Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 20 MAI 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/22880

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2012 -Tribunal d’Instance de PARIS 16 – RG n° 11-12-0009

APPELANT

Monsieur E Z, venant aux droits de M^me K Z

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Assisté de M^e Marguerite HENRY CLAOUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0598

INTIME

Monsieur X B

XXX

XXX

Représenté par M^e Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI MICHE L, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1^er Avril 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame C D, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Monsieur X B est locataire, depuis juin 2006, d’un appartement sis XXX à XXX, qui appartenait à Madame K Z.

Suivant acte d’huissier en date du 30 juillet 2010, Madame K Z a fait délivrer à Monsieur X B un congé afin de reprise pour le 31 octobre 2010, au profit de Monsieur Y Z, son petit-fils.

Par jugement prononcé le 22 mars 2011, le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris, saisi par l’assignation en validation de congé délivrée le 26 novembre 2010 à Monsieur X B à la requête de Madame K Z a :

— dit que le contrat passé en juin 2006 entre les parties et portant sur l’appartement sis XXX à XXX est un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989,

— dit que ce bail s’était renouvelé pour trois ans en juin 2009,

— débouté Madame K Z de toutes ses demandes,

— condamné Madame K Z au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte d’huissier en date du 7 décembre 2011, Madame K Z a fait délivrer à Monsieur X B un second congé afin de reprise pour le 30 juin 2012 au profit de Monsieur Y Z.

Par acte d’huissier en date du 14 février 2012, Madame K Z a fait assigner Monsieur X B en validation de congé devant le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris.

Madame K Z est décédée le XXX.

Par acte d’huissier en date du 24 septembre 2012, Monsieur E Z, venant aux droits de sa mère décédée, a fait assigner Monsieur X B en validation de congé devant le tribunal d’instance du 16^e arrondissement.

Par jugement en date du 27 novembre 2012, le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris a déclaré irrecevable la demande en validation de congé introduite par Monsieur E Z, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, et condamné Monsieur E Z aux dépens.

Monsieur E Z a interjeté appel de ce jugement le 17 décembre 2012.

Suivant conclusions signifiées le 3 mars 2014, Monsieur E Z demande à la cour, sur le fondement des dispositions des articles 31, 125 et 126 du code de procédure civile, des articles 7, 15-1, 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1728 et 1741 du code civil, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 27 novembre 2012 et, statuant à nouveau, de :

— dire recevable Monsieur E Z, venant aux droits de sa mère, Madame K Z, en son action en validation de congé,

— dire régulier en la forme et au fond le congé du 7 décembre 2011 à effet du 30 juin 2012,

— dire Monsieur X B sans droit ni titre à occuper les lieux loués depuis le 1^er juillet 2012,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur X B des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner Monsieur X B au paiement des indemnités d’occupation de décembre 2013 à mars 2014, soit la somme de 3 600 euros,

— condamner Monsieur X B au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur X B en raison des manquements réitérés à ses obligations de paiement des loyers aux termes convenus,

— ordonner l’expulsion de Monsieur X B et celle de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers personnels, conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 2012, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner Monsieur X B au paiement de la somme de 3 600 euros, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, au titre des loyers impayés dûment justifiés, avec intérêts au taux légal à dater de leurs échéances mensuelles respectives et à défaut de la date d’assignation, en application de l’article 1153 du code civil,

— condamner Monsieur X B au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer des 1^er août 2011 et 24 novembre 2011 ainsi que de la taxe de 35 euros en application de l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

Suivant conclusions signifiées le 7 mai 2013, Monsieur X B demande à la cour, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— dire Monsieur E Z, venant aux droits de sa mère, Madame K Z, irrecevable en son action,

— dire Monsieur E Z, agissant en son nom personnel, irrecevable en son action,

Subsidiairement,

— dire que le congé pour habiter a pour seul objet de détourner les lois protectrices d’ordre public sur le maintien dans les lieux du locataire,

— annuler en conséquence le congé notifié le 7 décembre 2011,

— dire qu’aucune infraction sérieuse à ses obligations ne peut être opposée à Monsieur X B,

— débouter en conséquence Monsieur E Z de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur E Z au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2014.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Considérant, sur la fin de non-recevoir, que Monsieur X B soutient que Monsieur E Z, qu’il agisse en son nom personnel ou qu’il vienne aux droits de sa mère, doit être déclaré irrecevable en son action tendant à voir déclarer valable le congé délivré le 7 décembre 2011 comme étant dépourvu d’intérêt à agir ;

Qu’il fait valoir en ce sens que l’action introduite par Madame K Z par acte d’huissier du 14 février 2012 était irrecevable dès lors que la bailleresse n’avait pas d’intérêt pour faire déclarer valable un congé qui ne prenait effet que le 30 juin 2012 ;

Qu’il ajoute que Monsieur E Z ne peut agir, à titre personnel, en validation d’un congé délivré par Madame K Z et justifié par la décision prise par celle-ci de reprendre le logement pour y loger son petit-fils ;

Considérant, toutefois, que les héritiers du bailleur, qui sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, peuvent se prévaloir du congé donné avant son décès par leur auteur ;

Considérant que Madame K Z est décédée le XXX ;

Considérant que suivant décision prononcée le 23 octobre 2012, le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris a prononcé la radiation l’instance engagée par Madame K Z suivant acte d’huissier délivré le 14 février 2012 à Monsieur X B ;

Considérant que Monsieur E Z, héritier de Madame K Z et attributaire de l’appartement sis XXX à XXX suivant donation à titre de partage anticipé reçu par Maître Diane Chalabi, notaire associé à Avignon, le 21 juin 2012, a fait assigner Monsieur X B devant le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris suivant acte d’huissier en date du 24 septembre 2012, aux fins de voir, à titre principal, valider le congé délivré le 7 décembre 2011 pour le 30 juin 2012 ;

Considérant que son action engagée postérieurement à la date d’effet du congé doit donc être déclarée recevable ;

Qu’il y a lieu, par conséquent, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Considérant, sur le fond, que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ;

Qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;

Que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur ;

Considérant qu’il ressort en l’espèce des mentions du congé afin de reprise fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, signifié à Monsieur X B, par acte d’huissier du 7 décembre 2011, à la demande de Madame K Z, que ledit congé était justifié par la décision de la bailleresse de reprendre les lieux pour que son petit-fils puisse y habiter et que le bénéficiaire de la reprise était Monsieur Y Z, né le XXX, demeurant XXX, à XXX ;

Considérant que Monsieur X B conclut à la nullité du congé délivré le 7 décembre 2011 comme ayant été délivré en fraude de ses droits ;

Qu’il fait valoir en ce sens qu’il ne ressort nullement des courriers à lui adressés par la bailleresse en 2009 et 2010 que Madame K Z avait l’intention de reprendre le logement pour y loger son petit-fils, l’attestation établie par ce dernier le 20 novembre 2010 faisant apparaître que le départ du locataire était motivé par la volonté d’organiser sa succession et d’estimer les biens meubles entreposés dans l’appartement ;

Qu’il ajoute que l’appelant ne justifie nullement de ce que l’activité professionnelle du bénéficiaire de la reprise dont la résidence principale est située à Montfavet nécessiterait qu’il puisse disposer d’un logement à Paris ;

Considérant, cependant, que la validité du congé n’est subordonnée à aucun contrôle préalable ;

Que la loi n’impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire ;

Que la décision de reprendre le logement pour le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi constitue en elle-même le motif suffisant et effectif du congé ;

Que la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pèse sur le locataire ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que Monsieur Y Z, né le XXX, est le petit-fils de Madame K Z ;

Que le fait que le bénéficiaire soit domicilié à Montfavet à la date du congé et qu’il indique que les contraintes de sa profession lui font obligation de résider plusieurs jours par semaine à Paris ne suffisent pas à caractériser l’existence de la fraude alléguée, celle-ci ne se présumant pas ;

Qu’il convient, dès lors, de déclarer valable le congé délivré le 7 décembre 2011 et de dire que Monsieur X B est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1^er juillet 2012 ;

Qu’il y a lieu, par conséquent, d’ordonner son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux sans qu’il soit nécessaire de prévoir le prononcé d’une astreinte ;

Considérant que Monsieur E Z sollicite le paiement d’une somme de 3 600 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre décembre 2013 et mars 2014 inclus (4 x 900 euros) ;

Que Monsieur X B, qui acquittait un loyer s’élevant à 900 euros par mois, ne justifiant d’aucun règlement en contrepartie de l’occupation des lieux durant ladite période, il convient de faire droit à la demande ;

Considérant que Monsieur E Z n’ayant pas sollicité expressément aux termes de ses écritures la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur X B pour la période postérieure au 31 mars 2014, la cour ne saurait par conséquent se prononcer sur ce point ;

Considérant, par ailleurs, qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formées à titre subsidiaire par l’appelant ;

Considérant qu’il convient de condamner Monsieur X B à payer à Monsieur E Z la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que Monsieur X B, qui succombe en ses prétentions, doit en revanche nécessairement être débouté de sa demande au titre des frais hors dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris le 27 novembre 2012,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable Monsieur E Z en son action aux fins de validation de congé,

Déclare valable le congé délivré le 7 décembre 2011 pour le 30 juin 2012,

Dit que Monsieur X B est occupant sans droit ni titre à compter du 1^er juillet 2012 de l’appartement sis XXX à XXX,

Dit qu’à défaut de libération des lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur X B dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, après accomplissement des formalités prévues par les articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

Condamne Monsieur X B à payer à Monsieur E Z la somme de 3 600 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre décembre 2013 et mars 2014 inclus,

Condamne Monsieur X B aux dépens de première instance et d’appel, non compris le coût du congé délivré le 22 juin 2011, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer en application de l’article 700 du même code la somme de 2 500 euros à Monsieur E Z.

Déboute les parties de toute demande autre, plus ample ou contraire aux motifs du présent arrêt.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT