Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUILLET 2017

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/18058

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/06512

APPELANTS :

Monsieur B X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C D épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistés de M^e Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235, avocat plaidant

INTIMÉE :

Madame J K G

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame K-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame E F

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame E F, greffier présent lors du prononcé.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 1979, M^me G a donné à bail commercial aux époux Y, aux droits desquels se trouvent les époux X, un local situé XXX ' Paris 9^e à destination de «confiserie-salon de thé-lunch (petit repas)-pâtisserie». Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement judiciaire à compter du 21 novembre 2007, date du repentir du propriétaire, aux clauses et conditions du bail expiré et moyennant un loyer annuel en principal de 29.400 €.

Le 6 décembre 2012, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre notamment des rappels de compléments de loyers consécutifs à un jugement en fixation du loyer en date du 15 novembre 2011, outre des pénalités de retard et une révision intervenue le 21 novembre 2010.

Par acte d’huissier de justice du 7 janvier 2013, les époux X ont fait assigner M^me G par-devant le tribunal de grande instance de Paris en opposition à commandement.

Par jugement du 16 juin 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que le commandement notifié le 6 décembre 2012 par M^me G aux époux X est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail renouvelé du 22 février 1979.

— Débouté M^me G de ses demandes de résiliation judiciaire ou de plein droit du bail renouvelé du 22 février 1979.

— Constaté que la révision triennale exercée par M^me G au 21 novembre 2010 est irrégulière et sans effet.

— Condamné les époux X à payer à M^me G la somme de 40.927,41 € au titre de l’arriéré de compléments de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2012.

— Rejeté le surplus des demandes

— Ordonné l’exécution provisoire.

Les époux X ont interjeté appel du jugement par déclaration du 4 septembre 2015.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 2 mars 2017, les époux X demandent à la cour de :

RECEVANT M. ET M^me X EN LEURS DEMANDES FINS ET CONCLUSIONS

DEBOUTANT L’INTIMEE DE SES DEMANDES FINS ET CONCLUSIONS NOTAMMENT D’APPEL INCIDENT

— Confirmer le jugement quant au quantum de la dette locative sauf à préciser qu’elle inclut le rappel de dépôt de garantie et 1€ au titre de la clause pénale réduite par le premier jugement, et qu’il s’agit d’une fixation de créance en deniers ou quittances

— Constater qu’au 4^e trimestre 2015, elle était réduite à 34.333,19€ selon dernier décompte produit par le bailleur en pièce 17

— Confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le bailleur a appliqué de manière illicite une révision triennale à effet rétroactif de novembre/décembre 2010

— Dire et juger qu’il est prescrit pour ce faire en application de l’article L 145-60 du code de commerce

— Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 6 décembre 2012

— A tout le moins, confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’il ne peut valoir mise en demeure de nature à faire jouer la clause résolutoire au sens des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce

En tout état de cause

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me G de toutes ses demandes fins et conclusions, et notamment de celles tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail, avec toutes conséquences de droit

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement

Statuant à nouveau de ce chef :

o Accorder à M. et M^me X les plus larges délais de paiement pour leur permettre de s’acquitter de la somme restant due à M^me G sur les causes du commandement du 6 décembre

2012

o Si la Cour accordait une valeur audit commandement, susceptible de mettre en jeu la clause résolutoire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais

— Débouter M^me G de toutes demandes fins et conclusions contraires aux présentes – Condamner M^me G au paiement de la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, y inclus le coût du commandement du 6 décembre 2012 dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia HARDOUIN ' SELARL 2H AVOCATS et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 26 avril 2017, M^me G demande à la cour de :

Débouter M. et M^me X de leur appel,

Déclarer M^me G recevable et bien fondée en son appel incident et statuant à nouveau,

Dire que conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce le jugement du 15 novembre 2011, tel qu’il a fait l’objet d’abord d’une signification par acte d’huissier de justice du 27 décembre 2011, puis ensuite d’une notification par acte du 6 décembre 2012 aux termes de laquelle il était indiqué que le jugement valait bail, vaut bail,

Dire que ce bail s’entend du contrat d’origine, y compris ses clauses et conditions, notamment la clause de résiliation de plein droit, désormais applicables, à raison de cette notification, aux relations contractuelles,

Dire en conséquence le commandement délivré au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce régulier et habile à entraîner le jeu de la clause de résiliation de plein droit,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Dire le bail résilié,

Pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, limiter lesdits délais à six mois et dire qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, M. et M^me X seront déchus du bénéfice du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’une nouvelle décision soit prononcée,

Subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

Dans tous les cas,

Condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 48 455,12 €, arrêtée à la date du 6 janvier 2013, subsidiairement au paiement de la somme de 40 926,41 €, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

Ordonner l’expulsion de M. et M^me X, ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux, avec l’assistance de la force publique,

Fixer l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 6 janvier 2013 ou à compter de la date de la décision qui prononcera la résiliation, à la somme de 35 978 € par an, hors taxes et hors charges, et prononcer condamnation au paiement de ladite indemnité en deniers ou quittance,

Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée chaque année à la date anniversaire de la résiliation constatée ou prononcée, en fonction de la variation positive de l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du dernier trimestre publié à la date de la résiliation,

Condamner les époux X au paiement des dépens tant de première instance que d’appel qui pourront être recouvrés directement contre eux par maître Frédérique ETEVENARD, avocat à la cour d’appel de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du même code.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mai 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation de plein droit ou judiciaire du bail commercial renouvelé au 21 novembre 2007 :

Le bail commercial consenti le 22 février 1979 par M^me G aux époux Y aux droits desquels se trouvent les époux X sur des locaux à destination de «confiserie-salon de thé-lunch (petit repas)-pâtisserie» sis à Paris 9^e, XXX a été judiciairement renouvelé à compter d’un 21 novembre 2007, date du repentir du propriétaire aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel en principal, fixé judiciairement par jugement en date du 15 novembre 2011 à la somme de 29.400'€.

M^me G a notifié à ses locataires le 6 décembre 2012 un commandement de payer la somme de 52.721,72 € ainsi détaillé :

«- deuxième trimestre 2012 : 7894,20 €

— arriéré de loyer ; 40.296,34 €

— complément du dépôt de garantie :5.024,72 €

— règlement à déduire: – 5.286,42 €

total : 47.928,84 €

— pénalités de retard 10%: 4.792,88 €

total 52.721,72 €»

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, l’absence de décompte depuis l’origine ne permet pas aux locataires de vérifier l’exactitude du montant des sommes réclamées au titre d’un arriéré de 40.296,34 €. La bailleresse ne peut de bonne foi exiger le paiement d’une somme de 52.721,72 € sans annexer au commandement un décompte détaillé nécessaire à la compréhension et à la vérification des demandes, même s’il s’agit de l’arriéré de loyers résultant de la fixation du montant du loyer. En conséquence, ce commandement du 6 décembre 2012 ne peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la révision du loyer :

Ainsi que l’ont justement relevé les premiers juges à défaut de clause d’échelle mobile stipulée au bail renouvelé du 22 février 1979, la bailleresse ne pouvait procéder à une révision triennale du loyer en dehors des dispositions d’ordre public de protection des article L145-37 et L145-38 du code de commerce. La révision effectuée à compter du 21 novembre 2010 est irrégulière. La bailleresse ne peut établir l’accord des preneurs résultant du seul fait qu’ils se sont acquittés du nouveau loyer sans protestation.

Le jugement définitif du 15 novembre 2011 a porté le loyer à la somme annuelle de 29.400 € hors taxe et hors charges à compter du 21 novembre 2007. Pendant cette période un loyer de 20527,36 € était appelé. Les époux X restaient redevables de la somme de 40.926,41 € arrêtée au 6 janvier 2013 au titre du rappel de loyer suite à la fixation judiciaire de celui-ci.

S’agissant de la clause pénale de 10% celle-ci paraît manifestement excessive en ce qu’elle s’applique à un arriéré de loyer lié à la fixation judiciaire de celui-ci. Dans ces conditions, il convient de la fixer à 1€ en application de l’article 1152 du code civil.

Selon un décompte établi par la bailleresse, la dette locative arrêté au 31 décembre 2015 s’élevait à la somme de 34.333,19 €, en ce compris la clause pénale réduite à un euro.

La faute commise par les preneurs de ne pas s’être acquittés de l’arriéré de loyer dû à sa fixation à la valeur locative n’est pas d’une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail et il convient de débouter M^me G de la demande présentée de ce chef.

Les preneurs sollicitent des délais pour s’acquitter des sommes dues. En l’espèce, il ont, du fait des lenteurs de la procédure, déjà bénéficié de longs délais. Dans ces conditions, il n’y a pas pas lieu de faire droit à leur demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que la somme de 40.927,41€ arrêtée au 6 janvier 2013, est composée d’une part de l’arriéré de complément de loyers à hauteur de 40.926,41€ et à hauteur de 1€ de la clause pénale,

Y ajoutant,

Constate que la dette locative arrêtée au 31 décembre 2015 s’élève à la somme de 34.333,19'€, clause pénale incluse et au besoin condamne les époux X au paiement de cette somme,

Dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

Condamne les époux X à payer à M^me G une somme de 2000'€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux X aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Frédérique ETEVENARD, avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE