Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2017

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/01413

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 10/10923

APPELANTE :

SARL B prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 340 427 459

[…]

[…]

Représentée par M^e Georges-Henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0174

INTIMÉE :

Madame M Y-Z

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel DRAI de l’AARPI ADVOCACY4, avocat au barreau de PARIS, toque : P0418

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

Madame Fabienne SCHALLER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame E F

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère par suite d’un empêchement de la présidente et par Madame E F, greffier présent lors du prononcé.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2002 prenant effet au 1^er mai 2000, M^me Y-Z a consenti à la société B un bail commercial portant sur divers locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble situé […] à Paris 5^e.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 juillet 2009, la société B a demandé le renouvellement du bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 septembre 2009, M^mes Y et Y-Z ont signifié à la société B un acte intitulé 'refus de renouvellement comportant dénégation du droit au bénéfice du statut sans offre d’indemnité d’éviction en réponse à une demande de renouvellement' au motif qu’il ressortait d’un extrait KBIS en date du 30 juillet 2009, que la société B n’était pas immatriculée au registre du commerce pour les locaux loués et lui ont donné congé pour le 31 mars 2010.

C’est dans ces circonstances que :

- par acte d’huissier de justice en date du 22 juin 2010, M^me M Y-Z, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la société B.

- par acte d’huissier de justice en date du 29 mars 2012, la S.A.R.L. B a fait assigner à son tour M^me M Y-Z devant le tribunal de grande instance de Paris.

Les deux affaires ayant été jointes, par jugement avant dire droit du 6 novembre 2012, ce tribunal a dit que le refus de renouvellement en date du 17 septembre 2009 faisant suite à la demande de renouvellement en date du 8 juillet 2009 a mis fin au bail liant les parties à compter du 8 juillet 2009, et ouvert droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, a désigné M. X en qualité d’expert, débouté les parties du surplus de leurs demandes, ordonné l’exécution provisoire et réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 16 janvier 2014 et a conclu à une indemnité d’éviction s’élevant à 41.300 €.

Le 19 juillet 2013, M^me M Y-Z a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer la somme de la somme de 24 046,92 € en principal au titre de loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Par jugement du 25 novembre 2014 le Tribunal de grande instance de Paris a :

Débouté M^me M Y-Z de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Débouté M^me Y-Z de sa demande de résiliation du bail,

Débouté M^me M Y-Z de sa demande de privation de l’indemnité d’éviction,

Débouté M^me M Y-Z de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros au titre des travaux de remise en état et de préjudice moral,

Débouté M^me M Y-Z de sa demande en paiement de la somme de 9 417,79 euros en remboursement de travaux,

Débouté la société B de sa demande de dommages-intérêts,

Fixé à la somme de 45 800 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par M^me M Y-Z à la société B,

Dit que la société B est redevable à l’égard de M^me M Y-Z d’une indemnité d’occupation à compter du 9 septembre 2009 ,

Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 8715,45 Euros, outre les taxes et charges,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Débouté Madame Y-Z de sa demande d’expulsion,

Débouté Madame Y-Z de sa demande tendant à faire courir les intérêts légaux sur l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement,

Condamné Madame Y-Z aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

Condamné Madame Y-Z à payer à la société LARA une somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société B a relevé appel du jugement par déclaration du 20 janvier 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 1^er avril 2015, au visa des articles L.145-1 et suivants du Code du commerce, elle a demandé à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé 45.800 euros le montant de l’indemnité d’éviction due à la société B,

— ordonner un complément d’expertise pour tenir compte des valeurs des fonds de commerce avoisinants et non seulement des valeurs locative,

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 174.000 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 10.894,32 euros minorée de 20% pour troubles de jouissance,

— vu les troubles de jouissance qu’elle a supportés du fait des agissements de M^me Y- Z, condamner cette dernière à lui payer une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait des pertes d’exploitations engendrées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me Y-Z du chef de ses demandes relatives au paiement des loyers et à la privation d’une indemnité d’ éviction de ce chef,

En tout état de cause :

— lui accorder deux ans de délais pour payer les loyers pouvant être dus à M^me Y-Z, dire que les sommes dues seront imputées sur le montant de l’indemnité d’ éviction, déduction faite d’une somme de 30.000 euros à laquelle M^me Y-Z sera condamnée du fait de ses agissements fautifs à son encontre,

— débouter M^me Y-Z du chef de ses demandes relatives aux nuisances découlant du bac à graisse,

— condamner M^me Y-Z à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance dont les frais d’expertise.

Par dernières conclusions signifiées le 22 mai 2015 M^me Y-Z a demandé à la cour de :

— Infirmer partiellement le jugement entrepris,

A titre principal, vu l’article L. 145-28 du code de commerce,

— constater les nombreuses violations graves et répétées par la société B du bail du 13 juin 2002, l’appréhension illicite des parties communes et la violation des règlements sanitaires de la Ville de Paris,

— constater la résiliation du bail du 13 juin 2002 aux torts exclusifs de la société B et la validation de la clause résolutoire en conséquence du commandement du 19 juillet 2013, tant en raison de l’absence de paiement de tout loyer, indemnité d’occupation que les charges et taxes locatives représentant un montant significatif,

— juger que la société B a perdu tout droit à indemnité d’éviction,

— condamner la société B à payer la somme de 56.782,66 euros au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation, charges accessoires et travaux de nettoyage des parties communes, majorée de la somme de 30.000 euros au titre des travaux de remise en état qui devront être diligentés et du préjudice moral qu’elle a subi depuis de nombreuses années,

— dire que ces sommes seront majorées des intérêts légaux à compter de la date du dernier règ1ement effectué par le débiteur du 30 janvier 2012 réglant le 4^e trimestre 2011,

— ordonner l’expulsion de la société B et/ou de tout sous occupant, autoriser si besoin est le recours à la force publique,

A titre subsidiaire, vu l’article L. 145-28 du code de commerce,

Constater les nombreuses violations graves et répétées par la société B du bail du 13 juin 2002, l’appréhension illicite des parties communes et la violation des règlements sanitaires de la Ville de Paris,

— constater la résiliation du bail du 13 juin 2002 aux torts exclusifs de la société B,

— condamner la société B à payer la somme de 56.782, 66 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires et travaux de nettoyage des parties communes, majorée de la somme de 30.000 euros au titre des travaux de remise en état qui devront être diligentés et du préjudice moral qu’elle a subi,

— dire que ces sommes seront majorées des intérêts légaux à compter de la date du dernier règlement effectué par le débiteur du 30 janvier 2012 réglant le 4^e trimestre 2011,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société B, depuis le 8 juillet 2009, au montant annuel hors charges de 10.894,32 euros au lieu de 8. 71,45 euros, auquel seront affectées les révisions annuelles (cette somme étant incluse dans le montant de 47.364,87 euros dû à Madame Y-Z),

En tant que de besoin,

— lui donner acte qu’elle accepte la fixation d’une indemnité d’éviction conforme aux conclusions du rapport de Monsieur G X, à savoir la fixation d’une indemnité d’éviction calculée sur la base d’une indemnité à hauteur de 41.300 euros, et confirmer le jugement sur ce plan,

— ordonner la compensation des sommes qu’elle doit au titre de l’indemnité d’éviction avec celles dues par la société B tant au titre des loyers, charges que de l’indemnité d’occupation qui sera fixée par la Cour,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la société B et/ou de tout sous occupant, autoriser si besoin est le recours à la force publique,

Pour le tout,

— valider la saisie conservatoire régularisée le 13 avril 2015 et dénoncée le 15 avri1 2015 par exploits de la SELAS H I, J K, huissiers de justices associés,

— débouter la société B de tous ses moyens, fins, conclusions et prétentions, en ce contraire aux présentes;

— condamner la société B au paiement d’une somme de 10.000 euros en vertu de l’ article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société B aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par arrêt du 13 janvier 2017, la cour d’appel de Paris a sursis à statuer et invité les parties à s’expliquer sur ce point :

« Il convient de solliciter les observations des parties sur l’application en pareil cas des dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce qui prévoit que ' Le bailleur

peut refuser le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction s’il

justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. Toutefois, s’il

s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut

être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en

demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit à peine de

nullité être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire

les termes du présent alinéa'. »

A la suite de la conférence de mise en état du 1^er février 2017, l’affaire a été renvoyée devant la Cour pour être plaidée le 6 juin 2017.

Dans ses conclusions signifiées le 2 mai 2017, la Société B demande à la cour de :

Constater que la société B justifie exploiter le fonds de commerce dans le cadre de locations gérances,

Constater que la bailleresse est elle-même à l’origine des troubles liés à l’utilisation du bac à graisse dont elle tente de se prévaloir contre la société B,

Constater que la bailleresse ne peut se prévaloir du défaut de paiement de loyers alors que le Tribunal a ordonné la compensation entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé 45.800 € le montant de l’indemnité d’éviction due à la société B,

Ordonner un complément d’expertise pour tenir compte des valeurs des fonds de commerce avoisinants et non seulement des valeurs locatives,

Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 174.000 €,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 10.894,32 € minorée de 20% pour troubles de jouissance,

Vu les troubles de jouissance supportées par la société B du fait des agissements de M^me Y-Z, condamner cette dernière à payer à la société B une somme de 30.000 € à titre de dommages été intérêts du fait des pertes d’exploitations engendrées,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me Y-Z du chef de ses demandes relatives au paiement des loyers et à la privation d’une indemnité d’éviction de ce chef,

En tout état de cause accorder deux ans de délais à la société B pour payer les loyers pouvant être dus à Madame Y,

Dire que les sommes dues seront imputées sur le montant de l’indemnité d’éviction,

déduction faite d’une somme de 30.000 € à laquelle Madame Y sera condamnée du fait de ses agissements fautifs à l’encontre de la société B,

Débouter Madame Y-Z du chef de ses demandes relatives aux nuisances découlant du bac à graisse,

Condamner Madame Y-Z à payer à la SARL B la somme de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance dont les frais d’expertise.

Dans ses conclusions signifiées le 30 janvier 2017, Madame Y-Z demande à la cour de :

Dire que le refus de renouveler le bail sur le fondement de l’article L.145-17 du Code de commerce ne nécessite pas une mise en demeure préalable,

Constater que le KBIS de la société B à la date du 29 juillet 2009, soit postérieurement à la date de demande de renouvellement, ne mentionnait pas le […] à Paris comme adresse d’exploitation,

Juger en conséquence que le refus de renouveler adressé à la société B le 17 septembre 2009 au visa de l’article L. 147-1 du code de commerce est valide,

Infirmer en conséquence, le jugement du tribunal de grande instance du 25 novembre 2014 condamnant M^me Y-Z au paiement d’une indemnité d’éviction,

Dire que l’article L. 145-17 du code de commerce dispose qu’en présence d’un motif grave et légitime, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans mise en demeure préalable,

Juger que les manquements commis par B l’ont été en pleine connaissance de cause et constituent ensemble ou séparément des motifs graves et légitimes qui interdisent toute indemnité d’éviction.

ET SUR CE

Sur la validité du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction :

M^me Y-Z soutient que le refus de renouvellement du bail délivré le 17 septembre 2009 au visa de l’article L.145-17 du Code du commerce, portant refus de paiement d’une indemnité d’éviction, est valide en ce qu’elle justifie de motifs graves et légitimes.

Elle invoque l’absence d’immatriculation au registre du commerce visée dans l’acte du 17 septembre 2009, mais il a déjà été statué sur ce point par le jugement du 6 novembre 2012, lequel après avoir constaté que le défaut d’immatriculation de la société B pour les lieux donnés en location, au jour de la demande de renouvellement, ne la prive pas du statut des baux commerciaux, le fonds ayant été donné en location-gérance, a 'dit que le refus de renouvellement en date du 17 septembre 2009 faisant suite à la demande de renouvellement en date du 8 juillet 2009 a mis fin au bail liant les parties à compter du 8 juillet 2009, et ouvert droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction'.

Cette décision ayant force de chose jugée, la demande de M^me Y-Z sera déclarée irrecevable sur ce fondement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

M^me Y-Z sollicite que soit constatée la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré à la société locataire le 19 juillet 2013.

Le refus de renouvellement du 17 septembre 2009 ayant mis fin au bail, liant les parties à compter du 8 juillet 2009, la société locataire n’était plus tenue au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation dont la fixation n’avait pas été demandée par la bailleresse.

En conséquence, le commandement de payer du 19 juillet 2013 qui visait des loyers, et au surplus qui a été délivré alors qu’une procédure en fixation d’une indemnité d’éviction était en cours, ne revêt pas le caractère de bonne foi requis par l’article 1134 alinéa 3 du code civil, et n’a pu produire aucun effet.

Sur la demande en résiliation du bail aux torts exclusifs de la société B :

M^me Y-Z invoque ensuite de nouveaux manquements commis par la société B après le refus de renouvellement pour solliciter que soit 'constatée’ la résiliation du bail, qui doit s’analyser en une demande tendant à voir 'prononcer', et non pas constater, la résiliation judiciaire du bail.

L’article 1184 du Code Civil prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. L’article 1741 du même code l’énonce ensuite expressément à l’égard du bail.

Le bailleur est donc recevable pendant le cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction à se prévaloir de nouveaux manquements du preneur à ses obligations ou de manquements qui se sont prolongés après le refus de renouvellement, présentant un caractère suffisamment grave, pour solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire.

Les fautes invoquées par la bailleresse sont les suivantes :

1. Le non-paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis 2010 et des charges et taxes depuis 2007

M^me Y-Z expose que la SARL B ne paye ni loyer ni indemnité d’occupation depuis 2010, ni charges ni taxes locatives depuis 2007, soit bien antérieurement à la date à laquelle le défaut de renouvellement est devenu effectif.

La SARL B rappelle que le conflit qui oppose le locataire à son bailleur remonte à de très nombreuses années et que le bailleur a été condamné par décision de justice à faire droit aux réclamations de son locataire sans pour autant y satisfaire.

Elle expose avoir cessé de régler les loyers après avoir à de maintes reprises demandé que lui soient adressées les quittances de loyer pour pouvoir procéder au paiement et établir sa comptabilité, et que Madame Y-Z a fait parvenir des avis d’indemnités d’occupations sans y faire figurer de montant.

Qu’en outre elle a subi un trouble de jouissance important du fait de la survenance de nombreuses inondations, mais que les demandes faites à Madame Y-Z de procéder à la réfection de la toiture, de faire supprimer les conduits des évacuations sanitaires des appartements des étages supérieurs qui traversent le restaurant, de remettre en oeuvre des ventilations des caves pour les assainir, Madame Y-Z s’étant apparemment réappropriée des caves de ses locataires en supprimant les accès aux ventilations, sont restées sans réponse.

Il résulte des pièces versées aux débats que les relations sont conflictuelles depuis de nombreuses années comme en attestent les jugements du 1^er septembre 2005 et du 3 mars 2011 ; qu’aucune indemnité d’occupation n’est plus réglée depuis le 1^er trimestre 2012, suite au trouble de jouissance subi par la SARL B, comme en font état les courriers adressés par la SARL B à M^me Y-Z les 19 décembre 2011, 30 janvier 2012, 30 avril 2012 et 18 mai 2012, du fait du mauvais état de la toiture et des fréquentes inondations affectant le local loué et de la cave rendue inutilisable.

Ainsi M^me Y-Z n’a jamais exécuté les dispositions de l’ordonnance de référé du 17 avril 2009 qui l’a condamnée à remettre les lieux loués en leur état antérieur au mois d’août 2008 en permettant à nouveau l’accès entre la cuisine et le couloir partie commune.

Le Tribunal a donc, après avoir constaté ' qu’il résulte des constats d’huissier ainsi que du rapport d’expertise de M. X que les locaux sont en mauvais état, sans que la preuve puisse être apportée que ce mauvais état soit imputable au preneur, et ce d’autant que le bail ne comporte pas de clause exorbitante du droit commun et que la bailleresse devait les réparations relevant de l’article 606 du Code civil’ et que le gestionnaire du bien de la bailleresse a refusé d’encaisser des paiements d’indemnités d’occupation lorsque M. D, locataire-gérant, s’est présenté le 7 mai 2014 pour payer le loyer, retenu à juste titre que la locataire n’avait pas commis de faute suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du bail et à la priver de son droit à une indemnité d’éviction.

2. Les nuisances provenant de l’installation du bac à graisse

M^me Y-Z indique que la SARL B a installé irrégulièrement dans les parties communes un bac à graisse non conforme aux normes sanitaires, ayant entraîné une inondation en octobre 2013 dont elle prétend justifier par un courrier émanant de la Direction de la propreté et de l’eau de la mairie de Paris lui reprochant la mauvaise installation du bac à graisse et le non-respect du règlement d’assainissement de Paris. Elle indique avoir procédé au nettoyage des parties communes à ces frais pour un montant de 9 417,79 €.

La SARL B soutient qu’elle ne saurait être responsable des troubles causés par le bac à graisse, à l’inverse de ce que prétend l’intimée car ce bac à graisse, installé par la société B à la demande du syndic qui lui a indiqué l’installateur agréé, a toujours été aux normes d’usage. Elle ajoute que les nuisances invoquées (notamment des inondations dès que les pluies sont abondantes) ne sauraient résulter de l’action de la SARL B, mais bien du branchement irrégulier du collecteur de l’immeuble sur le bac à graisse effectué par des entreprises mandatées par le syndic.

Si le courrier adressé le 5 novembre 2013 à M^me Y-Z par la mairie de Paris indique que l’installation du bac à graisse 'est manifestement défectueuse', le courrier du groupe 'Assainissement Francilien’ adressé le 2 novembre 2007 à la société locataire, indique tout au contraire que le séparateur à graisse est en bon état de fonctionnement et bien raccordé, mais que, selon l’entreprise Debarle, 4 éléments sont raccordés au pied de chute fonte visible raccordé au séparateur à graisse, et que ce siphon de sol dont parle l’entreprise Debarle, n’a pas à être raccordé au séparateur à graisse car celui-ci est en parties communes et qu’il y a lieu d’informer le syndic de l’immeuble de prévoir son raccordement au collecteur car cette non conformité peut engendrer un dégât des eaux.

Il résulte de ces éléments qu’aucun manquement ou négligence ne peut être reproché à la SARL B de nature à entraîner la résiliation judiciaire du bail et la privation de son droit à une indemnité d’éviction.

3. Sur l’existence d’une sous-location

M^me Y-Z rappelant que le contrat de bail interdit la sous-location, estime que le fait pour la SARL B d’avoir donné le local en sous-location, en dissimulant sciemment cet état de fait au bailleur et en conservant le bénéfice des loyers perçus, constitue une autre violation particulièrement grave du bail justifiant l’application de la clause résolutoire et la perte du droit à indemnité d’éviction. Elle ajoute que même dans l’hypothèse où il s’agirait, comme le prétend la SARL B, d’une location gérance le locataire gérant aurait omis de se conformer aux obligations de déclaration prévues à l’article R.123-38 8° du code de commerce, et que la SARL B aurait ainsi dissimulé l’existence d’un occupant sans droit ni titre.

Il est versé aux débats par la SARL B les différents contrats de location-gérance qu’elle a souscrits depuis 2002.

Par ailleurs par jugement du 6 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris indiquait que « c’est en vain que la bailleresse soutient que les locations-gérance seraient des cessions de baux ou des sous-locations déguisées et prohibées ».

L’absence de déclaration au RCS de la mise en location gérance du fonds, requise par l’article R.123-38 8° du code du commerce, n’est pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Il ne peut donc aujourd’hui être fait grief à la société locataire d’avoir donné son fonds en location-gérance, ni faire droit à la demande de la bailleresse de voir sa locataire privée du droit au paiement d’une indemnité d’éviction fondée sur ce motif.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire entraînant privation du droit pour la SARL B de bénéficier d’une indemnité d’éviction sera rejetée.

Sur l’indemnité d’éviction :

L’appelante conteste le jugement en ce qu’il a fixé à 45 800 € le montant de l’indemnité d’éviction due à la société B, et qu’elle évalue à 174 000 €. Elle soutient que le calcul de la valeur du fond ne peut être assis sur le seul chiffre d’affaire de la société B, lequel a été particulièrement touché par la mise en location-gérance du fonds en raison de la maladie dont souffre le gérant, et par les travaux de désamiantage de l’université de Jussieu.

Elle indique que l’expert aurait dû tenir compte de la valeur des fonds voisins, laquelle apparaît bien supérieure aux estimations retenues, et sollicite un complément d’expertise tenant compte notamment de la valeur des fonds voisins.

M^me Y-Z conclut à titre subsidiaire que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 41 300 € dont 30.000 euros au titre de l’indemnité principale, telle qu’évaluée par l’expert.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.

La méthode la plus usuelle en matière d’évaluation du droit au bail est celle retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché.

Sur la valeur locative du marché :

Les locaux loués sont situés […] dans le 5^e arrondissement de Paris, à proximité immédiate de la place Jussieu donnant accès au campus de l’université Paris Diderot, dans le quartier saint-Victor. L’expert a pu noter que les commerces avoisinants sont majoritairement composés de café, restaurant, librairie, boutiques de reprographie et activités de services. Selon lui il s’agit d’un bon emplacement commercial situé aux abords immédiats du campus universitaire, favorable à l’activité exercée de petite restauration et de sandwicherie, mais dans un environnement concurrentiel.

Du rapport d’expertise il ressort que les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien et étroit, de facture banale avec façade plate sur la rue enduite et peinte en état courant de ravalement, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d’un cinquième étage en léger retrait et d’un sixième étage dans le brisis de la couverture; qu’ils sont constitués au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, d’une boutique ouvrant et donnant sur la rue, avec à la suite, une arrière boutique, cuisine et water-closet, et au sous-sol, une cave à laquelle on accède par l’escalier commun de l’immeuble, la trappe d’accès donnant antérieurement dans la boutique ayant été supprimée au cours du précédent bail.

L’expert a estimé la surface utile des locaux à 59,45m² hors terrasse (dont la surface est de 7,10m²) et la surface pondérée à 34m² en retenant des coefficients de pondération qui ne sont pas contestés par les parties.

Après avoir exclu la méthode consistant à réintégrer les droits d’entrée aux loyers pratiqués pour reconstituer la valeur locative de marché, l’expert a recherché des termes de comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage, en relevant 7 nouvelles locations pour un prix unitaires allant de 318 € à 724 €/m²P, 5 renouvellements amiables déplafonnés entre 2005 et 2008 pour des loyers variant de 352 € à 500 €, et 3 renouvellements judiciaires en 2005 et 2007 fixant le loyer à 350 € et 448 €/m²P.

En tenant compte des dates d’effet des baux, des surfaces louées et des destinations contractuelles différentes des éléments de comparaison ainsi retenus, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, la valeur locative de marché proposée par l’expert à 500 €/m²B en cas de nouvelle location sera retenue.

La valeur locative au 8 juillet 2009 des locaux sera donc fixée à 500 € x 34m² = 15 300 €, et après majoration pour droit de terrasse de 5% (765 €/an), à la somme de 17 850 €/an.

Sur la valeur du droit au bail :

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Le différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur du loyer de renouvellement s’élève à 4 224,43 € (17 850 € – 13 625,57 €).

La SARL B critique le coefficient 7 proposé par l’expert et sollicite que soit appliqué un coefficient 9 compte tenu de la situation particulièrement bonne des locaux par rapport à l’activité exercée.

Cependant si l’emplacement est de bonne commercialité, il n’est néanmoins pas exceptionnel, de sorte que le coefficient de 7 conforme aux usages, sera retenu.

Ainsi après l’application d’un coefficient de 7 pour fixer la valeur du droit au bail, celle-ci s’élève à la somme de la somme de 29 571 € arrondie à 30 000 €.

Sur la valeur du fonds de commerce :

Il n’est pas contesté que l’éviction entraîne la perte du fonds.

Celle-ci peut être évaluée suivant différentes méthodes : une première méthode consiste à retenir un pourcentage du chiffre d’affaires, sur lequel est appliqué un coefficient en usage pour le commerce de proximité concerné, et une seconde méthode est basée sur l’excédent brut d’exploitation (E.B.E) retraité.

La méthode la plus courante est celle qui a été utilisée par l’expert, et consiste à valoriser le fonds exploité sur la base d’un pourcentage TTC de la moyenne du chiffre d’affaires réalisé sur les trois dernières années les plus proches de la date d’éviction.

L’expert a effectué une évaluation sur les années 2007, 2008 et 2009 l’ayant conduit à retenir un C.A moyen de 36 000 € HT, qu’il a affecté d’un coefficient multiplicateur de 90% pour fixer à 32 000 € la valeur du fonds, mais il a tenu compte tenu d’un résultat d’exploitation négatif au cours des deux derniers exercices pour en conclure que l’évaluation du fonds de commerce était inférieure à celle du droit au bail.

Les derniers bilans produits aux débats sont ceux de 2011 et 2012 qui révèlent un chiffre d’affaires H.T de 38 593 € pour 2011 et 40 520 € pour 2012, soit une moyenne de 39 556 € HT (47 310 € TTC), et les résultats de l’activité commerciale sont ignorés pour les années postérieures à 2012.

Mais l’exploitation toujours déficitaire pour ces deux années, dont il n’est pas démontré le lien avec des problèmes de santé qu’aurait rencontrés le gérant, justifie que l’indemnité d’éviction soit équivalente à la valeur du droit au bail, conformément aux préconisations de l’expert X, soit la somme de 30 000 €.

Sur les indemnités accessoires :

La SARL B conteste les indemnités fixées par le Tribunal qu’elles veut voir fixer à 34 000€, et M^me Y-Z sollicite que soit retenues les sommes proposées par l’expert.

— frais de remploi :

frais fiscaux : ………………………………………………………………………………………………5 310 €

frais accessoires : ils seront, comme le veut l’usage, fixés à 10% de l’indemnité principale soit : …………………………………………………………………………………………………………..3 000 €

Total : ………………………………………………………………………………………………………..8 310 €

— trouble commercial : la SARL B demande que cette indemnité soit calculée sur 3 mois de redevance de location-gérance, soit 9 000 € ; elle justifie percevoir la somme mensuelle de 3 000 € à ce titre par la production du contrat de location-gérance, de sorte qu’il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de 9 000 €

— frais de déménagement : aucun justificatif n’étant fourni par la locataire, ces frais ont été justement évalués par le Tribunal à 1 000 €

— frais divers : la somme de 1 500 € justement allouée par le Tribunal à ce titre sera confirmée.

L’indemnité d’éviction s’élève donc à la somme totale de 49 810 € (30 000 € + 8 310 € + 9 000 € + 1 500 €) arrondie à 49 800 €.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation évaluée sur la base d’une valeur locative de 10 894,32 € au 8 juillet 2009, après abattement de 20% justifié pour précarité depuis juillet 2009 et troubles de jouissance, s’élève à la somme de 8 715,45 €/an.

Sur la demande en paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges et travaux de nettoyage des parties communes :

Il convient de rappeler que les travaux de nettoyage des parties communes suite à l’inondation survenue en octobre 2013 au niveau du collecteur de l’immeuble n’incombent pas à la société locataire.

Par ailleurs, la cour ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 8 juillet 2009, et la SARL B ayant réglé jusqu’en décembre 2011 une somme annuelle supérieure, les comptes devront être faits entre les parties, l’indemnité d’éviction venant en compensation avec les indemnités d’occupation.

Sur la demande en dommages et intérêts de la SARL B :

La SARL B sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts pour les troubles de jouissance qu’elle aurait subis. Il résulte des faits de la cause que M^me Y-Z n’a pas respecté ni les termes de l’ordonnance de référé du 17 avril 2009 qui l’a condamnée à remettre les lieux loués en leur état antérieur au mois d’août 2008, ni son obligation de procéder aux travaux réparations de la toiture, prévus par l’article 606 du code civil.

Ces manquements ont causé à la société locataire un préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 3 000 €.

Sur la demande en paiement de la somme de 30 000 € de M^me Y-Z :

M^me Y-Z sollicite la condamnation de la SARL B à lui payer la somme de 30 000 € au titre de travaux de remise en état et du préjudice moral subi depuis plusieurs années, mais ne justifie pas ni de la nécessité de travaux de remise en état, ni de l’existence d’un préjudice qu’elle aurait subi. Elle sera donc déboutée du chef de cette demande.

Sur les délais de paiement :

La SARL B, qui sollicite des délais sur le fondement de l’article 1244-1 du Code civil, ne donne aucun élément sur sa situation financière, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Les intérêts au taux légal restant dus sur les indemnités d’occupation, après compensation des sommes dues par M^me Y-Z et la SARL B, seront dus par la SARL B à compter du jugement pour les sommes allouées par celui-ci et du présent arrêt pour le surplus.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL B, celle-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Cette décision constituant un titre exécutoire, la demande en 'validation de saisie conservatoire’ formée par M^me Y-Z est sans fondement juridique, les procédures d’exécution relevant de la compétence du juge de l’exécution.

L’indemnité accordée à la SARL B en première instance sera confirmée et il lui sera alloué en cause d’appel la somme complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel resteront à la charge de M^me Y-Z

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, à l’exception de ses dispositions ayant :

— débouté la SARL B de sa demande en dommages et intérêts

— fixé le montant de l’indemnité d’éviction due par M^me Y-Z à la SARL B

— débouté M^me Y-Z de sa demande en paiement des intérêts légaux,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rappelle que le refus de renouvellement en date du 17 septembre 2009 faisant suite à la demande de renouvellement en date du 8 juillet 2009 a mis fin au bail liant les parties à compter du 8 juillet 2009 ;

Déclare irrecevable la demande de M^me Y-Z d’acquisition de la clause résolutoire ;

Fixe à la somme de 49 800 euros le montant de l’indemnité d’éviction totale due par M^me Y-Z à la SARL B ;

Condamne la SARL B au paiement des intérêts au taux légal dus sur le solde restant dû au titre des indemnités d’occupation, après compensation opérée entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation, à compter du jugement sur le montant des sommes allouées par celui-ci et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne M^me Y-Z à payer à la SARL B la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M^me Y-Z de sa demande en validation de saisie conservatoire ;

Condamne M^me Y-Z à payer à la SARL B la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M^me Y-Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE