Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2014

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03210

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/11075

APPELANTE

SCI FASE IMMOBILIER représentée par son gérant, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée de M^e Jacques LOUVET, avocat au barreau de PARIS, toque : R186

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX A PARIS 17E représenté par son syndic la société GESTION EUROPE SARL, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Guillaume CADIX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0667

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

XXX, propriétaire des lots 27 (boutique) et 35 (cave) dans l’immeuble sis XXX à XXX, a fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2011 un projet de résolution l’autorisant « à percer une trémie dans le plancher de sa boutique et à créer une communication directe entre la boutique et la cave par l’escalier ».

Cette résolution n’ayant pas recueilli la majorité requise, la SCI Fase Immobilier a, suivant acte extra-judiciaire du 21 juillet 2011, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité à l’effet d’obtenir l’autorisation judiciaire prévue à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 20 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la SCI Fase Immobilier de ses demandes et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

XXX a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 avril 2014, de :

au visa des articles 5, 8, 9, 10-1, 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 563 du code de procédure civile,

— l’autoriser à faire réaliser les travaux faisant l’objet de sa demande soumise à l’assemblée générale spéciale du 31 mai 2011 par une entreprise qualifiée et dûment assurée sous le contrôle d’un architecte, étant précisé que la ventilation des caves demeurera inchangée et qu’il n’y aura pas de toilettes au sous-sol,

— lui donner acte de ce qu’elle se réserve de demander réparation au syndicat des copropriétaires du préjudice subi du fait du retard des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 25 mars 2014, de :

— confirmer le jugement,

— débouter la SCI Fase Immobilier de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

SUR QUOI, LA COUR

Au soutien de son appel, la SCI Fase Immobilier expose que l’assemblée générale du 1^er octobre 2008 avait donné « un accord de principe à M. X, représentant de la SCI Fase Immobilier, pour créer une ouverture dans le plancher de son lot, qui donnera ainsi un accès direct à une cave au sous-sol, sous réserve de l’obtention d’un rapport de l’architecte validant la faisabilité d’un projet », qu’en vertu de cet accord, un projet technique a été présenté au syndicat et discuté puis inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mai 2011 qui l’a rejeté au motif que les travaux projetés seraient de nature à faciliter, dans le futur, l’installation de commerces générateurs de nuisances ; elle fait valoir que les travaux sollicités ne consistent que dans le percement d’une trémie insusceptible de fragiliser l’immeuble, que l’escalier commun menant au sous-sol est particulièrement étroit et malcommode, qu’elle est en droit de jouir librement de ses parties privatives sans que la copropriété puisse en restreindre l’usage alors que l’immeuble est à destination mixte, que son projet amendé ne comporte plus ni point d’eau ni VMC, en sorte que les objections des copropriétaires ne sont plus d’actualité, que la cave dont s’agit doit servir de local d’archives ou d’entreposage de matériaux, qu’elle n’est pas en mesure de soumettre son nouveau projet à l’architecte de la copropriété car le conseil syndical s’abstient d’en désigner un, en dépit de la délégation qui lui a été conférée à cet effet par l’assemblée générale, que la modification envisagée est dénuée d’incidence sur le calcul des tantièmes de copropriété ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de la SCI Fase Immobilier soulève de nombreuses difficultés, dans la mesure où son projet :

— est lié à l’acquisition d’un bout de couloir partie commune et à la révision des tantièmes de charges,

— est devenu illisible par suite d’amendements successifs et ne correspond plus à celui présenté à l’assemblée générale du 31 mai 2011, mais bien à celui refusé par l’assemblée générale du 28 janvier 2013, d’où la suppression d’un degré de juridiction,

— n’améliore en rien les parties communes,

— n’a pas été validé par l’architecte de la copropriété,

— implique nécessairement une révision des tantièmes de copropriété attachés aux lots de la SCI Fase Immobilier,

— porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires,

— pose des problèmes sanitaires,

— ne présente aucune garantie du fait du défaut de qualification de l’entreprise retenue qui n’est pas assurée ;

Suivant l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b (autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci), tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus » ;

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, les travaux visés par ce texte ne sont pas nécessairement des travaux d’amélioration des parties communes devant bénéficier à l’ensemble des copropriétaires, mais peuvent consister seulement en des travaux d’amélioration des parties privatives affectant les parties communes et qui auraient nécessité, pour être autorisés, d’être votés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 b ;

Les autres objections soulevées par le syndicat des copropriétaires et retenues pour certaines par le tribunal de grande instance ne sont pas davantage fondées : en effet, le percement d’une trémie entre une boutique et une cave afin de permettre un accès direct à celle-ci ne porte nullement atteinte à la destination de l’immeuble en ce qu’il n’implique, en lui-même, aucun changement d’usage de ladite cave, naturellement dévolue à l’entreposage, au débarras et au rangement ; pas davantage l’existence de cette ouverture ne justifie une révision des tantièmes de charges dès lors qu’elle n’a pas pour conséquence de modifier l’utilisation ou l’affectation des lots considérés ni de les agrandir, mais seulement de faciliter l’accès entre rez-de-chaussée et sous-sol ; la SCI Fase Immobilier renonçant à l’installation, un temps prévue, de toilettes et d’une VMC dans sa cave après obstruction de deux soupiraux, il n’y a pas lieu de rechercher si ces équipements sont ou non conformes aux règlements et normes d’hygiène en vigueur et, en l’état de l’autorisation sollicitée, aucune nuisance ne peut découler du percement de la trémie litigieuse, qui a fait l’objet d’études préalables complètes par l’architecte Choupis, à défaut de l’architecte inexistant de la copropriété, et a été communiquée à l’assemblée générale des copropriétaires avec le contrat d’assurance dudit architecte, une note de calcul de RD Ingénierie pour la création de la trémie, le contrat d’assurance de l’ingénieur structure, les coupes et plans des travaux à réaliser, un devis de l’entreprise de maçonnerie La Parisienne, la police d’assurance de cette entreprise et la police dommages-ouvrages souscrite pour ces travaux, en sorte que l’opposition de la copropriété ne repose sur aucun argument opérant ni pertinent, observation étant faite que chaque copropriétaire est libre de jouir de ses parties privatives sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et qu’en l’absence de dispositions particulières du règlement de copropriété, l’affectation à usage d’annexe commerciale d’une cave communiquant de l’intérieur avec un local commercial situé en rez-de-chaussée n’est pas contraire à la destination d’un immeuble mixte comme l’est celui du XXX ;

Au vu de ces éléments, le jugement dont appel sera infirmé et l’autorisation demandée accordée par la Cour, dans les termes précisés au dispositif ci-après ;

Il n’y a pas lieu de décerner à la SCI Fase Immobilier l’acte requis, sans incidence sur la solution du litige ;

En équité, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Fase Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

XXX sera dispensée de toute participation aux frais de procédure et à la charge de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Autorise la SCI Fase Immobilier à faire réaliser les travaux faisant l’objet de sa demande soumise à l’assemblée générale spéciale du 31 mai 2011 (percement d’une trémie entre les lots n° 27 et 35) par une entreprise qualifiée et dûment assurée sous le contrôle d’un architecte, étant précisé que la ventilation des caves demeurera inchangée et qu’il n’y aura pas de toilettes au sous-sol,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à payer à la SCI Fase Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SCI Fase Immobilier de toute participation aux frais de procédure et à la charge de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu de donner l’acte requis,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,