Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 27 OCTOBRE 2015

(n° 648 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/15394

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/55039

APPELANTE

SA SOCIETE FONCIERE LYONNAISE Agissant poursuites et diligences au nom de son représentant légal N° SIRET : 552 040 982

XXX

XXX

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

assistée de M^e Dominique COHEN TRUMER de la SELAS COHEN-TRUMER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0009

INTIME ET APPELANT INCIDENT

Monsieur D Z né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e B C de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistée de M^e Martine BELAIN plaidant pour M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, et M^me H I J, Conseillère,.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

M^me H I J, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant deux actes sous-seing privé du 1^er décembre 2006, la SA Société Foncière Lyonnaise a donné à bail à M. D Z deux locaux commerciaux portant les n° 2247-2 et 2248-4 sis au premier étage du Louvre des Antiquaires à Paris (1^er) pour y exercer une activité de commerce d’antiquités.

Alléguant une suppression par la SA Société Foncière Lyonnaise des accès à ses locaux, M. Z a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir rétablir tous les accès aux locaux dont il est locataire et ce sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire du 26 juin 2014 ce juge des référés, au visa des articles 1719 et 1723 du code civil, a :

— enjoint à la SA Société Foncière Lyonnaise de rétablir les accès aux locaux dont M. Z est locataire dans l’ensemble immobilier le Louvre des Antiquaires, 2 place du Palais Royal à Paris (1^e), 2 et XXX au 1^er étage, y compris l’usage des monte-charges et escalators destinés aux personnes handicapées,

— dit que l’astreinte courra d’un montant de 1 000 euros par jour de retard, pendant un mois, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

— condamné la SA Société Foncière Lyonnaise aux dépens et à payer à M. Z une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Foncière Lyonnaise a interjeté appel de cette décision le 18 juillet 2015.

Dans ses conclusions régulièrement transmises le 16 septembre 2015, auxquelles il convient de se reporter, la SA Société Foncière Lyonnaise, appelante, demande à la cour, sur le fondement des articles 783 et 784 du code de procédure civile et 808 et 809 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— dire irrecevable la demande de M. Z et en toute hypothèse constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— subsidiairement, constater l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent,

— rejeter les demandes de M. Z,

— débouter M. Z de son appel incident,

— condamner M. Z aux dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions régulièrement transmises le 21 septembre 2015, auxquelles il convient de se reporter, M. Z, intimé et appelant incident, demande à la cour sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de :

— débouter la SA Société Foncière Lyonnaise de toutes ses demandes,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné à la SA Société Foncière Lyonnaise de 'rétablir les accès aux locaux dont M. Z est locataire, y compris l’usage des monte-charges et escalators destinés aux personnes handicapées’ et ce sous astreinte,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a alloué une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné l’appelante aux dépens,

— faisant droit à l’appel incident et statuant à nouveau dans les limites de cet appel incident, fixer l’astreinte à 10 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé du 26 juin 2014 et ce jusqu’à ce que la SA Société Foncière Lyonnaise exécute intégralement et parfaitement son obligation de 'rétablir les accès aux locaux dont M. Z est locataire, y compris l’usage des monte-charges et escalators destinés aux personnes handicapées',

— ajoutant à l’ordonnance dont appel, condamner la SA Société Foncière Lyonnaise aux dépens et à lui payer une somme complémentaire de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que l’article 808 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Considérant qu’aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile 'le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite’ ;

Que le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ;

Considérant que l’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Considérant que l’article 1723 du code civil dispose que 'Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée’ ;

Considérant que la SA Société Foncière Lyonnaise, appelante, soutient que les demandes de M. Z au visa de l’article 808 du code de procédure civile se heurtent à des contestations sérieuses dès lors qu’en application des dispositions des deux baux il a renoncé en tant que preneur aux dispositions de l’article 1723 du code civil afférentes à la modification de la chose louée et que, par ailleurs, seules les parties communes ont été touchées par les travaux ; qu’elle relève en outre en application de l’article 809 du code de procédure civile l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite, le droit du preneur à s’opposer à des modifications des parties communes étant contesté et relevant de l’appréciation du juge du fond, et l’absence de dommage imminent dès lors que la prétendue impossibilité alléguée par le preneur d’accéder à son local n’est pas établie ;

Considérant que M. Z, intimé et appelant à titre incident, soutient l’absence de contestation sérieuse au motif que les dispositions contractuelles contenues dans les baux n’autorisent pas le bailleur à empêcher le preneur d’exercer son activité ni ne comportent de renonciation expresse de ce dernier à l’article 1723 du code civil ; qu’il invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent en ce que la privation d’accès à ses locaux porte atteinte à la jouissance paisible due par le bailleur en application de l’article 1719 du code civil ;

Sur l’existence de contestation sérieuse

Considérant que M. Z reproche au bailleur d’avoir condamné les accès et les ascenseurs/monte-charges menant aux locaux loués et ne s’oppose pas, comme le soutient à tort le bailleur, à des modifications des parties communes ;

Considérant que la SA Société Foncière Lyonnaise alléguant d’une contestation sérieuse invoque les dispositions de l’article 14-1 des conditions générales de chacun des baux la liant à M. Z lesquelles précisent : 'En outre, par dérogation à l’article 1723 du code civil, le bailleur se réserve la faculté d’apporter toutes modifications qui lui plairont tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de l’immeuble, notamment par de nouvelles constructions, par des démolitions de bâtiments, par l’édification de construction dans les cours ou jardins ou de toute autre manière, le bailleur s’interdisant seulement de modifier l’intérieur des lieux loués, sauf pour ce qui est prévu à l’article 14-3" ;

Considérant cependant que si les parties ont convenu que la SA Société Foncière Lyonnaise se réservait la faculté 'd’apporter toutes modifications qui lui plairont tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de l’immeuble', le bailleur ne peut s’affranchir par le biais de cette clause de son obligation essentielle d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux telle que prévue par l’article 1719 du code civil ; que la contestation soulevée par l’appelante n’est donc pas sérieuse ;

Sur le trouble manifestement illicite

Considérant que la SA Société Foncière Lyonnaise a donné en location à M. Z des locaux situés au premier étage dans l’allée Desmalter, dans un immeuble comprenant un centre commercial spécialisé dans les commerces d’antiquité dénommé 'le Louvre des Antiquaires’ ;

Qu’un projet de restructuration complète de l’établissement est en cours d’étude par le bailleur comprenant un schéma directeur de mise en sécurité en phase transitoire prévoyant de ne maintenir l’activité commerciale du Louvre des Antiquaires qu’au rez-de-chaussée, le 1^er sous-sol et le 1^er étage étant fermés au public ;

Que la SA Société Foncière Lyonnaise invoque pour justifier de la fermeture des allées un courrier du 17 juillet 2013 de la préfecture de police de Paris lui prescrivant à titre de mesures de sécurité de 'respecter pour les locaux à risque et l’isolement des niveaux désaffectés les dispositions de l’article CO 28 notamment équiper les portes de ferme-porte et sélecteurs de fermeture’ et 'd’interdire l’occupation même temporaire des locaux désaffectés dans la phase transitoire’ ;

Que cependant le bailleur ne peut alléguer d’une interdiction d’accès au 1^er étage découlant selon lui des mesures de sécurité imposées par la préfecture de police de Paris dès lors d’une part qu’il est établi que les locaux de M. Z ne sont pas désaffectés celui-ci n’ayant jamais délaissé leur exploitation et d’autre part que les procès-verbaux de constat des 17 mai 2014 (de Maître Y), du 20 mai 2014 (de Maître A) produits par le bailleur lui-même démontrent que l’accès au premier étage reste possible par certains escaliers ;

Considérant que les différents accès de l’immeuble, les modalités d’utilisation des ascenseurs et monte-charges sont recensés dans le 'règlement intérieur’ annexé à chaque bail (article 27 des conditions générales des deux baux) ;

Que le règlement intérieur précise que 'les parties communes comprennent toutes les fractions du centre commercial nécessaire à son bon fonctionnement et affectées à l’usage de l’ensemble des locataires’ et comprennent notamment : 'les accès sur rue et leurs enseignes, les circulations communes, les cages et les trémies d’escaliers et d’appareils élévateurs, les escaliers et les appareils élévateurs, l’aire de livraison principale, les installations techniques autres que privatives’ ;

Qu’il prévoit par ailleurs, quant à l’usage des parties communes que 'Chacun des locataires peut user librement des parties communes pour accéder et approvisionner ses locaux, et ce suivant leur destination propre, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres locataires et sous réserve des règles, exceptions et limitations ci-après stipulées. Il est notamment formellement interdit d’entreposer ou d’exposer quelque marchandise que ce soit dans les circulations communes pendant les heures d’ouverture au public (…) ;

Considérant que l’existence d’une interdiction d’accéder aux monte-charges pour le public -et notamment pour les personnes handicapées- alléguée par le bailleur, n’est pas démontrée par le rapport de la société Socotec du 16 septembre 2014 alors d’une part que les deux ascenseurs/ monte-charges sont accessibles par des parties communes et débouchent dans des parties communes comme le prévoit l’article AS 1§3 de l’arrêté du 25 juin 1980 modifié, cité par ce rapport, et alors d’autre part que le règlement intérieur auquel se réfèrent les deux baux liant les parties, qui prévoit que les charges afférentes aux ascenseurs/ monte-charges sont réparties entre les locataires, ne comporte aucune limitation à ce sujet et, alors enfin, que mesdames et messieurs X/Handjani-Leleu/Jantzen/de Lavergne -commerçants du Louvre des Antiquaires- attestent, sans être démentis par le bailleur, d’un usage constant de ces ascenseurs/monte-charges pour les personnes à mobilité réduite ;

Considérant qu’il résulte du procès-verbal du 20 mai 2014 établi à la demande du preneur et du procès-verbal du même jour établi à la demande du bailleur, que l’accès à la boutique de M. Z n’est possible que par les escaliers et l’escalier mécanique de la cour de Rivoli, les accès aux escaliers du rez-de-chaussée de la cour Saint Honoré et de la cour Marengo étant condamnés par une cloison, les monte-charges côté XXX étant désactivés, et de nombreux couloirs de circulation étant fermés à clefs ;

Que le procès-verbal de constat du 4 décembre 2014 établi à la demande du preneur démontre qu’à cette date aucun monte-charges fonctionne et que ces appareils sont fermés, que le seul accès au local de M. Z passe par la cour de Rivoli, l’huissier de justice ayant constaté que 'les autres accès au rez-de-chaussée sont condamnés’ ; que par ailleurs au premier étage la porte menant au couloir d’accès aux monte-charges est fermée à clef, clef que ne possède pas M. Z ;

Que si le procès-verbal de constat du 2 mars 2015 produit par le bailleur démontre la possibilité d’accéder par les escaliers au premier étage depuis la cour Marengo et la cour Saint-Honoré, ces constatations ne remettent pas en cause l’absence de fonctionnement des monte-charges relevée par l’huissier de justice le 4 décembre 2014 ;

Qu’il s’ensuit que l’atteinte portée par la SA Société Foncière Lyonnaise bailleresse à la jouissance paisible des locaux loués par M. Z preneur constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 du code de procédure civile qu’il y a lieu de faire cesser en prescrivant les mesures de remise en état qui s’imposent ; qu’en conséquence l’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné la SA Société Foncière Lyonnaise à rétablir les accès aux locaux dont M. Z est locataire dans l’ensemble immobilier le Louvre des Antiquaires, 2 place du Palais Royal à Paris (1^e), 2 et XXX au 1^er étage, y compris l’usage des monte-charges et escalators destinés aux personnes handicapées ;

Sur l’astreinte

Considérant que la SA Foncière Lyonnaise demande à la cour de dire l’astreinte sans objet, l’accès aux monte-charges ayant été rétabli ; que de son côté M. Z sollicite, dans le cadre d’un appel incident, l’infirmation de la décision querellée sur le montant de l’astreinte et la fixation de celui-ci à la somme de 10 000 euros par jour de retard au motif que tous les accès à son local ne sont pas rétablis ;

Considérant que le procès-verbal de constat du 4 décembre 2014 établi à la demande du preneur démontre qu’à cette date aucun monte-charges ne fonctionne et que ces appareils sont fermés, que le seul accès au local de M. Z passe par la cour de Rivoli, l’huissier de justice ayant constaté que 'les autres accès au rez-de-chaussée sont condamnés’ ; que par ailleurs, au premier étage, la porte menant au couloir d’accès aux monte-charges est fermée à clef, clef qui n’est pas en possession de M. Z, une affiche apposée sur cette porte indiquant 'zone en travaux accès interdit jusqu’au 1^er mars 2015" ;

Que le procès-verbal de constat du 20 janvier 2015 établi à la demande de M. Z confirme l’impossibilité pour celui-ci d’accéder aux ascenseurs par le couloir préfabriqué mis en place par le bailleur, la porte située au bout de ce couloir étant fermée, sans possibilité d’ouverture par le preneur, un pompier ayant répondu de l’autre côté de la porte qu’elle devait 'rester définitivement fermée sur instructions de la direction’ ;

Que si le procès-verbal de constat du 2 mars 2015 produit par le bailleur démontre la possibilité d’accéder par les escaliers au premier étage depuis la cour Marengo et la cour Saint-Honoré, il n’établit pas pour autant le fonctionnement des monte-charges dont l’arrêt avait été relevé par l’huissier de justice le 4 décembre 2014 ;

Qu’il résulte donc des éléments communiqués par les parties que le rétablissement des accès aux locaux dont M. Z est locataire, accès comprenant l’usage des monte-charges comme prévu par le règlement intérieur, n’est pas démontré ; que l’astreinte ordonnée par la décision querellée doit être maintenue et l’appelante déboutée de sa demande de suppression ;

Considérant que le montant de l’astreinte a été justement évalué par le premier juge à 1 000 euros par jour de retard pendant un mois passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision ; que compte tenu du rétablissement partiel par le bailleur de l’accessibilité au premier étage où sont situés les locaux de M. Z par les escaliers depuis les cours Marengo et Saint-Honoré, ainsi que l’établit le procès-verbal de constat du 2 mars 2015, les circonstances de la cause ne justifient pas une modification de ce montant ; que M. Z doit être débouté de sa demande à ce titre et l’ordonnance querellée confirmée de ce chef ;

Sur l’indemnité de procédure et les dépens

Considérant que le sort de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder à M. Z, contraint d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire visée au dispositif de la présente décision ;

Considérant que la SA Société Foncière Lyonnaise, qui succombe, supportera la charge des dépens et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance rendue le 26 juin 2014 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. D Z et la SA Société Foncière Lyonnaise de leurs demandes respectives quant à l’astreinte,

Condamne la SA Société Foncière Lyonnaise à verser à M. D Z une somme complémentaire de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SA Société Foncière Lyonnaise de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Société Foncière Lyonnaise aux dépens d’appel lesquels seront distraits au profit de la SELARL 2H Avocats en la personne de Maître B C en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT