RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01273 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JFDN

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 11]

03 avril 2024 RG :23/00215

[Z]

[S]

C/

[D]

[I]

S.A. SMA

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] en date du 03 Avril 2024, N°23/00215

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, et M^me S. IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

S. IZOU, Conseillère

Leila REMILI, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

En présence de Mme [K] [P] (dans le cadre du Duoday 2025)

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [N] [Z]

né le 06 Août 1964 à [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-3279 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

Mme [L] [S] épouse [Z]

née le 01 Octobre 1977 à [Localité 13] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-30189-2024-3280 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

INTIMÉS :

M. [R] [O] [Y] [M] [D]

Ayant pour mandataire la Société NEXITY [X], SAS au capital de 219.388.000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°487 530 099, dont le siège social est à [Adresse 2]

né le 23 Avril 1949 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par [Localité 18]. morale NEXiTY [X]

Mme [U] [I] épouse [D]

Ayant pour mandataire la Société NEXITY [X], SAS au capital de 219.388.000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°487 530 099, dont le siège social est à [Adresse 2]

née le 16 Août 1949 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par [Localité 18]. morale NEXiTY [X]

S.A. SMA

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Mai 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 29 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 16 septembre 2021, M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D], représentés par la société Nexity [X], ont donné à bail à M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] un logement sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 468,67 € outre 20 € de provision sur charges.

Invoquant l’existence de défauts de paiements des charges et loyers, M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ont fait délivrer à leurs locataires, par acte de commissaire de justice du 7 avril 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant principal de 1 920,20 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2022, M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ont fait assigner M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement contradictoire du 3 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a :

— reçu l’intervention volontaire de la société SMA ;

— déclaré recevables les demandes de M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ;

— déclaré recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2021 entre M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] d’une part, et M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 mai 2022 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans un lieux loué, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— condamné solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à payer à la société SMA la somme de 6 994,04 € actualisée au 19 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur la somme de 1 921,20 € à la date du commandement de payer du 7 avril 2022, sur la somme de 4 007,84 € au jour de l’assignation du 21 décembre 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— condamné solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à verser à M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, d’un montant du loyer et des charges outre éventuelle régularisation de ces dernières et subissant la révision contractuellement prévue ;

— dit que M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] seront condamnés solidairement à payer cette indemnité d’occupation envers la société SMA lorsqu’elle aura indemnisé les propriétaires à ce titre, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

— rejeté l’intégralité des demandes indemnitaires ;

— rejeté la demande d’expertise ;

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 avril 2022 et de notification à la Préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

— rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration du 9 avril 2024, M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ont interjeté appel dudit jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z], appelants, demandent à la cour de :

— recevoir M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] en leur appel,

— réformer la décision rendue par M. le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Alès le 3 avril 2024 en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ;

— déclaré recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2021 entre M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] d’une part, et M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 mai 2022 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans un lieux loué, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— condamné solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à payer à la société SMA la somme de 6 994,04 € actualisée au 19 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur la somme de 1 921,20 € à la date du commandement de payer du 7 avril 2022, sur la somme de 4 007,84 € au jour de l’assignation du 21 décembre 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— condamné solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à verser à M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, d’un montant du loyer et des charges outre éventuelle régularisation de ces dernières et subissant la révision contractuellement prévue ;

— dit que M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] seront condamnés solidairement à payer cette indemnité d’occupation envers la société SMA lorsqu’elle aura indemnisé les propriétaires à ce titre, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

— rejeté l’intégralité des demandes indemnitaires ;

— rejeté la demande d’expertise ;

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ;

— condamné in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 avril 2022 et de notification à la Préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Y faisant droit,

Vu les dispositions des articles 1104, 1346-3 et 1346-5 du code civil,

— constater que le bailleur a assigné en paiement alors que la créance avait été transférée à l’assureur,

— déclarer la société SMA, subrogée dans les droits du créancier, irrecevable en ses demandes ;

— déclarer M. et Mme [D] irrecevables en leurs demandes au jour de la délivrance de l’assignation ;

— constater le défaut d’intérêt à agir de M. et Mme [D] dans la mesure où les loyers ont été payés par une compagnie d’assurance et en l’absence d’acte délivré à la requête du créancier subrogé ;

Vu les articles 6, 7, 20-1, 23 et 24 de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1240 du code civil,

— enjoindre le bailleur à expliquer son décompte et à extraire de celui-ci les créances non locatives ;

— enjoindre le bailleur, en l’état de l’indécence constatée, à produire un décompte faisant apparaitre le montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement ;

— inviter le bailleur à s’expliquer sur certaines rubriques du décompte locatif et certaines doubles imputations ;

— à défaut, ne retenir dans le décompte que le montant des loyers et charges à l’exclusion de toute autre somme totalement injustifiée ;

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré à la requête du bailleur le 7 avril 2022 ;

— débouter le bailleur de toutes ses demandes en ce compris sa demande de résiliation ;

— accueillir les locataires en leurs demandes reconventionnelles ;

— condamner M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] à porter et payer à M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] la somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] à porter et payer à M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner une expertise et désigner tel expert qui plaira à M. le juge de l’exécution avec mission de :

*décrire les lieux loués,

*fournir les éléments nécessaires permettant de dire si les locaux respectent les conditions prévues par les dispositions de l’article 6b et 6c de la loi du 6 juillet 1989,

*décrire les désordres,

*décrire les mesures propres à remédier auxdits désordres,

*décrire les travaux de remise en état et les chiffrer,

*apporter des éléments permettant de chiffrer la perte de jouissance des lieux loués,

— réserver les demandes qui pourront être formulées par les locataires au titre de la remise en état de l’appartement et au titre du préjudice de jouissance, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la validité du commandement était constatée,

— suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ;

— accorder à M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z], par application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement et dire qu’ils pourront procéder au remboursement de la créance locative en 36 mensualités égales ;

Vu l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— Condamner M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] à porter et payer à Me [G] [A] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— dire et juger que cette somme sera versée directement entre les mains de Me [A], conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifiée ;

— condamner M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ainsi que la société SA SMA, intimés, demandent à la cour de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 7 et 24,

Vu les articles 1103, 1104, 1193 et 1728 et suivants du code civil,

Vu les articles 384 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article L121-12 du code des assurances et les articles 1346-1 et 1346-2 du code civil,

— confirmer le jugement rendu le 3 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Alès en ce qu’il a :

— reçu l’intervention volontaire de la société SMA ;

— déclaré recevables les demandes de M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ;

— déclaré recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2021 entre M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] d’une part, et M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 mai 2022 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans un lieux loué, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— condamné solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à payer à la société SMA la somme de 6 994,04 € actualisée au 19 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur la somme de 1 921,20 € à la date du commandement de payer du 7 avril 2022, sur la somme de 4 007,84 € au jour de l’assignation du 21 décembre 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— condamné solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à verser à M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, d’un montant du loyer et des charges outre éventuelle régularisation de ces dernières et subissant la révision contractuellement prévue ;

— dit que M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] seront condamnés solidairement à payer cette indemnité d’occupation envers la société SMA lorsqu’elle aura indemnisé les propriétaires à ce titre, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

— rejeté l’intégralité des demandes indemnitaires ;

— rejeté la demande d’expertise ;

— condamné in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 avril 2022 et de notification à la Préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

— rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] aux entiers dépens de la présente instance d’appel et de ses suites ;

— condamner in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à payer à M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] et à la société SMA la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter l’intégralité des demandes, fins, moyens et prétentions de M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z].

La clôture de la procédure est intervenue le 15 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 juin 2025 puis déplacée à l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur les fins de non-recevoir soulevées

En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code rappelle que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen en fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêts, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] font valoir que leurs propriétaires les ont assignés alors qu’ils ne pouvaient pas le faire, étant subrogés par leur assureur, la société SA SMA, dans leurs droits, de sorte que l’action initiale devait être engagée par celle-ci. Ils estiment en ce sens que la demande en paiement formulée par les bailleurs est irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir, ayant été désintéressés. Ils relèvent par ailleurs que la société SA SMA à qui il appartenait d’initier la procédure en résiliation et expulsion et non aux bailleurs, n’a pas délivré d’assignation dans le délai de 2 mois et n’a pas non plus dénoncé l’acte à Monsieur le représentant de l’Etat, les demandes étant irrecevables.

M. [R] [D], Mme [U] [I] épouse [D] et la société SA SMA soutiennent que la société SMA est subrogée jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de sa garantie, dans les droits et actions de ses assurés, de sorte qu’elle est bien fondée à intervenir volontairement à la présente instance, dans la limite des sommes indemnisées. Ils ajoutent que les bailleurs étaient les seuls à pouvoir initier la présente instance en résiliation du bail et en expulsion, de sorte que leur action est recevable, d’autant plus que l’action en paiement est soutenue par l’assureur subrogé qui est intervenu volontairement et régulièrement à la procédure.

L’article L 121-12 alinéa 1er du code des assurances dispose que l’assureur, qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé jusqu’à concurrence de cette indemnité dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il est constant que la transmission des droits de l’assuré à l’assureur le prive de toute action contre le tiers responsable dans la mesure de l’indemnisation qu’il a obtenue en application du contrat d’assurance. Si l’indemnité ne couvre que partiellement son dommage, il peut agir en concours avec l’assureur contre le tiers.

M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ont souscrit avec la société SA SMA un contrat Nexity bailleur zen dont les conditions générales ont été produites aux débats.

Il est prévu une garantie loyer impayé, l’assureur garantissant le paiement du loyer afférent au logement en cas de défaut de paiement du locataire et ce jusqu’à la récupération effective du logement.

L’assignation a été délivrée par M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] le 21 décembre 2022 et tendait au paiement de la somme de 4 007,84 € au titre de l’arriéré des loyers et charges ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Il est établi, au vu des quittances subrogatives produites et notamment celle du 5 décembre 2022, qu’une partie des sommes avait effectivement été acquittée par l’assureur, et ce jusqu’au mois de novembre 2022 inclus. Il est cependant justifié que l’indemnisation du loyer de décembre 2022 n’est intervenue que le 9 mai 2023, soit plusieurs mois après la saisine de la juridiction.

Par ailleurs, il est constant que les sommes que les locataires doivent régler, au titre des loyers ou des indemnités d’occupation à venir, le sont aux bailleurs, qui demeurent les créanciers, l’indemnisation par l’assureur n’étant possible qu’une fois établi un défaut de paiement qui ne peut être anticipé et sa subrogation dans les droits des bailleurs ne pouvant intervenir qu’une fois que ce dernier a effectué le paiement.

M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] avaient, dès lors, bien intérêt à agir en paiement, lors de la délivrance de l’assignation tout comme la société SA SMA était bien fondée à intervenir volontairement à la procédure, en paiement des sommes par elle indemnisées.

Quant à la recevabilité des demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion formalisées par M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] et non par la société SA SMA, il résulte des conditions générales du contrat d’assurance que la subrogation est prévue au titre de l’article 28 et ne porte que sur les indemnités payées au titre de la garantie. Concernant la procédure en résiliation du bail, outre que l’article 6-2 prévoit que le commandement de payer visant la clause résolutoire est à la charge de l’assuré, il est nécessaire que le bailleur donne un mandat spécial au vu de l’article 28-2 pour que l’assureur puisse engager en son nom la procédure de résiliation du bail, de recouvrement et, le cas échéant d’expulsion.

Il en résulte qu’un mandat spécial étant nécessaire et qu’aucun mandat de ce type n’ayant été donné à la société SA SMA, cette dernière n’est pas subrogée dans les droits des bailleurs qui conservent intérêt et qualité à agir en résiliation du bail et en expulsion.

C’est à bon droit que le premier juge a déclaré les demandes des intimés recevables.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

2) Sur la nullité du commandement

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] soutiennent que le commandement de payer qui leur a été délivré est nul et dès lors que la demande en résiliation du bail doit être rejetée.

Ils exposent qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, le logement pris à bail ne remplissait pas les conditions de décence requises, ce que savaient M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] au vu du rapport établi par le service communal d’hygiène d'[Localité 11] et que leur mauvaise foi est ainsi caractérisée et dès lors la nullité du commandement encourue. Quant aux causes du commandement, ils ajoutent que le rapport de non décence a conduit à la suspension de leur APL pendant les deux mois du commandement de payer, ce qui a eu une incidence sur les sommes dues et que par ailleurs, M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] n’ont pas tenu compte dans leur décompte de leur trouble de jouissance.

Les intimés font valoir que les bailleurs ont été diligents dans le traitement des désordres de l’appartement loué, de sorte que l’inexécution de leur obligation n’est pas caractérisée. Ils précisent que si l’existence de désordres n’est pas contestée, ces derniers ne résultent pas d’une inexécution particulièrement grave et fautive des bailleurs, de sorte qu’il n’appartenait pas aux locataires d’omettre de régler tout ou partie du loyer et des charges, quand bien même des travaux étaient nécessaires. Ils rappellent que la nécessité de réaliser des travaux afin de résorber des désordres liés à la décence ne prive pas les bailleurs de leur possibilité de délivrer un commandement de payer aux locataires défaillants et que ces derniers n’ont réglé que la somme de 250 € dans les 2 mois du commandement. Ils estiment qu’il n’est aucunement caractérisé une mauvaise foi au titre de la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire ayant joué.

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Le bail liant les parties contient au titre de l’article VIII une clause résolutoire mentionnant un délai de 2 mois pour régler les causes du commandement, correspondant au délai fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’époque de la conclusion du contrat.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] sont entrés dans les lieux le 17 septembre 2021 et ont rencontré, au vu des mails produits, dès le mois de novembre 2021, des problèmes d’infiltration dues à de fortes pluies, liés à l’état des menuiseries puis se sont plaints de moisissures dans le bien le 27 décembre 2021.

Le 11 janvier 2022, le service communal hygiène santé publique d'[Localité 11] a visité le logement et a relevé des éléments de non-décence au regard des articles 2 et 3 du décret décence.

M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] justifient que dès le mois de novembre 2021, ils ont mandaté des artisans afin de faire cesser les désordres, la mainlevée de l’ensemble des réserves par le service communal étant ensuite intervenue le 15 juillet 2022.

Outre que des diligences ont bien été effectuées par les bailleurs, il ressort des éléments du dossier que le 28 octobre 2021, un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, avait été délivré à M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z], en l’état d’incidents de paiement dès leur entrée dans les lieux, les paiements des mensualités de septembre et octobre 2021 ayant été rejetés.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ont ainsi manqué à leur obligation de paiement des loyers, avant même l’apparition de désordres, ne pouvant se targuer dès lors d’une mauvaise foi de leurs bailleurs dans la délivrance du commandement de payer.

S’agissant des causes du commandement de payer du 7 avril 2022, ce dernier vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ne contestent pas être demeurés dans le bien, le fait que le logement ait présenté des critères de non-décence n’ayant pas rendu celui-ci impropre à son usage.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] soutiennent avoir subi un trouble de jouissance. Cependant, un tel préjudice ne les dédouanent pas de leurs obligations financières et n’a aucune incidence sur le décompte arrêté, l’existence d’un tel trouble de jouissance permettant pour ces derniers d’obtenir, s’il est établi, des dommages et intérêts, distincts des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte des éléments du dossier que M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] n’ont procédé, sur les deux mois impartis, qu’à un versement de 250 € le 13 avril 2022 et qu’ils restaient devoir à l’issue de ces deux mois, soit au 7 juin 2022, la somme de 3 414,35 € outre le coût de l’acte, ce montant étant largement supérieur aux sommes retenues au titre de l’APL sur les deux mois du commandement.

Les locataires n’ont pas honoré le paiement de la totalité des loyers et ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter à compter du commandement de payer.

C’est à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur demande en nullité du commandement et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juin 2022.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

3) Sur l’arriéré locatif

S’agissant des conséquences de la résiliation du bail, M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 8 juin 2022. Ils sont en conséquence redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux, leur expulsion ayant été ordonnée par le premier juge.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ont quitté les lieux le 26 janvier 2025.

Aucune demande n’a été formalisée de ces chefs, la cour n’en étant pas saisie.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] contestent l’arriéré locatif mis à leur charge et demandent que les bailleurs s’expliquent sur leur décompte et établissent un décompte précis.

Ils soutiennent que les frais du commandement de payer ne peuvent être dus à ce titre, tout comme d’autres frais qui ont été facturés sans précision au regard de leurs avis d’échéance. Ils relèvent que des honoraires notamment de location de bail et d’état des lieux ont pu être facturés 2 fois. Ils contestent également les charges locatives relatives à l’entretien des escaliers, dépense non justifiée et la facture d’eau, faisant état de travaux réalisés dans l’immeuble en 2023 qui ont aggravé son montant. Ils font également valoir que la non décence a entraîné la suspension des aides de la CAF et que les bailleurs, alors qu’ils avaient été indemnisés par leur assureur, n’ont pas avisé l’organisme de ce règlement, faisant ainsi obstacle à une reprise rapide des versements à ce titre, étant responsables de l’aggravation de l’arriéré.

M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] exposent que leur assureur les a indemnisés à hauteur de 6 994,04 €, correspondant uniquement à l’arriéré locatif. Ils produisent les relevés de dépenses, justifiant ainsi des charges locatives récupérables. Ils rappellent enfin que la suspension des aides de la CAF est liée à l’inexécution par les locataires de leurs obligations et que le règlement par l’assureur n’a pas éteint leur dette, ce paiement n’étant pas libératoire, les bailleurs n’ayant dès lors aucune obligation de prévenir la CAF.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des décomptes produits et actualisés par le commissaire de justice mais également des quittances subrogatives établies par la société SA SMA que seuls le montant des loyers effectivement dûs ont été repris ainsi que les sommes dues au titre de la régularisation des charges locatives et la taxe sur les ordures ménagères, les sommes versées par les locataires ainsi que les paiements de la CAF ayant été déduits.

Les frais évoqués sur les avis d’échéances des locataires intitulés 'factures d’honoraires de location pour le bail’ (présents sur les avis d’octobre, novembre et décembre 2021) ne sont pas repris, pas plus que les frais liés à la réalisation d’actes de procédure, contrairement à ce que soutiennent M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z].

S’agissant des charges récupérables, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée… ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en conseil d’Etat…

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.'

Les charges récupérables sont des dépenses qui incombent au locataire mais qui ont été payées par le bailleur.

L’obligation pour le preneur de régler les charges locatives est d’ordre public et il ne peut y être dérogé contractuellement, même dans un sens plus favorable au locataire.

Il résulte du contrat de bail signé le 16 septembre 2021 que le loyer mensuel a été fixé à la somme de 468,67 € outre une provision sur charges mensuelle de 20 €.

M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ont produit les relevés généraux des dépenses relatifs à l’immeuble, au titre des exercices 2021 et 2022, qui reprend l’ensemble des dépenses de fonctionnement de l’immeuble et qui concernent les charges communes générales, les frais liés aux cages d’escalier ainsi que les charges d’eau froide.

Il a également été produit la répartition restant à la charge des locataires uniquement au titre de l’année 2021, aucune régularisation n’ayant été sollicitée au vu des décomptes pour les années 2022 et 2023, seule la taxe sur les ordures ménagères ayant été demandée.

S’agissant des frais liés aux cages d’escalier, les dépenses ne sont pas liées à des frais de nettoyage que contestent M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] mais à des interventions telles que remplacement de faux plafonds ou d’ampoules et sont dès lors justifiées. Quant à la consommation d’eau, M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] évoquent une consommation excessive d’eau au titre de l’année 2023, demande pour laquelle aucune demande de remboursement de charges n’a été formalisée par les intimés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a condamné solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à payer à la société SA SMA la somme de 6 994,04 € arrêtée au 19 février 2024, celle-ci justifiant avoir réglé cette somme à M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D].

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

4) Sur les demandes des locataires

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] sollicitent à titre reconventionnel, de voir reconnu l’existence d’un trouble de jouissance et l’octroi de dommages et intérêts. Il souhaitent également qu’une expertise soit ordonnée au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [D], Mme [U] [I] épouse [D] et la société SA SMA concluent au rejet de telles demandes.

— Sur le trouble de jouissance

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] font état de désordres ayant affecté leurs biens. Ils exposent qu’ils n’ont pas fait obstacle à la réalisation des travaux, les délais d’exécution ne pouvant leur être imputés. Ils entendent voir fixer à une somme de 200 € par mois leur trouble de jouissance sur la période allant de leur entrée dans les lieux à la levée des désordres en juillet 2022, soit une somme de 2 000 €.

M. [R] [D], Mme [U] [I] épouse [D] et la société SA SMA s’opposent au paiement d’une somme au titre d’un trouble de jouissance. Ils rappellent le bon état du logement lors de l’entrée dans les lieux. Quant aux désordres évoqués, ils font état de leurs diligences dans les meilleurs délais, certains travaux ayant tardé du fait de la carence des locataires.

Le trouble de jouissance s’entend du préjudice qu’a subi le locataire du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Ce dernier est fixé au regard des désordres subis et de leur durée.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ont avisé le 4 novembre 2021 leurs bailleurs, via l’agence immobilière, de désordres du fait d’infiltrations d’eau par les menuiseries puis ont fait état à compter du 28 décembre 2021 de la présence de moisissures dans le bien loué.

Dans le cadre du rapport réalisé par le service communal hygiène santé publique de la ville d'[Localité 11] le 13 janvier 2022, il a été relevé des manquements aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent :

— la présence de moisissures et d’humidité dans tout le logement, la cause devant être recherchée et traitée,

— la présence de douilles métalliques à remplacer du fait d’un défaut électrique,

— la ventilation haute de la cuisine n’est pas fonctionnelle et doit être corrigée tout comme l’extraction de l’air vicié dans le cabinet d’aisance et la salle d’eau, la circulation de l’air étant insuffisante,

— l’absence d’éléments chauffants dans la cuisine et la salle d’eau, nécessitant de prévoir un élément permanent et fixe dans toutes les pièces du logement.

Concernant les désordres liés aux infiltrations d’eau, il est justifié que dès qu’il a été avisé de la difficulté, le bailleur a sollicité l’intervention d’une entreprise assistance serrure afin d’effectuer un devis et qu’il aurait ensuite fait intervenir son menuisier au mois de décembre 2021.

S’il n’est produit aucune facture, il est constant qu’aucun défaut à ce titre n’a été relevé dans le cadre du rapport réalisé par le service communal relatif à un problème d’étanchéité au niveau des fenêtres du logement.

Concernant les moisissures, Il est justifié que la société KL Services a été mandatée dès le 28 décembre 2021 pour déterminer leur origine et chiffrer les préconisations de traitement. En l’état du rapport établi par le service communal, l’agence immobilière a demandé un autre rendez-vous avec le locataire pour un diagnostic technique concernant la ventilation, courant janvier 2022.

M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] justifient du remplacement des douilles métalliques et de la mise aux normes électriques le 9 février 2022 puis de l’installation de convecteurs électriques dans la cuisine et dans la salle de bain dès le 10 mars 2022. Il est également justifié de la fourniture et de la pose d’un ensemble VMC dans la cuisine, les toilettes et la salle de bain le 15 avril 2022.

Les derniers travaux électriques ont été réalisés le 7 juillet 2022, en l’état de l’absence des locataires se trouvant à l’étranger, le 15 juin 2022.

Les réserves émises par le service communal hygiène et santé d'[Localité 11] ont par la suite été levées le 15 juillet 2022.

S’agissant de la période considérée, les appelants sollicitent une indemnisation à compter de leur entrée dans les lieux. S’il est établi que l’existence de désordres portés à la connaissance de leurs bailleurs n’est intervenue qu’en novembre 2021, il est indéniable que le logement ne disposait pas notamment d’un chauffage dans toutes les pièces du logement.

Le trouble de jouissance dont il est demandé l’indemnisation concerne dès lors une période allant du mois de septembre 2021 au mois de juillet 2022.

Il convient néanmoins de tenir compte des diligences effectuées par les propriétaires, dès le mois de novembre 2021 mais également à chaque fois qu’ils ont eu connaissance des problèmes affectant le logement, la plupart des désordres et éléments de non-décence ayant cessé dès le mois d’avril 2022.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande et de condamner M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] à payer à M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] une somme de 300 € au titre du trouble de jouissance.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

— Sur la demande d’expertise

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] contestent la bonne exécution des travaux, indiquant que leur bailleur est venu lui-même en faire et que certains n’ont pas été finis, demandant à ce titre que soit ordonnée une expertise. Ils sollicitent que leurs demandes relatives à leur préjudice à ce titre soient réservées.

M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] contestent le fait que le bailleur aurait lui-même effectué les travaux et indiquent que M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ne se sont plaints d’aucun autre désordre postérieurement au mois de juillet 2022, l’expertise étant dès lors sans objet, ces derniers ne prouvant aucun désordre qu’ils auraient subi pas plus qu’une mauvaise réalisation de ces derniers.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, saisi par l’une des parties, de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la loi ; il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation son paiement ainsi que la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] produisent, au soutien de leur demande d’expertise et afin de démontrer la persistance de désordres, des photographies réalisées par leurs soins.

Les photographies qu’ils produisent ne sont pas datées et ne permettent pas de savoir où elles ont été prises, n’ayant dès lors aucune force probante.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] se contentent d’indiquer que les nuisances ont persisté, ne s’étant cependant aucunement plaints à ce titre auprès de M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] ou de l’agence immobilière, tant lors des constatations du service communal au mois de juillet 2022 que postérieurement.

Il n’est en outre aucunement démontré que certains travaux auraient été effectués par les propriétaires au vu des factures produites et émanant de professionnels, qui reprennent la nature de leurs interventions et qui correspondent aux travaux nécessaires.

Il convient enfin de rappeler que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 20-1 impose que les parties demeurent liées dans le cadre d’un bail. Or, la demande d’expertise a été présentée après que M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] aient assigné M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] devant le premier juge, le 21 décembre 2022.

Il est établi que la résiliation du bail est acquise depuis le 7 juin 2022, les appelants ayant perdu leur qualité de locataires et ne pouvant dès lors prétendre à une mesure d’expertise dans le but de définir la nature des travaux à réaliser.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’expertise.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

— Sur la demande de dommages et intérêts

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] sollicitent l’octroi d’une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1240 du code civil, exposant que les bailleurs n’ignoraient rien du mauvais état de l’appartement, ce qui leur a occasionné un préjudice, demande à laquelle M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] concluent au rejet.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct de celui indemnisé au titre du trouble de jouissance ni d’une mauvaise foi de leurs bailleurs.

C’est à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur demande.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

5) Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] sollicitent au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que leur soient accordés des délais de paiement sur une durée de 36 mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

M. [R] [D], Mme [U] [I] épouse [D] et la société SA SMA s’y opposent, les appelants ayant été défaillants dès l’origine du contrat et n’ayant réglé aucune échéance dans son intégralité. Ils ajoutent qu’ils n’établissent aucunement un quelconque remboursement devant leur revenir au titre de la vente de leur maison, ayant fait l’objet d’une saisie.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'.

L’article 1343-5 du code civil rappelle que ' le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

La loi du 6 juillet 1989 prévoit un régime spécifique et dérogatoire au droit commun, en allongeant les délais de grâce. L’article 24-V impose cependant que le débiteur ait toujours la qualité de locataire et occupe le bien, la reprise du paiement des loyers étant une condition nécessaire à leur octroi.

Il est établi aux débats que M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ont quitté le logement.

Ces derniers ne peuvent dès lors prétendre à la mise en oeuvre des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire étant dès lors sans objet. Il convient d’apprécier la demande de délais au vu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Il n’est produit devant la cour aucun élément quant à la situation financière des appelants, étant uniquement indiqué que Monsieur serait invalide et Madame, sans activité.

Il est justifié de la vente de leur bien immobilier, le 17 septembre 2021 au prix de 185 000 €, les fonds étant toujours consignés dans l’attente d’une demande de répartition des fonds par l’avocat de leur créancier. Il n’est cependant pas explicité les sommes auxquelles ces derniers pourraient prétendre.

Au vu de ces éléments, M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] ne justifiant pas de leur possibilité de régler des sommes supplémentaires en sus de leur loyer, c’est à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur demande à ce titre.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

6) Sur les autres demandes

Les dépens de première instance et les frais irréptibles ont été justement appréciés par le premier juge, les chefs du jugement critiqués à ces titres étant confirmés.

M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z], succombants, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel et déboutés de leur demande de condamnation des intimés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à payer à M. [R] [D], Mme [U] [I] épouse [D] et la société SA SMA une somme totale de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès le 3 avril 2024 en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— rejeté l’intégralité des demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] à payer à M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] la somme de 300 € au titre de leur trouble de jouissance,

Déboute M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] de leur demande de condamnation de M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] à des dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] in solidum aux dépens d’appel,

Déboute M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] de leur demande de condamnation de M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] et la société SA SMA au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [N] [Z] et Mme [L] [S] épouse [Z] à payer à M. [R] [D] et Mme [U] [I] épouse [D] et la société SA SMA la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,