ARRÊT N°

R.G : 17/01379

JNG/PS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’A

27 février 2017

RG:76/02017

SARL FONCIERE CONDE

C/

X

X

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 JUIN 2018

APPELANTE :

SARL FONCIERE CONDE

dont le siège social est […]

prise en son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège et représentée par la SOCIETE GESTIPAR SNC,

immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 435.338.108, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social ANTIBES 75

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e H-Michel OLLIER, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

84000 A

Représenté par M^e H-M N de la SELARL BAROSO-N, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’A

Madame C X

née le […] à […]

[…]

84000 A

Représentée par M^e H-M N de la SELARL BAROSO-N, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’A

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Avril 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur H-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

Monsieur H-Noël GAGNAUX, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Avril 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2018, prorogé au 07 Juin 2018

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 07 Juin 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour.

RAPEL DES FAITS ESSENTIELS ET DE LA PROCÉDURE

Vu l’appel régularisé le 5 avril 2017 par la S.a.r.l Foncière Condé à l’encontre du jugement rendu le 27 février 2017 par le tribunal de grande instance d’A (numéro de rôle 76 / 02017 ).

Vu les dernières conclusions de la S.a.r.l Foncière Condé , appelante , en date du 30 juin 2017 , et le bordereau de communication de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions de la S.a.r.l FAUQUIER Agencements , intimée, en date du 1^er août 2017, et le bordereau de communication de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance de fixation en date du 8 décembre 2017 de clôture à effet au 5 avril 2018.

Selon acte notarié en date du 18 Mars 1971, le Bailleur, aux droits duquel vient désormais et en la procédure la S.a.r.l Foncière Condé a donné à bail commercial à Monsieur et Madame D E, aux droits desquels viennent désormais les époux X (B X et C X ) , des locaux situés […] à A.

Le bail commercial a fait l’objet de renouvellements successifs, dont le dernier a été régularisé au terme d’un avenant en date du 9 Mars 2007, pour une durée de 9 années entières et consécutives, commençant à courir rétroactivement à compter du 1 er janvier 2004 pour se finir le 31 Décembre 2012.

Par acte extrajudiciaire en date du 6 Juin 2012, la société FONCIERE CONDE a délivré aux preneurs congé avec refus de renouvellement du bail commercial.

Le congé a été délivré pour le 31 Décembre 2012, le bailleur faisant connaitre qu’il entendait s’opposer au renouvellement du bail en application de l’article L145-14 du Code de Commerce, en offrant de payer une indemnité d’éviction.

Le bail commercial litigieux est arrivé à expiration au 31 Décembre 2012, les époux X se maintenant toutefois dans les lieux en lesquels ils exploitaient un fonds de commerce , à défaut pour le bailleur de leur avoir proposé le versement immédiat d’une indemnité d’éviction chiffrée qu’ils sollicitaient .

Par ordonnance du 19 juin 2013 le juge des référés du tribunal de grande instance d’A a ordonné une expertise à la requête du bailleur , afin que soient déterminés :

— le montant de l’indemnité d’éviction

— le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1 er janvier 2013.

Monsieur H-K Z, expert près la Cour d’Appel de Nîmes, a été désigné avec pour mission de:

— « Se rendre sur les lieux, consulter tous documents, entendre tous sachants ;

— Réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant de déterminer l’indemnité d’éviction qui pourrait être due aux consorts X en vertu des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce ;

— Fournir tous les éléments permettant de fixer par référence aux dispositions de l’article L145-28 du code de commerce l’indemnité d’occupation due par les consorts X pour l’occupation des lieux à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la libération complète des locaux et la remise des clés ».

A l’issue des opérations d’expertise, l’expert a communiqué le 25 Avril 2014 un rapport répondant aux chefs de mission confiées.

Le 2 octobre 2014 les époux X ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance d’A la S.a.r.l Foncière Condé en paiement à titre principal de l’indemnité d’éviction pour 338'501,56 € , et la fixation de l’indemnité d’occupation du 1^er janvier 2013 jusqu’à la libération des lieux à la somme annuelle de 17'950,35 € hors-taxes.

La S.a.r.l Foncière Condé a en cours de procédure fait signifier au preneur l’exercice de son droit de repentir par acte extrajudiciaire du 16 janvier 2015 en offrant le renouvellement du bail moyennant le paiement d’un loyer annuel désormais de 40'000 € hors-taxes .

Par jugement du 27 janvier 2017 le tribunal de grande instance d’A a jugé:

' 'FIXE de l’indemnité d’occupation due par M. B X et M^me C X à la SARL FONCIERE CONDE entre l’expiration du bail commercial le 1^er janvier 2013 et son renouvellement le 16 janvier 2015 à la somme annuelle de 17.950,35 euros (Dix-sept mille neuf cent cinquante euros trente-cinq centimes) hors taxe ;

CONDAMNE la SARL FONCIERE CONDE à payer à M. B X et M^me C X la somme de 9.662,55 euros HT (Neuf mille six cent soixante deux euros cinquante-cinq centimes) correspondant à la différence entre l’ancíen loyer et l’indemnité d’occupation judiciairement fixée pour la période avant couru du 1^er janvier 2013 au 16 janvier 2015 ;

FIXE le prix du bail liant la société FONCE RE CONDE à Mr et M^me B X, portant sur un local commercial situé […] à A, à la somme de 21.330,40 euros (Vingt et un mille trois cent trente euros quarante centimes) par an hors taxe à compter du renouvellement du 16 janvier 2015 ;

CONDAMNE la SARL FONCIERE CONDE a payer a M. B X et M^me C X la somme de 4.000 euros (Quatre mille euros) en remboursement de leurs frais irrépétibles de procédure ; ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE Mr B X et M^me C X du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SARL FONCIERE CONDE de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SARL FONCIERE CONDE aux dépens, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire de Mr .lean-K Z, avec distraction au profit de Maître H-M N, avocat au barreau d’A, sur son affirmation de droit conformément a l’article 699 du code de procédure civile (…) '

* * *

La S.a.r.l Foncière Condé – appelante- demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures :

' 'Vu les articles L145-58, L 145-33 et R 145-2 et suivants du Code de commerce ;

Vu les pièces ;

CONFIRMER le jugement en date du 27 février 2017 en ce qu’il a reconnu la compétence du tribunal de grande instance pour statuer sur la demande de la société FONCIERE CONDE en fixation du loyer du bail

renouvelé à compter de la notification du droit de repentir;

INFIRMER le jugement en date du 27 février 2017 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation, fixé le loyer du bail renouvelé et condamné la société FONCIERE CONDE au différentiel entre l’indemnité d’occupation et le loyer, et aux frais de procédure;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la société FONCIERE CONDE est bien fondée à solliciter une indemnité d’occupation entre la date d’effet du congé avec refus de renouvellement et l’exercice par le bailleur de son droit de repentir;

DIRE ET JUGER :

Que l’indemnité d’occupation annuelle ne peut être fixée en deçà de la somme de 36.029 euros HT par an (soit 700 euros/m² x 51.47 m²);

CONDAMNER :

Monsieur et Madame X à régler l’indemnité d’occupation à la société FONCIERE CONDE, déduction faite des loyers d’ores et déjà réglés;

DEBOUTER :

Monsieur et Madame X de leur demande de « remboursement du trop-perçu » au titre de l’indemnité d’occupation;

DIRE ET JUGER :

Que les frais qui sont sollicités par les preneurs sur le fondement de l’article L 145-58 du Code de commerce ne pas justifiés et sont manifestement disproportionnés;

ORDONNER :

Une expertise judiciaire ayant pour objet de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 16 janvier 2015 après examen des éléments justifiant le déplafonnement du loyer et l’appréciation de la valeur locative;

DEBOUTER :

Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, ainsi qu’au bénéfice d’un article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNER et Madame X à régler à la société FONCIERE CONDE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. '

La société appelante fait essentiellement valoir :

— que l’exercice par le bailleur de son droit de repentir ne constitue pas une simple offre de renouvellement du bail mais entraîne le renouvellement de celui-ci ; que le nouveau bail prend effet à compter du jour où le repentir est notifié au locataire par acte extrajudiciaire ;

— que pendant la période intermédiaire, le preneur est tenu de payer une indemnité d’occupation , qui n’est pas soumise au plafonnement et doit être déterminée en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce ; qu’elle doit donc correspondre à la valeur locative conformément à l’article précité, que la procédure se termine par une éviction

effective ou par un repentir;

— que la méthode retenue en première instance consistant à partir d’une valeur moyenne fournie par la chambre des experts sur la ville d’A à lui appliquer un coefficient correcteur est contestable , s’agissant d’une base très faible due à de fortes disparités de loyer dans cette ville , avec en plus des coefficients correcteurs propres au local par lesquels l’expert a obtenu une valeur qui ne reflète pas les loyers du centre-ville , faute notamment d’avoir recherché suffisamment de termes de comparaison;

— qu’elle même a produit a produit différentes valeurs qui ont été injustement écartées par l’expert judiciaire;

— que la société locataire n’est de surcroît pas fondée à solliciter un abattement, car selon l’expert lui-même les locaux sont parfaitement exploitables et il n’y a pas lieu abattement lié à la précarité, compte tenu du fait que le bailleur a exercé son droit de repentir;

— que le locataire n’est pas fondé à réclamer la restitution d’un prétendu trop versé au titre de l’occupation mais de fixer l’indemnité d’occupation a minima à la somme de 700 euros/m², de telle sorte que les époux X sont débiteurs de la différence entre le loyer payé depuis la date d’effet du congé jusqu’au droit de repentir et le montant de l’indemnité d’occupation, puisque l’indemnité d’occupation a un caractère rétroactif;

— que sur la fixation du loyer à compter de la notification du droit de repentir il y a lieu de confirmer sur la compétence la juridiction (et non le juge des loyers ),, d’infirmer la décision ayant jugé que le loyer du bail renouvelé devait être fixé par la seule application de l’indexation du loyer de base, en rejetant toute demande de déplafonnement;

— qu’une expertise semble s’imposer avec mission habituelle en pareille matière, car notamment ' la valeur locative fixée ensuite du renouvellement d’un bail commercial consécutivement à la modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est pas nécessairement identique à la valeur locative fixée dans le cadre de la détermination de l’indemnité d’occupation, l’expert pouvant appliquer par exemple dans cette dernière hypothèse divers abattements ';

— qu’en tout état de cause, le rapport de Monsieur Z, déposé le 25 avril 2014, est antérieur au renouvellement intervenu à effet au 16 janvier 2015;

— que les frais d’instance demandés sur le fondement de l’article L145-58 du Code de commerce ' sont manifestement disproportionnés'.

B X et C X – intimés , demandent à la Cour au dispositif de leurs dernières écritures :

Vu les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, et notamment les articles L145-14 et suivants, et R145-1 et suivant du Code de commerce.

Vu l’article 515 du code de procédure civile ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les pièces communiquées, et notamment le rapport d’expertise judiciaire ;

CONFIRMER la décision entreprise en toutes ces dispositions,

Y AJOUTANT, CONDAMNER la société FONCIERE CONDE à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1.500,00 euros des frais de l’instance et de l’article 700 du code de procédure civile relatifs à la procédure pendante devant la Cour d’Appel de Nîmes,

DEBOUTER la société FONCIERE CONDE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SOCIETE D’AVOCATS BAROSO ' N, agissant par Maître H-M N, pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

DIRE que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’Huissier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001, portant modification du Décret du 12 Décembre 1996 n°96/1080 ( Tarif des Huissiers) , devront être supportées par le Débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les preneurs intimés font essentiellement valoir :

— sur la fixation de l’indemnité d’occupation : que compte-tenu de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, selon exploit d’huissier en date du 16 janvier 2015, le bail commercial liant les parties s’est renouvelé à compter de cette date et la période intermédiaire pendant laquelle était due l’indemnité d’occupation a ainsi commencé à courir à compter du 1 er janvier 2013 pour s’achever le 15 janvier 2015;

— que les conclusions de l’expert Z sont particulièrement documentées et motivées aux termes du pré-rapport d’expertise et du rapport définitif fondées au regard des prix moyens pratiqués dans le voisinage et au regard de la caractéristique des locaux, avec singulièrement une évaluation à la baisse entre le pré-rapport et le rapport définitif, pour tenir compte de termes de comparaison produits entretemps par les parties;

— que le bailleur ne peut se présenter et agir comme un expert, étant remarqué que son argumentation a déjà été analysée tant par l’expert judiciaire que par jugement de première instance en des termes qui devraient être approuvés;

' qu’il est constant que la S.a.r.l Foncière Condé avait un projet immobilier sur le site, à l’origine de multiples congés à divers preneurs, et qu’elle a en tout état de cause exercé assez tardivement son droit de repentir, ce qui créait incontestablement une situation de précarité qui doit être prise en compte pour l’évaluation;

— que le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point, ce qui implique au regard de décompte non contesté un droit de sa part au remboursement d’un trop-perçu qu’il convient de confirmer;

— qu’il n’y a pas lieu de donner suite à la demande réitérée du bailleur de l’organisation d’ une nouvelle expertise judiciaire, au regard notamment des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, et à défaut pour la société appelante de justifier d’une modification notable des éléments , en l’état enfin des informations et appréciations déjà données par le premier expert judiciaire, à une date très proche du renouvellement;

— que les frais relatifs à la procédure aux événements antérieurs à l’exercice par le bailleur de son droit de repentir sont justifiés intégralement par des factures produites aux débats.

DISCUSSION

Il convient in limine de relever

— qu’il y a plus de contestation sur la compétence de la juridiction saisie, étant remarqué surabondamment que la cour d’appel serait en tout état de cause la cour compétente commune des juridictions concurrentes;

— qu’il n’y a pas en plus de contestation sur la durée de la période intermédiaire les parties étant concordantes pour la fixer du lendemain de la fin du précédent bail (1^er janvier 2013) à la date de notification par le bailleur de son droit de repentir (16 janvier 2015);

— -que les parties sont pareillement concordantes sur les modes légaux d’évaluation dans de l’indemnité d’occupation pendant la période intermédiaire que sur la fixation du montant du loyer renouvelé.

Il convient aussi de relever que sont indifférentes les considérations du bailleur pour lesquelles il a dans un premier temps donné congé sans renouvellement et offre d’indemnité d’éviction , avant d’exercer conformément à la loi un droit de repentir ; que ce problème n’a d’ailleurs d’incidence très éventuelle que dans la discussion sur le coefficient de précarité retenu par l’expert à hauteur de 10 %.

En définitive la cour est saisie par la société bailleur appelante d’une contestation globale au-delà du jugement de première instance des termes du rapport d’expertise de Monsieur H-K O tant sur le calcul de l’indemnité provisoire d’occupation que sur la proposition de fixation du montant du loyer commercial du bail désormais renouvelé.

Le premier juge a dans le corps même de sa motivation rappelé les textes applicables en la matière, et notamment à propos de l’indemnité d’occupation les articles L 145 -28 et L 145- 33 du code de commerce qui énoncent :

---

Article L 145-28 alinéa 1 du code de commerce :

'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. '

[ la section 6 renvoyant aux article L 145-33 à L 145-50 du code de commerce , la section 7 aux articles L 145-41 à L 145-46-1 du code de commerce ]

---

Article L 145-33 du code de commerce :

'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre

à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

* * *

L’expert judiciaire a retenu la somme de 395,67 euros le mètre carré en tenant compte de l’ensemble des critères d’évaluation fixés par la loi et la société appelante, comme elle l’ avait déjà fait lors de l’expertise puis devant le premier juge, soutient qu’il conviendrait de prendre en compte d’autres baux de comparaison.

Il convient in limine de rappeler les termes de la partie essentielle de l’article 954 du code de procédure civile :

' Les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

'Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. ( ..) .

Au regard de ces principes, il faut souligner qu’en fait la partie appelante reprend en cause d’appel ses critiques du rapport d’expertise, telles qu’elles ont été déjà énoncées en première instance devant le premier juge qui y a longuement et de façon très complète et cohérente répondu.

Il est à noter qu’il existe dans le dossier de l’appelant aucun élément nouveau, aucun moyen de droit ou de fait, et qu’à juste titre le locataire intimé fait valoir que l’expert lui-même avait déjà dans son rapport pris en compte l’ensemble des critiques formulées, au point de modifier ses conclusions entre le pré-rapport et le rapport définitif.

Il est symptomatique que les pièces invoquées à titre de baux de comparaison à nouveau dans les conclusions d’appel correspondent à la pièce 5 (sur seulement 6 pièces communiqués ) , la pièce 1 étant le bail, la pièce 2 le congé, la pièce 3 le rapport d’expertise, la pièce 4 la signification de droit de repentir.

Cette pièce cinq est en réalité exclusivement le dire adressé le 17 mars 2014 par le conseil du bailleur à l’expert judiciaire, étant observé que suite à cette correspondance l’expert a le 28 mars 2014 en l’état déjà de son pré-rapport décidé une visite sur les lieux le 10 avril 2014 pour procéder au mesurage des locaux objets des baux commerciaux retenus dans le cadre de la détermination de l’indemnité d’occupation.

Le 10 avril 2014 l’expert judiciaire s’est en effet rendu sur les lieux , a procédé à des visites de locaux, avec mesurage et documents photographiques, en présence des parties ou de leurs représentants.

Son rapport définitif n’est intervenu que le 25 avril 2014 après avoir pris déjà en compte le dire du bailleur du 17 mars 2014 précité, aucun élément nouveau d’information ou de comparaison n’étant à ce jour ajouté au dossier tant en première instance qu’en cause d’appel, soit depuis plus de 4 ans.

Le premier juge a la motivation du premier juge , ici citée:

'll est acquis cependant que cette valeur locative peut être affectée d’un abattement d’usage pour tenir compte de la situation de tout locataire évincé , variant de 10 % à 50 % selon les cas, la majoration de ce taux dépendant de la perturbation apportée a l’activite du locataire.

En l’espéce, la société FONCIERE CONDE a fait délivrer aux preneurs un congé avec refus de renouvellement du bail commercial au 31 décembre 2012 puis leur a fait signifier l’exercíce de son droit de repentir par acte extra-judiciaire du 16 janvier 2015.

Les preneurs, fondés à se maintenir dans le local commercial jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, sont donc redevables d’une indemnité d’occupation entre le 1^er janvier 2013 et le 16 janvier 2015, date de prise d’effet de leur nouveau bail par suite de l’exercice de son droit de repentir par la société FONCIERE CONDE.

Le montant de cette indemnité doit être déterminé au regard de la valeur locative du local commercial que l’expert judiciaire a évalué, dans son rapport définitif, a 395,67 euros le m2 en tenant compte des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

A cette fin , M H-K Z s’est notamment référé à des baux de comparaison qui sont contestés par la société FONCIERE CONDE, les autres éléments de fixation de la valeur locative n’étant pas discutés.

L’article R. 154- 7 du code de commerce rappelle que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unités de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145 à R 146. Ce texte ajoute, dans son dernier

alinéa que les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux, comportant l’adresse et la description succincte de chaque local, et sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation.

L’expert judiciaire a en effet écarté des références de comparaison le bail de la société cles Transports Publics Urbains du Grand A au motif qu’il s’agissait du bail dérogatoire de courte durée (moins de 24 mois) mais il a également écarté les valeurs locatives de la rue de la République et de la rue Joseph Vernet figurant dans ' l’ENSEIGNE ' au motif qu’il les estimait obsolètes car fixées bien antérieurement en 2000 ou en 2006/2007.

ll explique ensuite avoir consulté les dernières publications de l’ENSEIGNE de novembre 2013 établissant une valeur locative de 214 € /M2 pour la rue du Vieux Sextier et cle 160 € m2 pour la rue de la Bonneterie mais les avoir écartés car elles n’avaíent pas le même commercialité que la rue de la République. ll indique s’être rendu dans les lieux exploités par la société Boulangerie BG bénéficiaire d’un bail commercial de neuf années a compter du 1^er juillet 2013 sur des locaux situés […] le république moyennant le paiement d’un loyer annuel de 35.000 euros ressortent à 840,94 € le m 2 après avoir mesuré le local. ll explique cependant ne pas avoir obtenu l’acte de cession de fonds de commerce et considère que ce loyer très élevé pour le secteur pourrait être la contrepartie de l’absence de paiement de droit au bail.

ll a enfin retenu comme prix moyens dans le voisinage: le loyer de l’épicerie < LA CASCADE '' rue Bonneterie de 417,34 € M2 celui de F G ([…]) de 593,40 € m2 , celui de FRANCE ARNO ( […] la République) de 350,22 € m2 , celui de la brasserie 'LE FORUM ' (20 Place de l’horloge) de 344,33 € m2 , celui de la Boulangerie 'BG '(10 Bis rue de la République) de 318,08 €/rn2 pour en déduire une moyenne de 395,67 € m2 .

En réponse au dire de la société FONCIERE CONDE, il rejette la comparaison pour le local commercial ' Montres et Vous '' sis 28 rue de la République car il a également été désigné comme expert pour le calcul de l’indernnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction, pour le local commercial de Tabac, Presse, Loto du 45 Cours H I car le bail a pris fin le 31 décembre 2013 et pour le local commercial bar 'L’Américaín 'car il s’agit d’un bail de plus de douze ans à loyer déplafonné.

En revanche, il retient comme référence le local commercial tabac et presse ' La Havane 'du 1 4 rue de la République dont le bail a été renouvelé le 1^er novembre 2011 pour une durée de neuf ans qu’il a visité et mesuré et qui fait ressortir une valeur au m2 de 399,44 €.

ll ressort de l’ensemble de ce qui précède que M. H-K Z a procédé à un travail objectif et sérieux en examinant toutes les références de comparaison qui lui étaient fournies par les deux parties et en visitant les locaux commerciaux comparables pour en déterminer la valeur locative au m2 .

ll a, à juste titre, écarté le bail dont bénéficie la société des Transports Publics Urbains du Grand A qui est un bail dérogatoire de courte durée (24 mois) et qui ne constituait donc pas une référence pertinente pour la fixation de la valeur locative d’un local soumis au statut des baux commerciaux.

De même, le prix du bail de la société BOULANGEFHE BG de 840,94 € m2 ne correspond pas à un prix couramment pratiqué dans le voisinage puisque le prix de ce bail est largement supérieur à toutes les autres références de comparaison relatives à des locaux similaires par leur localisation mais également au regard de l’activité qui y est exploitée en ce qui concerne plus particulièrement le local commercial tabac et presse ' La Havane ' du 14 rue de la République (399,44 €/m2).

La demande tendant à voir fixer l’indemnité d’ occupation sur la base de 700 € m2 , fondée sur un bail dérogatoire ou un loyer d’un montant exceptionnellement élevé au regard de tous les autres baux du secteur géographique considéré, ne pourra qu’être écartée.

L’ évaluation d’une valeur locative de 395,67 € m2 par l’expert judiciaire, largement documentée et étayée, ne souffre d’aucune critique et sera retenue pour fonder le montant de l’indemnité d’occupatíon due par les locataires à compter du 1^er janvier 2013.

Si les locataires ont pu poursuivre leur activité dans les lieux durant la période ayant précédé l’exercice de droit de repentir par la société FONClERE CONDE, iln’en demeure pas moins que l’incertitude planant sur la poursuite de leur activité (acquisition du stock, renouvellement contrats fournisseurs ou investissementsl alors qu’ils ne bénéficiaient pas d’un local pour se réinstaller, justifie effectivement l’application d’un abattement pour précarité de 10 % a l’indemnité d’occupation due jusqu’au l6 janvier 2015, date à laquelle leur bail a été

renouvelé.

L’indernnité d’occupation due par Mr et M^me B J, preneur du 1^er janvler 2013 au 16 janvier 2015 sera donc fixée à la somme de 17.950,35 euros HT par an.

Ce preneurs étaient donc redevables de la somme de 36.648,63 euros HT pour cette période mais justifient, par la production de quittances, avoir acquitté la somme de 46.311,18 euros HT sur la base du loyer ancien.

La société FONCIERE CONDE sera en conséquence condamnée a leur régler la somme de 9.662,55 euros HT égale au trop- perçu résultant de la différence entre l’ancien lover et l’indemnité d’occupation judiciairernent 'xée pour la période ayant couru du 1^er janvier 2013

au 16 janvier 2015.

Sur le prix du bail renouvelé le 16 janvier 2015

En vertu de l’article L. l45- 58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusque l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises a cet effet.

Ainsi l’exercice du droit de repentir par le bailleur opère automatiquement renouvellernent du bail à des conditions fixées, en cas de désaccord, conformément aux articles R six 145-1 à R. 145-11 et R. 145-23 à R 145-33 du code de commerce.

(..)

L’article L. 145-34 du code de commerce énonce que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145 -33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré , de l’ indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’ article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques.

L’article L.145-33 du même code précise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre a la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

ll résulte de la combinaison de ces textes que, pour que le plafonnement du loyer soit écarté,

il doit être démontré une modification notable de l’un de ces quatre premiers éléments déterminant de la valeur locative au cours du bail expiré.

Or, en l’espèce, la société FONCIERE CONDE, sur laquelle pèse la charge de la preuve, réclame la désignation d’un expert pour qu’il se prononce sur l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux et les obligations respectives des parties n’ayant pas subi de modification en cours de bail.

Elle n’apporte cependant aucun élément pour étayer l’existence d’une telle évolution si bien qu’une expertise judiciaire ne saurait être ordonnée pour pallier sa carence dans l’administration de la preuve d’un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

A défaut, le montant du loyer du bail renouvelé au 16 janvier 2015 doit être fixé au loyer de base après application du coef’cient de plafonnement calculé, conformément à l’article L . 145-34 du code de commerce, à partir du dernier indice publié par l’INSEE.

L’avenant du 9 mars 200' avait, dans son article 2, fixé le loyer annuel du bail renouvelé a la somme de 8.000 euros HT en indiquant qu’il serait révise par référence au dernier indice de la construction connu de 1362 au 1^er trimestre 2006.

Le dernier indice connu au 2^e trimestre 2015 étant de 1614, le lover ann-uel- du bail renouvelé le 16 janvier 2015 s’établit donc à 21.330,40 euros (18'000 € x 1614 /1362).

Le prix du bail liant la société FONCIERE CONDE à Monsieur Madame B X, portant sur un local commercial situé […] la Répubtique à A, sera donc fixé a la somme de 21.330,40 euros par an hors taxe à compter du renouvellement du 16 janvier 2015. '

[ Fin de la citation du jugement ] .

* * *

La cour ajoute , pour répondre à la demande réitérée d’expertise judiciaire en cause d’appel, que la proximité de l’expertise judiciaire et de la date à prendre en considération pour la fixation des éléments utiles en la procédure ne justifie pas en soi la nécessité d’une actualisation par une nouvelle expertise, qui vise en réalité à pallier la carence de la société appelante en la preuve d’éléments utiles à sa prétention et aux critiques tant des travaux de l’expert judiciaire que des termes du jugement entrepris.

Il en est d’autant plus ainsi qu’en matière de bail commercial le rythme de la fixation périodique du montant des loyers rend ce type d’actualisation d’autant moins nécessaire à quelques mois de décalage.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur tous ces points.

* * *

Sur la condamnation aux frais

Il convient de remarquer que le premier juge a alloué aux locataires qui demandaient 5000 € la somme de 4000 € , qui est justifiée par des factures antérieures à l’exercice du droit de repentir , étant remarqué de plus que le bailleur lui-même demandait pour sa part 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , ce qui fait de la somme allouée une somme à tous égards proportionnée et non utilement critiquée

En cause d’appel les locataires, qui ont dû faire face à la poursuite de la procédure, sont recevables et bien fondés à hauteur de 1500 € en leur demande d’indemnité complémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

L’article 10 du décret du 8 mars 2001, modifiant le décret du 12 décembre 1996 a été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016.

La demande sur ce point des époux X sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement , contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Déboute la société appelante de l’ensemble de ses prétentions et notamment sa demande réitérée de nouvelle expertise judiciaire

Déboute les époux X de leur demande relative à la prise en charge des frais de huissier dans le cadre d’éventuelles mesures d’exécution de jugement entrepris au du présent arrêt,

Condamne la SARL FONCIÈRE CONDÉ à payer aux époux X la somme complémentaire de 1500 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile , et aux entiers dépens d’appel, avec distraction pour la société d’avocats BAROSO ' N conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile .

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Madame Patricia SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,