RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01112 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IYP5

CC

PRESIDENT DU TJ DE NIMES

22 février 2023 RG :22/00629

S.A.S. PATOJE

C/

S.C.I. HEITIARE

Grosse délivrée

le 13 OCTOBRE 2023

à M^e Marie MAZARS

M^e Emmanuelle VAJOU

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ de NIMES en date du 22 Février 2023, N°22/00629

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre

Madame Claire OUGIER, Conseillère

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Octobre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. PATOJE Société par actions simplifiée au capital de 5 000,00 € immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 831 676 465, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.C.I. HEITIARE, Société civile immobilière au capital de 76 000 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 452 763 907, poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Septembre 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 13 Octobre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 29 mars 2023, enregistré le 31 mars 2023, par la S.A.S. Patoje à l’encontre de l’ordonnance prononcée le 22 février 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nîmes dans l’instance n°22/00629.

Vu l’avis du 17 avril 2023 de fixation de l’affaire à bref délai à l’audience du 25 septembre 2023.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 22 mai 2023 par l’appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 31 août 2023 par la S.C.I. Heitiare, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance du 17 avril 2023 de clôture de la procédure à effet différé au 21 septembre 2023.

* * *

Par acte authentique du 27 juillet 2017, la SCI Heitiare a donné à bail commercial à la société Patoje, venue aux droits de la société Le Grenier par acte de cession de fonds de commerce du 3 janvier 2020, une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 14 400 euros, aux fins d’exploitation d’un fonds de commerce de café, débit de boissons et restaurant.

La convention prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après commandement de payer ou sommation d’exécuter demeurés infructueux.

La société Patoje n’ayant réglé que partiellement les loyers, la société bailleresse lui a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2022, accordé un délai de paiement au 15 juin 2022 pour la régularisation desdits loyers dus pour un montant de 5 492 euros.

Par exploit du 16 juin 2022, la société Heitiare a adressé à la société Patoje un commandement de payer la somme de 6 865 euros visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

Par exploit du 23 août 2022, la société Heitiare a fait assigner la société Patoje en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir prononcer son expulsion des locaux, la voir condamner à payer à la société bailleresse la somme de 8 238 euros au titre de l’arriéré de loyers, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux par la remise des clés et la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, la société Heitiare a dénoncé au créancier inscrit la résiliation du bail commercial.

Par ordonnance du 22 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 834, 835 du code de procédure civile, du commandement de payer délivré le 16 juin 2022, de la dénonce de la procédure au créancier inscrit sur le fonds de commerce de la société Patoje, :

— Constaté l’acquisition à la date du 16 juillet 2022 de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;

— Ordonné l’expulsion de la société Patoje des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, par tous moyens, notamment si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

— Autorisé la SCI Heitiare à faire séquestrer les biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par celle-ci et il lui sera fait sommation d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné la société Patoje à payer à la SCI Heitiare la somme provisionnelle de 4 800 euros, au titre de l’arriéré des loyers, compte arrêté au mois de juin 2022 inclus ;

— Débouté la société Patoje de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamné la société Patoje à payer à titre provisionnel à la SCI Heitiare une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 200 euros, à compter du mois de juillet 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— Condamné la société Patoje à payer à la SCI Heitiare la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Patoje aux entiers dépens de l’instance.

Le 29 mars 2023, la S.A.S. Patoje a relevé appel de cette ordonnance aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la S.A.S. Patoje, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, de l’article R. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SAS Patoje à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes le 22 février 2023 ;

Y faisant droit,

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il déboute la SAS Patoje de ses demandes

constaté l’acquisition à la date du 16 juillet 2022 de la clause résolutoire

insérée au bail liant les parties ;

ordonné l’expulsion de la société Patoje des lieux loués, ainsi que celle de

tout occupant de son chef, par tous moyens, notamment si besoin est avec

l’assistance de la force publique ;

autorisé la SCI Heitiare à faire séquestrer les biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par celle-ci et il lui sera fait sommation d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société Patoje à payer à la SCI Heitiare la somme provisionnelle de 4 800 euros, au titre de l’arriéré des loyers, compte arrêté au mois de juin 2022 inclus ;

débouté la société Patoje de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamné la société Patoje à payer à titre provisionnel à la SCI Heitiare une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 200 euros, à compter du mois de juillet 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamné la société Patoje à payer à la SCI Heitiare la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Constater qu’il existe une difficulté sérieuse sur la validité même du commandement de payer délivré par la société SCI Heitiare le 16 juin 2022 et ce au visa des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que l’article R.211-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Subsidiairement,

— Constater qu’il existe une difficulté sérieuse sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci se heurtant aux dispositions de l’article 1219 du code civil, la SAS Patoje pouvant opposer à son bailleur son propre manquement ;

En toute hypothèse et tenant les difficultés sérieuses précitées,

— Se déclarer incompétent sur la demande de la SCI Heitiare et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;

A titre très subsidiaire,

— Autoriser la SAS Patoje à se libérer de l’arriéré de loyers sur une durée de 24 mois ;

— Suspendre pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

— Condamner la SCI Heitiare à porter et payer la SAS Patoje la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir à titre principal que le commandement de payer est nul en ce qu’il ne comprend aucun décompte et renvoie simplement à une note manuscrite imprécise. Ainsi, ni l’année de la taxe foncière réclamée, ni l’année des loyers ne sont précisées.

A titre subsidiaire, le preneur soutient que le bailleur a manqué à l’obligation de délivrer la chose. Il expose qu’un inspecteur de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, a effectué un contrôle au restaurant le 10 février 2021 et a constaté la vétusté des locaux pris à bail, ce qui a entraîné la suspension de l’activité de l’exploitant. C’est donc à cause du manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur que la société Patoje qui n’a pas été en mesure de payer les loyers.

A titre infiniment subsidiaire, le preneur argue de sa bonne foi puisque la situation présente est imputable au bailleur qui n’a pas respecté son obligation de délivrance et d’entretien des locaux commerciaux. Elle est en mesure d’assurer l’apurement de sa dette sur une durée de 24 mois et sollicite par conséquent un délai de grâce.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la S.C.I. Heitiare, intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, du bail commercial, de :

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 22 février 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes ;

Y ajoutant,

— Condamner la SAS Patoje à payer à la SCI Heitiare le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 27 639 euros, arrêté au 7 juin 2023 ;

— Condamner la SAS Patoje à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur ;

En tout état de cause,

— Débouter la SAS Patoje de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

— Condamner la SAS Patoje à payer à la SCI Heitiare la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée réfute l’argumentation de l’appelante. Il indique tout d’abord que le commandement de payer répond aux conditions légales de formes requises puisqu’il contient un décompte détaillé, de sorte que ce commandement est exempt de toute irrégularité.

Elle soutient que l’exception d’inexécution ne s’applique jamais en matière de paiement des loyers. En outre, le moyen invoqué par la société Patoje est mensonger et dilatoire puisque aucun désordre n’a été signalé au bailleur, cette dernière ayant simplement indiqué que son refus de payer le loyer était lié à la crise sanitaire. Et d’ailleurs, la société Heitiare est intervenue à plusieurs reprises pour des travaux d’entretien dans les locaux loués.

Enfin, la société Patoje ne démontre pas en quoi elle serait fondée à demander des délais de paiement car elle n’apporte aucun justificatif permettant de vérifier sa situation financière. Elle a quitté les lieux en les laissant dans un état déplorable et elle a vendu sa licence IV pour la somme de 17 500 euros sans régler pour autant sa dette locative.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Le commandement délivré avec rappel des dispositions de l’article L.145-41 précise la somme représentant les loyers et charges impayés, la clause résolutoire stipulée dans le bail, le délais d’un mois imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette et le montant global de la somme due au titre de loyers et charges impayés, sans les énumérer et sans aucune précision de date. Il est annexé à ce document une note manuscrite énumérant divers loyers et une taxe foncière impayés sans aucune précision de date non plus.

En l’absence d’énumération dans le commandement de payer des retards de paiement de loyer allégués, aucune infraction aux clauses du bail n’est caractérisée et il n’y a pas lieu à application de la clause résolutoire, selon la cour de cassation.

Cass. 3ème civile 4 juin 2013 n°1217016

Une jurisprudence constante de la cour d’appel de Paris décide de prononcer la nullité du commandement lorsqu’il n’indique pas la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances elles sont dues.

CA Paris 5-3, 5 février 2016, CA Paris 5-3, 15 mars 2017

Il existe donc, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, une contestation sérieuse sur la validité du commandement et par conséquent sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette contestation ne peut être tranchée en référé et il appartient aux parties de mieux se pourvoir.

Les autres prétentions de l’appelante étant subsidiaires, il n’y a pas lieu de statuer sur le manquement à l’obligation de délivrance justifiant une exception d’inexecution et sur la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement.

Sur le paiement des loyers :

Le bailleur sollicite une provision au motif que l’obligation à paiement du preneur n’est pas contestable.

Sa demande est donc fondée sur l’article 835 du code de procédure civile et est distincte de la prétention relative au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société Patoje n’a pas contesté être débitrice et imputait le non-paiement des loyers de février, mars, avril et mai 2022 à sa perte de chiffre d’affaires liée à la crise sanitaire.

Il est attesté de la remise des clés par le preneur à la date du 14 juin 2023.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 6 juin 2023, faisant apparaître le non-paiement des loyers depuis février 2022 jusqu’à juin 2023 inclus, ainsi que les « charges ménagères » sur la même période.

Le contrat de bail stipule que le preneur doit rembourser au bailleur les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière. Le bailleur justifie avoir acquitté la somme de 2074 euros au titre de la taxe foncière 2021, de sorte qu’il est fondé à solliciter une provision mensuelle de 173 euros à ce titre en 2022.

Le loyer mensuel étant fixé à 1200 euros à terme échu et la provision sur charges à 173 euros, il sera fait droit à la demande de provision du bailleur à hauteur de 23 430 euros.

La demande de provision sur frais de procédure sera par contre rejetée eu égard à la contestation sérieuse portant sur la validité du commandement de payer.

La demande de provision sur frais d’avocat sera traitée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais de l’instance :

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions gardera les dépens de première instance et d’appel à sa charge.

L’équité commande d’allouer la somme de 2500 euros au bailleur.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dit qu’il existe une difficulté sérieuse sur la validité du commandement de payer la somme de 6 865 euros visant la clause résolutoire,

Dit en conséquence que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse,

Dit que ces contestations sérieuses ne peuvent être tranchées en référé et renvoient les parties à mieux se pourvoir,

Condamne la SAS Patoje à payer provisionnellement à la SCI Heitiare le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 23 430 euros arrêtée au 7 juin 2023,

Condamne la SAS Patoje à payer à la SCI Heitiare la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,