Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 17 JANVIER 2018

(n° 5, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/07647

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mars 2017 – Président du TGI de CRETEIL – RG n° 16/01247

APPELANTE

SAS NEXITY LAMY agissant poursuites et diligences de son Président

[…]

[…]

N° SIRET B 487 530 099

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assistée de M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, toque : R013 substituant M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de Paris, toque C 2308

INTIMES

Syndic. de copropriété CABINET X GAILLARD

[…]

92110 CLICHY-LA-GARENNE

N° SIRET 810 170 373

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE CHATEAU GAILLARD, […] […], Représenté par son syndic le Cabinet X, lui-même pris en la personne de son représentant légal et ayant son siège social

[…]

92110 CLICHY-LA-GARENNE

Représentés et assistés par M^e Renaud GRIFFET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1076

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre et M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre

M^me Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, président et par M. Aymeric PINTIAU, greffier.

Lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2016 des copropriétaires de l’immeuble Domaine du […] […], la SASU Cabinet X a été désignée comme nouveau syndic en remplacement de la SAS Nexity Lamy.

Par acte d’huissier du 21 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires du Domaine de […] […], à […] et son nouveau syndic la société Cabinet X ont assigné en la forme des référés la société Cabinet X, ancien syndic, devant le président du tribunal de grande instance de Créteil, aux fins d’obtenir la remise de certains documents et des fonds qui seraient restés en sa possession.

Par ordonnance contradictoire rendue en la forme des référés, en date du 23 mars 2017, le président du tribunal de grande instance a :

— fait injonction à la société Nexity Lamy de remettre à la société Cabinet X les documents suivants :

* l’état complet de répartition des charges par lots, concernant notamment les charges relatives au relevé des compteurs d’eau, les charges des bâtiments A, B, C, D, E et les charges des cages d’escalier pour toutes les entrées de chaque bâtiment,

* les originaux des factures concernant la gestion de l’année civile 2012,

* le contrat conclu le 30 décembre 2015 avec la SFPI,

* la facture détaillée incluant les frais de sécurité correspondant au prélèvement de la somme de 1 826 euros du 10 février 2016,

* l’état des comptes individuels pour chaque copropriétaire arrêté au 21 janvier 2016,

* une présentation du budget 2015/2016 avec l’intégralité des annexes,

* les clés de répartition concernant l’avance permanente de trésorerie,

* les clés de répartition concernant les provisions pour travaux,

* la situation exacte de trésorerie,

* les relevés de compte séparés du syndicat des copropriétaires pour les années civiles 2014/2015 en original,

* les procès-verbaux des assemblées générales avec pièces annexées et justificatifs des convocations et notifications depuis 2006,

— dit que faute d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision de l’intégralité 'des travaux ordonnés', la société Nexity Lamy sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de trois mois avant de pouvoir être liquidée,

— fait injonction à la société Nexity Lamy de remettre à la société Cabinet X la somme de 8 630,72 euros au titre du solde des fonds disponibles non remis,

— dit que faute d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision de l’intégralité 'des travaux ordonnés', la société Nexity Lamy sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de trois mois avant de pouvoir être liquidée,

— condamné la société Nexity Lamy à payer à la société Cabinet X la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société Nexity Lamy à payer à la société Cabinet X la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 7 avril 2017, la société Nexity Lamy a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions n° 3 transmises le 10 novembre 2017, la société Nexity Lamy demande à la cour, sur le fondement des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

— infirmer l’ordonnance en date du 23 mars 2017 en la forme des référés en ce qu’elle a :

— 'fait injonction à la société Nexity Lamy de remettre à la société Cabinet X les documents suivants :

* l’état complet de répartition des charges par lots, concernant notamment les charges relatives au relevé des compteurs d’eau, les charges des bâtiments A, B, C, D, E et les charges des cages d’escaliers pour toutes les entrées de chaque bâtiment,

* les originaux des factures concernant la gestion de l’année civile 2012,

* le contrat conclu le 30 décembre 2015 avec la SFPI,

* la facture détaillée incluant les frais de sécurité correspondant au prélèvement de la somme de 1 826 euros du 10 février 2016,

* l’état des comptes individuels pour chaque copropriétaire arrêté au 21 janvier 2016,

* une présentation du budget 2015 /2016 avec l’intégralité des annexes,

* les clés de répartition concernant l’avance permanente de trésorerie,

* les clés de répartition concernant les provisions pour travaux,

* la situation exacte de trésorerie,

* les relevés de compte séparé du syndicat des copropriétaires pour les années civiles 2014/2015 en original,

* les procès-verbaux des assemblées générales avec pièces annexées et justificatifs des convocations et notifications depuis 2006,

* dit que faute d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision de l’intégralité des travaux ordonnés, la société Nexity Lamy sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce pendant un délai d’un mois avant de pouvoir être liquidée,

- fait injonction à la société Nexity Lamy de remettre à la société Cabinet X la somme de 8 630,72 euros au titre du solde des fonds disponibles non remis,

- dit que faute d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision de l’intégralité des travaux ordonnés la société Nexity Lamy sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce pendant un délai d’un mois avant de pouvoir être liquidée,

- condamné la société Nexity Lamy à payer à la société Cabinet X la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné la société Nexity Lamy à payer à la société Cabinet X la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens',

— infirmer l’ordonnance en la forme des référés du 23 mars 2017 en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 21 juillet 2016,

— infirmer l’ordonnance en la forme des référés du 23 mars 2017 en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande 'd’incompétence’ au profit du tribunal de grande instance de Créteil et jugé recevable le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard en ses demandes,

— 'confirmer l’ordonnance en la forme des référés du 23 mars 2017 en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard de ses demandes',

Statuant à nouveau,

In limine litis,

— dire et juger nulle et de nul effet l’assignation qui lui a été délivrée le 21 juillet 2016 par le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard pour défaut d’habilitation du syndic à agir,

A titre subsidiaire,

— se déclarer incompétent au profit du tribunal de grande instance de Créteil pour statuer sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard et tendant à la voir condamner à lui régler les sommes de 634,99 euros, 11 900 euros, 5 320,01 euros, 582,50 euros, 272,16 euros et 272,16 euros et 1 401,56 euros,

— dire et juger irrecevable le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard en ses demandes tendant à la voir condamner à lui régler les sommes de 634,99 euros, 11 900 euros, 5 320,01 euros, 582,50 euros, 272,16 euros et 272,16 euros et 1 401,56 euros,

Sur le fond,

— débouter le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard de ses demandes tendant à la voir condamner à lui régler les sommes de 634,99 euros, 11 900 euros, 5 320,01 euros, 582,50 euros, 272,16 euros et 272,16 euros, 1 401,56 euros et de 8 630,76 euros comme mal fondées,

— débouter le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard et la société Cabinet X de leur demande tendant à la voir condamner à payer la somme de 8 630,72 euros au titre du solde des fonds disponibles comme mal fondée,

— débouter le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard et la société Cabinet X de leur demande tendant à la voir condamner à payer la somme de 2 671,26 euros au titre du solde des fonds disponibles non remis comme mal fondée et injustifiée,

— débouter le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard et la société Cabinet X de leur demande de remise de pièces et d’astreinte comme mal fondée,

— débouter comme mal fondé la société Cabinet X en sa demande tendant à la voir condamner à régler la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la société Cabinet X et le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Cabinet X à payer une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Cabinet X et le syndicat des copropriétaires du Domaine du Château Gaillard aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir :

— que, conformément aux articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 117 du code de procédure civile, l’assignation du 21 juillet 2016 est nulle, faute pour le syndic d’avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires puisqu’en l’espèce les demandes formulées par la 'copropriété’ ne visent pas à obtenir la transmission de pièces, fonds et archives de l’immeuble mais à obtenir la répétition d’un indu, seule la société Cabinet X réclamant la restitution des pièces et archives de l’immeuble,

— que seul le tribunal de grande instance de Créteil, juridiction de droit commun, est compétent pour statuer sur les demandes tendant à la voir condamner à régler les sommes de 634,99 euros, 11 900 euros, 5 320,01 euros, 582,50 euros, 272,16 euros et 1 401,56 euros lesquelles sont totalement étrangères aux dispositions de l’article 18-2, ces sommes correspondant à la prise en charge de

factures émises par la société Cabinet X et à des prélèvements prétendument indus qu’elle – société Nexity Lamy – a effectué,

— que le président statuant en la forme des référés n’a pas le pouvoir pour statuer sur des demandes fondées sur la répétition de l’indu ou de la responsabilité du syndic,

— que toutes les pièces sollicitées sont déjà en possession de la société Cabinet X et que certaines sont archivées chez la société Pro Active en vertu d’un contrat d’archivage approuvé en assemblée générale ; qu’en tout état de cause, l’appelante ne peut contester la régularité des pièces transmises sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que toute demande de communication sous un autre format doit être rejetée,

— que la différence entre le solde du compte bancaire annoncé lors de la remise des pièces et la somme virée par la banque correspond aux prélèvements effectués par les prestataires de la copropriété,

— que le président du tribunal de grande instance ne dispose pas du pouvoir, aux termes des dispositions de l’article 18-2, de trancher les demandes en répétition de l’indu,

— qu’aucune faute n’est démontrée à son encontre et qu’en tout état de cause, la demande ne relève pas de la compétence de la juridiction saisie.

Par conclusions transmises le 9 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires du Domaine de Château Gaillard représenté par son syndic la société Cabinet X et la SASU Cabinet X demandent à la cour, sur le fondement des articles 18-2 de la loi n° 65'557 du 10 juillet 1965 et 33 et 34 du décret du 17 mars 1967, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions,

Sur les demandes formulées in limine litis :

— confirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés par le président du tribunal de grande instance de Créteil en date du 23 mars 2017, en ce qu’elle a rejeté les demandes formulées in limine litis par la société Nexity Lamy,

Sur les autres demandes :

— condamner la société Nexity Lamy à payer à la société Cabinet X la somme de 2 671,26 euros au titre du solde des fonds disponibles non remis,

— infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés par le président du tribunal de grande instance de Créteil en date du 23 mars 2017, en ce qu’elle a limité la condamnation à titre de dommages-intérêts de la société Nexity Lamy à la somme de 2 000 euros,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Nexity Lamy à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— confirmer pour le reste l’ordonnance querellée,

— condamner la société Nexity Lamy à leur payer chacun une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Nexity Lamy aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils répliquent :

— que l’assignation du 21 juillet 2016 n’est pas nulle puisqu’ils ont agi sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispense expressément le syndic de l’autorisation visée par l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— que conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance a le pouvoir de statuer sur le solde des fonds non remis par l’ancien syndic ainsi que sur les sommes sollicitées à titre de dommages et intérêts,

— que les documents communiqués ne lui permettent pas de gérer la copropriété car incomplets ou inexploitables par leur présentation ou comportant des modifications manuscrites et qu’il lui manque encore de nombreux documents malgré ses multiples demandes,

— qu’il existe un différentiel en débit de 8 630,72 euros entre la somme de 229 026,35 euros mentionnée sur le bordereau de pièces du 22 février 2016 et le déblocage des fonds le 18 mars 2016 de 220 395,63 euros et qu’en outre les éléments produits en fin de procédure d’appel établissent l’existence d’une somme complémentaire due de 2 671,26 euros,

— que la société Cabinet X a subi un préjudice lié à la communication tardive -ou à l’absence de communication- des fonds et de certaines pièces mettant en péril la gestion comptable et financière de la copropriété, la contraignant à endosser auprès des copropriétaires la carence de la société Nexity Lamy ce qui lui cause aussi un préjudice en termes d’image et de réputation,

— que la carence de l’appelante justifie sa condamnation à lui remettre l’intégralité des documents et des fonds demandés sous astreinte.

SUR CE, LA COUR,

Considérant qu’aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, il est prévu que 'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic,

dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts’ ;

Que par ailleurs, l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 précise qu''en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces’ ;

Que l’article 6 du décret du 14 mars 2005 prévoit en outre, s’agissant des pièces comptables, que 'Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires. En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient’ ;

Considérant que la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 sus visé repose sur ce dernier ;

Considérant qu’aux termes de leur assignation délivrée à la société Nexity Lamy sur le fondement des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires du Domaine de Château Gaillard -représenté par son syndic la société Cabinet X- et la SASU Cabinet X réclament diverses pièces et des fonds appartenant au syndicat des copropriétaires ; que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat, n’exclut pas l’action du syndicat des copropriétaires ;que par ailleurs dès lors que l’article 18-2 reconnaît au nouveau syndic le pouvoir d’agir devant le président du tribunal de grande instance, il ne saurait être soumis à la justification d’une autorisation de l’assemblée générale ; que dès lors le moyen de nullité de l’assignation soulevé par la société Nexity Lamy doit être rejeté ;

Considérant, sur l’ 'incompétence’ et le défaut de pouvoir -allégués par la société Nexity Lamy – que les dispositions de l’article 18-2 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 prévoient qu’après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts ; qu’en l’espèce les intimés réclament d’une part un solde de trésorerie qui n’aurait pas été restitué par la société appelante ainsi que la remise de documents permettant la gestion de la copropriété et d’autre part la réparation du préjudice qu’aurait subi le nouveau syndic du fait de l’absence de remise de ces pièces et fonds de la copropriété, prétentions prévues par les dispositions précitées de la loi du 1965 ; que dès lors le président du tribunal de grande instance de Créteil n’a pas excédé les limites de l’exercice de ses pouvoirs en statuant sur les demandes précitées ; que ce moyen doit, partant, être écarté ;

Considérant que la société Nexity Lamy critique l’ordonnance querellée en ce qu’elle l’a condamnée à communiquer l’état complet de répartition des charges par lots, concernant notamment les charges relatives au relevé des compteurs d’eau, les charges des bâtiments A, B, C, D, E et les charges des cages d’escalier pour toutes les entrées de chaque bâtiment, alors que le nouveau syndic est en possession depuis le 22 février 2016 du règlement de copropriété, de ses modificatifs et de la feuille de présence de l’assemblée générale du 21 janvier 2016 qui reprend les clés de répartition ; que si la photocopie du bordereau de remise de pièces du 22 février 2016 de l’appelante (sa pièce 7) diverge de la photocopie de ce même bordereau produit par les intimés (leur pièce 4-2) en ce que la ligne 'liste des copropriétaires (feuille de présence)' n’est pas cochée sur cette dernière alors qu’elle l’est sur la propre pièce de la société Nexity Lamy, l’appel de provisions du 2^e trimestre 2016 envoyé le 1^er avril 2016 par la société Cabinet X aux copropriétaires mentionne cependant les clés de répartition, démontrant ainsi que le nouveau syndic avait en sa possession les éléments lui permettant de répartir les charges par lots et ce au moins depuis avril 2016, soit antérieurement à l’assignation saisissant le premier juge, alors en outre qu’elle ne conteste pas avoir en sa possession le règlement de copropriété et ses modificatifs qui comportent l’état de répartition des charges ; que dès lors, et peu important que les clefs de répartition soient erronées ou ne correspondent pas au règlement de copropriété et à ses modificatifs ainsi que le soutiennent les intimés puisqu’il ne relève pas des

pouvoirs du président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 1965 de trancher la validité des pièces transmises, l’ordonnance querellée doit être infirmée sur ce point ;

Considérant que la société Nexity Lamy soutient que les intimés avaient connaissance depuis le 22 février 2016 de ce que les originaux des factures concernant la gestion de l’année civile 2012 étaient archivés au sein de la société Pro Archives puisqu’elle leur avait remis une attestation de transfert de ces pièces auprès de la société d’archivage ; que cependant et alors qu’elle a l’obligation en tant que syndic de détenir l’ensemble des documents nécessaires à la gestion de la copropriété, il lui appartient d’effectuer toutes diligences pour récupérer les pièces remises à la société Pro Archives et de les transmettre à son successeur en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que dès lors l’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à cette communication ;

Considérant que le bordereau de remise de pièces du 22 février 2016 produit par les intimés (leur pièce 4-2) établit que le contrat conclu le 30 décembre 2015 avec la SFPI et qui concerne les extincteurs et les colonnes sèches leur a été communiqué ; qu’ils ne sont pas fondés à réclamer une nouvelle production au motif que le document remis comporterait une rature sur la date dès lors qu’il n’appartient pas au président du tribunal statuant en la forme des référés saisi en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de statuer sur la validité des pièces transmises ; que l’ordonnance querellée doit donc être infirmée de ce chef ;

Que l’ordonnance querellée doit être infirmée pour les mêmes motifs s’agissant de la facture détaillée du 10 décembre 2015 -correspondant au prélèvement de la somme de 1 826 euros du 10 février 2016
- le nouveau syndic, qui ne conteste pas avoir en sa possession cette facture en original mais le fait qu’elle comporterait un ajout manuscrit concernant des frais de sécurité, ne pouvant réclamer la production d’un nouvel original qui inclurait les frais de sécurité ;

Considérant qu’en réponse à la demande de la société Cabinet X de communication d’un état des comptes individuels pour chaque copropriétaire arrêté au 21 janvier 2016, la société Nexity Lamy répond que le Grand livre qui est en possession de l’intimée comprend toutes les informations sur la situation individuelle de chaque copropriétaire ; que cependant elle ne précise pas les éléments comptables qui permettraient au nouveau syndic de reconstituer ces comptes individuels et ne justifie pas de la communication à son successeur d’un historique des comptes des copropriétaires qui, pour permettre à ce dernier de répondre à toute réclamation d’un copropriétaire isolé, doit être individualisé et il ne peut se contenter d’affirmer que le nouveau syndic aurait la faculté de connaître l’état de ces comptes individuels du fait de la communication du Grand livre ; qu’il y a lieu dès lors de confirmer l’ordonnance querellée qui a fait droit à la demande du nouveau syndic de ce chef ;

Considérant que l’appelante soutient que la présentation du budget 2015/2016 avec ses annexes figure dans la convocation à l’assemblée générale de 2016 et que ces éléments ont été transmis au nouveau syndic le 22 février 2016 ; que cependant cette affirmation n’est pas démontrée par les divers bordereaux de pièces qu’elle produit et le document 'budget 2015/2016" – sa pièce 15 – ne correspond pas à la pièce 20-1 des intimés censés être la présentation du budget 2015/2016 ; que dès lors l’ordonnance querellée doit être confirmée sur ce point ;

Considérant que si les intimés réclament les clés de répartition de l’avance permanente de trésorerie et des provisions pour travaux, le bordereau de pièces du 15 février 2016 en possession des intimés (leur pièce 4-3) démontre que la pièce comptable relative 'aux quotes-parts de chaque copropriétaire pour chaque compte d’avance’ leur a été communiquée leur permettant ainsi d’établir ces clés de répartition ; que dès lors l’ordonnance querellée doit être infirmée de ce chef ;

Considérant qu’en application de l’article 18-2 alinéa 2 dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds

disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; que si la société Nexity Lamy a communiqué le 22 février 2016 un 'état des comptes du syndicat (balance)', elle ne conteste pas cependant avoir fait fonctionner le compte après la fin de son mandat de sorte que cette balance n’est pas représentative de la situation des comptes du syndicat conformément aux dispositions précitées ; que dès lors l’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à communiquer la situation exacte de la trésorerie ;

Que s’agissant des relevés du compte bancaire séparé dont le syndicat des copropriétaires est titulaire auprès de la banque Palatine, l’appelante se contente de soutenir que la société Cabinet X peut obtenir ces pièces sur 'simple demande à la banque Palatine’ ; que dès lors elle n’établit pas avoir respecté son obligation de transmission et l’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle l’a condamné à communiquer au nouveau syndic ces documents, en original, pour les années civiles 2014/2015 ;

Considérant que le bordereau de remise de pièces du 22 février 2016 (pièce 4-2 des intimés) démontre que l’ancien syndic a communiqué :

— le 'registre des procès-verbaux d’assemblée générale et les pièces annexes de 2001 à 2015 (1 boîte + 1 registre)",

— un dossier 'Assemblées Générales’ comprenant :

'- Assemblée Générale du 13 novembre 2014 (accusés de réception des convocations et des notifications aux copropriétaires des Procès-verbaux),

— Assemblée Générale du 17 novembre 2015 (accusés de réception des convocations et des notifications aux copropriétaires des Procès-verbaux),

— Assemblée Générale du 21 janvier 2016 (retour des convocations)' ;

Que cependant la société Nexity Lamy ne justifie pas avoir transmis :

— les procès-verbaux de ces assemblées générales depuis 2006, seul le registre ayant été communiqué,

— les pièces annexées à la convocation pour l’assemblée générale de 2016,

— les accusés de réception des convocations des copropriétaires aux assemblées et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux entre 2006 et 2013 inclus et ceux pour l’assemblée générale de 2016, ceux de 2014 et de 2015 ayant été communiqués,

et il lui appartient d’effectuer toutes diligences pour récupérer les pièces remises à la société Pro Archives et de les transmettre à son successeur en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l’ordonnance attaquée sera donc partiellement confirmée sur ce point comme précisé au présent dispositif ;

Considérant que dans son bordereau de remise de pièces daté du 15 février 2016 (pièce 4-3 des intimés) la société Nexity Lamy indique 'le solde des fonds disponibles après apurement des comptes pour un montant de 229 026,35 euros s’agissant d’un compte séparé, le cabinet X se chargera de récupérer les fonds auprès de la banque La Palatine' ; que cependant il est établi qu’à la date de clôture du compte, soit le 15 mars 2016, le solde du compte n’était plus que de 220 395,63 euros soit un différentiel de 8 630,72 euros ; que le nouveau syndic soutient qu’au vu des pièces communiquées à hauteur de cour l’ancien syndic serait redevable d’une somme complémentaire de 2 671,26 euros

qui correspondrait selon lui à des encaissements non comptabilisés depuis le 15 février 2016 et à des règlements de 2015 non débités ; que cependant il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande, l’action sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas pour objet la vérification de la régularité des opérations sur le compte du syndicat ; que dès lors la décision querellée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante à payer à la société Cabinet X la somme de 8 630,72 euros ;

Considérant que la décision du 1^er juge doit être confirmée en ce qu’elle a ordonné une astreinte afin de garantir l’efficacité de la mesure dès lors que les mises en demeure du nouveau syndic à l’ancien de respecter ses obligations légales sont restées sans effet ;

Considérant que la SASU Cabinet X qui n’a pas disposé en temps utile de ces fonds et des documents indispensables à la bonne gestion de la copropriété du fait de l’inertie de la société Nexity Lamy subit un préjudice consécutif au non-respect par celle-ci de ses obligations légales et ce malgré des mises en demeure et une action en justice ; que sa demande de dommages-intérêts doit être accueillie à hauteur de 2 000 euros, le nouveau syndic ne justifiant pas d’élément lui permettant de prétendre à un montant supérieur ; que l’ordonnance querellée doit donc être confirmée sur ce point ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder au syndicat des copropriétaires et à la SASU Cabinet X, contraints d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire globale de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la société Nexity Lamy, partie perdante, doit supporter les dépens de l’instance d’appel et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles lesquels seront distraits au profit du conseil des intimés.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance querellée sauf s’agissant de la communication des accusés de réception des convocations aux assemblées et des notifications aux copropriétaires et sauf s’agissant de la communication :

— de l’état complet de répartition des charges par lots, concernant notamment les charges relatives au relevé des compteurs d’eau, les charges des bâtiments A, B, C, D, E et les charges des cages d’escalier pour toutes les entrées de chaque bâtiment,

— du contrat conclu le 30 décembre 2015 avec la SFPI,

— de la facture détaillée incluant les frais de sécurité correspondant au prélèvement de la somme de 1 826 euros du 10 février 2016,

— des clés de répartition concernant l’avance permanente de trésorerie,

— des clés de répartition concernant les provisions pour travaux,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de communication :

— de l’état complet de répartition des charges par lots, concernant notamment les charges relatives au relevé des compteurs d’eau, les charges des bâtiments A, B, C, D, E et les charges des cages

d’escalier pour toutes les entrées de chaque bâtiment,

— du contrat conclu le 30 décembre 2015 avec la SFPI,

— de la facture détaillée incluant les frais de sécurité correspondant au prélèvement de la somme de 1 826 euros du 10 février 2016,

— des clés de répartition concernant l’avance permanente de trésorerie,

— des clés de répartition concernant les provisions pour travaux,

Condamne la société Nexity Lamy à communiquer à la SASU Cabinet X :

— les procès-verbaux des assemblées générales depuis 2006,

— les pièces annexées à la convocation pour l’assemblée générale de 2016,

— les accusés de réception des convocations des copropriétaires aux assemblées et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux entre 2006 et 2013 inclus et ceux pour l’assemblée générale de 2016,

Y ajoutant,

Rejette la demande complémentaire de la société Cabinet X d’un montant de 2 671,26 euros au titre du solde des fonds disponibles,

Condamne la société Nexity Lamy à verser au syndicat des copropriétaires et à la SASU Cabinet X une somme globale de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société Nexity Lamy au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société Nexity Lamy aux dépens d’appel lesquels seront distraits au profit du conseil des intimés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT