Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 9 NOVEMBRE 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/18586

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 10 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris
-
RG n° 12/04130

APPELANTE

Madame X Y Z A,

Née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre-Louis ROUYER et assistée à l’audience de M^e B C, collaboratrice, avocats au barreau de PARIS, toque :
E1508

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 RUE
ETIENNE MARCEL 75001 PARIS, représenté par son syndic, SEIFIC PIERGUI, SAS inscrite au RCS CRÉTEIL, SIRET n° 302 219 852 00043, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

36-40 rue Diderot

XXX

Représenté et assisté à l’audience de Me
Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque :
D1846

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Madame D E, Conseillère,

Madame F G, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me X Y Z A est propriétaire d’un appartement situé au 5^e étage d’un immeuble situé 5 rue Etienne Marcel à Paris 1^er.

Lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2011 a été votée la résolution n°5 suivante :

« Ratification des travaux, réfection dalle, plancher, terrasse M. H (article 24).

L’assemblée ratifie les travaux par M. H, à savoir, le remplacement de la toiture onduline courette du dernier étage par une dalle béton entre le débarras du 5^e étage et la courette du 6^e étage selon le plan joint à la convocation".

Cette résolution a été adoptée à la majorité prescrite par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 10 février 2012 M^me Z A a assigné le syndicat des copropriétaires sollicitant du tribunal, dans ses dernières conclusion, l’annuler de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 14 novembre 2013, la condamnation du syndicat des copropriétaires à reconstruire la toiture recouvrant son débarras à l 'identique sous astreinte de 500 par

jour de retard et la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 3.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 septembre 2013 le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M^me Y
Z A de l’ensemble de ses demandes,

— déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z A aux dépens,

— débouté M^me Z
A de sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du l0juillet 1965.

M^me Z A a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 septembre 2013.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 juin 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 juin 2016 par lesquelles M^me X Y
Z A, appelante, demande à la cour, au visa des articles 9, 24, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 565, 566 et 700 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— constater que la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2011, ratifiant les travaux d’installation d’une chape de béton, aurait dû être adoptée à l’unanimité des copropriétaires, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2011, ratifiant les travaux d’installation d’une chape de béton, a été adoptée en violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à se prévaloir des assemblées générales des copropriétaires du 14 juin 1989 et 26 avril 1990 pour justifier la ratification des travaux entrepris sans autorisation par M. I H,

— constater que les travaux litigieux lui ont causé un préjudice, au titre de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement entrepris,

— annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2011,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 30.000 , en réparation de son préjudice de jouissance,

à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 20.000 en réparation de son préjudice moral,

en tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 10.000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 21 juin 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 5 rue
Etienne Marcel à Paris 1^er, intimé, demande à la cour, au visa des articles 564 et 565 du code de procédure civile, de :

— dire M^me X Y Z A irrecevable en ses demandes de condamnation au paiement des sommes de 30.000 pour préjudice de jouissance et de celle de 20.000 au titre d’un prétendu préjudice moral,

— subsidiairement, l’y dire mal fondées,

— débouter M^me X Y Z A du surplus de ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées,

— confirmer le jugement entrepris,

— y ajoutant, condamner M^me X
Y Z
A au dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 14 novembre 2011

M^me Z A soutient que cette résolution aurait dû être adoptée à l’unanimité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que la ratification des travaux en cause constituant en outre une violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et que le syndicat ne saurait se prévaloir de deux précédentes assemblées générales de 1989 et 1990 pour justifier la ratification des travaux entrepris par M. I H ;

Sur l’article 26 de la loi

·

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au jour du vote de la résolution litigieuse, disposait que "l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble";

En l’espèce, la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2011 a été votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Selon M^me Z A, la pose d’une chape en béton a modifié les modalités de jouissance de son lot par l’obstruction des voies d’éclairage naturelle (M. H a supprimé la toiture transparente de la pièce de l’appartement située sous la courette du 6^e étage pour la remplacer par une chape en béton opaque) et constitue également une aliénation des parties communes ;

Le règlement de copropriété stipule que le propriétaire du lot n° 21, à savoir M. H, a l’usage exclusif de la courette commune attenante à son lot, étant précisé qu’il n’est pas contesté que les toitures et sols de courette sont des parties communes ; la pièce de l’appartement du 5^e étage dont M^me Z A est propriétaire, située sous la courette du 6^e étage, partie commune dont M. H a l’usage exclusif, est un débarras et non une pièce à vivre, ainsi qu’il résulte du titre de propriété de M^me Z
A (pièce Z A n°1) et du règlement de copropriété (pièce syndicat n° 15) ;

M^me Z A utilise la dénomination de « toiture onduline » (toiture transparente) pour désigner le sol de cette courette alors qu’il s’agit en réalité d’un sol-toiture ; M. H, propriétaire du lot n°21 au 6^e étage, a donc pris l’initiative à l’occasion de travaux collectifs, de faire déposer la toiture onduline surplombant partie du 5^e étage pour restituer le sol de la courette commune du 6^e étage, en faisant poser une dalle pleine avec degré coupe-feu ; ce copropriétaire a motivé cette intervention par des raisons de sécurité, car cette toiture située sous les fenêtres et correspondant au sol d’une courette était vétuste et dangereuse, car tout à fait précaire et sans degré coupe-feu ; de fait, le sol d’une courette commune ne peut être en onduline mais doit consister en une dalle pleine; la toiture transparente, remplaçant le sol précédent, avait était réalisée par M. et M^me Z A en 1984 (pièce n°1) ;

Ces dans ces conditions que M. H a obtenu la validation de ses travaux sur cette partie commune par l’assemblée générale ; or l’assemblée générale peut valablement décider à la majorité des présents et des représentés (article 24 de la loi du 10 juillet1965) de prendre à son compte les travaux de réfection du sol de la courette réalisée à l’initiative d’un copropriétaire, s’agissant d’une intervention d’intérêt collectif ; la toiture onduline ne présentait aucun degré coupe-feu, elle était instable et précaire ; le vote sur la ratification de la dépose de cette toiture et la construction d’une dalle en béton plein, alors que l’usage exclusif de la courette avait été voté au profit du copropriétaire qui a réalisé ces travaux à ses frais (pièces syndicat n°6, 11, 12 et 13), ne nécessitait pas le vote unanime des copropriétaires car ces travaux n’emportaient pas aliénation de parties communes ;

De plus, l’article 25 (b) de la loi du 10 juillet 1965 dit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation à donner à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; l’assemblée générale du 14 novembre 2011 a pu décider, sans abus de majorité, au regard de l’intérêt collectif, de prendre à son compte ces travaux réalisés par un copropriétaire sur les parties commune ;

M^me Z A expose que ces travaux porteraient atteinte ou modifieraient les conditions de jouissance de ses parties privatives ; la pièce situé sous la courette étant un débarras, par nature aveugle, et non une pièce à vivre, il ne saurait y avoir de préjudice d’ensoleillement ; par ailleurs, aucune diminution de volume de ce débarras n’est démontré ;

M^me Z A soutient encore que les gaz de sa chaudière ne s’évacueraient plus normalement ; l’évacuation des gaz ne peut être faite au droit des fenêtres d’un copropriétaire, c’est pourquoi M^me Z A a été autorisée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2010 à percer un mur pignon côté 98 rue Saint-Denis pour y installer la ventouse de sa chaudière dans les règles de l’art (pièce syndicat n°9) ; mais elle n’a pas respecté les termes de cette autorisation, et a fait poser cette ventouse dans la courette du 6^e étage, au niveau du sol ; elle n’est donc pas fondée à se plaindre de problème d’évacuation des gazs de sa chaudière et de la privation d’eau chaude et de chauffage pendant plusieurs jours car elle a elle même contribué à ces désagréments ;

L’unanimité pour la ratification des travaux entrepris par M. H n’était donc pas requise, en l’absence de modification des modalités de jouissance des parties privatives de M^me Z A ;

M^me Z A reproche à M. H de s’être introduit dans son appartement, occupé au moment des faits par ses anciens locataires, afin d’arracher le plafond de son débarras et de le remplacer par une dalle en béton ; elle fait valoir qu’il ne fait aucun doute que ces travaux visent in fine à l’intégration de la courette au sein de l’appartement de M. H et que ce dernier s’est approprié la courette du 6^e étage, partie commune, en violation flagrante du règlement de copropriété ; il a déjà été dit que M. H bénéficie de l’usage exclusif de la courette du 6^e étage attenante à son lot ; de plus, aucun élément ne permet de d’établir la réalité de l’intégration de la courette dans l’appartement de M. H ;
s’agissant de la violation de domicile alléguée, elle n’est pas démontré, d’autant que M. H a été relaxé suite à la citation correctionnelle pour ces faits que M^me Z A lui a délivré (pièce syndicat n°8) ;

Sur l’article 9 de la loi

·

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet, dans sa version applicable au litige :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ['] Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens";

M^me Z A soutient que les travaux réalisés par M. I H ont nécessité l’utilisation de ses parties privatives, en l’absence de toute autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en ce sens ; elle expose que les ouvriers se sont introduits chez elle sous un motif fallacieux en s’appuyant sur une attestation de sa locataire :

« L’ouvrier de M. H s’est présenté un matin et nous a demandé de venir voir notre appartement, sous prétexte qu’il faisait des travaux au-dessus et qu’il voulait être sûr de ne rien casser. En fait, il a profité de cette visite pour étudier la configuration du cellier et démolir le toit » (pièce n°3) ;

M^me Z A soutient que l’utilisation de l’appartement par les ouvriers de M. H est confirmée par le témoignage de M^me J K :

« ['] je suis montée pour constater que l’entreprise était rentrée dans l’appartement pour accéder au salon et y entreposer le matériel" (pièce n°8) ;

M^me Z A fait encore valoir que les photographies des travaux litigieux versées au débat montrent que les ouvriers de M. H ont nécessairement opéré depuis son appartement, ne serait-ce que pour détruire le toit existant et fixer les solives métalliques censées les supporter ;

La cour observe qu’aucune photographie n’est produite ;
s’agissant de l’attestation de la locataire de M^me Z A, le prétexte invoqué par l’ouvrier (« l’ouvrier de M. H s’est présenté un matin et nous a demandé de venir voir notre appartement, sous prétexte qu’il faisait des travaux au-dessus et qu’il voulait être sûr de ne rien casser ») est tout à fait exact et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits de M^me Z
A ; en réalité les travaux ont été réalisés sur des parties communes (sol de la courette et non pas toiture transparente privative de l’appartement de M^me Z A) ;
en ce qui concerne l’attestation de M^me K, elle ne précise pas si le matériel de chantier était entreposé dans le salon de M. H ou celui de M^me Z L, étant observé que le locataire de cette dernière ne dit à aucun moment dans son attestation que ce matériel était entreposé dans son salon ;

Il résulte de ce qui précède qu’aucune violation de l’article 9 précité n’est démontrée ;

Sur les assemblées générales des 14 juin 1986 et 26 avril 1990

·

L’assemblée du 14 juin 1989, a admis le principe de l’aménagement par les copropriétaires des courettes :

« Eventualité de l’annexion des courettes :
[']

8^e résolution : l’assemblée à l’unanimité autorise les copropriétaires concernés à aménager les courettes de l’escalier A et la courette de l’escalier de service côté Rue Saint-Denis sous réserve de l’obtention des autorisations nécessaire, sous réserve de conserver les ventilations nécessaires aux autres copropriétaires et sous le contrôle de l’architecture de l’immeuble. ['] ;

Le projet ayant été finalisé, l’autorisation a été précisée lors de l’assemblée générale du 26 avril 1990 :

« 12^e résolution : l’assemblée à l’unanimité autorise M^me M, MM
N et O, M. P, M. H, M^me Z
A à demander un permis de construire pour la suppression de courettes les jouxtant ['] ;

C’est ainsi que le débarras de M^me Z A et la pièce située au dessus de l’appartement de M. H ont été crées par l’annexion d’une courette commune, comme l’a fait chaque propriétaire à son étage, depuis le rez-de-chaussée pour clore un espace en forme de courette intérieure ; chacune

de ces pièces avait donc vocation à être intégrée dans l’appartement de chaque propriétaire et à disposer d’un toit plein (destiné à devenir selon les étages plancher ou plafond) pour permettre tout aménagement au dessous comme au dessus, comme en a profité M^me Z A qui a utiliser le plancher haut crée par son voisin du dessous, comme plancher bas lui servant de débarras ; en mettant en place, sans autorisation de l’assemblée, un toit en onduline, elle a, de fait, refusé à son voisin du dessus, M. H, ce qu’elle avait obtenu de son voisin du dessous ; il n’y a donc, de la part du syndicat, aucun abus de majorité lorsqu’il a validé les travaux de M. H ;

De plus, comme il a été dit, M. H n’a nullement supprimé la courette du 6^e étage jouxtant son appartement, il n’a fait que remplacer le sol de cette courette ; c’est aussi sans abus sur ce point que l’assemblée générale a ratifié ces travaux ;

Il convient d’indiquer que par un jugement du 23 juin 2015 du tribunal de grande instance de Paris devenu définitif, M^me Z
A a été déboutée de ses demandes de remise en état de son débarras et en paiement de dommages-intérêts dirigées contre M. I H et fondées sur les troubles anormaux de voisinage ;

Pour l’ensemble de ces motifs, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M^me Z
A de sa demande d’annulation de la résolution n° 5 de assemblée générale du 14 novembre 2014 ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

En cause d’appel, M^me Z
A ne demande plus la condamnation du syndicat a reconstruire la toiture recouvrant son débarras à l’identique, mais sollicite l’allocation de dommages-intérêts, 30.000 à titre principal, 20.000 à titre subsidiaire ;

Ces demandes de dommages-intérêts sont recevables au regard de l’article 565 du code de procédure civile car elles poursuivent les mêmes fins que la demande de remise en état des lieux, toutes deux visant à la réparation de l’atteinte subie par M^me Z L dans son droit de propriété ;

M^me Z L étant déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 14 novembre 2014, doit être déboutée de ses demandes subséquentes de dommages-intérêts, que ce soit à titre principal qu’à titre subsidiaire ; il a été dit que M^me Z
L n’a subi aucune atteinte à son droit de propriété, que les modalités de jouissance de ses parties privatives n’ont subi aucune modification et qu’elle n’a subi aucune violation de domicile ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l’application qui y a été fait des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me Z A, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me Z A ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M^me Z A de ses demandes de dommages-intérêts ;

Condamne M^me X Y Z A aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, Le Président,