Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2017

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/07491

Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL
- RG n° 13/02941

APPELANT

Monsieur H, K, X, Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Nathalie SOUFFIR, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC318

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 64-66 AVENUE DU CLOS 94100 L MAUR DES FOSSES, représenté par son syndic, D E, SARL inscrite au RCS de CRÉTEIL, SIRET n° 352 465 678 00014, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me F G

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M Amédée TOUKO TOMTA, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. H Y a acquis le lot n° 34 dans un immeuble en copropriété situé 64-66 avenue du Clos à L-Maur des Fosses (Val de Marne), par acte authentique reçu le 17 septembre 2008 par Maître Z, Notaire à L-X (Haut-Rhin), constitué d’un local à usage de réserve.

Faisant valoir que des travaux ont été réalisés dans ce local avec pour effet d’affecter les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur, sans autorisation de l’assemblée générale, et qu’il a vainement mise en demeure M. Y de remettre en état les lieux, en 2009 et 2010, et qu’une assemblée générale des copropriétaires en date du 8 avril 2010 a donné mandat au syndic d’engager une procédure à son encontre, le syndicat des copropriétaires du 64-66 avenue du Clos à L-Maur des Fosses (94100), ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M. H Y devant le tribunal par acte d’huissier du 4 février 2013 pour demander, sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil, à ce qu’il soit ordonné à M. Y de cesser toute affectation des parties privatives du lot 34 à l’usage d’habitation, et ce, dans le mois de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 150 € par jour de retard après expiration de ce délai, ou en cas de location des parties privatives à la date du jugement à intervenir, notifier à son locataire un congé dans les deux mois de la signification du jugement, et engager toutes voies de droit nécessaires pour faire cesser toute affectation du lot 34 à un usage d’habitation (y compris, par une procédure judiciaire d’expulsion), de déposer les installations de plomberie réalisées dans les parties privatives du lot 34 et de remettre les parties communes dans leur état antérieur aux travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble (raccordement aux canalisations, installation de fenêtres, installation d’une porte avec agrandissement de l’entourage en ciment, etc'), de s’abstenir de toute affectation des parties privatives du lot 34 à un usage autre qu’un usage de réserve, et ce, sous astreinte de 150 € par jour d’usage non conforme à cet usage de réserve,

au motif que l’affectation des parties privatives du lot 34 à l’usage d’habitation porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

M. Y à soulevé l’irrecevabilité des demandes au motif qu’elles sont prescrites par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, subsidiairement, il s’y est opposé.

Par jugement du 3 février 2015 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit recevables les demandes du syndicat des copropriétaires,

— ordonné à M. H Y de s’abstenir de toute affectation des parties privatives du lot n° 34 à un usage d’habitation et plus généralement à un usage autre que celui de réserve,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— débouté M. H Y de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. H Y aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 64-66 avenue du Clos à L-Maur des Fosses la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. H Y a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 avril 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 mars 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 7 février 2017 par lesquelles M. H Y, appelant, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1315 et 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il lui a ordonné de s’abstenir de toute affectation des parties privatives du lot n° 34 à un usage d’habitation et plus généralement à un usage autre que celui de réserve,

— juger le syndicat des copropriétaires prescrit en son action visant à restaurer l’affectation du lot n° 34 à l’usage de réserve,

— déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre,

— juger qu’il n’a commis aucun trouble anormal du voisinage de quelque nature qu’il soit,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire ;

Vu les conclusions en date du 28 février 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 64-66 avenue du Clos à L-Maur des Fosses, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1134 et suivants du code civil, de :

— dire que l’affectation des parties privatives du lot 34 à l’usage d’habitation porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires,

— ordonner au propriétaire du lot 34, M. H Y, de :

• cesser toute affectation des parties privatives du lot 34 à l’usage d’habitation, et ce, dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 150 € par jour de retard après expiration de ce délai,

• ou (en cas de location des parties privatives à la date de l’arrêt à intervenir), notifier à son locataire un congé dans les deux mois de la signification du jugement, et engager toutes voies de droit nécessaires pour faire cesser toute affectation du lot 34 à un usage d’habitation (y compris, par une procédure judiciaire d’expulsion),

— ordonner à M. H Y de déposer les installations de plomberie réalisées dans parties privatives du lot 34 et de remettre les parties communes dans leur état antérieur aux travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble (raccordement aux canalisations, installation de fenêtres, installation d’une porte avec 'agrandissement de l’entourage en ciment', etc'),

— dire que toute affectation des parties privatives du lot 34 à un usage autre qu’un usage de 'réserve’ porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires,

— ordonner à M. H Y de s’abstenir de toute affectation des parties privatives du lot 34 à un usage autre qu’un usage de 'réserve', et ce, sous astreinte de 150 € par jour d’usage non conforme à cet usage de 'réserve',

— condamner M. H Y aux dépens, ainsi qu’à lui payer une somme de 6.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l’application de cette loi sont prescrites par un délai de 10 ans ;

L’action visant à voir ordonner la cessation d’un usage illicite de parties privatives est soumise à la prescription décennale prévue par l’article 42 précité ;

Il appartient à M. Y qui invoque la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de prouver que l’action a été engagée après délai de prescription, le délai de prescription courant à compter du jour où l’action est née, c’est-à-dire à compter de la date à laquelle cet usage a commencé, et faire la preuve d’un usage illicite ininterrompu du lot privatif pendant une durée de dix ans ;

M. Y soutient que le local n’est plus affecté à l’usage de réserve depuis 1997 et ce, au vu et au su de l’ensemble des copropriétaires, puisqu’il a été affecté depuis 1997 par M. B, précédent propriétaire du lot n° 34 à l’exercice de l’activité de son association et à son habitation dans laquelle il avait d’ailleurs installé des sanitaires et douches, ce dont il a attesté dans un courrier du 17 septembre 2008 lors de la vente du bien le 17 septembre 2008 ;

Il fait état d’une annexe à l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 1975, en citant : ' en ce qui concerne la réserve utilisée par un bureau d’architecte qui à la connaissance du conseil syndical a installé un WC et un lavabo, ledit conseil se chargera de rencontrer le propriétaire dans le but d’obtenir à l’amiable, une prise en charge d’un certain nombre de m3 d’eau par an ' ; il ne s’agit en réalité pas du lot n° 34 mais d’un autre lot à usage de réserve, le lot n° 25 ;

Il produit en outre une attestation de son vendeur, M. B, laquelle ne suffit pas à établir le changement de destination du local à partir de 1997, en dehors de toute autre constatation ; cette attestation a été rédigée à l’occasion de la vente du 18 septembre 2008 ; elle n’est accompagnée d’aucun justificatif sur la date des travaux réalisés par l’ancien propriétaire pour aménagé la réserve en local d’habitation et de bureau et sur la période d’utilisation de ces locaux en habitation et bureau de l’association ;

Cette preuve ne peut pas non plus être faite par la seule présence d’aménagements réalisés dans un lot (dont le conseil syndical s’est plaint auprès de M. B par courrier du 20 janvier 2000 et auquel ce dernier a répondu qu’un 'usage de réserve n’exclu pas un aménagement et des ré-aménagements de cette réserve', ce qui signifie qu’il a contesté le changement d’affectation en 2000 ) afin de permettre un changement d’usage illicite ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la présence ancienne de sanitaires dans la réserve ne suffit pas à établir qu’elle a été affectée à l’usage d’habitation de façon ininterrompue pendant dix ans et qu’il est inexact de soutenir que le syndicat des copropriétaires a donné son accord puisque lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2008, il a été adopté la résolution n° 15 par laquelle mandat a été donné au syndic d’engager une procédure à l’encontre de M. B pour utilisation de la réserve en

habitation en non conformité avec le règlement de copropriété ;

Ce point a d’ailleurs été mentionné sur l’acte authentique de vente du lot par M. B à M. Y, en date du 18 septembre 2008 :

' Le vendeur déclare :

— que l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 2 avril 2007, dont une copie demeure annexée aux présentes, a décidé d’accorder un délai d’un mois pour remise en état d’origine des barreaux et des fenêtres enlevés par le vendeur sans autorisation. Aux termes de ce délai, l’assemblée décide de faire procéder à une sommation d’huissier pour remise en état à l’identique. Au terme de laquelle si la remise en état n’est toujours pas réalisée, une procédure à l’encontre du lot objet des présentes sera engagée.

— que l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 2 avril 2008, dont une copie demeure annexée aux présentes, a adopté la résolution suivante :

engager une procédure à l’encontre du lot objet de la présente vente pour utilisation abusive et d’habitation non conforme au règlement de copropriété et réalisation de travaux de détournement des branchements d’eau et d’installation de sanitaires non conformes…

L’acquéreur déclare avoir été informé de la situation par le notaire soussigné, et déclare se substituer au vendeur dans cette affaire, et à en faire son affaire personnelle, déchargeant le notaire de toute responsabilité à cet égard.

L’acquéreur s’engage à supporter toutes les conséquences découlant de la procédure votée par l’assemblée des copropriétaires en date du 2 avril 2007 et 2 avril 2008, de manière à décharger le vendeur de toute poursuite ultérieure ' ;

L’ordonnance rendue par le juge des référés de ce tribunal dans une instance distincte

de surcroît, qui concernait le lot n° 25, ainsi que ses motifs, n’ont pas l’autorité de la chose jugée, de même que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 12 février 2013 et l’arrêt partiellement infirmatif de cette cour du 25 mars 2015 dans une instance distincte concernant encore le lot n° 25, ne peuvent pas produire plus d’effets, les conditions d’usage et d’affectation de chacun des lots pouvant être différentes, et la

solution apportée à chacun des litiges dépendant des moyens en fait et en droit développés par les parties et des pièces produites ;

M. Y est, comme l’a dit le tribunal, informé depuis l’acquisition du lot de copropriété que le syndicat des copropriétaires n’accepte pas le changement d’affectation du local

réserve en local d’habitation et il n’établit pas le changement d’affectation de ce lot de copropriété de façon ininterrompue pendant les dix années précédant la délivrance de l’assignation, le 4 février 2013 ; la date de la connaissance par le syndicat de l’usage d’habitation du lot n° 34 ne peut être que fixée qu’au 2 avril 2008, date de l’assemblée générale ayant décidé d’engager une procédure contre M. B fins de le contraindre à cesser l’usage d’habitation et à remettre en état les lieux, suite à des 'travaux de détournement des branchements d’eau et d’installation de sanitaires non conformes. Constat effectué par l’entreprise RD Confort joint au présent procès-verbal';

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

En application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut user librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires ;

Comme l’a dit le tribunal, la destination de l’immeuble résulte des clauses du règlement de copropriété ayant pour objet de limiter la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et communes ou de restreindre les droits des copropriétaires et de la configuration matérielle des parties communes et des parties privatives de l’immeuble ;

De plus, la transformation d’un local réserve en local d’habitation ne doit pas entraîner des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Le règlement de copropriété stipule que le lot n° 34 forme un local privatif à usage de réserve dans lequel le copropriétaire ne pourra exercer aucune activité bruyante, malodorante, dangereuse ou polluante, ni susceptible de provoquer des nuisances, et que ce local est susceptible d’être affecté par des inondations ou de fortes infiltrations dues à la situation de l’immeuble dans ce secteur de L-Maur des Fosses et aux crues éventuelles de la Marne, ainsi que l’indique expressément l’article 7 du règlement de copropriété ;

M. Y a donné à bail à M. C le lot n° 34 selon acte sous seing privé en date du 7 mars 2012, pour deux années, aux fins d’habitation ; aux termes du bail, il s’agit de la 'location de local, remise, atelier d’artiste’ ; M. Y ne conteste pas que son locataire exerce une activité de travailleur indépendant et il indique : 'il ne sera pas ici contesté qu’il passe la plus grande partie de ses journées, 64 avenue du Clos ; il ne sera pas non plus contesté qu’il arrive très certainement à M. C de passer la nuit ou de dormir de jour, dans son local. Bien évidemment, il utilise les installations sanitaires, notamment les toilettes et la cuisine où il lui arrive de prendre ses repas, étant rappelé qu’à son arrivée une kitchenette existait’ ;

Les premiers juges ont exactement relevé que cet usage génère des contraintes et des nuisances portant atteinte aux droits des autres copropriétaires, le changement d’affectation étant intervenu sans autorisation du syndicat des copropriétaires ;

Après le jugement M. Y a mis un terme au bail consenti à M. C ; les lieux sont loués à M. I J, gérant de la société Cocktail PRO, suivant une convention d’occupation précaire du 28 octobre 2016 d’une durée d’un an à compter du 1^er janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2017 ; il est prévu que la société Coktail PRO devra occuper les lieux pour l’activité de réserve et bureau ; toutefois, l’occupation du lot n° 34 pour un usage de bureau, c’est à dire en réalité de siège de l’activité, génère encore des nuisances ainsi qu’il résulte des attestations produites devant la cour (pièces syndicat n°14, 15 & 16) ; les copropriétaires ses plaignent en effet du stationnement fréquent et gênant de véhicules (camionnettes et camions) dans l’allée pompier et à cheval sur les trottoirs pour livraisons de marchandises nécessaires à l’activité commerciale de cagettes, cartons et emballages inapropriés et non pliés déposés dans les containeurs de tris, ce qui ne permet pas aux résidents de l’immeuble de les utiliser car les conteneurs sont pleins ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné à M. Y de s’abstenir de toute affectation des parties privatives du lot 34 à un usage d’habitation et plus

généralement à un usage autre que celui de réserve, sans prononcer d’astreinte ;

Concernant les installations de plomberie, les premiers juges ont justement retenu que la cessation de l’usage d’habitation ne nécessite pas la dépose préalable des installations sanitaires ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir ordonner à M. Y d’y procéder sous astreinte ;

La demande de remise en état de l’aspect extérieur de l’immeuble et des parties communes ne peut davantage prospérer en l’absence de démonstration de la part du syndicat de ce que l’aspect extérieur et les parties communes ont été modifiées ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande ;

Comme l’a dit le tribunal, le copropriétaire bailleur est tenu de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser les actes de son locataire constituant une violation du règlement de copropriété et un trouble du voisinage, y compris en lui délivrant un congé pour motif légitime et sérieux ; la violation du règlement de copropriété n’est pas en l’espèce le fait du

locataire, mais celui du propriétaire du local loué, et l’arrêt ne peut produire d’effet à l’égard du locataire de M. Y, alors qu’il n’est pas partie à l’instance ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat tendant à voir condamner M. Y à cesser toute affectation des parties privatives du lot 34 à un usage d’habitation sous astreinte qui implique de donner congé au locataire, et ordonner à M. Y de notifier à son locataire un congé ;

La demande du syndicat tendant à ce qu’il soit ordonné à M. Y de s’abstenir de toute affectation des parties privatives du lot 34 à un usage autre qu’un usage de 'réserve', et ce, sous astreinte de 150 € par jour d’usage non conforme à cet usage de 'réserve', fait double emploi avec la disposition du jugement confirmée plus haut ; elle doit être rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par M. Y ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il débouté M. Y de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. H Y, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. Y ;

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. H Y aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 64-66 avenue du Clos à L-Maur des Fosses (94100) la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT