Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 28 OCTOBRE 2016

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/23394

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 03 Juillet 2014 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY
-
RG n° 12/02311

APPELANTS

Monsieur X Y

Né le XXX à XXX

Demeurant XXX
GRIGNY

S.A.R.L. APPLICATION THERMIQUE DES FLUIDES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

ZAC des Radars

Demeurant XXX
GRIGNY

Représentés par M^e Isabelle OLLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1927

INTIMEES

Madame Z A épouse B, prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière C D A

Née le XXX à XXX arrondissement

Demeurant XXX LA
MURE

Madame E A épouse F tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière C D A

née le XXX à XXX

Demeurant XXX
CARPENTRAS

Représentées par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Assistées de M^e G
H plaidant pour le Cabinet G H et substituant M^e Sarah CHICA, avocat au barreau de PARIS, toque G 584

INTERVENANTS

S.A.R.L. SOCIETE LOGICLIM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

ayant son siège social ZAC des
Radars

XXX

XXX

Monsieur I J

demeurant XXX

XXX

Représentés par M^e Isabelle OLLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1927

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me K L,
Présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de M^me M N,
Conseillère

M^mes K L et M N ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame K L, Présidente de chambre

Madame O P, Présidente

Madame M N, conseillère

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : M^me Q R

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me K
L, Présidente, et par M^me S T
C UUU, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Vu le jugement rendu le 3 juillet 2014 par le tribunal de grande instance d’Evry qui a :

— donné acte à M^mes Z
A et E
A, en leur qualité d’héritières, de la notification du

décès de leur père M. D A et de l’interruption de l’instance en résultant ainsi que de la reprise volontaire de l’instance

— en conséquence, déclaré recevables les demandes formées par M. D
A , représenté par ses héritières M^mes Z A et E A,

— dit que les congés délivrés par les sociétés ATF et Logiclim le 28 juillet 2009 sont irréguliers,

— condamné solidairement la société ATF et M. Y à payer à M. D A, représenté par ses héritières M^mes Z A et E A :

la somme de 9.464,18 TTC, du fait de l’irrégularité du congé et du départ prématuré de la société
ATF du local A,

la somme de 41 978,15 euros TTC, au titre des loyers dus par la société ATF concernant le local C,

— condamné solidairement la société Logiclim et M. J à payer à M. D A, représenté par ses héritières M^mes Z
A et E
A, la somme de 2 576,97 euros TTC du fait de l’irrégularité du congé et du départ prématuré de la société Logiclim du local
B,

— condamné in solidum, la société ATF et M. Y d’une part, la société
Logiclim et M. J d’autre part, à payer la somme de 2 000 euros chacun à M. D A, représenté par ses héritières, M^mes E A et Z A, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société ATF, la société Logiclim, M. Y et M. J aux dépens,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties;

Vu l’appel relevé le 20 novembre 2014 par la société Application thermique des fluides (ATF) et par M. Y à l’encontre de M. D A, décédé, représenté par ses héritières Mmes
Patricia A épouse B et E A épouse F ;

Vu l’assignation du 14 avril 2015 portant appel provoqué de M^mes A épouse B et A épouse F à l’encontre de la société Logiclim et de M. J ;

Vu l’ordonnance du 25 novembre 2015 par laquelle le conseiller de la mise en état a débouté la société Logiclim et M. J de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables l’assignation aux fins d’appel provoqué qui leur avait été délivrée ;

Vu les dernières conclusions en date du 5 août 2016 de la société ATF et de M. Y

qui demandent à la cour, au visa des articles 373, 1134, 1315,1326, 2288, 2289 et 2292 du code civil, de réformer le jugement du chef des dispositions les concernant et, statuant à nouveau, de :

— dire qu’un accord est intervenu avec la bailleresse pour que la société ATF quitte les lieux sous la forme du congé donné avec son accord,

— à titre subsidiaire, dire que les conditions de congé des baux distincts afférents aux locaux concernés ne pouvaient être appréciés qu’en tenant compte de l’indivisibilité de fait des locaux affectés à la même activité commerciale et que le congé donné à même date d’effet pour l’ensemble des locaux est régulier et valable,

— en conséquence, dire que la résiliation a été valablement et régulièrement effectuée, que la société

ATF ne peut être tenue des loyers jusqu’au terme des deux baux des locaux concernés,

— dire irréguliers et nuls les deux engagements de caution de M. Y,

— subsidiairement, dire nul et sans effet l’engagement de caution de M. Y figurant dans le bail sous seing privé signé le 22 septembre 2003 à effet au 1^er avril 2003,

— débouter les consorts A de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement :

à restituer à la société ATF le dépôt de garantie qu’elle a versé pour chacun des baux, avec intérêts de droit,

à leur payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens;

Vu les dernières conclusions de M^mes A épouse B et A épouse F notifiées par RPVA le 20 juin 2016, par lesquelles elles demandent à la cour de :

— débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celle les déboutant de leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires,

— statuant à nouveau de ce chef, au visa des articles 409 et 410 du code de procédure civile ainsi que des articles 1134 et 1147 du code civil, dire qu’elles n’ont jamais acquiescé au jugement et que leurs demandes sont parfaitement fondées,

— en conséquence, condamner solidairement la société ATF et M. Y à leur payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 2 637,73 euros (local A) et celle de 4 049,86 euros (local C),

— condamner solidairement la société Logiclim et M. J à leur payer la somme de 3 323 euros, à titre de dommages-intérêts (local
C)

— constater la compensation entre les créances de dommages-intérêts et les créances de restitution des dépôts de garantie invoquées par les locataires,

— condamner solidairement la société ATF et M. Y à leur payer la somme de 4 197,82 euros au titre de la clause pénale figurant au bail du 23 septembre 2003 (local C),

— par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

condamner solidairement la société ATF et M. Y à leur payer la somme de

6 000 euros,

condamner solidairement la société Logiclim et M. J à leur payer la somme de 3 000 euros,

— les condamner aux dépens ;

Vu les dernières conclusions en date du 3 juin 2016 de la société Logiclim et de M. J

qui demandent à la cour, au visa des articles 408, 409 et 410 du code de procédure civile, ainsi que de l’article 1134 du code civil, de :

— dire qu’il y a eu acquiescement au jugement entre les parties,

— dire que les demandes des consorts A à leur encontre ne sont pas fondées, ni justifiées et qu’elle sont de surcroît abusives,

— en conséquence, débouter les consorts A de leurs demandes à leur encontre,

— les condamner au remboursement du dépôt de garantie non effectué à ce jour,

— les condamner aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

SUR CE,

Considérant que suivant acte authentique du 17 octobre 1996, D A et Paulette V divorcée de M. D A, propriétaires indivis agissant solidairement, ont donné à bail commercial à la société ATF le local A d’un immeuble situé 108 Grande Rue à Epinay sur Orge dans l’Essonne, à compter du 1^er novembre 1996 pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 31 octobre 2005 ; que M. Y, intervenant à l’acte, s’est portée caution solidaire du preneur à l’égard du bailleur pour le paiement du loyer, de ses charges, de tous intérêts de retard, indemnités et autres accessoires ; qu’à son terme, ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation pour une durée indéterminée ;

Que par acte sous seing privé du 22 septembre 2003, les propriétaires de l’immeuble ont consenti à la société ATF un bail commercial portant sur le local C à compter du 1^er avril 2003 pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 31 mars 2012; que dans cet acte, M. Y s’est porté caution solidaire envers les bailleurs pour le règlement des loyers ;

Que par ailleurs suivant acte authentique des 20 et 23 septembre 1999, les propriétaires de l’immeuble ont donné à bail le local B à la société Logiclim à compter du 1^er mai 1999 pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 30 avril 2008 ; que M. J s’est porté caution solidaire du preneur envers le bailleur pour le paiement du loyer, de ses charges, de tous intérêts de retard, indemnités et autres accessoires; qu’à son terme, ce bail a été tacitement prorogé pour une durée indéterminée ;

Considérant que par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 juillet 2009, adressée à M. D A, la société ATF, se référant à leurs accords et au bail du 17 octobre 1996, l’a informé de son souhait de résilier les baux pour l’ensemble des locaux loués, en précisant que sa lettre faisait courir le délai de six mois qui devait être respecté réciproquement et qu’elle libérerait les lieux pour le 31 janvier 2010 ;

Que par lettre recommandée avec avis de réception datée aussi du 28 juillet 2009, adressée à D
A, la société Logiclim l’a aussi informé dans les mêmes termes qu’elle résiliait son bail et libérerait les locaux loués pour le 31 janvier 2010, à l’expiration du délai de six mois qui devait être respecté ; que copies de ces deux lettres ont été adressées par plis recommandés à Paulette V ;

Que les preneurs ont quitté les lieux le 1^er février 2010;

Considérant que c’est à la suite de ces circonstances que le 5 mars 2012, les consorts A ont fait assigner les sociétés ATF et Logiclim ainsi que MM
Y et J devant le tribunal de commerce d’Evry pour voir constater qu’aucun congé n’avait été délivré valablement aux bailleurs et

obtenir paiement des loyers jusqu’au terme des baux, outre des dommages-intérêts ;

1- Sur le moyen invoqué par la société
Logiclim et M. J tenant à l’acquiescement au jugement :

Considérant que la société Logiclim et M. J exposent successivement :

— qu’ils ont accepté le jugement qui n’était pas assorti de l’exécution provisoire en l’exécutant totalement,

— qu’ils ont payé spontanément les causes du jugement et que leurs paiements ont été acceptés sans réserve par les consorts A,

— que conformément à l’article 410 du code de procédure civile, l’acquiescement au jugement peut être exprès ou implicite et l’exécution sans réserve d’un jugement non exécutoire vaut acquiescement intervenu dans un cas permis,

— que la signification du jugement a été faite à la requête des consorts A qui ont choisi de faire courir le délai d’appel en acceptant parallèlement et sans réserve le règlement des causes du jugement ;

Mais considérant que l’acquiescement au jugement des consorts A ne peut résulter que d’actes manifestant de façon non équivoque leur volonté de renoncer à exercer des recours ; que la signification du jugement et l’acceptation des sommes allouées en première instance ne suffisent pas à établir leur volonté de renoncer à l’appel alors qu’une disposition du jugement les avait déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

Que le moyen tiré de l’acquiescement au jugement doit donc être rejeté ;

2- Sur la résiliation des baux par la société ATF :

Considérant que la société ATF expose qu’elle exploitait son activité dans divers lots de l’ensemble immobilier, qu’elle avait pu obtenir des bailleurs la location de deux lots contigus par l’effet de deux baux distincts et qu’elle exerçait donc son activité dans un ensemble locatif communiquant, raison pour laquelle elle avait sollicité l’uniformisation des dates d’échéance des baux; que, se fondant sur une lettre du 28 mars 2008, portant la mention 'lu et approuvé’ suivie de la signature de M^me V, elle invoque un accord intervenu avec les bailleurs en mars et avril 2008, dérogeant aux règles de forme et délai du congé prescrites par l’article L 145-9 du code de commerce ;

Que l’appelante conteste la valeur probante de la lettre du 10 février 2010 versée aux débats par les consorts A constituant leur pièce numéro 3 ; qu’elle prétend que le 10 août 2009, M^me V a donné son accord pour la résiliation du bail avec délai de prévenance de 6 mois en précisant pouvoir trouver des locataires pour la remplacer ;

Qu’elle fait encore valoir que les bailleurs ont accordé à un autre locataire, la société CV2 Logique, la possibilité de résilier le bail à l’amiable avec un préavis de 6 mois ;

Qu’elle ajoute que le local A a été reloué et que si le local C ne l’est pas, les consorts A ne justifient d’aucune recherche pour trouver un autre locataire ;

Considérant que les dispositions régissant le statut des baux commerciaux ne font pas obstacle à une résiliation amiable de ces baux, laquelle n’est soumise à aucune condition de forme; que cependant la volonté des parties de résilier à l’amiable doit être certaine et non équivoque ;

Considérant que si la lettre dactylographiée du 10 février 2010, dépourvue de toute signature et non accompagnée d’un avis de réception, n’a pas de valeur probante, il ressort des autres pièces versées aux débats :

— que le 28 mars 2008, la société ATF a adressé à M^me V une lettre recommandée avec avis de réception libellée en ces termes :

'Nous revenons vers vous conjointement à la sté
Logiclim pour vous rappeler les termes de notre courrier du 28 juillet 2006 resté sans réponse qui vous demandait d’uniformiser les dates d’échéance des baux qui nous lient, compte tenu que les locaux forment un tout communiquant et qu’il nous est impossible d’envisager de prendre congé au terme d’un des baux tout en continuant à louer les autres locaux sur plusieurs années.

Vous nous avez répondu très aimablement qu’il était inutile de modifier les baux et qu’il suffira de vous donner congé avec un délai de prévenance de 6 mois pour prendre congé de l’ensemble des baux en dérogation aux clauses contractuelles.

Comme vous le savez nous étudions le transfert de notre activité en zone industrielle et nous serons appelés à partir dès que nous aurons trouvé un local qui nous convienne, avec pour objectif de transférer notre activité en fin d’année ;

Nous vous remercions pour la forme de bien vouloir nous retourner un exemplaire de la présente dûment signé pour accord';

— que cette lettre porte une mention manuscrite 'lu et approuvé’ suivie d’une signature qui est celle de M^me V comme le montre la comparaison avec celles figurant sur ses lettres du 10 août 2009 ;

— que M. D A, co-bailleur, n’a apposé aucune mention ni signature sur cette lettre qui avait pour objet de réduire la durée du bail et le montant des loyers à percevoir,

— que par la suite, en réponse aux lettres de résiliation du 28 juillet 2009, M. A et M^me V ont écrit aux preneurs, par lettre recommandée du 10 août 2009 avec avis de réception :

'Nous accusons réception de votre courrier du 28/07/09.

Conformément à nos accords, nous ferons le maximum pour trouver de nouveaux locataires pour le 1^er/01/2010 ; toutefois et toujours conformément à nos accords, s’il s’avérait que passé cette date nous n’avons trouvé personne pour vous remplacer, vous auriez à régler les loyers jusqu’à ce que nous trouvions de nouveaux locataires conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce.

Comme vous le savez, il y a peu de chance pour que nous ne trouvions personne, mais nous nous devons de protéger nos intérêts car la conjoncture actuelle est difficile';

Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que si les bailleurs ont donné leur accord pour résilier les baux avec un délai de prévenance de six mois, c’est sous réserve qu’ils trouvent de nouveaux locataires avant l’expiration de ce délai ; qu’aucun autre accord n’est démontré ;

Que c’est en vain que la société ATF se réfère à des accords intervenus entre les bailleurs et un autre locataire, lesquels ne peuvent avoir aucune incidence sur le présent litige; que c’est encore en vain qu’elle reproche aux bailleurs leur inaction alors qu’un nouveau locataire a été trouvé pour le local A le 1^er novembre 2010 et que la conjoncture économique défavorable est de nature à expliquer que le local C ne retrouve pas preneur ;

Qu’en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré irréguliers les congés donnés par la société ATF ;

Que la société ATF doit payer les loyers afférents au local A jusqu’à sa re-location le 1^er novembre 2010, soit la somme de 9 464,18 euros TTC ainsi que les loyers du local C jusqu’à l’expiration de la période triennale suivant la délivrance du congé irrégulier, courant du 1^er février 2010 au 31 mars 2012, soit la somme de 41 978,15 euros TTC ;

Que le bail commercial du 22 septembre 2003 (local C) prévoit qu’à titre de clause pénale, le preneur accepte de payer au bailleur une somme égale à 10 % des sommes dues; que par application de cette clause, la société ATF devra payer la somme de 4 197,82 aux consorts A ;

3-Sur les engagements de caution de M. Y :

Considérant que M. Y, bien qu’il demande à voir déclarer nuls ses deux engagements de caution, fait seulement valoir que celui contenu dans le bail du 22 septembre 2003 ne satisfait pas aux prescriptions de l’article 1326 du code civil en l’absence de mention manuscrite, que les autres contrats établis sous la forme authentique ne peuvent être invoqués pour remédier à cette omission et qu’il n’avait pas connaissance du titre en vertu duquel l’occupation existait et le montant des loyers qui pouvait être exigé ;

Mais considérant que l’article 1326 du code civil ne s’applique pas à l’engagement de caution donné par acte authentique du 17 octobre 1996 (bail du local
A);

Que si l’engagement de caution souscrit dans le bail sous seing privé du 22 septembre 2003 ne comporte pas la mention manuscrite prévue par l’article 1326 du code civil, il apparaît que M. Y représentait la société ATF en qualité de gérant, lors de la conclusion du bail ; qu’il savait que le bail était consenti à compter du 1^er avril 2003 moyennant un loyer convenu; qu’il avait ainsi parfaite connaissance de l’étendue et de la portée de son engagement;

Que ses deux engagements de caution étant valables, M. Y est tenu solidairement avec la société
ATF de toutes les condamnations prononcées à son encontre en vertu des deux baux ;

4- Sur les demandes des consorts A en dommages-intérêts et compensation avec les dépôts de garantie :

Considérant que les consorts A reprochent à la société ATF et à la société Logiclim d’avoir commis une faute en rompant unilatéralement les contrats de bail; qu’ils prétendent que leur comportement déloyal leur a causé un préjudice moral et financier qui doit être réparé par des sommes équivalentes au montant des dépôts de garantie ;

Mais considérant que les consorts A ne justifient d’aucun préjudice moral et que leur préjudice financier a été entièrement réparé par la condamnation au paiement des loyers perdus ;

Considérant, en conséquence, que les dépôts de garantie doivent être restitués aux sociétés ATF et
Logiclim; que la société ATF demande les intérêts de droit, sans autre précision; que par application de l’article 1153 alinéa 2 du code civil, les sommes qui lui sont dues produiront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

4- Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile:

Considérant que la société ATF et M. Y qui succombent doivent supporter les dépens d’appel, à l’exception de ceux afférents à l’appel provoqué à l’encontre de la société Logiclim et de M. J qui resteront à la charge des consorts A ;

Que vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu rejeter la demande de la société ATF et de M. Y, de les condamner solidairement à payer aux consorts A la somme supplémentaire de 3 000 euros et de condamner les consorts
A à payer la somme de 1 500 euros à la société Logiclim et M. J;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions concernant la société ATF et M. Y,

Y ajoutant :

CONDAMNE solidairement la société ATF et M. Y à payer à M^mes A épouse B et
A épouse F la somme de 4 197,82 euros à titre de clause pénale,

CONDAMNE M^me A épouse
B et M^me A épouse F à restituer les dépôts de garantie aux sociétés ATF et Logiclim, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l’article 1153 alinéa 2 du code civil,

Par application de l’article 700 du code de procédure civile :

— CONDAMNE solidairement la société ATF et M. Y à payer la somme de 3 000 euros à Mmes
A épouse B et A épouse F,

— CONDAMNE M^me A épouse
B et A épouse F à payer la somme de 1 500 euros à la société Logiclim et M. J,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE la société ATF aux dépens d’appel, à l’exception de ceux afférents à l’appel provoqué à l’encontre de la société Logiclim et M. J qui resteront à la charge de Mmes
A épouse
B et A épouse F et qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

M-W T C. L

DE U