Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/15419 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B54LV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de Paris 11^e – RG n° 11-17-000427

APPELANTE

Madame I X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Ayant pour avocat plaidant M^e Laura NGUYEN avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

INTIMEE

Société d’Economie Mixte RIVP

SIRET : […]

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Philippe JAVELAS, Conseiller et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2015, la régie immobilière de la ville de Paris, ci-après RIVP, a donné à bail à M^me X un logement dépendant d’un immeuble sis […].

Par jugement du 15 décembre 2016, M^me X a été placée sous curatelle renforcée, M. Y ayant été désigné en qualité de curateur.

Ayant été saisie de nombreuses plaintes de locataires de l’immeuble motivées par des nuisances sonores provenant du logement occupé par M^me X, la RIVP a fait assigner sa locataire, ainsi que M. Y en qualité de curateur, devant le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris en résiliation du bail, par acte d’huissier de justice du 1^er août 2017.

Par jugement contradictoire du 17 avril 2018, le tribunal d’instance a :

— prononcé la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef,

— dit que le délai d’expulsion serait prorogé de neuf mois en application des dispositions de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

— fait droit à la demande d’autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d’habitation, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M^me X à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamné la RIVP aux dépens.

M^me I X a relevé appel de cette décision le 19 juin 2018 sans l’assistance de son curateur. Toutefois, l’irrecevabilité de l’appel n’a pas été soulevée par la bailleresse intimée, sur le fondement de l’article 468 du Code de procédure civile, devant le conseiller de la mise en état, exclusivement compétent pour en connaître, s’agissant d’une exception de procédure visée par l’article 771 du Code de procédure civile, ni relevé d’office par ce magistrat, après avoir recueilli l’avis des parties, en application des dispositions de l’article 120, alinéa 2, de ce même code.

Dans le dispositif de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 30 juillet 2018, M^me X, appelante, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre principal

— débouter la RIVP de ses demandes,

à titre subsidiaire

— accorder à M^me X un délai de trois ans pour quitter les lieux,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel,

— débouter la RIVP de ses demandes.

La RIVP, bailleresse intimée et appelante à titre incident, dans le dispositif de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 avril 2019, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant prorogé de neuf mois le délai prévu aux articles L.411-1 et L. 411-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Statuant à nouveau de ce chef

— débouter M^me X de sa demande de délais pour quitter les lieux formée sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner l’expulsion sans délai de M^me X,

— condamner M^me X aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 avril 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et les conséquences qu’elle emporte

M^me X fait grief au premier juge d’avoir prononcé la résiliation du bail, motif pris de ce que la locataire portait atteinte à la tranquillité de l’immeuble.

Au soutien de sa demande d’infirmation du jugement déféré et de débouté de la RIVP, elle fait valoir que :

— les attestations de voisins ne sont pas probantes, en ce qu’elles ne respectent pas les exigences de l’article 202 du Code de procédure civile et ont été établies pour les besoins de la cause,

— aucune plainte n’a été déposée au commissariat,

— les quelques nuisances qui ont pu être causées au voisinage dans les premiers mois de l’emménagement de M^me X ne justifient pas un prononcé de la résiliation judiciaire du bail dès lors que M^me X a été reconnue adulte handicapée en raison de troubles psychiatriques graves, qu’elle respecte scrupuleusement le traitement médical qui lui est prescrit et que la bailleresse

ne justifie pas, au jour où la Cour statue, de la persistance des troubles.

La RIVP, bailleresse intimée concluant à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, expose en réplique, que :

— en vertu de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 de son bail, M^me X est tenue de jouir paisiblement des lieux loués,

— la RIVP a été saisie, depuis 2016, de plaintes de locataires de l’immeuble faisant état de nuisances sonores à toute heure du jour et de la nuit,

— une pétition a été signée le 15 décembre 2016, et la locataire mise en demeure,

— le curateur de M^me X a également été informé de la gravité de la situation par courrier du 25 avril 2017,

— la RIVP a été saisie de nouvelles plaintes au mois de mai 2017,

— après avoir été une nouvelle fois mise en demeure, M^me X a été reçue à deux reprises par la RIVP en présence de son père, sans contester les troubles constatés auxquels elle s’est engagée à mettre un terme,

— M^me X a refusé la proposition de Paris Habitat oph visant à la reloger dans un appartement thérapeutique,

— contrairement à ce que soutient M^me X, l’existence des troubles est parfaitement établie, ainsi que leur persistance postérieurement au prononcé de la résiliation judiciaire par le premier juge.

Sur ce

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef et notamment de ses enfants, même s’ils sont majeurs.

L’article 10 du bail consenti à M^me X rappelle cette obligation de jouissance paisible qui pèse sur le preneur en indiquant que le locataire est tenu : « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location en n’y exerçant aucun commerce ou profession quelconque et en s’abstenant en toutes circonstances de ce qui pourrait troubler la tranquillité ou le repos des voisins ou être contraire à la bonne tenue de l’immeuble ».

En l’espèce, la RIVP verse aux débats différentes pièces pour attester des troubles de voisinage dont il est allégué et des avertissements qui ont été adressés à M^me X:

— une attestation de M^me Z, voisine de M^me X, datée du 15 septembre 2016, faisant état de tapage entre 22 heures et 8 h 45 du matin, et indiquant que l’immeuble est « devenu insupportable » depuis l’arrivée de M^me X,

— une déclaration de main courante de M^me A, voisine de M^me X, datée du 15 août 2016, dont il ressort en substance que cette voisine a " des différends de voisinage« avec M^me X, qu’il y a beaucoup de monde qui entre chez elle et que » des personnes stagnent dans le couloir et dans le hall« et » parlent très fort", qu’il y a du bruit surtout le week-end,

— une attestation de M^me B, voisine de M^me X, datée du 17 septembre 2016, faisant

état de nuisances sonores, de visites de marginaux très bruyants et d’odeur de cannabis en provenance de l’appartement de M^me X,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 17 septembre 2016, indiquant que ses fenêtres donnent sur l’appartement de M^me X, qu’il aperçoit régulièrement " des hommes nus, surtout la nuit, lumière allumée" dans l’appartement, qu’il a entendu M^me X prendre des rendez-vous, par téléphone, fournir l’adresse et les codes de l’immeuble en demandant le prénom et le numéro de téléphone de son interlocuteur, qu’il subit de nombreuses nuisances sonores, cris, disputes, fenêtres grandes ouvertes, que la police est intervenue dans l’appartement, arme au poing, à plusieurs reprises et que le matin du 17 septembre 2016, quatre individus hurlaient sous ses fenêtres « I ouvre, sale pute »,

— une attestation de M. D, voisin de M^me X, datée du 18 septembre 2016, indiquant que des personnes " sous l’influence de différentes substances« affluent dans l’appartement » en sonnant parfois à quatre heures du matin", qu’il y a du bruit la nuit et des disputes,

— un récépissé de déclaration de main courante de M^me B, voisine de M^me X, du 28 août 2016, dont il ressort en substance, qu’il y a des nuisances sonores dans l’appartement de M^me X, que durant la nuit du 27 août 2016, des visiteurs de M^me X K et tapaient dans leurs mains dans la cour de l’immeuble, que la musique dans l’appartement de M^me X était très forte et que six hommes éméchés sont sortis de l’appartement au matin,

— une pétition datée du 15 septembre 2016, signée par une douzaine de locataires de l’immeuble indiquant que, depuis l’emménagement de M^me X, ils subissent des nuisances sonores qui vont en s’amplifiant, qu’il y a, chez cette personne, des allées et venues en permanence, à toute heure du jour et de la nuit, et qu’ils souhaitent qu’il soit porté remède à cette situation afin " de garantir une vie sereine à l’ensemble des locataires",

— un courrier de la RIVP adressé en recommandé à M^me X par la RIVP le 19 septembre 2016 pour lui rappeler son obligation de jouir paisiblement des lieux qui lui ont été donnés à bail,

— un courrier de la RIVP, daté du 22 septembre 2016, adressé à M. X, père de l’appelante, pour lui indiquer qu’elle a été saisie de plaintes à l’encontre de sa fille qui serait à l’origine de nuisances sonores,

— un courrier de la RIVP, daté du 25 avril 2017, adressé au père de l’appelante pour lui indiquer qu’elle a été saisie de plaintes à l’encontre de sa fille qui serait à l’origine de nuisances sonores, des individus réclamant M^me X faisant du tapage et dégradant les parties communes de l’immeuble,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 7 mai 2017, indiquant que, dans la nuit du 5 au 6 mai 2017, il a été réveillé par des la musique et des cris en provenance de l’appartement de M^me X, qu’il a pu voir par la fenêtre des hommes en train de discuter et " de prendre des rails de cocaïne",

— une attestation de M^me B, voisine de M^me X, datée du 8 mai 2017, et indiquant, qu’en raison du bruit et de l’attitude des visiteurs de M^me X, elle ne sent plus en sécurité dans l’immeuble et a peur pour son fils de treize ans,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 9 mai 2017, indiquant que, dans la nuit du 20 au 21 avril 2017, il a dû contacter la police en raison du bruit et de la musique très forts qui provenait de l’appartement de M^me X, et que quatre individus fumaient du cannabis à la fenêtre en parlant à haute voix,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 13 mai 2017, indiquant que le samedi 13 mai 2017 un camion de pompier avec grande échelle s’est positionné sous la fenêtre de M^me X, et qu’un homme qui se trouvait dans l’appartement, en l’absence de M^me X, éméché ou drogué, connu des services de police, a été emmené dans un hôpital,

— une attestation de M. E, voisin de M^me X, datée du 19 juin 2017, faisant état de tapage nocturne en provenance de l’appartement de M^me X et de plusieurs tentatives « d’enfoncement du portail » par des personnes extérieures à l’immeuble,

— une attestation de M^me F, voisine de M^me X, datée du 19 juin 2017, indiquant que M^me X organise régulièrement des fêtes qui se termine des très tard, « avec des invités masculins très bruyants et souvent éméchés »,

— une attestation de M^me G, voisine de M^me X, datée du 19 juin 2017 et indiquant qu’elle a eu à subir des nuisances nocturnes, comme durant la nuit du 5 au 6 mai 2017, en provenance de l’appartement de M^me X, que les cris, la musique jusqu’au petit matin perturbent son sommeil et sa tranquillité, ce qui n’est pas acceptable,

— une attestation de M^me H, voisine de M^me X, datée du 26 juin 2017, faisant état de claquements de portes et d’éclats de voix en provenance de l’appartement de M^me X, et du fait qu’elle est souvent dérangée en pleine nuit par des visiteurs de M^me X qui sonnent à son interphone,

— une attestation de M^me A, voisine de M^me X, datée du 27 juin 2017, indiquant qu’un individu se promenait sur le bord de la fenêtre de l’appartement de M^me X le samedi 13 mai 2017, que la police et les pompiers ont dû se déplacer pour régler la situation et que M^me X est dangereuse pour elle et pour les autres en raison de ses mauvaises fréquentations et qu’elle souhaite préserver son fils de deux ans,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 2 août 2017, indiquant avoir été insulté dans la nuit du mardi 1^er août 2017 par un homme qui hurlait sous la fenêtre de l’appartement de M^me X et à qui il avait demandé de cesser de faire du vacarme,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 12 novembre 2017, indiquant avoir été réveillé dans la nuit du 11 novembre 2017 par des cris et des aboiements de chien en provenance de l’appartement de M^me X,

— une attestation de M^me A, voisine de M^me X, datée du 13 novembre 2017, corroborant le témoignage de M. C et indiquant que les "cris d’hystérique" de M^me X l’empêchent de dormir,

— une attestation de M. E, voisin de M^me X, datée du 12 décembre 2017, disant avoir été dérangé dans la nuit du 23 novembre 2017 par le vacarme créé par les visiteurs fortement alcoolisés de M^me X,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 3 février 2018, indiquant que, dans la nuit du 1^er au 2 février 2018, il a été réveillé à nouveau par les cris et la musique en provenance de l’appartement de M^me X, qu’aucun dialogue n’est possible avec cette dame dont le comportement ne s’améliore pas,

— une attestation de M. E, voisin de M^me X, datée du 7 février 2018, faisant état de son exaspération du fait des cris, de musique et du vacarme occasionné par les invités de M^me X qui interpellent cette dernière depuis les parties communes de l’immeuble,

— une attestation de M^me A, voisine de M^me X, datée du 8 février 2018, indiquant que son sommeil a été une nouvelle fois perturbé dans la nuit du 1^er au 2 février par des nuisances sonores en provenance de l’appartement de M^me X,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 26 juin 2018, faisant état de tapage nocturne dans la nuit du lundi 25 juin 2018 en provenance de l’appartement de M^me X et indiquant qu’il ne se sent pas en sécurité du fait des allées et venues "d’hommes peu fréquentables" dans les parties communes de l’immeuble,

— une attestation de M. E, voisin de M^me X, non datée, indiquant avoir été réveillé, dans la nuit du 27 juin 2018 par un homme à vélo sur son palier qui frappait à la porte de M^me X et qui semblait drogué ou alcoolisé,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 6 octobre 2018, disant avoir été réveillé dans la nuit du 4 octobre 2018 par de la musique et des cris en provenance de l’appartement de M^me X,

— une attestation de M. E, voisin de M^me X, datée du 11 octobre 2018, faisant état de cris, de claquements de porte, notamment durant la nuit, en provenance de l’appartement de M^me X,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 24 octobre 2018 avoir été réveillé, durant la nuit du 24 octobre 2018, par des cris, des pleurs, de la musique en provenance de l’appartement de M^me X,

— une attestation de M. C, voisin de M^me X, datée du 6 janvier 2019, indiquant qu’il est empêché de dormir depuis trois nuits – 3 au 6 janvier 2019 – par les cris et la musique jusqu’à huit heures du matin en provenance de l’appartement de M^me X, précisant que cette dernière reçoit la visite d’hommes seuls qui l’appellent dans la rue et défoncent la porte de l’immeuble quand ils n’ont pas le code,

— une attestation de M^me H, voisine de M^me X, datée du 9 janvier 2019, faisant état de dégradations des parties communes et de cris dans la cour et dans la cage d’escalier.

Ces témoignages nombreux et, pour la plupart, circonstanciés établissent et caractérisent, contrairement à ce que soutient l’appelante, depuis de nombreuses années que dure la location, des manquements réitérés de M^me X à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, et ces nombreuses incivilités, constituent un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M^me X, en ce qu’ils ont eu pour effet de créer, au préjudice des voisins et, plus généralement au sein de l’immeuble, un climat d’insécurité et des nuisances sonores insupportables.

Le moyen soulevé par M^me X et tiré de ce que les témoignages de ses voisins devraient être écartés des débats au motif qu’ils ne respecteraient pas les prescriptions de l’article 202 du Code de procédure civile, manque en fait.

Il en va de même du moyen tiré de ce que la persistance des troubles ne serait pas établie, les dates des dernières attestations versées aux débats démontrant tout au contrainte que les nuisances persistent depuis que la résiliation judiciaire du bail a été prononcée par le premier juge.

Par ailleurs, le fait que M^me X souffre de graves problèmes psychologiques n’est pas exonératoire. En effet, la mission sociale dévolue à la RIVP consiste à loger des personnes dont les revenus sont trop modestes pour qu’elles aient la possibilité de le faire sur le marché privé de la location et non à accueillir des malades dont l’état relève de la psychiatrie en imposant à l’ensemble

des résidents d’un immeuble, qui doivent pouvoir jouir paisiblement des appartements qui leur ont été donnés à bail, une cohabitation avec ces malades qu’il n’ont pas choisie et qui leur est préjudiciable.

Par suite, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a résilié le bail consenti à M^me X et ordonné son expulsion.

L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le jugement déféré doit également être confirmé de ce chef.

II) Sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par M^me X à titre subsidiaire

M^me X fait valoir qu’elle est une majeure protégée, qu’elle se trouve dans une situation précaire et que, compte tenu de ces éléments, il lui sera très difficile de retrouver un logement et que, partant, une expulsion sans délai risquerait d’entraîner une" marginalisation" définitive.

La RIVP sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prorogé de neuf mois le délai prévu aux articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et sollicite une expulsion sans délai de M^me X.

Sur ce

M^me X a déjà bénéficié des délais importants de la procédure en relevant appel du jugement déféré ; elle a refusé une proposition de relogement dans un logement thérapeutique et compte tenu de la durée et de l’intensité des troubles de voisinage dont elle est à l’origine, il y a urgence à ce qu’elle puisse bénéficier d’une structure adaptée à son état et que son voisinage recouvre la tranquillité dont il est en droit de bénéficier.

C’est pourquoi le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prorogé de neuf mois le délai prévu aux articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et, le délais de deux mois prévu à l’article L.412-1 de ce même code étant supprimé, l’expulsion de M^me X ordonnée sans délai.

III) Sur les demandes accessoires

M^me X, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ; toutefois, la décision déférée sera, conformément à la demande de la bailleresse intimée, confirmée en ce qu’elle a mis à la charge de la RIVP les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant prorogé de neuf mois le délai prévu aux articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Statuant à nouveau du chef infirmé

Ordonne l’expulsion sans délai de M^me I X ;

Déboute M^me I X de l’ensemble de ses demandes ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me I X à payer à la RIVP

une indemnité de 1 500 euros ;

Condamne M^me I X aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT