avec la SCP G H et O P à payer à M^me Z et M. A la somme de 20 700,68 € majorée de la taxe sur la valeur ajoutée afférente au type de conformité à mettre en oeuvre au taux en vigueur à la date du présent jugement' alors que dans ses motifs, le tribunal a mentionné qu’il convenait de condamner in solidum au paiement de cette somme M^me B, M. E C et la SCP 'G H et O P'.

Les autres parties ne s’opposent pas à la requête en rectification d’erreur matérielle à laquelle il sera fait droit.

— Sur la garantie des vices cachés:

Il convient de relever que dans leurs actes d’assignation devant le tribunal de grande instance, M^me Z et M. A n’ont pas visé, au soutien de leur action, les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil relatifs à la garantie des vices cachés à laquelle est tenue le vendeur, mais se sont contenté de relater que des arguments relatifs à la garantie des vices cachés leur ont été opposés par les parties adverses, en phase pré-contentieuse, pour réfuter leurs réclamations.

Ils ont d’ailleurs indiqué expressément dans ces actes d’assignation, que la chose vendue n’était pas impropre à sa destination.

C’est donc à juste titre que le tribunal a estimé que l’action intentée par M^me Z et M. A relevait de l’obligation de délivrance et non de la garantie des vices cachés.

La cour relève qu’en cause d’appel, M^me Z et M. A n’émettent pas davantage quelque prétention que ce soit quant à une éventuelle garantie des vices cachés.

C’est également à tort que M^me B prétend que le tribunal n’a pas apprécié les moyens qu’elle avait développés du chef de la garantie des vices cachés, au regard de la jurisprudence applicable en la matière. En effet, il y a lieu de relever qu’en réalité c’est elle qui fait une mauvaise interprétation de la jurisprudence qu’elle invoque dès lors que

— l’arrêt du 20 février 1996 ( Cass. Civ, 1^re, pourvoi n° 93-21128) confirmait la décision d’une cour d’appel ayant accueilli l’action en garantie des vices cachés après avoir relevé que la chose livrée était bien celle visée au contrat mais affectée d’un vice rendant le matériel impropre à sa destination, hypothèse ne correspondant pas au présent litige,

— l’arrêt du 28 mars 2007 ( Cass. Civ.3^e, pourvoi n° 06-12461) infirmait un arrêt de cour d’appel pour défaut de caractérisation de l’impropriété du bien à sa destination et alors, de surcroît, qu’était alléguée une non-conformité aux règles d’urbanisme, hypothèse ne correspondant pas davantage au présent litige qui concerne une non-conformité aux stipulations contractuelles.

Il n’ya donc pas lieu de statuer sur l’éventuelle prescription d’une action en garantie des vices cachés. M^me B sera donc nécessairement déboutée de ses prétentions à ce titre.

— Sur l’obligation de délivrance:

Le contrat de vente passé entre les parties stipule que l’immeuble est raccordé à l’assainissement communal (sous-entendu collectif) ainsi que l’a constaté une lettre délivrée le 17 décembre 2009 par le service d’assainissement communal dont l’original est annexé à l’acte.

Or il est constant et non contesté que la réalité est tout autre puisque cet immeuble était équipé d’une fosse septique, c’est-à-dire d’un système d’assainissement non collectif.

Il en résulte une non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles, qui constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance telle que définie par l’article 1604 du code civil, sans qu’il y ait lieu de statuer, d’une part sur l’absence de connaissance par M^me B, de la configuration des lieux et de la nature de l’installation, l’action n’étant pas fondée sur le dol, d’autre part sur la conformité de l’installation à la réglementation, qui n’est pas l’objet des débats, et étant rappelé que les acheteurs sollicitent seulement l’indemnisation des frais qu’ils doivent exposer pour se raccorder à l’assainissement collectif et donc mettre leur immeuble en concordance avec les stipulations du contrat.

C’est également à tort que M^e C, rédacteur de l’acte, a indiqué dans ses courriers adressés ultérieurement aux acquéreurs les 29 juin 2010 et 4 mai 2013, que l’équipement d’assainissement collectif était visible, alors que M^me B indiquait ne pas faire elle-même la différence entre une fosse septique et un raccordement au réseau d’assainissement collectif, ce qui la prive d’ailleurs du droit d’opposer aux acquéreurs leur méconnaissance ou leur défaut de vigilance sur ce point.

Les pièces communiquées à la cour par M^me B le 4 mai 2017 ne comportant que ses pièces 1 à 6 inclus, il n’y a pas lieu de statuer sur l’éventuelle visibilité de la fosse septique, cet élément de visibilité étant en tout état de cause sans emport dès lors, encore une fois, que le seul problème posé par le présent litige est celui de l’absence de concordance des énonciations de l’acte notarié avec la réalité.

— Sur le devoir de conseil et d’information:

Il convient de relever que M^e C a fait référence expressément dans son acte à un courrier qui lui avait été adressé le 17 décembre 2009 par le service d’assainissement communal, en réponse à sa demande adressée à la CUGN le 7 décembre précédent par laquelle il demandait de bien vouloir lui ' préciser la situation de l’immeuble… au regard de l’assainissement en me retournant le document joint complété' et que M^e C et la SCP H-P admettent que ' certes, la mention portée dans l’acte de vente ( sous-entendu le raccordement à l’assainissement communal) n’est pas totalement en adéquation avec la lettre de la CUGN' qui mentionne effectivement et seulement que ' le technicien du service Qualité des Eaux n’a pu effectuer le contrôle de raccordement au réseau public d’assainissement […] à Nancy ( cadastré AI 37, 38 et 39). Par conséquent il serait souhaitable de prendre rendez-vous avec M. I D au 03.83.91.82.72".

En tirant de cette lettre du 17 décembre 2009 une conséquence erronée qu’il a cependant certifiée véridique dans son acte, M^e C a incontestablement manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs alors qu’au contraire, cette lettre aurait dû l’inciter à la prudence et à tout le moins à contacter M. D afin d’obtenir une information certaine sur le type de raccordement d’assainissement du bien vendu.

L’argumentation des notaires concernant le classement ultérieurement à la vente de la maison en zonage collectif et la date d’application de la législation en matière d’assainissement est sans emport sur la responsabilité contractuelle de M^e C résultant de la faute commise par ce dernier par manquement au devoir d’information et de conseil, dès lors que ce devoir ne portait pas sur cette législation

Par ailleurs, il importe peu que la lettre du 17 décembre 2009 n’ait pas été paraphée par M^me B, dès lors que ce document n’apporte aucune information sur l’état réel du bien en matière d’assainissement et qu’en tout état de cause, la venderesse a certifié sans réserve dans le corps de l’acte de vente qu’elle a signé, que le bien était raccordé à l’assainissement communal.

Il s’ensuit qu’elle ne peut être mise hors de cause comme elle le demande et que c’est à bon droit que le tribunal a retenu sa responsabilité aux côtés de celle du notaire rédacteur et de la SCP de notaires lui ayant succédé.

La cour note en outre que M^me B se contredit dans ses écritures, en affirmant d’une part, avoir tout ignoré quant au mode d’assainissement du bien vendu et en prétendant, d’autre part, qu’elle avait montré aux futurs acquéreurs, lors de visites du bien, l’utilisation de cette fosse septique et indiqué que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement public.

— Sur l’indemnisation du préjudice:

C’est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que la cour adopte, que les premiers juges ont prononcé une condamnation in solidum de M^me B, M. C et la SCP de notaires à indemniser M. A et M^me Z du montant de la mise en conformité de leur système d’assainissement, dont ils justifient par la production de devis.

— Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire:

Cette demande ne peut qu’être rejetée dès lors que la cour confirme le jugement entrepris et déboute M^me B de l’ensemble de ses prétentions.

— Sur les demandes accessoires:

Succombant en ses prétentions, M^me B sera condamnée aux dépens et à payer à M^me Z et M. A, au titre de leurs frais irrépétibles, une somme que l’équité commande de fixer à 4 000 €. Elle sera en conséquence déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu l’article 462 du code de procédure civile ;

Rectifie l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement n° 47 rendu le 25 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Nancy en ce sens qu’il convient de compléter son premier paragraphe par les mentions 'M^me R B et M. E C' entre les mots 'condamne in solidum' et ' avec la SCP G H et O P' ;

Dit que cette rectification sera mentionnée sur la minute du jugement et les expéditions qui en seront délivrées et notifiées comme lui ;

Vu les articles 1134,1142,1604 du code civil ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M^me R B, de M. E C et de la SCP G H et S P ;

Condamne M^me R B à payer à M^me T Z et M. U A la somme de QUATRE MILLE (4 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me B aux entiers dépens avec autorisation de recouvrement par la SCP AF AG-AH, K L et M N, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. Y.- Signé : P. RICHET.-

Minute en treize pages.