Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2018

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/00649

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2016 -Juge de l’expropriation de BOBIGNY
- RG n° 15/00072

APPELANTE

L’EPARECA (ETABLISSEMENT PUBLIC NATIONAL D’AMÉNAGEMENT ET RESTRUCTURATION DES ESPACES COMMERCIAUX ET ARTISANAUX)

N° SIRET : 420 829 558 00022

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain VAMOUR de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Charles-Eric THOOR, avocat du même cabinet

INTIMÉES

[…]

N° SIRET : 401 062 64100022

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre CLOIX de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173, substitué par M^e Grégory VAYSSE, avocat du même cabinet

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

Représenté par M^me Y Z en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M. Hervé LOCU, président et par M^me A B, greffier présent lors du prononcé.

Exposé :

Par arrêté en date du 15 mai 2012, modifié par arrêté en date du 28 janvier 2014, ont été déclarées d’utilité publique les opérations d’aménagement au profit de l’EPARECA (Etablissement public National d’Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux) nécessaires à la réalisation du centre commercial Charcot à Sevran.

Par arrêté du 29 avril 2014, le Préfet de Seine-Saint-Denis a déclaré la parcelle CH n°128, […] à Sevran (93), immédiatement cessible au profit de l’EPARECA, dont le lot n°1, emportant 3 583/10 060èmes des parties communes, appartenant à la SCI Charcot I.

Le bien était donné à bail à la SARL Rayas qui y exploite une supérette sous l’enseigne Franprix.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 22 juillet 2014 au profit de l’EPARECA.

Faute d’accord sur le montant de l’indemnisation, l’EPARECA a saisi le juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis en date du 09 avril 2015 (reçu le 14 avril 2015 par le greffe).

Après le transport sur les lieux le 05 avril 2016, par jugement du 08 novembre 2016, le juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis a :

— déclaré recevable la demande de fixation des indemnités d’expropriation présentée par l’EPARECA ;

— déclaré recevables les conclusions de l’EPARECA ;

— déclaré recevables les conclusions du commissaire du gouvernement ;

— fixé à la somme arrondie de 737 300 euros, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPARECA à la SCI Charcot I, se décomposant comme suit :

—  603 900 euros au titre de l’indemnité principale ;

[549 m² x 1 100 euros]

—  61 390 euros au titre du remploi ;

—  71 975,88 euros au titre de la perte de loyers ;

— condamné l’EPARECA au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EPARECA au paiement des dépens de la procédure.

L’EPARECA a interjeté appel de cette décision le 29 décembre 2016.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— adressées au greffe, par l’EPARECA, le 25 mars 2017, notifiées le 07 avril 2017 (AR des 20 et 21 avril 2017), le 20 septembre 2017, notifiées le 21 septembre 2017 (AR des 27 et 28 septembre 2017) et le 30 janvier 2018, notifiées le 31 janvier 2018 (AR du 21 février 2018) aux termes desquelles il demande, en définitive, à la cour de :

— dire mal jugé, bien appelé ;

— réformer le jugement dont appel ;

— fixer le montant de l’indemnité, pour l’expropriation du lot n°1 et des 3 583/10160èmes de quote-part de copropriété des parties communes à la somme de 573 000 euros, se décomposant comme suit :

—  520 000 euros, arrondis, au titre de l’indemnité principale ;

[549 m² x 950 euros]

—  53 000 euros au titre du remploi ;

— débouter la SCI Charcot I de son appel incident, et de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— condamner la SCI Charcot I à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner à la SCI Charcot I de lui restituer la différence entre le montant des indemnités d’expropriation effectivement versées à la suite du jugement dont appel et le montant des indemnités d’expropriation prononcées en appel ;

— rejeter les autres demandes de la SCI Charcot I ;

— adressées au greffe, par la SCI Charcot I, intimée et appelante incident, le 08 juin 2017, notifiées le 25 juillet 2017 (AR du 26 juillet 2017), le 17 novembre 2017, notifiées le 21 novembre 2017 (AR des 28 et 29 novembre 2017) et le 04 avril 2017, notifiées le 09 avril2018 (AR du 12 avril 2018) aux termes desquelles elle demande, en définitive, à la cour de :

— rejeter les conclusions de l’EPARECA ;

— réformer le jugement dont appel ;

— fixer le montant des indemnités comme suit :

—  1 254 646 euros arrondis au titre de l’indemnité principale ;

[549 m² x 2 285,33 euros]

—  126 464 euros au titre du remploi ;

—  81 402,28 euros pour perte de loyer ;

[1 an de loyer]

— condamner l’EPARECA à lui payer 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 07 juin 2017, notifiées le 27 juillet 2017 (AR du 31 juillet 2017), aux termes desquelles il demande, à la cour de confirmer le jugement dont appel.

Motifs de l’arrêt :

L’EPARECA fait valoir que :

— en matière d’évaluation du prix d’un bien situé dans un centre commercial, la jurisprudence retient la notion d’unité de marché indépendante et désignant les biens du centre commercial en cause comme termes de comparaison privilégiés( cass 3° civ 10 mars 1993) ; doivent être écartées les valeurs vénales des cellules commerciales situées dans un autre centre commercial, même situées à proximité dès lors que la valeur des cellules commerciales dépend essentiellement notamment de l’attractivité du centre commercial, de son dynamisme économique ; si la Cour de cassation a déjà admis des termes de comparaison externes à un centre commercial, c’est uniquement lorsqu’ils présentaient des caractéristiques analogues ; l’arrêt invoqué par la SCI Charcot I (Com.6 fév.2007, n°05-16448) est inapplicable en l’espèce en ce qu’il est relatif à la lutte contre la fraude fiscale ;

— le refus d’appliquer un abattement pour occupation est injustifié sur le plan juridique mais aussi peu compréhensible sur le plan économique dès lors que la valeur du bien libre d’occupation est supérieure à celle d’un bien occupé ; or, le juge a rejeté un tel abattement sans le justifier ; la SCI concède l’état de dégradation du centre en considérant que la présence d’un locataire dans le local serait 'inespérée’ ; or, le commerce alimentaire a une attractivité distincte intéressant toujours un exploitant ; l’absence d’abattement est d’autant plus contestable que les termes de comparaison portent sur des biens libres d’occupation ;

— le juge a augmenté la valeur au m² obtenue par la moyenne des termes de comparaison de plus de 50 euros sans aucune justification des motifs invoqués au titre de 'l’emplacement’ et de 'l’état d’entretien’ ;

— le centre commercial est peu visible depuis l’espace public, vétuste, dégradé, inadapté aux besoins actuels et marqué par un climat d’insécurité ; l’aspect extérieur et intérieur du local commercial est désuet et totalement obsolète ; même situé côté rue, il est isolé des autres lots de copropriété ;

— les biens expropriés sont situés dans un secteur soumis au droit de préemption urbain renforcé soumis à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme désignant la date de référence comme celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le PLU, c’est-à-dire en l’espèce le 29 juillet 2010 ;

— le juge est tenu de déterminer la valeur de référence en y intégrant les accords amiables d’immeubles situés dans le périmètre de la DUP et passés par l’expropriant afin de les prendre en compte conformément à l’article L.322-8 du code de l’expropriation ; s’il décide de les écarter, le juge doit en préciser les motifs (Civ.3^e, 18 janv.1989, SARL Batche c/ Ville de Lyon) ; il s’agit de prendre en compte ces accords amiables et non de les prendre pour base ;

— au regard des acquisitions d’autres lots de copropriété auxquelles elle a procédé, la valeur de 950 euros/m² pour le lot n°1 se justifie eu égard à sa situation en front à rue et à son état intérieur ;

— les termes de comparaison proposés par la SCI Charcot I et le commissaire du gouvernement doivent être écartés en raison de leur localisation ou leurs caractéristiques propres ;

— concernant l’indemnité pour perte de revenus, la SCI Charcot I n’établit pas vouloir continuer son activité et ne démontre pas avoir lancé des recherches de locaux équivalents depuis l’ordonnance d’expropriation ; le délai de 12 mois fixé à l’article 150 du code général des impôts n’est pas pertinent s’agissant de la recherche d’un nouveau local sans rapport avec la réglementation fiscale ; l’indemnité de remploi a déjà pour but d’indemniser l’exproprié des démarches effectuées pour trouver un bien comparable ; le juge a pris en compte les revenus locatifs bruts alors même que le propriétaire assume des charges fiscales et matérielles significatives et la perte de loyers ne constitue pas une perte sèche puisque les indemnités de dépossession produisent des intérêts le temps de retrouver un bien similaire ;

La SCI Charcot I répond que :

— l’état d’entretien du centre commercial n’est pas mauvais mais moyen ; il a bien été pris en compte par le juge ; les affirmations de l’EPARECA sur la situation et la gestion du centre commercial ne sont étayées par aucune pièce ; il ressort de l’étude d’impact présentée durant l’enquête publique que seuls deux lots étaient vacants à la date de l’enquête publique ; en tout état de cause, l’état d’abandon de l’environnement urbain du bien n’est pas détachable de l’opération d’expropriation et ne peut, en conséquence, constituer un facteur de moins-value ;

— le bien doit être évalué libre d’occupation ; la circonstance que le bien soit loué n’est pas un facteur de moins-value s’agissant d’un lot situé au sein d’un centre commercial en déclin, déclin lié à l’intervention de l’EPARECA et de la commune de Sevran ; l’exploitant du magasin Franprix existant versera un loyer à l’EPARECA comme convenu dans le projet ; l’abattement pour occupation n’est pas systématique ; la jurisprudence citée par l’EPARECA n’est pas pertinente en l’espèce ; les prix unitaires moyens en valeur occupée et en valeur libres ne démontrent pas d’une différence significative de valeur qui justifierait un abattement en cas d’occupation ; à titre subsidiaire, si la cour retenait des termes de comparaison portant sur des biens loués, elle ne pourrait pas appliquer en plus un abattement pour occupation puisque l’occupation du bien a déjà été prise en compte ;

— les conclusions du commissaire du gouvernement étaient irrecevables en première instance et les termes de comparaison qu’il y présentait ne pouvaient valablement être pris en compte par le juge ; en effet, en raison du rejet de sa demande de termes de comparaison fondée sur l’article L.135 B du Livre des procédures fiscales, le principe de l’égalité des armes a été violé en raison du déséquilibre quant à l’accès à l’information ;

— l’article L.322-8 ne s’applique pas aux mutations intervenues avant la date de la DUP, soit avant le 15 mai 2012, excluant ainsi les termes de comparaison antérieurs présentés par l’EPARECA ; en tout état de cause, l’article L.322-8 du code de l’expropriation ne prive pas le juge de son pouvoir souverain d’appréciation qui lui permet d’écarter les termes de comparaison qui ne lui paraissent pas les plus appropriés ;

— la notion d’unité marchande indépendante n’est pas retenue par la Cour de cassation ; en application de la méthode par comparaison, la Cour de cassation a jugé que la valeur d’un fond de commerce situé dans un centre commercial peut être évaluée à partir de références situées en-dehors de ce centre commercial (Com.6 fév.2007, n°05-16448) ; aucun principe n’impose de limiter le choix des termes de comparaison aux ventes opérées au sein du centre commercial où se trouve le lot exproprié (Civ.3^e, 14 septembre 2017, n°16-23551) ; en tout état de cause, si l’unité marchande indépendante devait être retenue, elle inclurait nécessairement les lots 20 et 21 écartés sans justification par l’EPARECA ;

— certes les termes de comparaison qu’elle invoque portent sur des biens d’une surface inférieure à celle du bien en cause, mais une demande de termes de comparaison a été adressée aux services fiscaux qui ne disposent pas de termes de comparaison dont la surface serait plus proche ; par ailleurs, l’EPARECA ne propose pas de terme de comparaison dont la surface serait plus proche ;

— les termes de comparaison de l’EPARECA sont trop anciens, non-assortis de références de publication, concernent l’acte d’acquisition du bien lui-même ou des biens ayant fait l’objet de ventes plus récentes ;

— la Cour de cassation considère que l’indemnité de remploi ne couvre pas l’indemnité pour perte de loyers (Civ.29 juin 2017, n°16-19.588) ; l’indemnité pour perte de loyers pour la période correspondant au temps nécessaire pour retrouver un bien équivalent doit être accordée dès à présent ; une telle indemnité est calculée sur une période de 12 mois ; la preuve de la recherche de nouveaux locaux n’est pas exigée ;

Le commissaire du gouvernement observe qu’il ne lui revient pas de commenter l’appréciation que fait le juge des termes de comparaison qui lui sont présentés par les parties.

SUR CE

- sur la recevabilité des conclusions en appel

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l’appel étant du 29 décembre 2016, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

Les conclusions de l’EPARECA du 25 mars 2017, de la SCI Charcot et du commissaire du gouvernement du 7 juin 2017 déposées dans les délais susvisés sont recevables.

Les conclusions de l’EPARECA des 20 septembre 2017 et 30 janvier 2018 déposées hors délai sont de pure réplique à l’appel incident de la SCI Charcot I et celles de la SCI Charcot I des 17 novembre 2017 et 4 avril 2018 sont également de pure réplique ne formulant pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

— sur le défaut de notification de l’offre et du mémoire de saisine de la juridiction

La SCI Charcot Ine reprenant pas ce moyen en appel, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité.

— sur l’absence de mémoire régulier de l’EPARECA

La SCI Charcot I ne reprenant pas ce moyen en appel, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Charcot I.

— sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement de première instance

La SCI Charcot indique que le premier juge a pris en compte à tort les termes de comparaison proposée par le commissaire du gouvernement de première instance, que l’article 100 7B du livre des procédures fiscales ne concerne pas les sociétés, que l’administration n’a pas répondu à sa demande avant le jugement de première instance, qu’il existe un déséquilibre, que le principe de l’égalité des armes a été violé et que les conclusions du commissaire du gouvernement auraient dû être considérées comme étant irrecevables.

Cependant la SCI Charcot ne formule aucune demande dans le dispositif de ses conclusions qui lient la cour s’agissant des conclusions du commissaire du gouvernement de première instance et en tout état de cause elle a pu avoir accès à l’information demandée auprès des services fiscaux dans le cadre de l’appel (pièces N°18,19 ,30 et 31).

Enfin elle ne formule aucune critique à l’encontre des conclusions du commissaire du gouvernement en appel qui reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les conclusions du commissaire du gouvernement de première instance.

— sur le fond

Aux termes de l’article de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article L321-1 , du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 – leur usage effectif à la date définie par ce texte. L’appel porte sur la surface à retenir, sur la méthode à retenir pour la fixation de l’indemnité principale, sur le montant de la valeur unitaire et sur la perte de chance de percevoir un loyer et aucune contestation n’existe au titre de la date de référence.

L’appel porte sur la méthode à retenir pour la fixation de l’indemnité principale, sur le montant de la valeur unitaire et sur la perte de chance de percevoir un loyer et aucune contestation n’existe au titre de la date de référence et de la superficie .

S’agissant de la date de référence, l’expropriant ainsi que le commissaire du gouvernement retiennent la date du 29 juin 2010, tandis que l’expropriée n’a pas conclu sur ce point.

Le premier juge a indiqué que les biens sont évalués selon leur consistance au 22 juillet 2014, date de l’ordonnance d’expropriation emportant transfert de la propriété, selon leur valeur au jour du présent jugement et selon les possibilités d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme approuvé le 29 juin 2010, modifié le 14 décembre 2011 et plaçant la parcelle concernée en zone UR.

La parcelle est soumise au droit de préemption urbain renforcée en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, dont la dernière date de modification du PLU est le 29 juin 2010.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé la date de référence au 29 juin 2010 du PLU, modifié le 14 décembre 2011.

S’agissant des données d’urbanisme, les parties s’accordent sur le fait que le centre commercial est situé en zone UR du PLU de Sevran, dont la révision a été approuvée le 29 juin 2010. Il s’agit d’une zone regroupant des secteurs résidentiels d’habitat collectif faisant l’objet d’opérations de renouvellement urbain.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c’est celle de la première instance, soit le 8 novembre 2016.

S’agissant de la nature de l’opération, le commissaire du gouvernement indique que dans le cadre du programme national de rénovation urbaine, la commune de Sevran a bénéficié d’un important dispositif de rénovation du quartier Rougemont, ayant pour but d’ouvrir ce quartier sur le reste de la ville et d’améliorer l’offre de service public. Il prévoit notamment la recomposition d’une offre commerciale de proximité pour le secteur Charcot.

Situé le long de l'[…] à Sevran, le centre commercial éponyme se dégrade depuis de nombreuses années, à cause notamment de sa conception introvertie, le rendant peu accessible et attractif pour les clients.

Les exploitants du centre commercial qui le souhaitent, ne parviennent pas à céder leur fonds de commerce. Cette situation rend sa modernisation indispensable.

Pour la mise en de cette opération, la ville de Sevran a approché l’EPARECA pour une intervention, en vue de repositionner la totalité de l’offre commerciale sur la rue Charcot, de nouveaux locaux devant être reconstruits après démolition de la quasi-totalité des locaux existants. Une convention d’opérations entre la ville de Sevran et l’EPARECA a été conclue aux termes de laquelle, la ville devait acquérir la totalité des locaux du centre commercial actuel et proposer aux exploitants le transfert de l’éviction de leur activité. Elle devait céder ensuite à l’EPARECA les emprises foncières nécessaires à la construction de nouvelles cellules commerciales et le local de pharmacie à réhabiliter.

S’agissant de la consistance des biens, le commissaire du gouvernement en appel indique, ce qui n’est pas contesté par les parties, que le bien est au sein d’un centre commercial en copropriété située Charcot à Sevran sur la parcelle cadastrée […], la SCI Charcot I était propriétaire du lot numéro un composé d’un local commercial de 549 m², acquis le 31 mars 1995 selon acte notarié de Maître X.

Ce lot est occupé par la SARL RAYAS qui exploite une supérette avec l’enseigne Franprix.

Il est composé d’une entrée par l’arrière pour les livraisons et le dépôt des marchandises avec une porte sécurisée blindée ; il dispose également de volets roulants mécaniques avec des portes équipées de détecteurs automatiques, d’un local d’archives, d’un bureau avec vue sur magasin équipé d’un coffre fixé au mur, d’une remise de stockage, d’un local pour palettes, de 2 WC et lavabo, de 2 vestiaires.

L’ensemble du local est chauffé par une soufflerie, équipé d’une alarme, d’une vidéosurveillance ainsi que d’un dispositif anti incendie.

Le transport sur les lieux effectué le 5 avril 2016 a permis de constater que le bien est occupé par un locataire, qu’il est dans un état d’entretien moyen, avec notamment une façade relativement vétuste.

Le premier juge a souligné que le local commercial est en état d’usage, son aménagement n’étant pas récent ayant correctement été entretenu, que le centre commercial est au jour du transport sur les lieux, en partie fermé et dans un mauvais état d’entretien, avec présence des tags, et que l’établissement public expropriant qualifie le centre commercial de vieillot et inadapté aux besoins actuels.

Le commerce est situé le long de l’avenue du commandant Charcot sans être parallèle à cette voie et dispose d’une bonne visibilité sur la voie publique.

Bâti en 1973 sur la parcelle cadastrée […] d’une superficie de 2791 m², le centre commercial Charcot est dédié principalement aux activités économiques et commerciales, même si une de ses cellules est occupée par une association cultuelle.

Ce centre a la particularité de ne pas être fermé, les cellules commerciales ouvrant directement sur l’extérieur. Elles sont accolées à 2 immeubles à usage d’habitation de 5 niveaux, propriété du bailleur social LOGIREP.

Les cellules commerciales se trouvent :

— souvent le long de l'[…]. Elles sont alors visibles de cette voie ;

— soit de part et d’autre d’une allée extérieure, perpendiculaire à la voie publique précitée. Dans ce cas, elles ne sont pas visibles de ladite voie.

1° sur l’indemnité principale

A-Méthode par comparaison : discussion sur l’abattement en raison de la situation locative

Devant le premier juge, l’EPARECA a sollicité en raison du caractère occupé des 2 lots commerciaux qui n’est pas contesté, un abattement à hauteur de 30 à 40 % de la valeur libre, considérant que la situation d’occupation est un facteur de moins-value, tandis que la SCI Charcot I a contesté tout abattement faisant valoir que s’agissant d’un bien d’investissement, l’occupation par un preneur à bail depuis 8 ans, qui s’acquitte régulièrement des loyers, constitue un facteur de plus-value, tandis que le commissaire du gouvernement a proposé l’évaluation en valeur occupée, en

comparant les biens expropriés à des locaux commerciaux qui ont fait l’objet d’une vente alors qu’ils étaient occupés, en appliquant l’abattement de 20 % à la valeur d’échange du premier terme de comparaison qu’il présente et dont la valeur est exprimée libre de toute occupation.

Le premier juge indique qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, le 24 juillet 2014, date de référence, le bien était occupé par les preneurs à bail et qu’il convient donc de déterminer si cette situation juridique et de fait a généré une moins-value sur le marché immobilier susceptible de justifier l’application d’un abattement à la valeur libre déterminée pour obtenir une valeur occupée.

Il a considéré que dans un centre commercial en déclin, cette situation d’occupation par un preneur à bail qui s’acquitte régulièrement de son loyer, selon la SCI Charcot I, n’est pas un facteur de dépréciation, que l’EPARECA n’en apporte pas la preuve en l’espèce et qu’en l’absence de moins-value du fait d’une situation d’occupation, il n’y a pas lieu à appliquer un abattement.

En appel l’EPARECA indique que le premier juge a commis une erreur de droit, car si l’indemnité principale d’expropriation se rapproche de la valeur vénale du bien exproprié, elle n’est pas égale à celle-ci, et l’abattement pour occupation est un principe acquis selon la jurisprudence.

La SCI Charcot I maintient qu’ il n’y a pas lieu à abattement, tandis que le commissaire du gouvernement indique qu’il ne lui revient pas de commenter la décision du premier juge.

Aux termes de l’article L322-du code de l’expropriation, il n’est pas contesté par les parties qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation du 22 juillet 2014, le bien était occupé par les preneurs à bail.

Si le bien exproprié fait l’objet d’une location, il est pratiqué sur la valeur vénale du bien, apprécié libre d’occupation, un abattement pour tenir compte de la moins-value dont il est grevé par suite des droits conférés au locataire, mais si de manière générale, un immeuble d’habitation occupée vaut moins cher qu’un immeuble libre, le principe est susceptible toutefois de connaître des exceptions.

Au vu des pièces versées aux débats, les parties invoquent des références en valeur libre et en valeur occupée.

En conséquence la cour retiendra en premier lieu les références en valeur occupée, ce qui évite d 'appliquer un taux d’abattement, et retiendra si nécessaire les références en valeur libre pertinentes, en statuant sur le taux d’abattement.

B- sur les références

Il convient d’examiner les références des parties en valeur occupée :

— références de l 'EPARECA

L’EPARECA fait tout d’abord référence à un avis en date du 10 décembre 2014 de la brigade d’évaluation domaniale estimant la valeur du lot N°1 à 520000 euros, valeur occupée, soit 950 euros/m² SU occupée.( Pièce N°13).

Cependant un avis de France Domaine ne constitue pas un terme de comparaison car il ne correspond pas à une cession effective et sera donc écarté.

L’EPARECA indique qu’en matière d’évaluation du prix d’un bien, préempté ou exproprié, situé dans un centre commercial, la jurisprudence retient la notion d’unité de marché indépendante,( ou unité autonome d’exploitation) que le centre commercial constitue par lui-même une unité économique offrant des termes de comparaison privilégiée, et qu’il y a donc lieu d’exclure les références en dehors du centre commercial Charcot.

Il cite un arrêt de la 3° chambre de la cour de cassation du 10 mars 1993, non produit et en tout cas non publié.

Cependant dans le cadre de la méthode par comparaison comme l’indique à juste titre le commissaire du gouvernement ,en l’absence de références suffisantes sur la commune de Sevran, il n’y a pas lieu d’exclure des cessions récentes qui ont lieu au profit d’entités autres que l’EPARECA dans d’autres centres commerciaux, qui sont comparables au bien exproprié.

L’EPARECA produit des cessions de biens situés dans le même centre commercial et dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique, au nombre de 25, dégageant un prix moyen de 300euros/M² SU et indique qu’ils doivent être pris en compte,

S’agissant de la méthode d’évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet de la déclaration d’utilité publique au sens des prescriptions de l’article L322-8 du code de l’expropriation, étant observé qu’il n’est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.

Le premier juge a exactement écarté ces cessions qui ont toutes plus de 5 ans s’étalant de 1978 à 2006.

L’EPARECA indique d’ailleurs qu’ils sont anciens, qu’il les a lui même écarté et qu’ils ont été cités par souci d’information.

L’EPARECA cite également des termes plus récents correspondants à des acquisitions de quelques lots de copropriétés :

-16 décembre 2014 : la SCI ADAM CHARCOT à accepter une offre d’indemnisation de ce 230'000euros pour les lots 14,15, 19,20 et 21.(pièce N°14 et 30)

S’agissant des lots 14,15, et le 19 à hauteur de 30'000euros, soit 714, 29euros, s’agissant d’une surface utile plus petite de 46 m² cette référence sera écartée

Il convient par contre de retenir pour les lots 20 et 21, s’agissant d’une superficie utile de 142 m², un prix de 200'000euros, soit 1408,45 euros/m², tout en relevant que la situation en front à rue justifie une évaluation supérieure et au regard du traité d’adhésion postérieure du 17 mars 2015, la valeur qui doit être retenue est de 170'580 euros, soit 1201,26 euros le m²

— Termes de la SCI Charcot I

La SCI Charcot I se fonde sur 13 mutations faisant ressortir un prix unitaire de 2285,33 euros/m².

Il convient d’examiner les ventes en valeur occupée.

— Vente du 18 novembre 2013 : […] à Sevran, un local de 51 m², 130'000euros, soit 2549euros /m².

Cette référence n’est pas pertinente la surface étant trop petite, il s’agit d’un local commercial qui n’est pas implanté dans un centre commercial mais en centre-ville et sera donc écartée.

'Vente du 16 décembre 2014, au sein du centre commercial Charcot, 372'000euros, 190 m²,

1925,53/m².

Le commissaire du gouvernement indique que l’acte de cession n’a pas été trouvé, et en l’absence de production des références de publicité permettant de vérifier la nature de la vente, cette référence sera écartée.

— Vente du 18 septembre 2015,30 rue Arthur Chevalier Rosny-sous-Bois, 53 m², 120'000euros soit 2264,15 euros/m².

Cette référence n’est pas située à Sevran, mais à Rosny-sous-Bois en rez-de-chaussée d’un immeuble de standing récent, dans un secteur résidentiel, et non dans un centre commercial n’est pas pertinente et la surface étant trop petite sera donc écartée.

'Vente du 30 mars 2015 17, boulevard de la libération à Ivry-Gargan, 55 m², 145'000euros, 2636,36 euros/m²

le local commercial n’est pas situé à Sevran, n’est pas intégré dans un centre commercial, mais dans une du centre-ville, la superficie est petite et cette référence sera donc écartée.

— Termes du commissaire du gouvernement

En l’absence de référence sur la commune de Sevran, le commissaire du gouvernement produit une étude effectuée sur des cessions de locaux commerciaux comparables sur le département :

'28 août 2014 : 225 allée de Montfermeil à Clichy : 483 m², 460'000euros,952,38 euros le m² correspondant à un bâtiment avec 2 locaux commerciaux et des parkings couverts, ces locaux ayant été cédés en tant que locaux commerciaux et non des parkings.

L’EPARECA indique que ce terme concerne un immeuble à usage de bureaux situé à Clichy-sous-Bois, que le bien cédé n’est pas situé dans un centre commercial mais en ville, dans un secteur à usage principal d’habitation, dans lequel les commerces sont peu nombreux et éparpillés.

Cependant en raison des similitudes avec le bien exproprié au niveau de la surface et la situation d’occupation, cette référence pertinente sera donc retenue.

Le commissaire du gouvernement indique que la moyenne des 3 termes, dont deux libre est de 828,66 euros/le m², mais qu’au regard de ces similitudes (surface et situation d’occupation) avec le bien en cause, la référence du 28 août 2014 sera retenue soit 952,38 euros’le m², étant arrondi à 1000euros,compte tenu de l’emplacement commercial favorable du bien.

Il convient effectivement dans le cadre de la méthode de comparaison de retenir cette référence pertinente au regard des similitudes soit la somme de 952,38 euros/ m² arrondi à 1000 euros.

La moyenne des termes retenus et donc de :

1201,26 +1000= 2201,26 /2=1100,63 euros

— termes en valeur libre

la cour disposant de deux termes pertinents en valeur occupée, il n’ya pas lieu de retenir des termes en valeur libre.

En conséquence au regard de cette moyenne des termes retenus, des caractéristiques du bien à évaluer, à savoir une plus value liée à l’emplacement qui le rend visible de la voie du commandant

Charcot et de moins value tenant à un local commercial en état d’usage au sein d’un centre commercial en déclin, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire de 1100euros /le m².

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité principale en valeur occupée à la somme de 549 m²X 1100euros/m²= 603'900 euros.

2° sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés par l’EPARECA, il convient de confirmer l’indemnité de remploi à la somme de 61'390euros.

3° sur l’indemnité pour perte de revenus

Le premier juge a alloué à ce titre à la SCI Charcot sur la base d’ un an de loyer annuel, à hauteur de la demande soit 71975,88 euros.

L’EPARECA indique que l’indemnité pour perte de loyers n’est pas due , en l’absence de démonstration du caractère certain et direct du préjudice et que l’indemnité de remploi a déjà pour but d’indemniser l’exproprié des démarches à effectuer pour retrouver un bien comparable.

Cependant l’indemnité de remploi ne couvre pas l’indemnité pour perte de loyers et si le bien était affecté comme en l’espèce à la location, l’ancien propriétaire est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

En appel, la SCI Charcot I sollicite, (la somme de 71975,88 euros étant barrée) la somme de 81402,28 euros.

Le bail (pièce N°9) à la société Rayan prévoit un loyer de 42350 euros hors charges, hors taxes et hors TVA, ce qui correspond au décompte détaillé des loyers( pièce N°32), avec un montant de 20355,28 euros TTC par trimestre du 1° novembre 2014 au 31 octobre 2015 soit 81421,12 euros par an.

Il convient donc d’allouer à la SCI charcot , appelante incidente, la somme correspondant au préjudice subi correspondant à un an de loyers soit la somme de 81421,12 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer la condamnation en première instance de l’EPARECA au paiement de la somme de 3000 euros à la SCI Charcot I.

L’équité commande de débouter l’EPARECA de sa demande au titre de l’article 700 à du code de procédure civile et de la condamner à verser à la SCI Charcot I la somme de 3000euros sur ce fondement en cause d’appel.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer la condamnation de première instance de l’EPARECA, comprenant le coût de l’expertise réalisée par la SCI Charcot I.

L’EPARECA perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties.

Confirme le jugement entrepris, sauf à fixer l’indemnité pour perte de loyer à payer par l’EPARECA à la SCI Charcot I à la somme de 81421,12 euros.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne l’EPARECA au paiement d’une somme de 3000 euros à la SCI Charcot I au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’EPARECA aux dépens d’appel.

La greffière Le président