Cour d'appel de Paris, 27 janvier 2016, n° 13/24311

TGI Paris 11 avril 2013

CA Paris
Confirmation 27 janvier 2016

Arguments

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Rejeté
Réticence dolosive du bailleur
La cour a constaté que l'appelante n'a pas apporté de preuve suffisante pour établir le dol, rendant la demande de résolution du bail infondée.
Accepté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a jugé que la SCI Emma n'a pas démontré que les locaux étaient exploitables sans l'accord de l'assemblée générale, confirmant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Frais engagés pour l'aménagement des locaux
La cour a confirmé que la société a justifié le paiement de ces frais et a ordonné le versement des dommages-intérêts.
Accepté
Préjudice moral subi par la locataire
La cour a jugé que le préjudice moral était justifié et a confirmé l'indemnisation accordée par le tribunal.
Rejeté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a estimé que l'équité ne commandait pas de faire droit à cette demande.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a confirmé le jugement de première instance qui prononçait la résiliation d'un bail commercial et condamnait la SCI Emma à indemniser Mme Z H épouse X et la SARL Hong Quan pour manquement à son obligation de délivrance. La question juridique centrale concernait l'obligation du bailleur de fournir des locaux conformes à l'usage stipulé dans le bail, ici un restaurant, notamment en ce qui concerne l'installation nécessaire d'une gaine de ventilation. La première instance avait jugé que la SCI Emma avait manqué à cette obligation, ayant omis de s'assurer de l'autorisation des travaux par la copropriété, ce qui rendait impossible l'exploitation du restaurant. La Cour d'Appel a rejeté l'argument de la SCI Emma selon lequel la responsabilité du refus des travaux incombait à Mme X, et a confirmé que le bailleur n'avait pas rempli son obligation de délivrance, entraînant la résiliation du bail aux torts de la SCI Emma. La Cour a également confirmé les dommages-intérêts accordés pour les loyers payés sans contrepartie et pour le préjudice moral, tout en rejetant les demandes supplémentaires de remboursement pour des frais et charges non justifiés. La SCI Emma a été déboutée de ses demandes de paiement pour occupation des locaux et pour leur mauvais état après inoccupation, et a été condamnée aux dépens de la procédure d'appel.

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Commentaire • 1

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1. Possibilité d’installer une extraction et obligation de délivrance

Cabinet Neu-Janicki · 21 février 2016

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 27 janv. 2016, n° 13/24311
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	13/24311
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 11 avril 2013, N° 13/01708

Sur les parties

Avocat(s) :	Gwenaëlle MADEC
Cabinet(s) :	LMBEINGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	SCI EMMA

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 JANVIER 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/24311

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/01708

APPELANTES

Madame Z H épouse X agissant tant en son nom qu’ès-qualités de liquidateur de SARL HONG QUAN

Née le XXX à XXX

XXX

SARL HONG QUAN prise en la personne de Madame Z H épouse X ès-qualités de liquidateur

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

M. C X agissant en qualité de conjoint en communauté légale réduite aux acquêts de Madame Z H épouse X et associé en droit à la société précitée en application de l’article 1832-2 du Code civil

Intervenant volontaire

Né le XXX à XXX

XXX

Représentées par M^e Gwenaëlle MADEC de la SCP LMBE, avocat au barreau de PARIS, toque : J100

INTIMÉE

SCI EMMA prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & F – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée du Cabinet BOCCARA SOUTTER, avocats au barreau de PARIS, toque : C0649

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé du 14 mai 2012, la société Emma a donné à bail commercial à effet du 1^er août 2012 à M^me Z H épouse X agissant tant pour son propre compte qu’au nom et pour le compte de la société à responsabilité limitée unipersonnelle en cours de formation Hong Quan, des locaux dépendant d’un immeuble situé XXX.

Jusque là exploités à usage de salon de coiffure, les locaux ont été loués, selon la clause de destination du bail, pour l’exercice exclusif d’une activité de restaurant.

Par courrier du 2 septembre 2012, M^me X demandait au bailleur de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble une autorisation de travaux de pose d’une gaine de ventilation ; le 17 octobre 2012, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble refusait l’autorisation sollicitée ; par courrier du 11 février 2013, le syndic de la copropriété indiquait que le projet avait été rejeté car portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble, que cette décision ne remettait pas en cause l’exploitation d’un commerce de bouche en lieu et place du salon de coiffure, qu’il convenait de rechercher une possibilité d’utiliser un conduit de fumée par l’intérieur et non par l’extérieur, qu’en cet état, le conseil syndical s’opposait à une nouvelle convocation de l’assemblée sur ce sujet .

C’est dans ces circonstances que M^me X, faisant valoir l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à la destination contractuelle, a saisi, selon la procédure à jour fixe, le tribunal de grande instance de Paris d’une demande en résolution du bail pour réticence dolosive du bailleur et manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en remboursement des divers frais inutilement exposés et en réparation des préjudices subis .

Par jugement contradictoire du 11 avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la résiliation du bail consenti le 14 mai 2012 à M^me X,

— condamné la SCI Emma à payer à M^me X la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné la SCI Emma à payer à la société Hong Quan la somme de 21.066 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la SCI Emma à payer à M^me X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Emma aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire .

M^me Z H épouse X, agissant tant en son nom personnel qu’ès qualités de liquidateur de la société Hong Quan (SARL) a relevé appel de ce jugement ; C X, conjoint commun en biens de M^me I H, est intervenu volontairement à la procédure ; par dernières conclusions signifiées le 6 octobre 2015, M^me Z H épouse X agissant tant en son nom personnel qu’ès qualités de liquidateur de la société Hong Quan (SARL) et C X, demandent à la cour, au visa des articles 1116, 1134, 1719 et 1721 du code civil, de:

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a cantonné la condamnation de la SCI Emma à payer à la société Hong Quan une somme de 21.066 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal,

— condamner la SCI Emma à verser à la société Hong Quan la somme de 14.835,95 euros correspondant à l’ensemble des frais et charges assumés par celle-ci en vue de l’aménagement et de l’exploitation des locaux pris à bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SCI Emma à verser à la communauté des époux X la somme de 14.894,24 euros correspondant à l’ensemble des frais et charges assumés par celle-ci au titre de la signature du bail commercial intervenue le 14 mai 2012 (la SARL Hong Quan étant en cours de formation à cette date), avec intérêts légaux à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SCI Emma à verser à M^me Z H la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure .

La société Emma (SCI), intimée, par dernières conclusions signifiées le 1^er octobre 2015, demande à la cour, au visa des articles 58, 901, 566 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 8 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— dire nulle la déclaration d’appel,

— dire et juger que la société Emma n’a pas manqué à son obligation de délivrance,

— dire que la société Emma est bien fondée à se prévaloir du commandement de payer les loyers délivré à M^me X, gérante de la société Hong Quan le 11 février 2013 et à demander la résiliation du bail au 15 mars 2013,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et de constitution du dépôt de garantie,

— condamner solidairement la société Hong Quan et M^me X au paiement de la somme de 35.586 euros compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire au 15 mars 2013 et de la libération des lieux en juin 2013,

— condamner solidairement la société Hong Quan et M^me X au paiement de la somme de 39.144,60 euros pour la période de juin à mai 2014 (sic), compte tenu de l’inoccupation des locaux durant cette période et du très mauvais état dans lequel ils ont été laissés,

— débouter la société Hong Quan et M^me X de ses demandes,

— condamner la société Hong Quan et M^me X , chacune, au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Hong Quan et M^me X aux dépens dont distraction.

SUR CE :

Sur la procédure,

La déclaration d’appel du 18 décembre 2013 indique que M^me Z H épouse X est domiciliée au XXX, et que la société à responsabilité limitée unipersonnelle Hong Quan est représentée par M^me Z H épouse X ès qualités de liquidateur demeurant XXX ;

Contrairement à ce que prétend la société Emma, ces énonciations sont conformes à l’extrait K bis, qu’elle a fait lever le 10 mars 2014, de la société Hong Quan, lequel indique que la société est dissoute et mise en liquidation amiable à compter du 30 août 2013, qu’elle a pour liquidateur M^me Z H demeurant XXX et qu’elle a pour adresse de liquidation le XXX , étant observé que si la société en liquidation conserve son siège social, rien n’interdit , au regard de l’article 111 du code civil, de fixer en un autre lieu le siège de la liquidation ;

Par ailleurs, et encore en contrariété avec ce qu’allègue la société Emma, les conclusions de la partie appelante ne font pas état, pour M^me Z H épouse X et la société en liquidation Hong Quan , d’une adresse différente de celle mentionnée dans la déclaration d’appel, l’adresse indiquée à Ceyras (34800) étant celle de M. C X, intervenant volontaire ;

La demande en nullité de la déclaration d’appel doit être en conséquence rejetée comme dénuée de fondement .

Sur le fond,

Sur le dol,

Les conclusions d’appelante visent en leur dispositif l’article 1116 du code civil mais se bornent à reprocher à la société Emma une violation par réticence dolosive de son obligation d’information et de loyauté sans étayer ce grief du moindre développement, en droit ou en fait, de nature à permettre de le caractériser;

Force est toutefois de rappeler que le dol ne se présume pas et doit être prouvé par la partie qui l’invoque ; la cour ne trouvant dans les conclusions d’appelante aucune offre de preuve du prétendu dol , la demande de résolution du bail formée de ce chef doit être rejetée comme dénuée de fondement ;

Sur l’obligation de délivrance,

La société Emma soutient avoir satisfait à son obligation de délivrer des locaux conformes à l’usage de restaurant pour lequel ils ont été loués ; elle fait valoir à cet égard qu’il était parfaitement possible d’installer le système d’évacuation de fumée du restaurant en utilisant le conduit d’évacuation intérieur de l’ancienne cheminée et que c’est le choix de M^me X, postérieur à la conclusion du bail, de poser le conduit d’évacuation à l’extérieur de l’immeuble, qui a nécessité le recours au vote de l’assemblée générale des copropriétaires car affectant les parties communes ;

Or, il incombe au bailleur , selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle et, partant, de répondre de l’exécution des travaux rendus nécessaires à l’exploitation des lieux pour l’usage en vue duquel ils ont été loués ;

Les stipulations du bail par lesquelles le preneur fait son affaire personnelle, sans aucune garantie du bailleur, de 'l’obtention des autorisations administratives requises par la réglementation en vigueur en fonction de l’utilisation projetée des locaux', ne dérogent pas à l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur de par la loi, aucune clause du bail ne mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes des locaux ;

Il appartenait en conséquence à la société Emma de s’assurer, avant de céder les locaux à bail pour l’exploitation d’un restaurant, de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires des travaux de ventilation nécessaires à l’évacuation des fumées d’une cuisine professionnelle ;

Or, l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2012 a refusé d’autoriser la pose d’une gaine de ventilation extérieure et , par courrier du 11 février 2013, le syndic de la copropriété a préconisé 'la recherche d’une possibilité d’utiliser un conduit de fumée par l’intérieur et non par l’extérieur';

La société Emma ne rapporte cependant pas la preuve que l’utilisation du conduit intérieur de cheminée était possible, ni qu’elle était suffisante au regard de la conformité nécessaire à la réglementation administrative applicable à l’activité de restauration ;

Elle justifie avoir demandé à la société Top Cuisine, spécialisée dans la ventilation des cuisines professionnelles, une 'intervention préparatoire avant réalisation d’un devis à la demande de l’exploitant en tant que maître d’ouvrage pour l’éventuelle remise en activité d’un conduit existant passant par les parties communes’ dont le détail comprenait 'le passage d’un boulet dans le conduit pour vérifier que le conduit n’est pas obstrué avant réalisation du test fumigène, le passage des cannes de ramonage, la réalisation d’un test fumigène pour vérification de l’étanchéité du conduit et de son débouché’ ; force est toutefois de constater qu’elle ne montre pas que cette intervention a été effectivement réalisée ni ne communique ses résultats ;

Elle produit en outre une attestation de M. A B, architecte, qui déclare avoir identifié l’emplacement d’un conduit de cheminée partant du rez-de-chaussée des locaux de la société Emma et débouchant en toiture au niveau du mur de refend entre les immeubles des 63 et 65 de la rue de Belleville, mais qui ne précise pas si ce conduit peut être utilisé comme gaine de ventilation d’une cuisine de restaurant conformément aux normes en vigueur en la matière;

Il s’ensuit que, contrairement à ce qu’elle prétend, la société Emma ne montre pas que les lieux étaient parfaitement exploitables, sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, en utilisant le conduit d’évacuation de fumée intérieur de l’ancienne cheminée ;

Force est en outre de relever que c’est au vu des propres plans de l’architecte de la copropriété E F, que l’assemblée générale des copropriétaires s’est exprimée le 17 octobre 2012, lesquels prévoyaient dans tous les cas, avant comme après la modification décidée par M^me X en juillet 2012 de l’emplacement de la cuisine, la pose d’une gaine d’évacuation extérieure, adossée sur la façade arrière (côté cour) de l’immeuble ;

La société Emma échoue ainsi à démontrer que la responsabilité du vote négatif de l’assemblée générale des copropriétaires reviendrait à M^me X à laquelle il incomberait de supporter les conséquences de choix techniques qui lui appartiennent ;

L’exploitation du restaurant ayant été rendue impossible en l’absence d’un système d’évacuation des fumées, l’obligation du bailleur de délivrer des locaux conformes à la destination du bail n’a pas été remplie ainsi qu’il a été jugé à bon droit par le tribunal qui doit être approuvé en ce qu’il a, en conséquence, prononcé la résiliation du bail aux torts de la société Emma ;

Sur les préjudices,

Il est justifié du paiement par la société Hong Quan du paiement, sans contrepartie, des loyers des troisième et quatrième trimestre 2012 à hauteur de 17.793 euros ainsi que du règlement de la somme de 3.273,09 euros pour l’installation d’un compteur à gaz ;

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la société Emma à payer à la société Hong Quan à titre de dommages-intérêts la somme de 21.066 euros avec intérêts légaux à compter du jugement ;

Le tribunal a également procédé à une juste estimation du préjudice moral de M^me X et sera approuvé en ce qu’il a condamné la société Emma à lui payer de ce chef la somme de 5.000 euros ;

Le surplus des sommes réclamées tant par la société Hong Quan que par M^me X et M. X sera écarté car correspondant essentiellement, en l’état des justifications versées à la procédure, à l’achat de fournitures et d’équipements susceptibles d’être utilisés ou revendus et au suivi d’une formation demeurant acquise à son bénéficiaire ;

Il s’infère des développements qui précèdent que la société Emma n’est pas fondée à se prévaloir du commandement de payer les loyers qu’elle a fait délivrer à la locataire le 11 février 2013 et qu’elle n’est pas davantage fondée, en conséquence, à revendiquer le paiement de la somme de 35.586 euros au titre de l’occupation des locaux jusqu’en juin 2013 ;

La somme de 39.144 , 60 euros réclamée à raison du mauvais état des locaux suite à leur inoccupation de juin 2013 à juin 2014 , dont elle ne peut faire sérieusement grief à la partie appelante, n’est pas plus justifiée ;

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives au titre des frais irrépétibles d’appel ;

La société Emma succombant pour l’essentiel à l’appel en supportera les dépens dans les termes du dispositif ci-après .

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute des demandes contraires aux motifs de l’arrêt,

Condamne la société Emma aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE