ARRÊT N°

N° RG 20/02614 – N° Portalis DBVH-V-B7E-H2KY

CJP

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

23 septembre 2020

RG :20/00313

Y

C/

Syndic. de copro. A B E A B

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section B

ARRÊT DU 19 AVRIL 2021

APPELANT :

Monsieur X Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Amandine JULLIEN, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence A B

représenté par son syndic en exercice CAMILLERI GESTION, SASU identifiée au SIREN sous le numéro 792 170 946, RCS NÎMES, dont le siège social est situé […], […], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège […]

[…]

Représentée par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SCP SVA, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Statuant selon la procédure accélérée au fond

Ordonnance de clôture rendue le 22 février 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nicole GIRONA, Présidente de Chambre

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 01 Mars 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Avril 2021.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 19 Avril 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

M. X Y est propriétaire des lots n° 4012, 4188 et 4275 dans la résidence A B, sise […] à Nîmes, et dont l’agence Camilleri Gestion est le syndic.

Par acte du 3 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence A B a fait assigner M. X Y devant le président du tribunal judiciaire Nîmes, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire Nîmes a :

— condamné M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence A B la somme de 20 035,12 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au mois de juillet 2020, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 988,98 €, à compter du 15 février 2020, et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus,

— condamné le même à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné M. X Y aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût de l’hypothèque légal prise par le syndic,

— et rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 19 octobre 2020, M. X Y a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 novembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. X Y, appelant, demande à la cour, au visa des articles 1353 et 2224 du code civil, 9 du code de procédure civile, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, d’infirmer l’ordonnance du 23 septembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat de sa demande en condamnation à des dommages et intérêts. Il souhaite voir la cour :

— juger irrecevables et partiellement prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence A B à lui payer la somme de 2000 € en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— juger qu’il sera dispensé de toute participation à la défense commune des frais et dépens de procédure et d’indemnité de l’article 700 du même code, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de son appel, M. X Y fait valoir que le syndicat des copropriétaires de la résidence A B lui réclame paiement de charges de copropriété correspondant pour certaines à des périodes indéterminées et pour d’autres portant sur des années prescrites. Tel est le cas, selon l’appelant, des sommes réclamées au titre des années 2014 et 2015.

Il relève, également, que le syndicat des copropriétaires de la résidence A B ne produit pas les pièces justificatives nécessaires, à savoir les appels individuels de charge, les comptes généraux de la copropriété, ainsi que la reddition de charges. Il expose que de simples décomptes informatiques ne sauraient établir la réalité de la créance réclamée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence A B, en sa qualité d’intimé et d’appelant incident, par conclusions en date du 11 décembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 10, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2222 et 1231-6 du code civil, 548 du Code de procédure civile, A444-32 du Code de commerce et la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, de :

-Sur la condamnation au titre des charges de copropriété et au frais de justice,

'Sur les charges antérieures au 1^er avril 2020

— dire et juger qu’il a largement attesté de la période d’impayés qu’il entend recouvrer,

— constater la justification des charges sollicitées par le syndicat des copropriétaires,

— constater l’absence de prescription des charges sollicitées,

— constater le bien fondé de la demande de condamnation des charges antérieures au 1^er avril 2020,

' Sur les charges postérieures au 1^er avril 2020,

— dire et juger que les appels de fonds postérieurs à compter du 1^er avril 2020 sont devenus immédiatement exigibles par anticipation, tenant l’absence de paiement après la mise en demeure du 7 février 2020,

— constater le bien fondé de la demande de condamnation des charges postérieures au 1^er avril 2020,

— en conséquence, débouter M. X Y de son appel,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné M. X Y à lui payer la somme de 20 035,12 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18.988,98 € à compter du 15 février 2020, et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus et la somme de 960 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’hypothèque légale prise par le syndic,

Y ajoutant,

— condamner M. X Y à lui régler la somme de 2 000 € pour les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens relatifs à la procédure d’appel,

-Sur l’appel incident,

— dire et juger bien fondé son appel incident,

— dire et juger que les manquements répétés de M. X Y dans le paiement de ses charges de copropriété depuis 2012 sont constitutifs d’une faute,

— dire et juger que la faute de M. X Y dans le non-paiement régulier des charges de copropriété cause un préjudice financier, direct et certain à la collectivité des copropriétaires, qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires,

— en conséquence, réformer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du Code de commerce, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision,

Statuant à nouveau,

— condamner M. X Y à lui régler la somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts tenant le préjudice subi par les copropriétaires,

— condamner le même, dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, au montant des sommes retenues par cet huissier en application de l’article A444-32 du code

de commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

-et en tout état de cause, débouter M. X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence A B fait valoir qu’il a largement justifié, dans la cadre de la première instance, de la somme réclamée, et ce notamment en produisant les appels de fonds, les justificatifs de frais et les procès-verbaux d’assemblée générale de 2012 à 2019. Il précise que les tentatives de règlement amiable n’ont pas abouti.

En réponse à l’argumentation adverse, l’intimé indique justifier d’un solde débiteur depuis juillet 2012 et soutient, ainsi, que ses réclamations reposent sur une période parfaitement déterminée.

S’agissant de la prescription invoquée, le syndicat des copropriétaires rappelle que le délai de prescription avant la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 était de 10 ans et, qu’en application de l’article 2222 alinéa 2 du code civil, la période pendant laquelle il est possible de recouvrir les charges impayées reste établie à 10 ans, sous réserve d’avoir introduit l’action en recouvrement dans le délai de principe de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. L’intimé soutient qu’en application de ces dispositions, aucune prescription ne peut lui être opposée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence A B indique, également, que c’est à bon droit que le premier juge a condamné la partie adverse au paiement des appels de fond postérieurs à avril 2020, tenant la mise en demeure restée vaine et l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que les sommes réclamées dans ces appels de fond sont devenues exigibles par anticipation.

Au soutien de son appel incident, le syndicat des copropriétaires de la résidence A B fait valoir que la mauvaise foi de M. X Y est évidente, tel qu’il en ressort des multiples mises en demeure qui ont été adressées et qui sont restées sans effet. Il expose que ces manquements systématiques et répétés à ses obligations sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité de propriétaires un préjudice financier, direct et certain distincts de celui compensé par les intérêts moratoires.

MOTIFS DE LA DECISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens soutenus par les parties.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de ce même texte dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le premier juge a condamné M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence A B la somme de 18 988,98 €

au titre des sommes dues depuis le mois de juillet 2012 jusqu’au mois de janvier 2020 (appel de fonds du 01 janvier 2020 inclus), ainsi que la somme de

1 046,14 €, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, au titre des provisions non encore échues d’avril et juillet 2020, mais devenues exigibles.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence A B a versé au soutien de ses demandes en paiement les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2012 à 2019, le justificatif de la notification de ces procès-verbaux à M. X Y, les appels de fonds à l’attention de M. X Y et un décompte de charges.

L’appelant soutient, en premier lieu, que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de charges de copropriété correspondant à une période indéterminée. Pour autant, un examen attentif des pièces versées au dossier permet de constater que la période concernée par les charges, dont le paiement est réclamée, est parfaitement déterminée, soit la période de juillet 2012 à janvier 2020. Ce moyen ne peut, en conséquence, qu’être écarté. Il en sera de même s’agissant de l’insuffisance des pièces versées au dossier par le syndicat des copropriétaires, ce dernier versant au dossier l’ensemble des pièces nécessaires, dont les appels individuels de charges et les comptes généraux de la copropriété.

Il soutient, en second lieu, que l’action en paiement concernant les années 2014 et 2015 serait prescrite.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre

copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Avant l’entrée en vigueur de la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le délai de prescription était de 10 ans.

En application de l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil, aux termes duquel en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, il convient de constater que les charges de copropriété exigibles entre 2012 et 2015 ne sont pas prescrites, le syndicat des copropriétaires pouvant agir jusqu’en 2022 s’agissant des charges les plus anciennes. L’action du syndicat des copropriétaires de la résidence A B, introduite par assignation en date du 03 juin 2020, n’est donc pas prescrite.

Ce moyen sera, en conséquence, également écarté.

Fort de ces éléments, et au regard des pièces versées au dossier, il convient de constater que c’est par de justes motifs que le premier juge a condamné M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence A B la somme de 20 035,12 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au mois de juillet 2020, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18988,98 €, à compter du 15 février 2020, et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus. Ces dispositions seront confirmées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence A B fait appel incident de la décision ayant rejeté sa demande en condamnation au paiement de dommages et intérêts au regard des manquements répétés de M. X Y dans le paiement des charges.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Comme justement relevé par le premier juge, si le syndicat des copropriétaires de la résidence A B démontre l’existence d’impayés réguliers et répétés de la part de M. X Y, il ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui lié au retard de paiement qui sera compensé par le jeu des intérêts légaux. Cette décision sera, en conséquence, également confirmée.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

En cause d’appel, il convient d’accorder au syndicat des copropriétaires de la résidence A B, contraint d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. X Y, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance d’appel et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles.

Rien ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l 'article A 444-32 du code de commerce, qui renvoient à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R. 444-3 du code de

commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers, dès lors que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en 'uvre soient nécessaires et régulières ; or en cas de difficulté il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais (L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution). Le rejet de cette demande dans la décision contestée doit également être confirmé.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue le 23 septembre 2020, selon la procédure accélérée au fond, par le président du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,

Condamne M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence A B la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute M. X Y de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X Y aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par M^me GIRONA, Présidente et par M^me PELLISSIER, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE