Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/22662

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 10/09228

APPELANTE

SCI DALPA, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège sis

XXX

XXX

représentée par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAUMAS CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic bénévole, M^me X Y

XXX

XXX

représenté et assisté par la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juillet 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

Suivant actes extra-judiciaires des 28 juillet 2010 et 6 mai 2011, la société Dalpa, propriétaire des lots n° 25, 26, 28, 40 et 5 dans l’immeuble sis XXX à Nogent-sur-Marne (94), a assigné le syndicat des copropriétaires du XXX à Nogent-sur-Marne à l’effet de voir annuler les résolutions n° 1, 2.2, 2.5 et 4 de l’assemblée générale du 20 mai 2010, 1, 2 et 5 de l’assemblée générale du 24 mars 2011, ainsi que la clause 3 i du chapitre II section 1 (libre accès) du règlement de copropriété.

Par jugement du 26 juin 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit sans objet les demandes d’annulation des résolutions n° 1 des assemblées générales de copropriétaires des 20 mai 2010 et 2 et 5 de l’assemblée générale du 24 mai 2011,

— annulé la résolution n° 2-5 de l’assemblée générale du 20 mai 2010,

— dit non écrite la clause du règlement de copropriété n° 4.1.9. intitulée « libre accès » et la clause figurant sous le paragraphe 3.1.2.13 du règlement de copropriété sous la rubrique « Observation » ou au paragraphe 1B 13 ° du règlement de copropriété d’origine,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

La société Dalpa a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 janvier 2014, de :

' au visa des articles 2, 3, 8, 9 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler la résolution n° 2.2 de l’assemblée générale du 20 mai 2010,

— annuler la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 24 mars 2011,

— dire, en tout état de cause, que la clause d’interdiction des professions libérales votée par décision de l’assemblée générale du 18 février 1988 lui est inopposable par application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que la clause figurant à l’article 1.B 13 ° du règlement de copropriété du 9 mars 1967 et reprise dans le projet de règlement de copropriété sous le paragraphe 3.1.2.13 est parfaitement licite,

— condamner la société Dalpa à lui payer la somme de 10.000 € à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Nogent-sur-Marne prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 avril 2013, de :

— débouter la société Dalpa de ses demandes,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur les résolutions n° 2.2 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 et 2 de l’assemblée générale du 24 mars 2011

La société Dalpa expose, au soutien de son appel, que l’article 3b du chapitre II du règlement de copropriété du 9 mars 1967 prévoit :

« Les locaux du rez-de-chaussée et des étages sont à usage d’habitation et devront être occupés bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs : aucun commerce, aucune industrie, aucune profession ne pourront être exercés dans ces locaux. Toutefois, l’exercice des professions libérales est admis à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble »,

que l’assemblée générale du 20 mai 2010, par sa résolution n° 2.2, a modifié comme suit cette clause :

« Est notamment interdit l’exercice de professions libérales impliquant la réception régulière et fréquente de clients (cabinet médical ou dentaire…), cette dernière interdiction ayant été introduite dans le règlement de copropriété par une décision du 18 février 1988, ladite clause est inopposable aux copropriétaires ayant acquis leur lot postérieurement à l’assemblée générale du 18 février 1988 et antérieurement à la publication du présent modificatif »,

et que cette modification rompt, d’une part, l’égalité entre les copropriétaires et, d’autre part, porte une atteinte manifeste aux droits que ceux-ci détiennent sur leurs parties privatives, dès lors que, même pour ceux ayant acquis leurs lots après 1988 mais avant la publication du modificatif, il serait interdit de les céder à des acquéreurs désireux d’y exercer une profession libérale, en sorte que cette résolution ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité des membres du syndicat des copropriétaires ;

Elle critique, de même, la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 24 mars 2011 en ce qu’elle a supprimé le paragraphe suivant du règlement de copropriété : « Cette dernière interdiction ayant été introduite dans le règlement de copropriété par une décision du 18 février 1988, ladite clause est inopposable aux copropriétaires ayant acquis leur lot postérieurement à l’assemblée générale du 18 février 1988 et antérieurement à la publication du présent modificatif », reprenant la rédaction de la clause telle que votée lors de l’assemblée générale du 18 février 1988, soit : « Les locaux du rez-de-chaussée et des étages sont à usage d’habitation et devront être occupés bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs, aucun commerce, aucune industrie, aucune profession ne pourront êyre exercés dans ces locaux ; est notamment interdit l’exercice de professions libérales impliquant la réception régulière et fréquente de clients (cabinet médical ou dentaire…) », faisant valoir qu’à défaut de publication au fichier immobilier de la modification apportée au règlement de copropriété par cette décision, la clause interdisant l’exercice de professions libérales est radicalement inopposable aux copropriétaires qui ont acquis leurs lots après l’assemblée générale du 18 février 1988, en outre, que l’insertion au règlement de copropriété de la clause d’interdiction des professions libérales dans l’immeuble requérait un vote à l’unanimité des copropriétaires, par application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’assemblée générale du 18 février 1988 a modifié le règlement de copropriété qui s’en trouve opposable à tous les copropriétaires, à l’exception de ceux ayant acquis leurs lots après le 18 février 1988, faute de publication du règlement de copropriété modifié à la Conservation des Hypothèques, ce que l’assemblée générale s’est bornée à rappeler par les résolutions contestées ; que cette assemblée générale de 1988 qui n’a pas été attaquée dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est définitive et irrévocable ;

En droit, les restrictions aux droits des copropriétaires édictées par le règlement de copropriété ne peuvent être imposées que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par son caractère et par sa situation et ce, par application du principe de libre jouissance de leurs parties privatives par les copropriétaires ; pas davantage que le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne peut restreindre ce principe de libre jouissance ;

Par ailleurs, une décision d’assemblée générale sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement peut être l’objet d’une action en annulation ;

Au cas présent, il ressort du libellé des clauses contestées du règlement de copropriété que l’immeuble dont s’agit, à destination bourgeoise principale mais non exclusive, tolère l’exercice des professions libérales « à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble » ; de ce fait, aucune interdiction « de principe » d’exercer l’une ou l’autre de ces professions ne peut être imposée aux copropriétaires, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux, ce qui serait discriminatoire au surplus, comme le fait valoir la société Dalpa, à l’égard des locaux du rez-de-chaussée et des copropriétaires entrés dans les lieux postérieurement à l’assemblée générale du 18 février 1988 ; il est donc indifférent que les assemblées générales aient voté ou non ces résolutions à la majorité requise, l’interdiction d’exercice de professions libérales dans un immeuble mixte étant abusive et inopposable par hypothèse aux copropriétaires soit qu’elle procède du règlement de copropriété soit qu’elle découle d’un vote acquis lors d’une assemblée générale devenue définitive ;

En conséquence, le jugement étant réformé en ce qu’il a débouté la société Dalpa de sa demande d’annulation, la Cour accueillera sa demande tendant à voir annuler les résolutions n° 2.2 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 et n° 2 de l’assemblée générale du 24 mars 2011 ;

Sur la clause du règlement de copropriété dite « de fond de couloir »

L’assemblée générale du 24 mars 2011 a voté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n° 3 suivante : « Dans le cadre de la procédure engagée par assignation du 28 juillet 2010 par la société Dalpa, l’assemblée générale décide d’autoriser le syndic à présenter au tribunal une demande reconventionnelle tendant à voir réputer non écrites les dispositions de l’article 1 B 13°, alinéas n° 2, 3 et 4 du règlement de copropriété ainsi rédigées :

« Il est fait ici observer qu’au cas où les chambres de service n° 1, 2, 3 et 6, formant les lots 26 à 29, deviendraient la propriété d’une seule personne, le couloir desservant ces chambres de service, la salle de douche et le water-closet commun aux chambres de service 1, 2 et 6, ainsi que cette salle de douche et ce water-closet perdront de plein droit leur caractère de partie commune indiqué ci-dessus et seront la propriété privative du propriétaire de ces lots.

De même, au cas où les chambres de service n° 4 et 5 formant les lots 50 et 51 deviendraient la propriété d’une seule et même personne, le couloir desservant ces chambres de service, la salle de douche et le Water-Closet, qui leurs sont communs, perdront de plein droit leur caractère de partie commune indiqué ci-dessus et seront la propriété privative du propriétaire de ces lots.

Si ces lots 50 et 51 étaient réunis à l’appartement du rez-de-chaussée formant le lot n° 52, le propriétaire aura la faculté de supprimer à ses frais l’issue des chambres de service sur le couloir. Ce travail se fera sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et ne devra pas nuire à la bonne harmonie de ce couloir » ;

Le tribunal a dit non-écrite cette clause en relevant qu’elle permettait à un copropriétaire d’intégrer dans ses parties privatives une partie commune, ce qui représentait une cession sans aucune contrepartie pour le syndicat des copropriétaires et sans modification de l’état descriptif de division, alors qu’il appartenait à l’assemblée générale de se prononcer sur l’aliénation de parties communes et sur les décisions qui en sont la conséquence ;

La société Dalpa critique cette motivation en indiquant que la distinction entre les parties communes et les parties privatives n’est pas impérative et relève de la convention, en sorte que le règlement de copropriété qualifie en pleine liberté contractuelle telle ou telle partie d’immeuble de partie commune ou de partie privative, qu’en l’espèce, le couloir desservant les lots n° 26 à 29 constitués par des chambres de service est une partie commune spéciale à ces lots, de sorte que seuls les copropriétaires concernés auraient dû être appelés à voter sur la résolution dont s’agit ; qu’au surplus, il ne saurait y avoir rupture d’égalité entre les copropriétaires des lots n° 50 et 51 qui ont bénéficié de la clause susvisée du règlement de copropriété et ceux des lots n° 26 à 29 qui en seraient privés ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution d’assemblée générale critiquée ne révèle aucun abus dès lors que la clause du règlement de copropriété litigieuse est illicite, prévoyant que des parties communes pourraient devenir de plein droit des parties privatives sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, contrevenant ainsi aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Toutefois, en premier lieu, il résulte du procès-verbal d’huissier établi le 12 décembre 2013 que le couloir desservant les chambres de service n° 50 et 51, la salle de douche et le water-closet qui leur étaient communs a été intégré dans les parties privatives desdits lots, dont le propriétaire possède également le lot n° 52, d’où il suit que la résolution contestée n’a été adoptée qu’à l’effet de priver le propriétaire des lots n° 26 à 29 d’user de la même faculté d’intégrer des parties communes à ses lots privatifs et de clore l’ensemble, ce qui constitue une rupture d’égalité entre copropriétaires et procède d’un abus du droit de vote, conduisant par ce seul motif à annuler la résolution querellée ;

En second lieu, s’il est exact, comme l’a dit le premier juge, que la clause du règlement de copropriété dont s’agit doit être déclarée non écrite en ce qu’elle permet de transformer une partie commune en partie privative (et non en partie commune à jouissance privative) sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il doit en être déduit que le propriétaire des lots susceptibles d’être réunis aux parties communes doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale avant d’intégrer les parties communes formant couloir salle de douche et water-closet à ses chambres de service afin d’en faire des parties communes à jouissance privative et de clore le tout et que l’assemblée générale devra, en principe, l’autoriser à ce faire aux mêmes conditions que le copropriétaire des lots n° 50 et 51, sauf à commettre derechef un abus de majorité par discrimination ;

Le jugement sera donc également réformé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2011 ;

La solution donnée au litige conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

En équité, il sera condamné à payer à la société Dalpa une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, étant rappelé que celle-ci sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions n° 2.2 de l’assemblée générale du 20 mai 2010, n° 2 et 3 de l’assemblée générale du 24 mars 2011,

Statuant à nouveau,

Annule les résolutions n° 2.2 de l’assemblée générale du 20 mai 2010, n° 2 et 3 de l’assemblée générale du 24 mars 2011, en raison de leur caractère abusif et discriminatoire,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Nogent-sur-Marne à payer à la société Dalpa une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Dit que la société Dalpa sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Nogent-sur-Marne aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,