1^re Chambre

ARRÊT N°337/2021

N° RG 19/02131 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PU2J

M. AD-AE X

M^me C AM AF AG B épouse X

M^me N AF AG B

C/

M. G V Y

M^me R AI AJ AE-P D divorcée Y

M^e U E

M. T AK S B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame AE-G AL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mai 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 28 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur AD-AE X

né le […] à […]

Kerdrolo

[…]

Représenté par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Pascale BRIAND-MESQUI, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

Madame C AM AF AG B épouse X

née le […] à […]

Kerdrolo

[…]

Représentée par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Pascale BRIAND-MESQUI, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

Madame N AF AG B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Pascale BRIAND-MESQUI, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/003479 du 03/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉS :

Monsieur G V Y

né le […] à […]

[…]

ILE MAURICE

Intimé ayant fait l’objet d’une tentative d’assignation, la remise de l’acte par l’ambassade de France n’a pu être effectuée, l’intéressé aurait déménagé sans laisser d’adresse

Madame R AI AJ AE-P D divorcée Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e P-AE QUESNEL de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

Maître U E

[…]

[…]

Représenté par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur T AK S B

né le […] à […]

[…]

[…]

assisté de l’APM 22, dont le siège est sis […], […], désigné en qualité de curateur par jugement du tribunal d’instance de Dinan rendu le 13 juin 2019

Représentés par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Pascale BRIAND-MESQUI de la SCP SCP BRIAND, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSÉ DU LITIGE

M. G Y et M^me R D divorcée Y étaient propriétaires d’un ensemble immobilier constitué en copropriété, sis au […] et composé de deux appartements, une maison d’habitation ainsi que des parkings couverts et des parkings extérieurs, cadastrés AH n°1123, 1124 et 1125.

Suivant acte authentique au rapport de M^e E, Notaire à Baud, en date du 29 avril 2008, les époux Y ont cédé à M. X les lots n° 4 et 12 de cet immeuble en copropriété sis […] à Baud. Le lot n° 4 était constitué d’un appartement de type 2 et le lot n° 12 d’un parking extérieur dans la cour. Il était stipulé un prix de 60.250 '.

Suivant acte authentique au rapport de M^e E en date du 24 mai 2011, M. Y seul a cédé aux époux S B les lots […], 6 et 9 de l’immeuble en copropriété sis […] à Baud. Le lot […] était constitué d’une maison d’habitation, le lot n° 6 d’un parking couvert et le lot n° 9 d’un parking à l’extérieur. Il était stipulé un prix de 45.000 '.

Ultérieurement, les époux B sont décédés et ont laissé pour leur succéder M^mes C et N B et M. T B (ci-après les consorts B).

M^me C B a épousé M. X.

Les époux B, puis les consorts B et M. X disent avoir découvert, à l’occasion d’un litige avec un voisin se plaignant de nuisances, l’existence de cuves contenant du carburant sous ou à proximité de l’immeuble en copropriété, rendant l’immeuble dangereux et inhabitable, ce qui les auraient contraints à déménager.

Suivant exploit d’huissier en date du 23 mai 2016, les consorts B et les époux X ont fait assigner M. Y, M^me D divorcée Y et M^e E devant le tribunal de grande instance de Lorient. Ils sollicitaient l’annulation ou la résolution des deux ventes sur le fondement du dol et de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement ainsi que la condamnation des vendeurs, in solidum avec le notaire, à leur restituer les prix de vente, les honoraires de l’agence immobilière et les frais d’acte notarié.

Suivant jugement en date du 7 mars 2018, le tribunal de grande instance de Lorient a ordonné, avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. F.

Les consorts B et les époux X n’ayant pas consigné dans le délai imparti, le juge chargé du contrôle des expertises a prononcé la caducité de la mesure d’expertise, par ordonnance du 5 juillet 2018.

Par jugement du 6 février 2019, le tribunal de grande instance de Lorient a débouté M. AD-AE X, M^me C B épouse X, M^me N B et M. T B de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer à M^me R D et à M^e E la somme de 2 000 ' chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 28 mars 2019, les époux X et M^me N B ont régulièrement interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle les a déboutés de toutes leurs demandes, notamment les demandes d’annulation des deux ventes immobilières des 29 avril 2008 et 24 mai 2011 avec toutes leurs conséquences (restitution du prix, dommages et intérêts, frais) et en ce qu’elle les a condamnés in solidum à payer à M^me R D la somme de 2.000 euros et à M^e U E la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 21 mai 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, les époux X, M^me N B et M. T X demandent à la cour de :

— Réformer le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Lorient en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’annulation des ventes.

Statuant à nouveau,

— Prononcer la résolution ou à défaut l’annulation de la vente conclue par M. G Y et M^me R D divorcée Y au profit de M. AD-AE X par acte notarié en date du 29 avril 2008 au rapport de M^e E Notaire à Baud, publié et enregistré à la Conservation des Hypothèques de Pontivy le 23 mai 2008 (2008 D N°2736) Volume 2008 P n°1916 d’un appartement sis […] à Baud constitué par les lots n°4 et 12 dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré :

— Section AH n°1123 au […]

— Section AH n°1 124 au […]

— Section AH n°1125 au […]

— Prononcer la résolution ou à défaut l’annulation de la vente conclue par M. G,V Y au profit des époux B par acte notarié en date du 24 mai 2011 au rapport de M^e E Notaire à Baud publié et enregistré à la Conservation des hypothèques de Pontivy, le 24 juin 2011(2011 D N°2866) Volume 2011 P n°1914 d’une maison sise […] à Baud constitué par les lots […], 6 et 9 dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré :

— Section AH n°1123 au lieu dit […]

— Section AH n°1124 au lieu dit […]

— Section AH n°1125 au lieu dit […]

En conséquence,

— Condamner solidairement M. G Y, M^me R D et M^e U E notaire à payer à :

— M. AD AE X les sommes suivantes :

* 60 250 ' en principal au titre de la restitution du prix de vente.

* 5 750 ' au titre des frais d’agence.

* 4 516,14 ' au titre des frais d’acte notarié

soit un total de 70 516,14 euros.

— M^me C B la somme de 18 301,20 '.

— M^me N B la somme de 18 301,20 '.

— M. T B la somme de 18 301,20 '.

— Condamner solidairement M. G Y, M^me R D et M^e U E à verser à M. AD AE X, M^me C B épouse X et M^me N B au paiement de la somme de 12 730 euros au titre des frais de relogement de ces derniers,

— Dire que l’ensemble de ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Dire que conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus des

condamnations prononcées porteront eux-mêmes intérêts,

— Condamner solidairement M. G Y, M^me R D et M^e U E au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Guillou-Renaudin.

Les consorts X-B font valoir que la présence de cuves dans le sous-sol de la copropriété est établie :

— par le titre de propriété des époux Y faisant état de l’existence d’une ancienne station service,

— par le constat d’huissier dressé par M^e Le Mener suivant procès-verbal du 25 juin 2013, conforté par divers témoignages concordants,

— par le rapport d’expertise judiciaire daté du 1^er octobre 2012 établi dans le cadre du litige ayant opposé les époux B à un voisin, lequel confirme la présence de deux cuves d’essences non vidées totalement de leur contenu et non inertes, ce en contradiction avec les données de la fiche BASIAS établie sur la base des déclarations mensongères de M. Y, selon lesquelles les cuves avaient été enlevées.

Par ailleurs, les consorts X-B estiment que le notaire a engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d’information, au regard des dispositions de l’article 514-20 du code de l’environnement. Ils estiment que M^e E ne pouvait ignorer l’existence de cette station service ce qui aurait dû l’inciter à mieux se renseigner sur le sort des cuves, étant en tout état de cause tenu d’assurer l’efficacité de ses actes. Ils font valoir qu’à compter de juillet 1957, cette installation comportait deux cuves de 10 000 litres, ce qui la soumettait au régime de l’autorisation selon la nomenclature issue du décret n°2010-367 du 13 avril 2010 et que c’est à tort que le tribunal a écarté l’application de l’article 514-20 précité.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 07 mai 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^me D divorcée Y demande à la cour de :

— Débouter M. AD-AE X, M^me C X née B et M^me N B de leur appel ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

Y additant,

— Condamner M. AD-AE X, M^me C X née B et M^me N B, in solidum, à verser à M^me H somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour s’opposer aux demandes adverses, M^me D se fonde essentiellement sur l’absence de preuve :

— de l’existence de cuves enterrées non dégazées, en ce que le constat d’huissier non contradictoire et approximatif versé aux débats ne saurait contredire les termes de la fiche BASIAS qui mentionne au contraire l’enlèvement des cuves,

— de dégazage dans le sol de la copropriété,

— des nuisances olfactives alléguées, ce que confirment les nombreuses attestations produites,

— du caractère inhabitable de l’immeuble alors que l’appartement acquis par les époux X est actuellement loué,

— des frais de relogement sollicités, en l’absence de pièces.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 09 Juillet 2019 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^e U E demande à la cour de :

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M^me C B épouse X, de M^me N B et de M. X en nullité et résolution des ventes du 29 avril 2008 et 24 mai 2011

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lorient du 6 février 2019 en toutes ses dispositions ;

— débouter M. AD-AE X, M^me C X et M^me N B de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum M. AD-AE X, M^me C X et M^me N B à verser à M^e E une somme de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. AD-AE X, M^me C X et M^me N B aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par la SELARL AB LITIS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur l’irrecevabilité de l’action des consorts B, M^e E fait valoir que l’action en justice tendant à la résolution ou à la nullité d’une vente immobilière est étrangère à l’exploitation normale du bien indivis, de sorte qu’elle requiert le consentement de tous les co-indivisaires, conformément aux dispositions de l’article 815-3 4°alinéa2 du Code civil. Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque M. T B, co-indivisaire, n’est pas appelant du jugement et qu’il ne sollicite ni la résolution ni la nullité de la vente.

Au fond, M^e E conclut que la demande en nullité ou en résolution de la vente du 29 avril 2008 ( Époux Y/ M. X) ne peut être fondée sur l’article L.514-20 du code de l’environnement, aux termes duquel le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploité une installation soumise à autorisation (ou à enregistrement en 2011) doit en informer par écrit l’acquéreur ainsi que des dangers et inconvénients en résultant pour autant qu’il les connaisse. Il considère que ces dispositions ne sont pas applicables, faute pour les appelants de justifier de la date à laquelle la station service a été créée et à quel régime (autorisation ou déclaration) elle était soumise, étant précisé que le régime s’apprécie au regard de la législation applicable au moment de l’exploitation. C’est donc à tort que les appelants se réfèrent au décret n°2010-367 du 13 avril 2010 pour dire que l’installation était soumise à autorisation. Il souligne que les autres pièces du dossier et notamment la fiche BASIAS évoquent au contraire une installation soumise à déclaration.

S’agissant de l’action en garantie des vices cachés, il expose que l’action initiée le 23 mars 2016 est manifestement tardive au regard du bref délai de l’article 1648 du code civil, puisque les appelants admettent avoir découvert les cuves en juillet 2011 et que les époux X apparaissent sur la liste des représentants de M. B à l’occasion des réunions d’expertise de sorte qu’ils ont eu connaissance du rapport d’expertise daté du 1^er octobre 2012. Au surplus, les appelants ne démontrent pas que la présence de deux cuves enterrées dans la cour rendrait les lots acquis impropres à leur usage ou diminuerait tellement cet usage que les acquéreurs n’auraient pas acquis

s’ils en avaient été informés. Ils soulignent à cet égard que les lots composant la copropriété sont habités et loués sans difficulté.

Il conclut également que M. X ne caractérise pas les conditions d’application du dol.

Enfin, pour contester sa responsabilité, M^e E fait tout d’abord valoir que le rapport d’expertise produit par les appelants ne lui est pas opposable. Il rappelle qu’il n’a commis aucun manquement à son devoir d’information au regard de l’article L. 514-20 du code de l’environnement dont les dispositions n’étaient pas applicables. Il indique s’être fié à la fiche BASIAS datée du 30 avril 2004, laquelle mentionnait l’enlèvement des cuves. Il considère qu’il ne pouvait douter de la véracité de ce document officiel qui ne comportait aucune réserve et qu’il ne pouvait se livrer à aucune investigation complémentaire.

Enfin, il conclut au rejet de la demande tendant à sa condamnation in solidum aux divers postes de préjudices allégués en rappelant :

— en premier lieu que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, sauf à démontrer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’insolvabilité des vendeurs.

— en second lieu, que le notaire ne saurait être condamné à restituer les honoraires de l’agence immobilière qu’il n’a, par définition, pas perçus.

— en troisième lieu, que M^me B et les époux X ne sauraient solliciter la condamnation des intimés au remboursement des «frais notariés», en ce que les «frais notariés» se composent des émoluments du notaire mais également des droits d’enregistrement recouvrés par le notaire et versés au Service de la publicité foncière et qu’en application de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière sont restitués par l’administration fiscale lorsque la vente est annulée ou résolue suivant une décision de justice passée en force de chose jugée.

— en dernier lieu, que les frais de relogement ne sont aucunement justifiés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2021.

M^e E a transmis des conclusions d’incident le 25 mai 2021 aux termes desquelles il demande au conseiller de la mise en état de :

— déclarer irrecevables, sur le fondement de l’article 909 du code de procédure civile, les conclusions prises le 21 mai 2021, au nom de M. T B qui n’était pas appelant principal,

— condamner M. T B aux dépens.

Dans ses conclusions de procédure notifiées le 25 mai 2021, M. T B demande à la cour de :

— juger bien fondée l’intervention volontaire de M. T B assisté de son curateur, l’APM 22,

— juger que M. T B et l’APM 22 sont bien fondés à se joindre à l’instance,

— débouter M^e E de toutes ses demandes, fins et conclusions et le condamner aux dépens.

G Y n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur l’irrecevabilité des conclusions prises au nom de M. T B

Par déclaration du 28 mars 2019, M. AD-AE X, M^me C B épouse X et M^me N B se sont portés appelants principaux du jugement rendu le 6 février 2019.

T B qui était demandeur en première instance était intimé sur cet appel.

Les appelants principaux ont conclu au soutien de leur appel le 28 juin 2019.

La déclaration d’appel et les premières conclusions des appelants ont été dénoncées à M. T B par acte d’huissier du 12 juillet 2019, remis à personne.

M. T B n’a constitué avocat que le 4 mai 2021 et de nouvelles conclusions, identiques au précédentes ont été notifiées le 21 mai 2021, afin de tenir compte de sa constitution.

M^e E considère qu’en s’associant aux conclusions des appelants principaux, M. T B s’est porté appelant incident de sorte qu’en application de l’article 909 du code de procédure civile, M. T B disposait d’un délai pour conclure de trois mois à compter des conclusions des appelants, soit jusqu’au 12 octobre 2019. Il en conclut que les conclusions notifiée le 21 mai 2021 sont irrecevables.

Les consorts X-B répliquent qu’une mesure de curatelle renforcée a été instituée au bénéfice de M. T B depuis le 13 juin 2019 et que ce dernier ne pouvait agir sans son curateur.

L’article 467 alinéa 3 du code civil dispose que « à peine de nullité, toute signification faite à [ la personne en curatelle] l’est également au curateur ». La cour de cassation considère qu’il s’agit là d’une irrégularité de fond (civ. 2^e 1^er février 2018 n° 16-24-173)

Il ressort en outre de l’article 468 du code civil que le majeur sous curatelle doit être assistée de son curateur tant pour intenter une action en justice que pour se défendre.

Mais selon l’article 444 du code civil, les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l’acte de naissance de la personne protégée, selon les modalités prévues par le code de procédure civile. Toutefois, même en l’absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont eu connaissance.

Au regard de l’article précité, le jugement de curatelle renforcée du 13 juin 2019 n’était pas encore opposable aux tiers, lors de la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelants, suivant acte d’huissier du 12 juillet 2019.

Cette signification, parfaitement valable, a fait courir les délais de l’article 909 du code de procédure civile à l’égard de M. B, qui disposait donc d’un délai de trois mois pour conclure à compter des conclusions d’appelants, soit jusqu’au 12 octobre 2019.

Il s’en suit que les conclusions transmises le 21 mai 2021, par lesquelles ce dernier en s’associant aux demandes des appelants principaux, s’est porté appelant incident, sont irrecevables comme étant tardives.

En revanche, l’APM 22 désignée en qualité de curateur de M. B, n’était pas partie à la procédure en première instance. Son intervention volontaire en cause d’appel, par voie de conclusion

signifiée le 21 mai 2021 est donc recevable.

2°/ Sur l’irrecevabilité des demandes tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente du 24 mai 2011 intervenue entre M. Y et les époux B

Il est constant que les lots […], 6 et 9 de l’immeuble en copropriété sis […] à Baud acquis le 24 mai 2011 par les époux B, sont devenus la propriété indivise de M^mes C et N B et de M. T B, au décès de leurs parents.

D’après l’article 815-3 alinéa 1^er du code civil, l’exercice d’une action en justice est en principe, un acte d’administration qui nécessite à ce titre l’accord du ou des indivisaires, titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. Toutefois, lorsque l’action en justice ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis, elle requiert le consentement de tous les indivisaires conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil.

En l’espèce, il convient de considérer que l’action tendant à la résolution ou à la nullité de la vente immobilière intentée par les consorts B est étrangère à l’exploitation normale du bien indivis et qu’elle ne peut davantage s’assimiler à un acte conservatoire dès lors qu’elle n’a pas pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent. Elle requiert donc le consentement de tous les indivisaires.

A cet égard, la cour relève que M. T B était demandeur à la nullité et à la résolution de la vente en première instance, de sorte que l’action a bien été introduite par l’ensemble des co-indivisaires, d’un commun accord. L’action s’est ensuite poursuivie devant la cour, en présence de tous les propriétaires indivis, M. T B ayant été intimé par les deux co-indivisaires appelantes. Or, étant partie au procès d’appel, celui-ci n’a fait valoir aucune opposition à la réitération des demandes qu’il avait soutenues devant les premiers juges et dont il ne s’est jamais expressément désisté.

La demande en annulation/ résolution de la vente doit donc être considérée comme faite avec le consentement de tous les co-indiviaires

Dès lors, la demande en résolution ou en nullité de la vente des lots […], 6 et 9 de l’immeuble en copropriété sis […] à Baud est recevable au regard du régime de droit commun de l’indivision.

3°/ Sur les demandes en résolution ou annulation de la vente du 29 avril 2008 intervenue entre les époux Y et M. X et de la vente intervenue le 24 mai 2011 entre M. Y et les époux B

a. Sur le fondement des vices cachés

Il résulte de l’article 1648 du code civil que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, les consorts B-X indiquent dans leurs conclusions avoir découvert l’existence des cuves en 2011.

La présence de deux cuves enterrées dans la cour, non vidées et non inertées a été confirmée par l’expert judiciaire dans son rapport daté du 1^er octobre 2012. A l’époque, M. S B était partie à cette expertise et M. X était présent à tous les accedits. En page 15 du rapport, l’expert indique avoir informé les parties de tous les éléments relatifs à la découvertes des cuves dans la cour.

Les époux B et M. X ont donc été informés de la présence des cuves à cette date, ce que

confirme la teneur des courriers qu’ils ont adressés le 13 juillet 2013 à M^e E, à M^me D ainsi qu’à M. Y en leur reprochant de leur avoir caché, lors de la vente, l’existence de ces cuves enterrées dans le sous sol de la copropriété.

Dès lors, l’action en résolution des ventes qu’ils ont initiée le 23 mars 2016 est manifestement tardive au regard du délai biennal de l’article 1648 du Code civil.

b. Sur l’application des dispositions de l’article L. 514-20 alinéa 1^er du code de l’environnement

Aux termes de l’article L 514-20 du code de l’environnement dans sa version antérieure au 27 mars 2014, lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix. Il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Pour savoir si l’installation était ou non soumise à déclaration, il faut se référer à la nomenclature en vigueur telle qu’elle existait à la date de l’exploitation.

En l’espèce, l’activité de station service a été crée par M. I soit en 1925 (d’après la fiche BASIAS) soit en 1955 (d’après l’acte de vente K/Y du 5 juillet 1985). Il est observé que cet acte de vente ne fait plus état d’aucun chiffre d’affaires au titre de la station service à compter de l’exercice clos au 31 mars 1983. Il peut s’en déduire que la station service a cessé d’être exploitée à cette date. C’est donc à tort que les appelants font valoir que l’installation était soumise à autorisation en vertu de la nomenclature des installations classées résultant du décret n°2010- 367 du 13 avril 2010, qui n’était pas la législation applicable au moment de l’exploitation.

Il n’est pas démontré que la station service, dont la date de début d’activité reste incertaine, aurait été à soumise à un régime d’autorisation au regard des nomenclatures applicables à l’époque de sa création ni même en cours d’exploitation, à la faveur d’extensions d’activité.

Au contraire, il ressort de la fiche du 30 avril 2004, issue de la banque de données BASIAS qui constitue un inventaire historique des sites industriels et activités en exercice, géré par le ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, qu’au démarrage de l’activité en 1925, le régime était celui de la déclaration et que les extensions ultérieures ont également fait l’objet de récépissés de déclaration ( le 26/08/1954 et le 17 juillet 1957). Il s’en déduit que l’adjonction en juillet 1957 d’une cuve de 10 000 litres supplémentaires ayant pour effet de doubler la capacité de la station service n’a pas eu pour effet de modifier le régime applicable. Du moins cela ne ressort ni de la fiche BASIAS ni d’aucune autre pièce.

Il s’en suit que les consorts X-B ne peuvent poursuivre la résolution des ventes à l’encontre de M. Y et de M^me D divorcée Y, sur le fondement de l’article L. 514-20 du code de l’environnement.

c. Sur le dol

Il résulte de l’article 1116 du code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1^er octobre 2016 applicable au litige que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas. Il doit être prouvé. »

La réticence dolosive se distingue du manquement à l’obligation d’information par l’importance

déterminante de l’information omise et par l’intention de tromper le concontractant. La charge de la preuve incombe à celui qui invoque le dol.

Il est admis qu’outre l’annulation du contrat, la victime d’un dol peut exercer une action en responsabilité pour réparation de son préjudice.

En l’espèce, ni l’acte authentique du 29 avril 2008 (vente intervenue entre les époux Y et M. X) ni celui du 24 mai 2011 (vente intervenue entre M. Y et les époux B) ne mentionne la présence de cuves enterrées sur l’assiette du terrain vendu pas plus que l’exploitation précédente d’une station service.

Pourtant, aux termes de leur acte de propriété reçu au rapport de M^e J le 5 juillet 1985, M. Y et M^me D ont été informés qu’une station service avait été précédemment exploitée pendant plusieurs années sur l’assiette du terrain vendu.

A cet égard, l’acte de propriété des époux Y mentionne curieusement que « les époux K, vendeurs déclarent faire leur affaire strictement personnelle , sans aucun recours contre les acquéreurs pour quelque cause que ce soit à ce sujet (') de la partie station service FINA, précédemment exploitée par eux et qui n’est pas comprise à la présente vente ».

La cour relève cependant que d’après l’acte de vente du 1^er mars 1980, les époux K ont acquis auprès de la SARL Bar Station Le Douarin, une maison à usage d’habitation et de commerce, bureau agencé, cour, garage, le tout cadastré section AH n°265 pour une contenance de 7a 44ca ainsi qu’un fonds de commerce de station service « exploité dans l’immeuble ci-dessus désigné » (pièce 15 appelants). Or, les époux K ont ensuite vendu aux époux Y un ensemble bâti à usage d’habitation et de commerce avec cour et parking cadastré AH n°265, ayant exactement la même contenance de 7 a 44ca.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M^me D et M^e E, cette mention ne permet pas de déduire que le terrain sur lequel était précédemment exploitée la station service a été exclu du périmètre de la vente aux époux Y. Elle signifie seulement que ceux-ci n’ont pas repris le fonds de commerce de station service. De fait, les époux Y n’ont acheté qu’un fonds de commerce de débit de boissons, la station- service ayant selon toute vraisemblance cessé de fonctionner dans le courant de l’année 1983, d’après les chiffres d’affaires qui leur ont été communiqués dans l’acte de vente.

La station service a donc bien été exploitée sur l’assiette du terrain vendu aux époux L qui a ensuite été cédé à M. X et aux époux B.

En tout état de cause, il est certain que M. G Y connaissait la présence des cuves enterrées dans la cour de sa propriété puisque c’est lui-même qui a déclaré que les cuves avaient été enlevées et que le site devait être réaménagé en parking, ainsi qu’il ressort de la fiche BASIAS produite.

Or, cette déclaration est contredite par le rapport d’expertise judiciaire du 1^er octobre 2012 corroboré par le constat d’huissier du 25 juillet 2013, ainsi que par diverses attestations de tiers confirmant la présence de cuves enterrées dans la cour. Ces éléments convergents établissent suffisamment l’existence de deux cuves enterrées contenant encore de l’essence et n’ayant fait l’objet d’aucun procédé d’inertage, dans le sous sol de la copropriété.

Dans la mesure où les vendeurs n’ont jamais justifié d’un quelconque document leur permettant d’affirmer que les cuves avaient bien été enlevées et que cette information ne résulte pas davantage de leur acte de propriété, il y a lieu de considérer que cette déclaration dont la fausseté est avérée, procède d’un mensonge de la part de M. Y, caractérisant une man’uvre dolosive de sa part.

M. Y tout comme M^me D AA pertinemment qu’ils aménageaient une copropriété à l’endroit où une station service avait été exploitée pendant de nombreuses années, ce qui impliquait nécessairement un dépôt de produits inflammables et polluants sur le site, dont il n’avait aucune preuve de la remise en état après la cessation d’activité par les époux K. Compte tenu de l’importance des risques environnementaux, ainsi que pour la sécurité tant des biens que des personnes et du coût des travaux de dépollution du sol à prévoir, M. Y et M^me D ne pouvaient de bonne foi dissimuler cette information déterminante à leurs acquéreurs.

L’expert a d’ailleurs indiqué que la présence de deux cuves non vidées totalement de leur contenu et non inertées constituait une situation « à risque pour la sécurité publique ». Il ressort également de son rapport que l’essence contenue dans les cuves était particulièrement inflammable, l’inflammation des vapeurs ayant pu être réalisée à une température ambiante de 16°c (inférieure au point d’éclair minimum de 21 °c pour les essences).

Compte tenu des risques d’explosion, d’incendie et de pollution et au regard du prix d’achat de l’appartement des époux X (60.250 ') et de la maison des époux B (45.000 '), il est évident que ces derniers n’auraient pas acheté, s’ils avaient su qu’ils devraient prendre en charge la dépollution et la mise en sécurité du site.

Il convient de considérer que le dol par réticence de M^me D et de M. Y a vicié le consentement de M. X, de sorte que la vente intervenue suivant acte authentique au rapport de M^e E, notaire à Baud, le 29 avril 2008, portant sur les lots n° 4 et 12 d’un immeuble en copropriété sis […] à Baud, moyennant le prix de 60.250 ' doit être annulée.

Il convient également de considérer que le dol de M. Y a vicié le consentement des époux B, de sorte que la vente intervenue suivant acte authentique au rapport de M^e E, le 24 mai 2011, portant sur les lots […], 6 et 9 de l’immeuble en copropriété sis […] à Baud, moyennant un prix de 45.000 euros doit être annulée.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

4°/ Sur la responsabilité du notaire

La cour relève que les titres de propriété de M. X et des époux B mentionnaient l’acte de vente K/ Y en date du 5 juillet 1985, au titre des origines de la propriété.

Sauf à faire preuve d’une négligence caractérisée, M^e E a nécessairement consulté cet acte reçu par son prédécesseur, auquel il s’ est référé dans les actes qu’il a lui même instrumentés. Il n’ignorait donc pas qu’une station service avait été exploitée sur l’assiette du bien vendu. Ainsi que précédemment indiqué, il s’agissait là d’une information déterminante pour les acquéreurs, compte tenu des risques que présentait une telle installation en terme de pollution du terrain et de sécurité pour les personnes d’une part, et de l’importance prévisible du coût de remise en état du site par rapport aux prix d’acquisition d’autre part.

M^e E, qui est tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige ainsi que d’un devoir d’information et de conseils à l’égard des parties, ne pouvait raisonnablement passer sous silence cette information, indépendamment de l’application des dispositions de l’article L514-20 du code de l’environnement.

Il ne peut davantage s’exonérer en soutenant que la station service n’existait plus depuis longtemps et que la fiche BASIAS mentionnait expressément l’enlèvement des cuves.

D’une part, c’est le vendeur lui-même qui a déclaré au fichier BASIAS l’enlèvement des cuves, alors qu’il n’était pas le dernier exploitant, ce qui aurait dû conduire le notaire à vérifier sur quelle base cette déclaration avait été faite. A défaut de toute pièce de nature à corroborer cette allégation, il

aurait dû alerter les acquéreurs de l’exploitation sur le terrain d’une station service par le passé, du stockage vraisemblable d’hydrocarbures en sous-sol et de l’absence de certitude quant à la remise en état de celui-ci.

D’autre part, il aurait dû être d’autant plus vigilant que la fiche BASIAS présente certaines lacunes et contradictions en ce qu’elle mentionne l’enlèvement des cuves alors que manifestement, la cessation d’activité n’a jamais fait l’objet d’aucune déclaration. A cet égard, la date de fin d’exploitation n’est pas connue. Au surplus, la fiche mentionne une date de début d’activité en 1925 en contradiction avec les actes de propriété qui font état d’une activité créée en 1955 par les époux I. Or, cette incertitude sur la date de début d’exploitation pouvait avoir une incidence sur le régime applicable en matière d’installation soumise à autorisation ou à déclaration et donc sur ses propres obligations en tant que notaire.

Il convient de considérer que M^e E a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. X et des consorts B venant aux droits de leurs parents.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

5°/ Sur les préjudices

a. Sur la restitution des prix de vente

En suite de l’annulation de la vente intervenue suivant acte authentique au rapport de M^e E, notaire à Baud, le 29 avril 2008, M. et M^me Y devront restituer in solidum le prix perçu ( 60 250 ') et M. X, le bien vendu, les restitutions réciproques devant avoir lieu simultanément.

En suite de l’annulation de la vente intervenue suivant acte authentique au rapport de M^e E, notaire à Baud, le 24 mai 2011, M. Y qui était seul vendeur devra restituer le prix perçu ( 45 000 ') et les consorts B, le bien vendu, les restitutions réciproques devant avoir lieu simultanément.

En revanche, il est admis que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire. Ce n’est qu’en cas d’insolvabilité avérée des vendeurs que celui-ci peut être appelé en garantie par les acquéreurs.

Tel n’est toutefois pas le cas en l’espèce. L’insolvabilité n’est pas démontrée ni même alléguée. La demande de condamnation in solidum du notaire de ce chef sera rejetée.

b. Sur les frais d’agence

M. X est également bien fondé à obtenir la restitution des frais d’agence qu’il a réglé à hauteur de 5 750 ' et dont il justifie (pièce n°22). Il n’y a pas lieu de condamner in solidum M^e E au paiement de cette somme qu’il n’a pas perçue.

Les consorts B qui ne justifient nullement des frais d’agence immobilière réclamés à hauteur de 5 262 ', seront donc déboutés de cette demande.

c. Sur les » frais de notaire »

Il sera rappelé que les frais notariés se composent des émoluments du notaire mais également des droits d’enregistrement recouvrés par le notaire et versés au service de la publicité foncière.

En application de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière sont restitués par l’administration fiscale lorsque la vente est annulée ou

résolue suivant décision de justice passée en force de chose jugée.

Il est admis que la restitution des droits d’enregistrement ne saurait donc être mise à la charge du notaire.

En revanche, l’article R.444-64 du code du commerce énonce qu’aucun émolument n’est dû pour l’acte, la copie ou l’extrait déclaré nul ou inutile par la faute du notaire.

En l’espèce, le notaire a commis un manquement à son devoir d’information et de conseil susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard des acquéreurs, de sorte qu’il doit être condamné à leur restituer les émoluments perçus sans qu’il y ait lieu à solidarité avec les vendeurs, soit :

— s’agissant de l’acquisition de M. X : 1 363,14 ' TTC

— s’agissant de l’acquisition des époux B : 2 199,61 ' TTC

d. S’agissant des frais de relogement

La cour relève que les époux X produisent un contrat de location daté du 28 octobre 2008 soit très peu de temps après l’acquisition de l’appartement et bien avant la découverte des cuves. Ce contrat de bail mentionne curieusement une prise d’effet au 1^er octobre 2014. Il s’avère par ailleurs que l’appartement situé au […] à Baud est mis en location depuis mai 2012 ( attestation de M^me M), ce qui est assez surprenant si M. X estimait que l’immeuble était devenu dangereux et inhabitable pour lui-même. Il n’est finalement pas démontré que M. X aurait lui-même habité dans cet appartement. Dès lors, l’obligation de déménager en lien avec la découverte des cuves enterrées n’est pas suffisamment établie. La demande sera rejetée de ce chef.

S’agissant des époux B, cette demande n’est justifiée par aucune pièce, de sorte qu’elle ne peut qu’être rejetée.

6°/ Sur les demandes accessoires

Le jugement ayant condamné M. AD-AE X, M^me C B épouse X, M^me N B et M. T B aux dépens et les ayant condamnés à payer à M^me D la somme de 2 000 euros et à M^e U E, la même somme de 2 000 euros sera infirmé.

Succombant en cause d’appel, M. G Y, M^me R D et M^e U E seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à M. AD-AE X, M^me C B épouse X, M^me N B la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions prises au nom de T B, transmises le 21 mai 2021 ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de l’APM 22 en qualité de curateur de M. T B ;

Déclare recevables les demandes de M^me C B épouse X et de M^me N

B en résolution ou en nullité de la vente intervenue le 24 mai 2011 entre M. Y et les époux B ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient le 06 février 2019 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau :

Annule sur le fondement du dol la vente conclue par M. O et M^me R D divorcée Y au profit de M. AD-AE X par acte notarié en date du 29 avril 2008 au rapport de M^e U E, notaire à Baud, publié et enregistré à la Conservation des Hypothèques de Pontivy le 23 mai 2008 (2008 D N 2736) Volume 2008 P n° 1916 d’un appartement sis […] à Baud constitué par les lots n 4 et 12 dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré :

— Section AH n 1123 au […]

— Section AH n 1 124 au […]

— Section AH n 1125 au […] ;

Annule sur le fondement du dol la vente conclue par M. G Y au profit de M. S B et M^me AB AC épouse B par acte notarié en date du 24 mai 2011 au rapport de M^e U E, notaire à Baud, publié et enregistré à la Conservation des hypothèques de Pontivy Le 24 juin 2011(201 1 D N 2866) Volume 2011 P n° 1914 d’une maison sise […] à Baud constitué par les lots n 5, 6 et 9 dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré :

— Section AH n 1123 au lieu dit […]

— Section AH n 1124 au lieu dit […]

— Section AH n 1125 au lieu dit […];

En conséquence,

Condamne in solidum M. G Y et M^me R D à payer à M. AD-AE X les sommes suivantes :

—  60 250 ' en principal au titre de la restitution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2016 ;

—  5 750 ' au titre des frais d’agence immobilière, avec intérêt au taux légal à avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2016 ;

Condamne M^e U E à restituer à M. AD-AE X la somme de 1 363,14 ' TTC au titre des émoluments perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2016 ;

Condamne M. G Y à payer à l’indivision B représentée par M^me C B épouse X et M^me N B la somme de 45 000 ' en principal au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2016 ;

Condamne M^e U E à restituer à l’indivision B représentée par M^me C B épouse X et M^me N B la somme de 2 199,61 ' TTC au titre des émoluments

perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2016 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la demande qui en a été faite ;

Déboute M. AD-AE X, M^me C B épouse X et M^me N B du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum M. G Y, M^me R D et M^e U E à payer à M. AD-AE X, M^me C B épouse X, M^me N B d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. G Y, M^me R D et M^e U E aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Guillou- Renaudin.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT