Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 JANVIER 2012

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/06401

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2010 -Tribunal de Grande Instance de X – RG n° 09/03614

APPELANTE

SAS RÉSIDENCE SERVICES GESTION

représentée par son président

XXX

XXX

représentée par la SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avoués à la Cour

assistée de Maître Marc POWELL-SMITH, avocat au barreau de PARIS, toque : D 204

INTIME

Monsieur F LE Z

XXX

XXX

représenté par la SCP MIREILLE GARNIER, avoués à la Cour

assisté de Maître Marie-Françoise CORNILLE plaidant pour le Cabinet BRAULT et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J 82

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.

Madame BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame REGHI, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Monsieur PARESY, greffier, auquel la minute du présent arrêt a été remis par le magistrat signataire.

****************

Faits et procédure :

Suivant acte notarié du 10 juillet 1998, M^me D E épouse Le Z, aux droits de laquelle vient son époux F Le Z, a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la sci les Estudiantines Y de Gaulle , les lots n°76 et 97, dépendant d’un ensemble immobilier Résidence Y de Gaulle, à XXX, correspondant à deux studios.

Par acte sous seing privé du 16 mars 1998, un contrat intitulé « bail commercial » a été conclu entre M^me Le Z et la société Reside études sa, à effet du lendemain du jour de l’achèvement de l’immeuble et jusqu’au 31 décembre suivant la prise d’effet, suivie de neuf années expirant le 31 décembre 2007.

Les locaux sont loués à destination d’exploitation dans les lieux d’une activité commerciale avec fourniture de logements meublés et services para-hôteliers, outre mandat de gestion confié par la bailleur au preneur, pour gérer les biens objets du bail.

Par acte du 25 septembre 2008, M. Le Z a fait délivrer à la société Résidences Services Gestion, venant aux droits de la société Réside etudes sa, un congé avec dénégation du droit à la propriété commerciale, à effet du 31 mars 2009, aux motifs qu’aucun fonds de commerce lui appartenant n’est exploité dans les lieux .

Par acte du 30 janvier 2009, M. Le Z a fait assigner la société Résidences Services Gestion devant le Tribunal de Grande Instance de X aux fins d’obtenir la validation du congé et l’expulsion de la locataire devenue occupant sans droit ni titre à effet du 31 mars 2009, ainsi que la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par jugement en date du 17 février 2010, le Tribunal de Grande Instance de X a :

— déclaré valable le congé délivré par M. Le Z à la sas Résidences Services Gestion , à effet du 31 mars 2009 ;

— dit la sas Résidences Services Gestion occupant sans droit ni titre des lieux loués, à compter du 1^er avril 2009 ;

— ordonné l’expulsion de la sas Résidences Services Gestion, un mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par la sas Résidences Services, à compter du 1^er avril 2009 et jusqu’à libération effective des lieux, au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, majoré de 20 % et condamne la même à son paiement entre les mains de M. Le Z ;

— débouté les parties de leurs plus amples ou contraires prétentions ;

— condamné la sas Résidences Services Gestion aux dépens qui seront augmentés de la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire .

La sas Résidences Services Gestion a relevé appel de cette décision le 22 mars 2010 et par ses dernières conclusions du 20 septembre 2011 demande à la Cour, d’infirmer le jugement et de :

— constater que la sas Résidences Services Gestion répond aux conditions posées par l’article L.145-1 du Code de commerce pour bénéficier du droit au renouvellement (immatriculation au Registre du commerce au titre des lieux loués) ;

— constater que la sas Résidences Services Gestion exploite dans les lieux loués un fonds de commerce dont elle est propriétaire lui permettant de bénéficier du droit à la propriété commerciale ; En conséquence, vu le congé signifié le 25 septembre 2008 à effet du 31 mars 2009 ;

— débouter M. Le Z de sa dénégation du droit au statut des baux commerciaux ; -condamner M. Le Z à payer la somme de 55.680 € à titre d’indemnité d’éviction à la sas Résidences Services Gestion;

Subsidiairement, avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par M. Le Z à la sas Résidences Services Gestion ; en cas d’expertise, mettre à la charge de M. Le Z la somme à consigner au greffe de la Cour au titre des honoraires de l’expert ;

Très subsidiairement, dire que l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er avril 2009 n’excèdera pas le montant du loyer du bail expiré et ordonner la compensation avec les sommes reçues par M. Le Z depuis la résiliation du bail ;

rejeter toute autre demande de M. Le Z ;

condamner M. Le Z à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

M. Le Z, par ses dernières conclusions du 1^er septembre 2011, demande à la Cour de confirmer le jugement et de :

— constater que la sas Résidences Services Gestion n’exploite pas dans les lieux loués un fonds de commerce lui appartenant et lui permettant de bénéficier du droit à la propriété commerciale ; -constater que la sas Résidences Services Gestion ne répond donc pas aux conditions posées par l’article L. 145-1 du Code de commerce ;

En conséquence,

— valider la congé comportant dénégation du droit à la propriété commerciale signifié le 25 septembre 2008 à effet du 31 mars 2009 ;

— dire qu’à compter du 1^er avril 2009 la sas Résidences Services Gestion et tous occupants de son chef sont échus de tout droit d’occupation sur le local ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la sas Résidences Services Gestion et tous occupants de son chef en la forme accoutumée avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

— condamner la sas Résidences Services Gestion et tous occupants au paiement à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2009 d’une somme de 1.500 € ;

Subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui pourrait éventuellement être due à la sas Résidences Services Gestion;

— lui donner également mission de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation dont la sas Résidences Services Gestion sera redevable à compter du 1^er avril 2009 ;

— condamner la sas Résidences Services Gestion au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE,

Le bail dispose que le preneur exercera dans les locaux objets du bail une activté commerciale d’exploitant avec la fourniture de logements meublés et de services para hoteliers, le preneur s’engageant auprés du bailleur à offrir aux clients de la résidence, en plus de l’hebergement , le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge maison et l’accueil dans les conditions prévues par l’article 261 D du code général des impots .

Les résidences services sont en effet soumises à l’assujettisement à la TVA à la condition d’offrir des prestations para hoteliéres au nombres desquelles l’accueil et la reception, les services de petit déjeuner, la fourniture de linge, le ménage des logements .

M. Le Z, bailleur, fait valoir que l’article L.145-1 du Code de commerce réserve la propriété commerciale au locataire ayant la qualité de commerçant ou d’artisan et propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués, que la seule activité de sous location d’un immeuble meublé constitue une activité civile excluant l’application de l’article L.145-1, que la société Residences Services Gestion ne démontre pas qu’elle exerce dans les lieux loués les prestations para hôtelières prévues au bail, ayant un caractère autonome et distinct de l’activité de sous location .

M. Le Z invoque en effet que, parmi les prestations fournies, certaines ne sont pas des prestations para-hôtelières (contrôle d’accès, local vélo, parking, entretien courant de l’immeuble, réception et distribution du courrier…) et que d’autres ne sont pas exécutées par la sas Résidences Services Gestion, qu’en effet, le gardiennage, la surveillance, le nettoyage ainsi que la fourniture du personnel nécessaire à l’exécution des prestations para hôtelières sont exécutés par une société Ysére qui a passé contrat avec le syndicat de la copropriété, que la société Résidences Services Gestion, titulaire du bail, n’est donc pas propriétaire d’un fonds de commerce exploité, via les prestations para-hôtelières, dans les locaux, seule la société L’Ysére, tiers au contrat de bail, exploitant dans les lieux une activité commerciale et étant propriétaire du fonds de commerce .

Enfin, M. Le Z soutient, au visa des pièces comptables, que les prestations para-hôtelières sont tout à fait accessoires en considération du chiffre d’affaire généré par la sous-location.

Or au terme du traité d’apport partiel d’actif passé le 13 septembre 2000 entre la société Résides Etudes sa titulaire du bail et la société Résidences Services Gestion , la première, signataire du bail, a apporté à la seconde sa branche d’activité d’exploitation des résidences meublées comprenant au titre des éléments incorporels:

— la clientèle,

— la poursuite des mandats de biens,

— la poursuite des contrats de bail,

— la poursuite des contrats d’hébergement,

— la poursuite des contrats de services conclus pour l’exploitation des résidences,

— la marque les estudiantines,

Outres les éléments corporels comprenant le matériel informatique, le mobilier des résidences.. tous éléments qui caractérisent l’existence d’un fonds de commerce apporté par la société Résides études sa à la société Résidences services Gestion pour lui permettre d’exercer dans les lieux loués l’activité commerciale prévue au bail , à savoir la fourniture de logements meublés et les services para hoteliers .

Le fait qu’il existe un contrat portant sur le gardiennage, la surveillance, le nettoyage et la fourniture de personnel nécessaire à l’exécution des prestations hôtelières entre une société L’Ysére et le syndicat de la copropriété pour des prestations qui ne sont pas para hôtelieres proprement dites en ce qu’elles portent sur les charges communes de l’immeuble, est sans portée pour dire que la société Résidences Services Gestion n’offre pas les prestations para hôtelieres telles que définies dans le contrat de bail;

Au surplus et contrairement à ce qu’a soutenu Monsieur Z en première instance, le coût desdites prestations objet du contrat entre la société L’Ysére et le syndicat des copropriétaires n’est pas supporté par Monsieur Z ( au prorata des surfaces qu’il possède), et ce conformément du reste au bail qui dispose que le bailleur ne supportera aucune charge d’entretien ou de fonctionnement de l’immeuble, tant pour les parties communes que

privatives ;

La circonstance alléguée par Monsieur Z que les prestations para- hôtelieres dont l’existence, non sérieusement contestée, est établie par les différents témoignages produits, sont réalisées par la même société L’Ysére , qui est une filiale de la société Résidences Services Gestion, est elle-même sans portée dés lors que le contrat de bail ne fait aucune obligation à la locataire de fournir elle-même, sans possibilité d’en concéder l’exécution à une société dépendant du Groupe de sociétés dont fait partie Résidences Services Gestion, tout ou partie des prestations para hôtelières qui doivent être fournies à la clientèle .

Enfin, la société Résidences Services Gestion qui est immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l’activité de gestion et d’exploitation des résidences hôtelieres et para hoteliéres produit les chiffres d’affaires certifiés de ses trois dernières années d’activité qui font apparaître des chiffres modiques au titre des seules prestations para hôtelières par rapport aux produits tirés de l’activité hébergement proprement dite, ce dont Monsieur Z tire la conséquence qu’il s’agit là d’une activité accessoire, impropre à permettre de caractériser une activité commerciale de prestataire de services .

Or, les parties ont expressément convenu lors de la signature du bail que celui-ci serait commercial et soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, les parties convenant notamment que le bail à l’issue de l’année en cours serait d’une durée de neuf années et cesserait par l’effet d’un congé donné dans les formes prévues en matière de bail commercial .

Le bailleur a ainsi fait de l’offre , en sus de l’hébergement lui-même, du petit déjeuner, du nettoyage des locaux, de la fourniture du linge de maison et de l’accueil par le preneur, une condition déterminante de son engagement, seule cette offre étant de nature à lui permettre de bénéficier de l’assujettissement à la Tva suivant les dispositions fiscales applicables .

Il s’ensuit que les parties ayant volontairement convenu de soumettre le bail aux dispositions du statut des baux commerciaux , il importe peu que les prestations para hôtelières fournies ait un caractère accessoire, étant observé que la société Résidences services Gestion fait observer que l’offre de ces prestations constitue un élément qui entre dans le choix des occupants, peu important qu’en suite ils n’utilisent ces services que modérément dans leur ensemble .

Il s’ensuit qu’il est établi que la société Résidences Services Gestion exerce dans les lieux loués une activité de prestations para hôtelières dans le cadre de l’exploitation de son fonds de commerce de gestion et d’exploitation de résidences, conformément au bail passé avec Monsieur Z.

Par l’effet du congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur le 25 septembre 2008, il a été mis fin au bail à effet du 31 mars 2009, la société Résidences Services Gestion pouvant prétendre à une indemnité d’éviction et au bénéfice du droit au maintien dans les lieux .

La société Résidences Services Gestion expose que bien que la gestion des résidences qu’elle exploite soit collective, l’extrait de compte des locataires de la résidence Y de Gaulle dont s’agit fait apparaître un chiffre d’affaires en 2008 de 243 600€ pour les 35 logements de la résidence soit 1390€ pour les deux studios donnés à bail ; elle revendique l’application d’un coefficient de 4 et réclame ainsi paiement de la somme de 55 680€ .

Monsieur Le Z demande subsidiairement la désignation d’un expert .

Or la cour ne s’estime pas suffisamment informée par les documents produits pour lui permettre de statuer d’ores et déjà sur le montant de l’indemnité d’éviction ; il y a lieu en conséquence de designer un expert aux frais avancés du bailleur afin de déterminer tant le montant de l’indemnité d’éviction que celui de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer du bail expiré ;

Monsieur Z supportera les dépens de première instance et paiera à la société Résidences Services gestion une somme de 4000€ su titre des frais irrépetibles, ceux exposés en cause d’appel étant réservés .

PAR CES MOTIFS

Reformant le jugement déféré,

Dit que la société Résidences Services Gestion qui exploite dans les lieux donnés à bail par Monsieur Le Z un fonds de commerce dont elle est propriétaire, peut prétendre par application du statut des baux commerciaux , au bénéfice d’une indemnité d’éviction à la suite du congé sans offre de renouvellement délivré le 25 septembre 2008 à effet du 31 mars 2009 et à celui du maintien dans les lieux loués .

Déboute Monsieur Le Z de ses demandes,

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur B C

XXX

XXX

XXX

B.C@wanadoo.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1 ) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et notamment d’apprécier tous éléments du préjudice subi ,

3 ) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1° avril 2009 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisés en matière de fixation des loyers de renouvellement,

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la chambre 5-3 avant le 12 septembre 2012 ;

Fixe à la somme de 5000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. Le Z à la Régie de la cour d’appel avant le 29 février 2012,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que Madame BARTHOLIN ou l’un des magistrat de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à la mise en état du 7 mars 2012 pour vérifier le versement de la consignation et à celle du 3 octobre 2012 pour vérifier le dépôt du rapport de l’expert,

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer du bail expiré .

Condamne Monsieur Le Z aux dépens de première instance et à payer à la société Résidences services Gestion une somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Réserve les dépens d’appel .

Le Greffier La Présidente