ARRÊT N°

R.G : 15/04946

JF

TRIBUNAL D’INSTANCE D’ORANGE

06 octobre 2015

RG :1161460004

X

C/

SA GRAND DELTA HABITAT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2016

APPELANTE :

Madame Y X

née le XXX à XXX

La Calade, Bâtiment 1, entrée 9, appartement 62,
Avenue des

Chênes Verts

XXX

Représentée par M^e KADRI substituant M^e Raluca
LALESCU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/009486 du 09/12/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de
Nîmes)

INTIMÉE :

SA GRAND DELTA HABITAT

XXX

XXX

R e p r é s e n t é e p a r M e M a g a l i M
Z d e l a S E L A R L
LLURENS-DAVY-MAUBOURGUET-DANIGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau

D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Jacqueline FAURE, Conseiller, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la
Cour lors de son délibéré.

En présence de :

Monsieur BARBIER, auditeur de justice

Madame A, auditrice de justice

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Marie-Agnès MICHEL, Conseiller

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Juin 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Octobre 2016

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 06 Octobre 2016, par mise à disposition au greffe de la
Cour

Exposé du litige':

Par acte sous-seing privé en date du 7 mars 2003, la SA
Vaucluse Logement, société d’H.L.M., devenue SA Grand Delta Habitat, a donné à bail à M^me Y X un appartement situé Résidence de la Calade à Orange (84100), moyennant un loyer mensuel de 268,01 hors charges.

Par acte du 18 septembre 2014, la SA Grand Delta Habitat, faisant valoir que les occupants de l’immeuble se plaignent des odeurs nauséabondes provenant du logement de M^me X, l’a assignée devant le tribunal d’instance d’Orange aux fins principalement, de résiliation du bail, expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et des loyers et charges impayées.

Par jugement du 6 octobre 2015 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M^me X,

— ordonné l’expulsion de M^me X ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé la Calade, bâtiment 1, entrée 9, appartement 62, avenue des Chênes Verts à Orange (84100), avec intervention de la force publique si nécessaire,

— rejeté la demande de délai de M^me X,

— ordonné le placement sous séquestre des meubles et effets laissés sur place aux frais exclusifs de la locataire,

— condamné M^me X à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 446,73 , variable en fonction des augmentations légales à venir,

— dit que cette somme sera due mensuellement à compter de la présente décision jusqu’à libération des lieux,

— condamné M^me X à payer la somme de 260,74 au titre des loyers et charges impayés depuis juin 2015,

— condamné M^me X à payer la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal a statué ainsi aux motifs que l’odeur nauséabonde provenant de l’appartement de M^me X est attestée par de nombreux témoins, tandis que les intervenants mandatés par
Grand Delta Habitat pour résoudre ce problème ont trouvé porte close.

M^me X a interjeté appel général de cette décision par déclaration du 2 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 14 juin 2016, M^me X demande à la cour, au visa de l’article 1728 du code civil, de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu de résilier le contrat de bail,

— ramener la somme due au titre de l’arriéré de loyers et de charges à 137,22 par compensation,

Subsidiairement, au visa des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles exécution, s’il était fait droit à la demande de résiliation et d’expulsion,

— lui accorder un délai de 12 mois pour se reloger eu égard à sa situation personnelle,

— lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette de 2 665,31 ,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Grand Delta Habitat aux entiers dépens.

Par conclusions du 14 juin 2016, la SA Grand Delta Habitat, demande à la cour, au visa des articles 1728 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M^me X à payer la somme de 2 665,31 au titre de la dette locative au 3 juin 2016,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— la débouter de sa demande de délais pour se reloger,

— la condamner à payer la somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Motifs':

. sur la résiliation du bail':

L’article 4 des conditions générales du bail prévoyant que les obligations générales de la société et du locataire sont régies par les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la réglementation HLM, l’engagement de location et le cas échéant les accords collectifs de location, il convient de statuer en application, non pas de l’article 1728 du code civil, mais de l’article 7 précité et des dispositions contractuelles.

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable en l’espèce, précise notamment que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 4.3.1, 8) du bail énonce que le preneur s’engage formellement à veiller à ce que la détention d’un animal familier (autorisé par la loi du 9 juillet 1970) ne soit pas une cause de dégâts à l’immeuble ou ses abords, ou de trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Plusieurs témoins, évoquent, par des attestations établies en juillet et août 2014, les odeurs insoutenables en provenance de l’appartement de M^me X situé au rez-de-chaussée, qui se propagent dans les parties communes, les obligeant à maintenir la porte d’entrée ouverte, M^me B signalant, en 2005, le retrait de 7 chiens parqués sur le balcon de l’appelante.

Par attestations du 19 novembre 2015, M. C, propriétaire de l’appartement situé au dessus de celui de M^me X, précise que ces odeurs proviennent des litières pour chat, et qu’il ne peut laisser ses fenêtres ouvertes en été, tandis que M^me D rapporte la persistance du problème, malgré une lettre de réclamation adressée à Vaucluse Logement 3 ans auparavant.

De même, par attestations des 1^er et 11 septembre 2014, M^me E et M. F

confirment qu’il n’a pas été possible à leurs entreprises Carrelages Solal et SARL Dacos d’intervenir pour réaliser les travaux prévus dans l’appartement n° 62, en raison de son invasion par des animaux domestiques, des odeurs nauséabondes et du degré de saleté élevé, difficile à supporter par leurs employés.

Le refus opposé par M^me X à l’entrée dans son appartement est relaté par M. G, agent administratif, par un rapport en date du 8 août 2014, ainsi que par M^e H, huissier de justice, par lettre du 12 août 2014 et constat du 3 novembre 2014 à 11h 30 et à 14h.

Ces éléments, qui attestent des nuisances olfactives anciennes et constantes provenant des animaux hébergés par M^me X dans son appartement et de l’impossibilité d’y remédier, ne sont pas remis en cause par les attestations adverses, non datées à l’exception de l’une d’elles en date du 28 septembre 2014, dont les auteurs, qui ne demeurent
XXXXXXXXXXXXXXX.

M^me X, qui admet avoir hébergé des chats dans son appartement (page 5, paragraphes 6 et 7 de ses conclusions), ne démontre pas, comme elle le prétend, que le trouble a cessé à ce jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception remise à sa destinataire le 5 août 2014, la société Vaucluse Logement, expliquant avoir été saisie à plusieurs reprises de plaintes pour des odeurs nauséabondes causées par ses nombreux chats et mentionnant le manque d’entretien de son habitation, a mis en demeure M^me X de faire cesser ces nuisances avant le 9 août 2014, l’informant qu’à défaut, une procédure judiciaire aux fins d’expulsion serait engagée.

La résiliation du bail doit ainsi être prononcée en application de l’article 1184 du code civil, le jugement étant également confirmé en ce qu’il ordonne l’expulsion de M^me X, la condamne à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 446,73 et ordonne le placement sous séquestre des meubles et effets.

. sur la dette locative’et d’indemnité d’occupation':

Au vu du décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation, dont il convient de retirer les frais de poursuite et d’article 700, M^me X, qui ne rapporte pas la preuve d’un trop perçu de 123,52' omis, sera condamnée à payer à la SA Grand Delta Habitat la somme de 3663,76 – 998,45 = 2 665 , évaluée au 3 juin 2016.

. sur les délais':

M^me X, âgée aujourd’hui de 75 ans, justifie d’un taux d’incapacité de 40'% reconnu par la
COTOREP le 29 mai 2000. Selon certificat médical en date du 28 août 2014, elle ne peut porter des charges de plus de 5 kg.

Bénéficiant d’une allocation supplémentaire de base, elle a perçu en 2014, un revenu global mensuel de 676,36 .

Eu égard aux situations respectives des parties, compte tenu de l’environnement économique, de l’âge et de l’état de santé de M^me X il convient de lui accorder un délai de 7 mois à compter de ce jour pour se reloger, en application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour les mêmes motifs, et alors que la résiliation du bail la prive de l’allocation logement,

M^me X sera autorisée à se libérer de sa dette dans le délai de 24 mois selon les modalités détaillées ci-après, en application de l’article 1244-1 du code civil.

Les parties succombant toutes deux sur le mérite de leurs prétentions en cause d’appel, chacune conservera la charge des dépens par elles exposés devant la cour, sans que la SA
Grand Delta Habitat puisse prétendre à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ni en appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de la dette de loyers, charges et indemnité d’occupation, les délais pour quitter les lieux et l’article 700 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me X à payer à la SA Grand Delta Habitat la somme de 2 665 au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation évalués au 3 juin 2016';

Autorise M^me X à se libérer de sa dette au moyen de 24 versements égaux mensuels de 111,04 chacun, payables au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant signification du présent arrêt, le dernier terme soldant l’intégralité de la dette en principal et intérêts ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible';

Autorise M^me X à se maintenir dans les lieux pendant 7 mois à compter de ce jour et dit qu’il ne pourra être procédé à son expulsion dans ce délai';

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés';

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA
Grand Delta Habitat en première instance, ni en appel.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,