RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2021 DU 20 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00247 – N° Portalis DBVR-V-B7F-EWSL

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 20/00336, en date du 05 janvier 2021,

APPELANT :

Monsieur B T U X

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e Barbara VASSEUR substituée par M^e Renaud PETIT de la SCP VASSEUR PETIT, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur Q-H AD N X

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e P CUNY, avocat au barreau de NANCY

Madame H V W X

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e P CUNY, avocat au barreau de NANCY

Madame F G, épouse X

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e P CUNY, avocat au barreau de NANCY

Monsieur Y N AA X

né le […] à […]

domiciliée […]

Représenté par M^e P CUNY, avocat au barreau de NANCY

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Juin 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Madame Véronique GEOFFROY, Conseiller,

Monsieur Q-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2021, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Septembre 2021, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

MM. Q-H, Y et B X, M^me H X et M^me F G veuve X sont propriétaires indivis d’un étang lieudit « Fosse Sainte H » situé à Pagny-sur-Moselle, […], 55, 57 et 143. L’indivision est soumise au régime légal.

Par procuration du 23 janvier 2019, M. B X a désigné pour mandataire spécial tout collaborateur de l’étude de Maîtres D-R-AC afin d’acquérir les parts de M^me H X et M. Q-H X sur la base d’un prix total de 58000 euros.

Par courrier du 20 novembre 2019, M. B X a déclaré « être favorable avec l’ensemble des héritiers et successeurs pour la mise en vente de la parcelle de Pagny-sur-Moselle, […] ». Un projet de promesse de vente à M. J A et à M^me K A épouse L M a été établi en ce sens par l’étude de Maîtres D-AB-AC, le 6 janvier 2020, au prix de 65000 euros.

MM. Q-H et Y X ainsi que M^me H X et M^me F G ont exprimé devant notaire leur intention de procéder à son aliénation par déclaration du 18 mai 2020. Cette intention a été signifiée à M. B X, le 11 juin 2020.

Par courrier du 16 juin 2020 adressé à l’étude de Maîtres D-AB-AC, M. B X s’est opposé à cette vente, cette opposition a été constatée par procès-verbal de l’étude du 15 septembre 2020.

Par acte du 4 novembre 2020, MM. Q-H et Y X ainsi que M^me H X et M^me F G veuve X ont fait assigner M. B X devant le président du tribunal judiciaire de Nancy selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des articles 815-6 du code civil et 1380 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 5 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Nancy a :

— autorisé M. Q-H X, M^me H X, M^me F G, veuve X, M. Y X à régulariser la promesse synallagmatique de vente dans les conditions prévues par le projet du 6 janvier 2020 ainsi que sa réitération en la forme authentique avec M. J A et M^me K A pour un prix de 65000 euros portant sur l’étang sis à Pagny-sur-Moselle (54530), lieudit « Fosse Sainte H », […],

— condamné M. B X à verser à M. Q-H X, M^me H X, M^me F G veuve X et M. Y X, la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. B X aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi le président du tribunal judiciaire a rappelé que, selon les dispositions des articles 815-6 du code civil et de l’article 1380 du code de procédure civile, il entrait dans ses prérogatives d’autoriser, selon la procédure accélérée au fond, un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, si la mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

Le président du tribunal a ainsi jugé qu’il convenait de faire droit à la demande d’autorisation de vente formée par les consorts X. En effet, il a relevé la réunion des deux conditions, d’urgence et d’intérêt commun ; d’une part, il a estimé que l’urgence résultait de la date butoir contractuellement prévue pour la réitération de l’acte de vente et le risque de ne pas trouver un nouvel acquéreur dans un délai raisonnable alors que le bien nécessite un entretien régulier et que M. Q-H X, seul à s’en charger, ne pourra pas continuer à s’en acquitter au regard de son état de santé ; d’autre part, l’intérêt commun a été caractérisé par le prix de vente conforme à l’évaluation réalisée par l’agence immobilière.

Par déclaration reçue au greffe de la cour sous la forme électronique, le 29 janvier 2021, M. B X a relevé appel de cette ordonnance.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique, le 18 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. B X demande en substance à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

Y faire droit,

— annuler et subsidiairement infirmer la décision dont appel autorisant les intimés à vendre le bien

immobilier constitué des parcelles,

Et statuant à nouveau,

— débouter Messieurs Q-H et Y X, M^me H X et M^me F G veuve X de leur demande d’être autorisés à régulariser la promesse synallagmatique de vente dans les conditions prévues par le projet du 6 janvier 2020, ainsi que sa réitération en la forme authentique avec M. et M^me A pour un prix de 65000 euros portant sur l’étang sis à Pagny-sur-Moselle (54530), lieudit « Fosse Sainte H », […] et infirmer sa condamnation à leur verser la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamnant aux dépens,

— condamner Messieurs Q-H et Y X, M^me H X et M^me F G veuve X à lui régler la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Messieurs Q-H et Y X, M^me H X et M^me F G veuve X en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Barbara Vasseur – Renaud, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique, le 12 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, MM. Q-H et Y X, M^me H X et M^me F G veuve X ( infra les consorts X) demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 5 janvier 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. B X à leur verser la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. B X aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 31 mai 2021.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 14 juin 2021 et le délibéré au 20 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées le 18 février 2021 par M. B X et le 12 mars 2021 par M. Q-H X, M^me H X, M^me F G veuve X et M. Y X et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 31 mai 2021,

Sur le bien-fondé de l’appel

A titre liminaire, il convient de préciser que M. B X, appelant affirme que l’actif successoral ne se compose pas uniquement de l’étang situé au lieudit « Fosse Sainte H » dont la vente est réclamée, mais comporte notamment les biens immobiliers issus de la succession de M.

B X décédé en 1928 avec l’Abbaye « Sainte H » et ceux issus de M. N X, décédé en 1991 ;

Or, il ne démontre pas la réalité de ses assertions, n’apportant aucune pièce justifiant la présence de ces biens dans les successions en cause ; il verse une attestation de Maître O P du 25 octobre 2016 ( pièce n°2 – appelant) faisant état de la répartition des parts entre les sociétés « Société Civile immobilière Saint B », la SARL « DEMODEC », et la SARL « Entreprise X » mais cette attestation ne traite que du partage des parts desdites sociétés entre M^me F G, veuve X et MM. B et Y X et non de l’ensemble successoral.

Ensuite il oppose l’irrecevabilité de l’action de M^me H X l’estimant en dehors de la succession sans pour autant étayer ses propos, ni reprendre cette prétention dans le dispositif ; au demeurant M^me H X est visée dans les différents actes de succession versés aux débats ;

M. Q-H X, M^me H X, M^me F G veuve X et M. Y X versent aux débats l’acte de succession de M. Q S X qui mentionne en sa page 3 (pièce 4 – intimés), que l’étang situé au lieudit « Fosse sainte H » cadastré à la section AH n°55 est détenu en indivision par les héritiers de M. Q S X (à savoir son épouse M^me F G et ses deux fils, M. Y X et M. B X) avec M. Q-H X et M^me H X épouse C, la quote part détenue étant de cinq douziemes

(pièce 4 – intimés) ; cette dévolution est confirmée par les termes de l’attestation immobilière versée aux débats (pièce 3 – intimés) ainsi que des actes de propriété de cet immeuble également communiqués ( pièces 1et 2 – intimés).

Il s’en déduit que la propriété indivise de l’étang lieudit « Fosse Sainte H » est établie pour M. Q-H X, M^me H X, M^me F G, M. Y X et M. B X à l’exclusion de tout autre actif successoral lequel n’emporterait toutefois aucune conséquence quant à l’analyse de la présente demande.

En vertu de l’article 815-3 du code civil, « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

L’article 815-6 du code civil dispose que : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge ».

Il résulte de ces textes qu’il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal judiciaire tient de l’article 815-6 du code civil, d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

Il convient ainsi d’analyser les conditions d’urgence et d’intérêt commun afin d’apprécier le bien fondé de l’autorisation donnée par le président du tribunal judiciaire de Nancy de régulariser la promesse synallagmatique de vente dans les conditions prévues par le projet du 6 janvier 2020 ainsi que sa réitération en la forme authentique avec M. J A et M^me K A pour un prix de 65000 euros portant sur l’étang sis à Pagny-sur-Moselle lieudit « Fosse Sainte H », […], 55, 57 et 143 ;

* sur l’urgence

M. B X allègue que la condition d’urgence nécessaire à l’application de l’article 815-6 du code civil doit préexister et justifier la mesure requise ; il conteste en outre que l’urgence soit en l’espèce constituée par l’échéance de la vente envisagée en indiquant que la parcelle contenant un étang est un bien recherché car comme les forêts, ce bien immobilier étant soumis à de faibles droits de succession voire à des exonérations des droits des mutations sur les ¾ de la valeur du bien lorsque les propriétaires appartiennent à une société de chasse dont les parts sont détenues par les héritiers ;

En réponse, les intimés affirment que l’urgence résulte de la perte d’acquéreurs en l’absence de régularisation du compromis de vente même si la date de régularisation du compromis de vente n’est pas contractuelle, elle résulte de la volonté des acquéreurs ; ils soulignent également qu’il n’y a pas eu de nombreuses offres d’achat depuis la mise en vente du bien.

En l’espèce, il résulte d’un courriel en date du 28 septembre 2020 ( pièce 15 – intimés) que les potentiels acquéreurs, M. J A et M^me K L M née A, pour lesquels un compromis de vente a été élaboré le 6 juin 2020, énoncent s’engager pour l’achat de l’étang sis « Fosse Sainte H » à la date maximale du 31 décembre 2021 ;

cette offre d’achat limitée dans le temps entraîne une urgence présente dès le début du processus de vente et, contrairement aux allégations de l’appelant, il y a lieu de constater que peu d’offres ont été formulées pour l’acquisition de ce bien malgré les mandats de vente déposés auprès de la FNAIM en 2014 et de la SARL Collin en 2018 et qui sont justifiés par les intimés ( pièce 5 – intimés); ainsi un seul compromis de vente a été formalisé le 7 janvier 2019, sans que la vente ait pu aboutir ( pièce 6 – intimés);

Il en résulte alors que la condition d’urgence nécessaire pour l’autorisation de la vente de l’étang situé « Fosse Sainte H » auprès de M. J A et M^me K L M A déterminée par le premier juge doit être validée ;

** sur l’intérêt commun

M. B X, revendiquant l’héritage de cet étang en raison de son histoire familiale, allègue qu’il n’est pas de l’intérêt de l’indivision de vendre le bien puisque ce dernier ne nécessite pas un entretien important et n’engendre que des frais minimes.

En réponse, les consorts X exposent que l’étang étant le seul actif indivis, les frais sont à la charge de chaque indivisaire alors qu’ils n’utilisent pas l’étang et que l’entretien réalisé jusqu’alors par M. Q- H X ne pourra plus l’être en raison de son état de santé ;

En l’espèce, il résulte de la sommation délivrée par le notaire le 11 juin 2020 à M. B X ( pièce 11 ' intimés) que « le refus de certains indivisaires de consentir à la vente projetée fait courir à l’indivision un péril important : a) il est de l’intérêt de l’indivision, de voir aboutir ce projet qui permettra de maintenir la valeur du patrimoine indivis ; b) conserver ledit immeuble vacant et sans occupation, induirait pour ladite indivision, soit la nécessité de le remettre en état en vue de sa location : travaux très onéreux, d’entretien des berges, étalage et tailles des arbres des rives, fauchage des chemins, etc. ; soit des charges supplémentaires, au titre d’un immeuble vacant ( imposition, surveillance), des pertes résultant de la détérioration inéluctable de l’Etang, des travaux d’entretien pour en assurer la pérennité liée à la pousse des végétaux et éviter tous dommages aux tiers » ;

Il en résulte que la vente de l’étang est nécessaire pour le maintien de la valeur du bien puisqu’à défaut, l’entretien incombe à l’indivision et représente des frais, outre financiers avec le paiement de la taxe foncière évaluée à 82 euros (pièce 17 – intimés), pour l’élagage des arbres et le traitement de la flore que les intimés évaluent à tout le moins à 3770 euros pour l’abattage de 39 résineux épicéas scolytés, selon devis de la société ETF Joël Coiatelli en date du 28 septembre 2020 (pièce 16 – intimés) ;

en outre l’entretien actuel est réalisé par M. Q-H X selon les attestations versées aux débats ( pièces 18 à 20 – intimés) mais dont il est aussi relevé l’état de fatigue, ce qui emporte à terme une impossibilité de réaliser cet ouvrage ( pièce 21 – intimés) alors que les photographies versées aux débats ( pièce 1 – appelant) démontrent l’importance de la végétation ;

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a retenu la condition d’intérêt commun en soulignant notamment la conformité du prix de vente (65000 euros) à l’estimation immobilière (68200 euros) et la charge des frais à chaque co indivisiaire.

Enfin, l’appelant dénonce une atteinte excessive à ses droits notamment en raison d’un préjudice affectif précisant l’origine familiale de l’étang pour lequel il évoque le souhait de devenir acquéreur ; les intimés rétorquent une absence des droits de ce dernier qui n’a jamais réalisé de démarche pour acquérir le bien.

En l’espèce, M. B X explique dans ses écritures l’origine de propriété de bien sans pour autant détailler les faits le reliant à ce lieu pouvant justifier un préjudice affectif découlant de la sa vente ; il n’indique pas non plus avoir formulé une offre pour l’acquisition de ce bien ; il convient aussi de relever qu’il n’a pas donné suite à la proposition de rachat de ses parts dans l’indivision faite par les consorts X ; de plus il ne pourrait bénéficier d’une attribution préférentielle de ce bien ;

En outre il ressort des éléments versés aux débats que l’appelant ne s’est pas toujours opposé à la vente de ce bien puisqu’il a signé une procuration pour acquérir désignant tout collaborateur de l’étude de Maîtres D, AB et AC de procéder à la vente de l’étang du lieudit « Fosse Sainte H » (pièce 7 – intimés) ; il a aussi déclaré sur l’honneur, par courrier en date du 20 novembre 2019, être favorable à la mise en vente de l’étang avec l’ensemble des héritiers et

successeurs ( pièce 8 – intimés);

Ces premières acceptations démontrent son adhésion à la vente malgré son opposition ultérieure indiquée dans le procès-verbal de déclaration d’intention d’aliéner du 18 mai 2020 (pièce 9 -intimés), de la sommation du 11 juin 2020 (pièce 11 – intimés), de son courrier du 16 juin à l’intention de Maître E (pièce12 – intimés) et enfin du procès-verbal d’opposition à l’aliénation du 15 septembre 2020 ( pièce 14 – intimés).

Aussi aucune atteinte excessive aux droits de l’indivisaire n’est établie au cas d’espèce, à supposer que cette notion soit applicable aux éléments de la cause ;

M. B X formule également une demande d’annulation de l’ordonnance déférée sans pour autant développer et fonder sa demande, il convient alors de le débouter.

En conséquence et pour motifs sus énoncés, il convient de confirmer l’ordonnance déférée qui a autorisé M. Q-H X, M^me H X, M^me F G veuve X et M. Y X à régulariser la promesse synallagmatique de vente dans les conditions prévues par le projet du 6 janvier 2020 ainsi que sa réitération en la forme authentique avec M. J A et M^me K L M pour un prix de 65000 euros portant sur l’étang sis à Pagny sur Moselle lieudit « Fosse Sainte H » […].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. B X, partie perdante, devra supporter les dépens ;

En outre il sera condamné à payer à MM. Q-H et Y X, M^me H X et M^me F G veuve X ensemble la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ;

en revanche M. B X sera débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. B X de sa demande d’annulation de l’ordonnance du 5 janvier 2021 rendue par le Président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant selon la procédure accélérée au fond ;

Confirme l’ordonnance du 5 janvier 2021 rendue par le Président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant selon la procedure accélérée au fond, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. B X au paiement de la somme de deux mille euros (2000 euros) à MM. Q-H et Y X, M^me H X et M^me F G veuve X en application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile;

Condamne M. B X aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en dix pages.