MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

M^e Estelle GARNIER

M. [C] [N] (expert)

TJ [Localité 15]

ARRÊT du 23 OCTOBRE 2025

N° : 231 – 25

N° RG 25/00264 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HETY

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 15] en date du 21 Novembre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265318030470948

Madame [U] [O] épouse [T]

née le 11 Avril 1946 à [Localité 12] (ROUMANIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour conseils, M^e Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS, plaidant, et M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant,

ET

Monsieur [E] [T]

né le 08 Octobre 1976 à [Localité 11] (ROUMANIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour conseils, M^e Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS, plaidant, et M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant,

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265317963999370

S.C.I. GRAMMONT INVEST Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 9]

[Localité 8]

ayant pour conseils, M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, plaidant, et M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 23 Décembre 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 septembre 2025 2021

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du jeudi 25 SEPTEMBRE 2025, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la Chambre Commerciale, en charge du rapport, a entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, et par la suite,a rendu compte lors du délibéré des débats à la collégialité composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller

Greffier :

Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le jeudi 23 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2003, la SCI du [Adresse 6], aux droits de laquelle vient la SCI Grammont Invest, a donné à bail à M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] en renouvellement d’un précédent bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à Tours 37000, à destination d’horlogerie, bijouterie, cadeaux, pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2003, moyennant un loyer annuel en principal de 8.471,16 euros, payable par trimestre d’avance.

Suivant acte extrajudiciaire du 21 mai 2012, M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] ont sollicité le renouvellement du bail conformément à l’article L.145-10 du code de commerce, lequel à défaut de réponse de la bailleresse s’est trouvé acquis à compter du 1er novembre 2012 pour arriver à expiration le 31 octobre 2021.

Suivant acte extrajudiciaire du 6 août 2021, M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] ont signifié à la SCI Grammont Invest une demande de renouvellement du bail.

Suivant acte extrajudiciaire du 29 septembre 2021, la SCI Grammont Invest a répondu à M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] qu’elle refusait le renouvellement du bail, offrant de leur payer une indemnité d’éviction et les invitant à libérer les lieux au plus tard le 31 octobre 2021.

M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] n’ayant pas quitté les lieux à la date du 31 octobre 2021, la SCI Grammont Invest a, par acte du 14 avril 2022, fait assigner les preneurs devant le tribunal judiciaire de Tours en validation du refus de renouvellement du bail commercial signifié le 29 septembre 2021, expulsion des lieux loués comme occupants sans droit ni titre du local et versement d’une indemnité d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 novembre 2022, le juge de la mise en état a, en aplication des articles L.131-1 et suivants du code de procédure civile, ordonné une médiation judiciaire pour l’intégralité du litige et désigné [Adresse 13] pour y procéder, renvoyant l’affaire à l’audience de mise en état du 20 mars 2023. La médiation n’a pas abouti.

M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] ont, par conclusions notifiées le 1er décembre 2023, sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction et la désignation d’un expert à cette fin.

Par conclusions d’incident notifiées le 29 mai 2024, la SCI Grammont Invest a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer l’action en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction irrecevable pour cause de prescription.

Par ordonnance contradictoire du 21 novembre 2024 (RG 22/01891), le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tours a :

— dit que l’action tendant à la fixation et au paiement d’une indemnité d’éviction à la suite d’un refus de renouvellement de bail commercial est irrecevable compte tenu du délai de prescription biennale courant à compter de l’acte extrajudiciaire de refus et que la médiation, ordonnée avant toute demande reconventionnelle, n’a pas suspendu ce délai,

— rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T],

— dit que M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] seront tenus aux dépens de l’incident,

— laissé le sort des frais irrépétibles à l’appréciation du juge du fond,

— rejeté le surplus des demandes,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 3 février 2025 et dit que Me [W] devra signifier ses conclusions avant cette date.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que la médiation avait été ordonnée le 21 novembre 2022, à une date à laquelle M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] n’avaient pas encore formé de demande reconventionnelle en paiement d’indemnité d’éviction, de sorte que l’objet du litige était déterminé par le seul dispositif de l’assignation de la SCI Grammont Invest et que M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] se trouvaient mal fondés à se prévaloir de l’effet suspensif de la médiation pour des demandes non présentées en justice. Et d’en déduire qu’à défaut d’effet suspensif du délai de prescription biennale courant à compter du refus de renouvellement signifié le 29 septembre 2021, la demande en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction était prescrite depuis le 29 septembre 2023.

Suivant déclaration du 23 décembre 2024, M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] ont interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2025, M. [H] [T] et Mme [U] [T] demandent à la cour de :

Vu les articles L.145-14 et L.145-60 du code de commerce,

Vu l’article 2238 du code de procédure civile,

Vu les articles 146 et 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 21 novembre 2024 (RG 22/01891) par le juge de la mise en état de [Localité 15] en ce qu’il a :

* dit que l’action tendant à la fixation et au paiement d’une indemnité d’éviction à la suite d’un refus de renouvellement de bail commercial est irrecevable compte tenu du délai de prescription biennale courant à compter de l’acte extrajudiciaire de refus et que la médiation, ordonnée avant toute demande reconventionnelle, n’a pas suspendu ce délai,

* rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T],

* dit que M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] seront tenus aux dépens de l’incident,

* laissé le sort des frais irrépétibles à l’appréciation du juge du fond,

* rejeté le surplus des demandes,

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Grammont Invest de toutes ses demandes, fins, conclusions et/ou ses plus amples contraires,

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée au titre de la prescription de l’action en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction,

— ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

* se faire communiquer tout document et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

* visiter les locaux objets du bail commercial sis [Adresse 4], les parties dûment convoquées,

* les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, 'réeesayer le cas échéant la liste des salariés est employée par le preneur dans ses locaux et sur ce fond',

* rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

— dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que la plus value en résultant),

— dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sur perte conséquence de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),

* évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er novembre 2021,

— dire que l’expert déposera un pré-rapport et accordera un délai d’un mois aux parties pour recueillir leurs observations avant de déposer son rapport définitif,

— condamner la SCI Grammont Invest aux entiers dépens de l’instance,

— condamner la SCI Grammont Invest à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2025, la SCI Grammont Invest demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L.145-10 et L.145-60 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 146 et 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 2238 du code civil et l’article 4 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences citées et les pièces versées aux débats,

— débouter M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] de leur appel,

— confirmer en tout point l’ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort le 21 novembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tours (RG 22/01891) en ce qu’elle a :

* dit que l’action tendant à la fixation et au paiement d’une indemnité d’éviction à la suite d’un refus de renouvellement de bail commercial est irrecevable compte tenu du délai de prescription biennale courant à compter de l’acte extrajudiciaire de refus et que la médiation, ordonnée avant toute demande reconventionnelle, n’a pas suspendu ce délai,

* rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T],

* dit que M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] seront tenus aux dépens de l’incident,

En tout état de cause, ajoutant à l’ordonnance entreprise,

— débouter M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] de toutes demandes et prétentions contraires aux présentes,

— condamner in solidum M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] à verser à la SCI Grammont Invest une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 25 septembre 2025.

MOTIFS

Le présent litige a pour origine le refus de renouvellement du bail signifié par acte du 29 septembre 2021 par la SCI Grammont Invest à M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] en réponse à leur demande de renouvellement du 6 août 2021.

Ce refus de renouvellement est intervenu avec offre de payer une indemnité d’éviction à fixer conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce (cf haut de la page 2 de l’acte : 'la société Grammont Invest entend par le présent refuser le renouvellement sollicité, offrant de vous payer une indemnité d’éviction, laquelle sera fixée conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce reproduit ci-après'), sans énonciation d’aucun motif grave et légitime susceptible de dispenser le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction en application de l’article L.145-17 du même code.

A cet endroit, il convient de rappeler les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce mentionnées dans l’acte de refus de renouvellement selon lesquelles 'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré’ sauf à verser une indemnité d’occupation, si bien que la demande de libération des lieux introduite par la SCI Grammont Invest, alors qu’aucune indemnité d’éviction n’avait été versée, ne pouvait être la conséquence du refus de renouvellement.

L’article L.145-60 du code de commerce prévoit que toutes les actions exercées sur le fondement d’un bail commercial se prescrivent par deux ans.

Plus particulièrement, l’article L.145-10 du code de commerce dispose que 'le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement'.

L’article 2238 du code civil prévoit que 'la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation (…)

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne saurait être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée (…)'.

En l’espèce, le délai de deux ans de l’article L.145-10 précité a commencé à courir à compter du 29 septembre 2021. Il n’est pas contesté que M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] ont formé leur demande en paiement d’une indemnité d’éviction par conclusions notifiées le 1er décembre 2023. Il s’avère qu’une médiation judiciaire a été préalablement ordonnée par ordonnance du 22 novembre 2022 'pour l’intégralité du litige', lequel comprend nécessairement l’indemnité d’éviction puisque l’instance a été introduite aux fins de voir juger valide le refus de renouvellement délivré avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Il ne saurait donc être valablement soutenu que l’indemnité d’éviction se trouvait hors du champ d’application de la médiation.

La médiation ordonnée le 22 novembre 2022 a suspendu le délai de prescription jusqu’au 6 novembre 2023, date non contestée de constat de l’échec de la médiation. M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] ont formé leur demande d’indemnité d’éviction par conclusions du 1er décembre 2023, soit avant l’expiration du délai de six mois ayant recommencé à courir, de sorte que leur demande n’est pas prescrite.

En décider autrement, qui plus est pour une médiation ordonnée pour l’intégralité du litige, reviendrait à altérer d’une part soit le principe de suspension prévu par l’article 2238 du code civil soit le délai d’action du preneur pour faire valoir ses droits, d’autre part le principe de confidentialité de la mesure, et partant à vider la médiation de son objectif visant à faciliter une résolution amiable du litige et non à pièger les parties.

En conséquence, par infirmation de l’ordonnance entreprise, il convient de déclarer recevable l’action de M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction et, le recours à un technicien étant inévitable en la matière, d’ordonner une expertise à cette fin dans les termes du dispositif.

La SCI Grammont Invest, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à verser à M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

INFIRME l’ordonnance du 21 novembre 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

DÉCLARE recevable l’action de M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction,

FAIT DROIT à la demande d’expertise sollicitée par M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T],

DÉSIGNE en qualité d’expert :

M. [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.45.44.74.45

Email : [Courriel 14]

Avec mission, après s’être fait communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et s’être éventuellement rendu sur place, de :

fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds,

fournir tous éléments aux fins d’évaluation de l’indemnité d’occupation due par les preneurs à compter du 1er novembre 2021,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de tours avant le 15 juillet 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge chargé du contrôle,

FIXE à la somme de 5 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] à la régie du tribunal judiciaire de Tours avant le 15 janvier 2026,

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée d’effet,

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Tours pour suivre les opérations d’expertise,

DIT qu’en cas d’empêchement ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le juge chargé du contrôle,

CONDAMNE la SCI Grammont Invest aux dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE la SCI Grammont Invest à verser à M. [E] [T] et Mme [U] [O] épouse [T] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOIE la poursuite de l’instruction de l’affaire devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tours.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, Greffier Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT