RÉPUBLIQUE FRANCHISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ilsses délivrées Lix parties le

COUR D’APPEL DE PARIS

16ème Chambre – Section B

ARRÊT DU 12 MARS 2009 (n°61, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général 07/14144

Décision déférée à la Cour jugement du 28 juin 2007 – Tribunal de grande instance de BOBIGNY -

Chambre 6 section 5 – RG n°04/06367

APPELANTE

S.A.S. IMMOBILIÈRE CARREFOUR, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[…]

Paris MONDEVILLE représentée par M^e Rémi PAMART, avoué à la Cour assistée de M^e J. … plaidant pour le Cabinet SAUTIER – GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS, toque R 022

INTIMÉE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE

S.C.I. SYNERGIE 11M, prise en la personne de son gérant et de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[…]

STAINS représentée par la SCP BLIN, avoué à la Cour assistée de M^e Georges PARASTATIS, avocat au barreau de PARIS, toque E 149

INTIMÉE AU PRINCIPAL, APPELANTE PROVOOUEE et INTIMÉE INCIDENTE

S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

PARIS représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU – JUMEL, avoué à la Cour assistée de M^e Annie LALOU, avocat au barreau de PARIS, toque R 241

INTIMÉ PROVOQUE
M. X W

PARIS représenté par la SCP ARNAUDY – BAECHUN, avoué à la Cour

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assisté de M^e Thomas RONZEAU plaidant pour la SCP PETIT – RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque P 499

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 janvier 2009, en audience publique, devant la Cour composée de

R. … de LESDAIN, Président Jean-Pierre MAUBREY, Conseiller Claudine PORCHER, Conseiller qui en ont délibéré

Greffier lors des débats Carole TREJAUT

R. … de LESDAIN a préalablement été entendu en son rapport

ARRÊT

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

Signé par R. … de LESDAIN, Président, et par Carole TREJAUT, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Cour d’Appel de Paris 16ème chambre, section B

ARRÊT DU 12 MARS 2009 RG n°07/14144 – 2ème page

Considérant que la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR est aujourd’hui propriétaire dans un ensemble immobilier situé à STAINS (SEINE-SAINT-DENIS) d’un lot portant le numéro 2 qui a été aménagé à usage de cafétéria et qui avait été à l’origine selon acte du 14 février 1992 donné à « bail à construction dans les termes de la loi numéro 64 323 du 24 décembre 1964 » (aujourd’hui article L 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation) à une société aux droits de laquelle se trouve la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS qui, par le ministère de M^e W, notaire à PARIS, a cédé son bail à construction à la SCI SYNERGIE HM selon acte notarié du 12 février 2004 ;

Considérant que par exploit du 25 mai 2004 la Société IMMOBILIÈRE CARREFOUR qui conteste la cession du 12 février 2004 a saisi le tribunal de grande instance de BOBIGNY pour obtenir à l’ encontre de la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS l’ acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement du loyer au titre du loyer du deuxième trimestre 2004 (5 556,78 f) par suite du commandement de payer notifié le 26 avril 2004 resté sans effet, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail à construction du 14 février 1992 pour violation par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS de la clause d’agrément relatif à la cession du bail, défaut d’exploitation des lieux loués et absence de paiement des loyers pendant deux ans et demi, la condamnation de la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS à lui payer les loyers et charges impayés ;

Considérant que par le jugement déféré le tribunal de grande instance de BOBIGNY a, entre autres dispositions, débouté la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR de toutes ses demandes, dit que la cession du bail à construction du 14 février 1992 intervenu entre la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS et la SCI SYNERGIE HM était régulière et dit que les parties devraient faire entre elles le compte du règlement des loyers et charges ;

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Considérant que la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR qui poursuit l’infirmation du jugement déféré demande à la cour à titre principal de requalifier la convention du 14 février 1992 en bail commercial, et à supposer qu’il s’agisse d’un bail à construction, de valider la clause d’agrément inséré au bail et dire acquise la clause résolutoire pour défaut de règlement du loyer du deuxième trimestre 2004 et provisions sur taxe foncière pour l’année 2004 visée par le commandement de payer notifié le 26 avril 2004 ;

Que subsidiairement, la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR sollicite à l’encontre de la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS la résiliation judiciaire du bail pour violation la clause d’agrément relative à la cession, défaut d’exploitation des lieux loués et absence de paiement des loyers pendant deux ans et demi, sa condamnation à lui payer 91 951,80 £, sauf à parfaire, montant des loyers et charges au 16 juin 2006 et 2 000 f sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ;

Considérant que la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DE SAINS demande à la cour à titre principal de confirmer le jugement déféré et de condamner la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR à lui payer 10 000 à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Considérant que M^e W et la SCI SYNERGIE HM concluent également à la confirmation du jugement déféré à titre principal ;

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ARRÊT DU 12 MARS 2009 RG n°07/14144 – 3ème page

SUR CE,

Considérant que la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR demande à la cour de requalifier le contrat du 14 février 1992 en bail commercial aux motifs résumés que cette requalification entre dans les pouvoirs du juge et que le contrat comportait une clause de destination commerciale des lieux (cafétéria), une clause d’ agrément en cas de cession et en cas de sous-location, et une clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, clauses typiques du bail commercial ;

Considérant cependant que le bail à construction suppose l’ édification de travaux ayant un caractère à la fois immobiliers et substantiels ; que le bail initial porte, en l’espèce, sur un terrain d’une surface de 3 470 m2 et de deux volumes sans précision d’ouvrages existants ; que cet élément de fait ajouté à la qualification de « bail à construction » (article L 251-1 du code de la construction) que les parties ont très explicitement énoncé dans leur contrat comme indiqué ci- dessus ne permet pas d’effectuer la requalification sollicitée sans dénaturer leurs intentions au 14 février 1992 ;

Considérant, en ce qui concerne la validation de la cause d’ agrément que la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR sollicite, en tout état de cause, qu’il suffit de constater que cette validation contreviendrait aux dispositions d’ordre public qui régissent le bail à construction lesquelles interdisent formellement une telle clause d’agrément dans la logique et l’aboutissement du droit réel immobilier dont dispose le preneur sur le bien donné à bail (article L 251-3 du code la construction et de l’habitation) ;

Considérant, pour le surplus, que les parties se trouvent devant la cour dans l’exact même état qu’elles se trouvaient devant le tribunal, état stigmatisé par le refus opposé par la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR des offres de paiement des loyers et charges par la SCI SYNERGIE HM et opposition par voie de justice à l’installation de cette société dans les lieux régulièrement loués et aux travaux qu’elle voulait y entreprendre ;

Que le jugement déféré doit donc être confirmé intégralement sauf en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive articulée par la SCI DU CENTRE

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COMMERCIAL DE STAINS et qui doit être accueillie à raison de l’obstination de la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR à s’opposer de mauvaise foi à la réalisation effective de la cession, parfaitement régulière, du 12 février 2004 ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le débouté de la demande de dommages- intérêts pour procédure abusive formée par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS ;

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ARRÊT DU 12 MARS 2009 RG n°07/14144 – 4ème page

Le réformant de ces seules dispositions ;

Condamne la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR à payer à la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS 10 000 E à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR à payer à la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS et à la SCI SYNERGIE HM 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et 3 000E sur le même fondement au profit de M^e W ;

Condamne la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR aux dépens avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile pour les avoués adverses.

ARRÊT DU 12 MARS 2009 RG n°07/14144 – Sème page