Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2019

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/17755 – N° Portalis 35L7-V-B67-BXAJW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/11759

APPELANTS

Monsieur D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Et

Madame K L O Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : L0162

Madame F X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J094

Ayant pour avocat plaidant M^e Mylena LUCCHI de L’AARPI SAGET FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, toque R197

INTIME

Syndicat des copropriétaires DU […] représenté par son syndic la SA JEAN CHARPENTIER ayant son siège […], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me F I veuve X (M^me X) est propriétaire depuis le […] du bâtiment D et de divers lots dans le bâtiment C dans lequel les époux Y sont également propriétaires de divers lots (46, 47, 50 et 54), au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé […].

Le 30 mai 2013, l’assemblée des copropriétaires a donné pouvoir au syndic pour engager contre les consorts X et Y, en leur qualité de copropriétaires des bâtiments C et D, une procédure aux fins de faire procéder à la vérification des autorisations administratives éventuellement requises, des assurances souscrites, de la bonne conformité des locaux et du bon respect des normes sur la sécurité et l’incendie dans le cadre des activités qui y sont exercées (activité de chambres d’hôtes notamment) et constitution d’une provision de 2.000€ appelée au prorata des millièmes généraux pour en couvrir le coût prévisionnel.

Par acte du 29 juillet 2013 M^me X et M. et M^me Y ont assigné le syndicat des copropriétaires du […] devant le tribunal pour lui demander, notamment, de prononcer la nullité des résolutions 29, 30 et 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2013 et dire que la cour particulière attenante aux bâtiments C et D et séparée de la cour commune par une grille fermée par un portail, constitue une partie commune à usage privatif des propriétaires desdits bâtiments.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces prétentions et a demandé, notamment, au tribunal de dire que la cour particulière aux bâtiments C et D de l’ensemble immobilier est une partie commune à usage commun, condamner solidairement M^me X et les époux Y à remettre la cour particulière dans son état d’origine au jour de la rédaction du règlement de copropriété, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et à lui verser la somme mensuelle de 3.000 € au titre de l’occupation à titre privatif de cette cour, et ce, rétroactivement à compter du 31 décembre 2012, et ce, jusqu’à la cessation complète de l’occupation privative de cette cour, condamner M^me X et les époux Y à justifier sans délai et sous astreinte de 500 € chacun par jour de retard à produire divers justificatifs (autorisations administratives pour l’exercice des activités exercées dans leurs lots, assurances souscrites relativement à ces activités, condamner les consorts X et Y à suspendre toute activité de chambre d’hôtes et de centre zen qu’ils y exercent dans leurs locaux, sous astreinte chacun de 5.000 € par infraction.

Par jugement du 7 juillet 2015, rectifié par jugement du 29 septembre 2015; le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté les demandeurs de leur demande de nullité des résolutions 29 et 30 de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble situé […] du 30 mai 2013,

— annulé la résolution 31 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé […] du 30 mai 2013,

— dit que la cour bordant les bâtiments C et D et séparée par une grille constitue une partie commune, sans droit de jouissance exclusive des copropriétaires des bâtiments C et D,

— ordonné la restitution de cette cour commune au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […],

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. D Y, M^me K L O Y et M^me F X ont relevé appel de ces jugements par déclarations remises au greffe les 26 août et 26 octobre 2015.

Les deux procédures ont été jointes le 25 novembre 2015.

Par ordonnance du 16 mars 2016 le conseiller de la mise en état a pris acte de la remise au conseil du syndicat des copropriétaires de la clé fermant le portail d’accès à la cour bordant les bâtiments C et D et débouté le syndicat de son incident de radiation de l’appel au visa de l’article 526 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 26 janvier 2016 par lesquelles M. D Y et M^me K Y, appelants, invitent la cour à :

— prononcer la nullité des résolutions 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2013,

— dire à titre principal que la cour particulière attenante aux bâtiments C et D et séparée de la cour commune par une grille fermée par un portail, constitue une partie commune à usage privatif des propriétaires desdits bâtiments et subsidiairement, dire que cette cour constitue une partie commune spéciale et particulière aux seuls copropriétaires des bâtiments C et D avec toute conséquence de droit,

— confirmer le jugement pour le surplus en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à la remise en état de la cour, au paiement d’une indemnité d’occupation, à la suspension de l’activité de chambre d’hôtes et à la production de justificatifs,

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la 31^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2013,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure qui sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965 ;

Vu les conclusions en date du 11 décembre 2017 par lesquelles M^me F X, appelante, invite la cour, au visa des articles 2272 du code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— déclarer prescrite la demande du syndicat des copropriétaires en restitution de la cour particulière aux bâtiments C et D,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la cour bordant les bâtiments C et D n’était pas une partie commune à jouissance privative,

— infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution de cette cour commune au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […],

subsidiairement, si la cour devait la condamner,

— condamner Mme et M. Y à la garantir de toutes sommes auxquelles elle pourrait être condamnée,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] et les époux Y au dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer une somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 29 janvier 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’article 815-9 du code civil, à :

— débouter M^me X et les époux Y de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions qui ne seraient pas compatibles avec les siennes selon le détail suivant,

— confirmer les jugements en ce qu’ils ont :

• débouté M^me X et les époux Y de leur demande d’annulation des résolutions 29 et 30 de l’assemblée du 30 mai 2013 ,

• dit que la cour bordant les bâtiments C et D de l’ensemble immobilier situé […] à Paris et séparée par une grille constitue une partie commune à l’ensemble des copropriétaires sans droit de jouissance exclusive des copropriétaires des bâtiments C et D,

• ordonné la restitution de cette cour commune au syndicat des copropriétaires,

• ordonné l’exécution provisoire,

— réformer les jugements en ce qu’ils ont refusé pour le surplus de faire droit à ses demandes,

et statuant à nouveau,

sur la restitution de la cour bordant les bâtiments C et D,

à titre principal,

— condamner in solidum M^me X et les époux Y à faire déposer à leurs frais la grille d’accès à la cour bordant les bâtiments C et D, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum M^me X et les époux Y à faire retirer à leurs frais la serrure placée sur la grille d’accès à la cour bordant les bâtiments C et D, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— enjoindre à M^me X et aux époux Y de ne replacer aucun système de fermeture de cette grille de sorte que celle-ci soit ouverte et que tous les copropriétaires puissent accéder sans entrave à la cour bordant les bâtiments C et D, et ce, sous astreinte de 5.000€ par manquement, chaque manquement étant caractérisé par un empêchement qui leur serait imputable de l’accès des autres copropriétaires à cette cour,

sur l’indemnité d’occupation,

— constater que M^me X et les époux Y utilisent privativement cette cour commune à tous les copropriétaires,

— dire que l’usage privatif de cette cour commune à tous les copropriétaires méconnaît le droit commun de la copropriété en l’absence de toute mention expresse les y autorisant aux termes du règlement de copropriété, et ce, alors qu’aucune autorisation de l’assemblée des copropriétaires ne leur a été donnée à cet effet, comme l’exige le règlement de copropriété susvisé,

— dire que M^me X et les époux Y sont redevables d’une indemnité d’occupation à l’égard du reste des copropriétaires qu’ils ont été mis en demeure de verser depuis le 31 décembre 2012,

— fixer le montant de cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3.000 €,

— condamner in solidum M^me X et les époux Y à lui payer la somme de 108.000€ au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 31 décembre 2012, sauf à parfaire, somme augmentée des intérêts au taux légal depuis le 31 décembre 2012, et sous réserve, le cas échéant, de l’application de la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

— condamner in solidum M^me X et les époux Y à lui payer tant qu’ils ne lui auront pas restitué la cour litigieuse et à compter de la décision à intervenir la somme de 3.000 € par mois,

sur la remise en état de la cour bordant les bâtiments C et D,

constater qu’en 1995, la cour bordant les bâtiments C et D :

• présentait un sol recouvert de graviers blancs,

• ne présentait aucun bassin creusé,

• ne comprenait aucun abri,

— constater qu’à ce jour, la cour bordant les bâtiments C et D :

• présente un sol recouvert de carreaux gris foncé,

• présente le creusement d’un bassin alimenté par une fontaine,

• présente un abri ou appentis surmonté d’un toit,

— dire que ces travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée des copropriétaires,

— condamner in solidum M^me X et les époux Y sous astreinte de 5.000 € dans un délai de 45 jours à compter de la décision à intervenir à remettre à leurs frais la cour bordant les bâtiments C et D dans l’état dans lequel elle se trouvait en 1995 en :

• faisant ôter le carrelage gris foncé qu’ils ont posé au sol,

• remettant des graviers blancs au sol,

• faisant disparaître le bassin et son creusement pratiqué dans la cour,

• détruisant l’abri 'zen’ ou appentis qu’ils y ont fait construire,

sur la cessation des activités commerciales exercées dans les bâtiments C et D en contrariété avec le règlement de copropriété

— dire que selon le règlement de copropriété susvisé, seul l’usage de dépôt de meubles est prévu pour le bâtiment C et seul l’usage commercial au bénéfice de la société Hug est permis dans le bâtiment D,

— dire que l’activité de chambres d’hôtes exercée par M^me X et les époux Y dans les bâtiments C et D n’est pas permise par le règlement de copropriété,

— dire que l’activité de 'centre zen’ exercée par M^me Y dans le bâtiment C n’est pas permise par le règlement de copropriété,

— dire que l’exercice de telles activités n’a en outre pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires,

— enjoindre à M^me X et aux époux Y de cesser leurs activités commerciales de chambres d’hôtes et de 'centre zen’ dans les bâtiments C et D, et ce, sous astreinte de 5.000 € chacun par manquement, chaque manquement étant constitué par l’exercice des activités précitées dans leurs locaux au cours de toute période de 24 heures,

sur les demandes de justificatifs,

— condamner M^me X et les époux Y sous astreinte de 5.000 € chacun par jour de retard à compter de la décision à intervenir à :

• lui faire connaître l’ensemble des activités commerciales qui sont exploitées au sein des bâtiments C et D en précisant à chaque fois les lots dans lesquels ces activités sont exercées,

• lui communiquer :

¤ l’ensemble des autorisations administratives requises pour l’exercice de ces activités et notamment celles de chambres d’hôtes et centre zen,

¤ l’ensemble des attestations d’assurances relatives à l’exercice de ces activités au sein des bâtiments C et D depuis l’année 2011-2012 et jusqu’au jour de la décision à intervenir ,

¤ les justificatifs de la conformité des lots de copropriété concernés et notamment au regard des normes de sécurité et de lutte contre l’incendie au regard des activités qui y sont exploitées,

en tout état de cause,

— condamner in solidum M^me X et les époux Y aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; à cet égard, le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a annulé la résolution 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2013 ;

Sur la demande de nullité de la résolution n°29

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ;

Le 30 mai 2013 l’assemblée des copropriétaires a donné pouvoir au syndic pour engager contre les consorts X et Y, en leur qualité de copropriétaires des bâtiments C et D, une procédure aux fins de faire procéder à la vérification des autorisations administratives éventuellement requises, des assurances souscrites, de la bonne conformité des locaux et du bon respect des normes sur la sécurité et l’incendie dans le cadre des activités qui y sont exercées (activité de chambres d’hôtes notamment) et constitution d’une provision de 2.000 € appelée au prorata des millièmes généraux pour en couvrir le coût prévisionnel ;

Les premiers juges ont exactement relevé que l’emploi du terme 'procédure’ ne prête pas à confusion sur l’autorisation du syndic de saisir la justice pour l’activité de chambre d’hôtes à l’encontre des copropriétaires nommément désignés et que la résolution adoptée par l’assemblée n’est pas imprécise ;

Il convient d’ajouter que la rédaction de cette résolution ne peut être critiquée pour imprécision dans la mesure où elle s’inscrit dans la continuité des résolutions des assemblées générales des années précédentes ; en effet, l’assemblée générale du 25 mai 2011 a adopté à l’unanimité la résolution suivante 19 c aux termes de laquelle l’assemblée a demandé à M^me X et M. Y de communiquer au syndic les documents administratifs et attestations d’assurance relatifs aux activités exercées dans les lots des bâtiments C et D ; l’assemblée suivante du 15 mai 2012 a adopté la résolution n° 28 f ainsi libellée : 'la vérification par l’avocat qui sera missionné de la pérennité du contrat d’assurance multirisque immeuble souscrit auprès de la MATMUT au regard des activités liées aux lots des bâtiments C et D et des normes de sécurité incendie à respecter étant précisé que, malgré la demande faite lors de la dernière assemblée, les copropriétaires des bâtiments C et D n’ont pas communiqué à ce jour au syndic les documents administratifs et attestations d’assurance relatifs aux activités exercées dans les lots des bâtiments C et D';

Ces résolutions n’ont pas fait l’objet de recours en annulation de la part des consorts X et Y ;

L’adoption de la résolution n° 29 de l’assemblée du 30 mai 2013 ne constitue ni un excès de pouvoir de la part de l’assemblée, ni un abus de majorité dans la mesure où les contrôles prévus aux termes de cette résolution ne dépassent pas les attributions de l’assemblée des copropriétaires, s’agissant pour celle-ci de vérifier que la pérennité du contrat d’assurance multirisque qu’elle avait souscrit auprès de la MATMUT n’était pas obérée du fait des activités exercées par les consorts X et Y dans leurs lots de copropriété ;

De plus, il n’est pas contesté que les consorts X et Y se sont abstenus d’obtempérer à la résolution 19 c de l’assemblée générale du 25 mai 2011, aux termes duquel il leur était demandé de communiquer au syndic les documents administratifs et attestations d’assurance relatifs aux activités exercées dans les lots des bâtiments C et D; il était donc clair dans l’esprit des copropriétaires ayant voté la résolution n°29 de l’assemblée du 30 mai 2013 que la procédure à engager contre les consorts X et Y était de nature contentieuse et judiciaire ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M^me X et M. et M^me Y déboutés de leur demande de nullité de la résolution n° 29 de l’ assemblée générale du 30 mai 2013 ;

Sur la demande de nullité de la résolution n°30

Lors de cette même assemblée du 30 mai 2013 a été adoptée la résolution n° 30 donnant pouvoir au syndic d’engager contre les consorts X et Y, en leur qualité de copropriétaires des bâtiments C et D, une procédure aux fins de restituer la portion de cour bordant les bâtiments C et D et de la remettre en l’état d’origine, de déposer un climatiseur et une sortie de ventilation à ventouse de chaudière à gaz notamment, installés sans autorisation du syndicat ;

M. et M^me Y et M^me X invoquent une contradiction entre la résolution n°26 et la résolution n° 30 ; en réalité, le projet de résolution n° 26 (prise en charge par le syndicat des frais avancés par plusieurs copropriétaires d’une consultation juridique sur le statut de la cour bordant les bâtiments C et D) n’a donné lieu à aucun vote et ne constitue donc pas une décision de l’assemblée ; en l’absence de vote sur le projet de résolution 26, il n’ya pas de contradiction avec l’adoption de la résolution n° 30 ;

Les premiers juges ont exactement relevé que l’autorisation donnée syndic est parfaitement précise quant à l’objet de la demande en justice à engager à propos de la cour et il ne peut être reproché de ne pas avoir fait état de la dénomination du règlement de copropriété de 'cour particulière’ ;

Comme l’a dit le tribunal, l’objectif de restitution en l’état d’origine est suffisamment délimité puisque les éléments à déposer sont déterminer et la résolution n’a pas à être formulée sous la forme d’une demande parfaitement exécutoire par le tribunal, ce qui relève de la compétence de l’avocat saisi par le syndic ainsi autorisé ;

L’assemblée des copropriétaires a été parfaitement informée des enjeux de la résolution notamment par la communication dans la convocation de la consultation juridique auprès d’un avocat sur le statut juridique des cours tel qu’il résulte du règlement de copropriété et de la loi ;

Il n’y a pas d’abus de majorité dans la mesure où le statut de la cour bordant les deux bâtiments C et D est parfaitement identifié, s’agissant d’une partie commune ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M^me X et M. et M^me Y déboutés de leur demande de nullité de la résolution n° 29 de l’ assemblée générale du 30 mai 2013 ;

Sur les demandes relatives à la cour

• Sur le règlement de copropriété

En vertu de l’article 712 du code civil, la propriété s’acquiert aussi par prescription ;

Aux termes de l’article 2272 de ce code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ;

Aux termes de l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire;

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

Le règlement de copropriété du 1^er octobre 1948 (pièce syndicat n° 1) décrit l’immeuble au chapitre 1^er 'désignation’ de la façon suivante :

'Une propriété sise à […], n° 35 – Cette propriété a son entrée sur la rue de Lyon, où elle porte le n° 35 -

Elle comprend :

1. – En façade sur la rue -

Un principal corps de bâtiment, double en profondeur, élevé sur cave, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages carrés, d’un cinquième étage – et d’un sixième étage mansardé.

2. – A gauche sur cour -

Un petit rez-de-chaussée,

3. – Au fond sur cour -

Un deuxième corps de bâtiment, simple en profondeur, élevé partie sur cave, d’un rez-de-chaussée et de trois étages carrés, avec la cage d’escalier en tourelle.

'4. – Sur cour, à droite, un troisième bâtiment [bâtiment C] formant pavillon, élevé sur caves, d’un rez de chaussée, et de deux étages carrés avec partie de cour, formant cour particulière séparée de la cour commune par une grille.

Sur cette cour particulière, bras édifié, élevé d’un étage sur rez-de-chaussée…' [bâtiment D];

Selon l’état descriptif de division de l’immeuble (pages 21 à 28 du règlement), ce troisième bâtiment constitue le lot (dénommé 'article') n° 26 de l’immeuble (page 25 du règlement) 'bâtiment sur la cour (en aile à droite) qui comprend :

'a) Grand bâtiment sur cour, (en aile à droite), élevé sur cave – d’un rez-de chaussé – et de deux étages carrés - [bâtiment C]

b) Petit bâtiment composé : d’un rez-de-chaussée sur cour, accolé au bâtiment sur rue' [bâtiment D];

Selon le règlement de copropriété (page 26) 'les parties communes entre tous les copropriétaires comprendront ;

Le sol de l’ensemble des bâtiments et des cours…';

Au paragraphe VI 'parties constituant une propriété exclusive et particulière’ (page 32 du règlement', il est stipulé que 'l’acquéreur des bâtiments désignés sous l’article 26^e aura la propriété exclusive et particulière de l’intégralité du gros oeuvre des bâtiments compris dans son lot, c’est à dire :

Des fondations, des gros murs de façades sur cour, de pignon et de refend, des cloisons séparant les pièces entre elles, de même que les caves…'; il doit dors et déjà être remarqué que la cour dite 'particulière’ n’est pas mentionnée dans les parties constituant une propriété exclusive et particulière du propriétaire du lot n° 26 ;

Ainsi, aux termes du règlement de copropriété (page 26 précité), cette cour dite 'particulière', toute comme la cour dite 'commune’ (page 1 du règlement : description de l’immeuble), constituent une partie commune de l’immeuble en copropriété ;

M^me X fait valoir qu’elle bénéficie d’un juste titre reconnaissant son droit de jouissance privative sur cette cour ; elle soutient que son titre de propriété du […] précise que le lot de copropriété n° 26 bénéficie de la cour particulière séparée de la cour commune par une grille (pièce X n° 1) ;

M. et M^me Z font valoir que cette cour particulière constitue une partie commune à usage privatif des propriétaires des bâtiments C et D, et subsidiairement, qu’elle constitue une partie commune spéciale aux seuls copropriétaires des ces bâtiments ;

Il a été vu plus haut que le règlement de copropriété ne prévoit pas que la cour dite 'particulière’ constitue une partie commune spéciale aux copropriétaires des bâtiments C et D ;

Le droit de jouissance exclusif sur la cour particulière n’est pas davantage prévu, ni au règlement de copropriété, ni dans l’acte de vente de M^me X ; l’acte de vente ne fait que rappeler la description de l’immeuble quant au lot n° 26 acquis par M^me X, étant rappelé que dans l’état descriptif de division de l’immeuble (pages 21 à 28 du règlement et page 5 de l’acte de vente), le lot n° 26 n’inclut aucune portion de cour dans les parties privatives; la demande en restitution de la cour formée par le syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite ;

Comme l’a dit le tribunal, ce droit de jouissance exclusive ne saurait être déduit du seul emploi du mot 'particulière’ du règlement de copropriété qui est par ailleurs clair quant au statut des cours qui relèvent des parties communes ;

La seule présence de la grille séparant les deux cours ne suffit pas à caractériser une appropriation de cette cour commune par les copropriétaires des bâtiments C et D depuis 1948 ;

Les premiers juges ont par ailleurs exactement relevé que M^me X et M. et M^me Z qui revendiquent l’usage privatif de la cour, transformée en jardin, depuis 1995 seulement, ne rapportent pas la preuve d’une occupation depuis 30 ans à la date de la revendication de la cour par le syndicat des copropriétaires par la mise en demeure du 31 décembre 2012 ;

Le modificatif du règlement de copropriété adopté en 2009 (pièce syndicat n°3) a subdivisé le lot n° 26 (qui a été supprimé) en 12 lots, soit les lots n° 41 à 51 pour le bâtiment C et le lot n° 101 pour le bâtiment D ;

Ce modificatif ne dit pas que la cour 'particulière’ constitue une partie commune spéciale aux nouveaux lots crées, ni que les propriétaires de ceux ci en ont la jouissance exclusive; à cet égard, le rédacteur du projet modificatif note que 'la cour située au droit du bâtiment cour A et bâtiment cour B, définie en tant que partie commune générale dans le règlement de copropriété, devrait faire l’objet d’une régularisation en le définissant comme partie commune particulière aux lots 41 à 51 et 101 compte tenu de l’usage effectif, de l’entretien et la réfection supportée à ce jour par le copropriétaire

du lot 26.

Préalablement à tout modificatif ce point devra être soumis à une décision prise en assemblée générale des copropriétaire’ ;

Or, l’assemblée générale n’a voté aucun projet de résolution en ce sens ; lors de l’assemblée du 20 mai 2010 il a même été rappelé que la partie de cour commune bordant les bâtiments C et D est une partie commune à l’ensemble des copropriétaires (pièce syndicat n° 23 : question 23) ; M. Y a porté au procès verbal de cette assemblée la mention manuscrite suivante : 'concernant la 23^e question, il a été clairement précisé que la cour des bâtiments C et D était une partie commune à usage privatif des propriétaires des bâtiments C et D’ ; mais, en l’absence de vote sur ce point, cette mention est inopérante ;

L’assemblée du 25 mai 2011 a adopté à l’unanimité le projet de modificatif à l’état descriptif de division présenté par M^me X tendant à subdiviser le lot n° 49 en lots 52, 53, 54 et 55 ; en revanche, les copropriétaires n’ont pas voté sur la 19^e question (point a) visant à attribuer aux copropriétaires des lots dans les bâtiments C et D l’usage exclusif de la cour jardin bordant ces bâtiments (pièce syndicat n° 12) ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que la cour dite particulière aux termes du règlement de copropriété, bordant les bâtiments C et D constitue une partie commune sans qu’aucun droit de jouissance exclusive au profit des copropriétaires des bâtiments C et D puisse être constaté ;

• Sur la restitution de la cour

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution de cette cour commune au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation in solidum de M^me X et des époux Y à faire déposer à leurs frais la grille d’accès à la cour bordant les bâtiments C et D, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

Toutefois, cette grille existe depuis de la mise en copropriété de l’immeuble en 1948 (pièce syndicat n° 1) et il n’ a jamais été question de l’enlever ; au contraire, la 4^e résolution de l’assemblée générale du 24 septembre 1996 a demandé à M^me X, alors propriétaire du lot 26 en sa totalité, 'de faire insonoriser la porte qui clôture l’enceinte de son jardin’ (pièce X n° 3) ; la grille apparaît sur des plans de décembre 1995 (pièce Y n° 17) et d’août 2009 (pièce syndicat n° 3) ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dépose de la grille d’accès à la cour bordant les bâtiments C et D ;

De même, le syndicat doit être débouté de ses demandes subsidiaires d’injonction à M^me X et aux époux Y de ne replacer aucun système de fermeture de cette grille de sorte que celle-ci soit ouverte et que tous les copropriétaires puissent accéder sans entrave à la cour bordant les bâtiments C et D, et ce, sous astreinte de 5.000 € par manquement, chaque manquement étant caractérisé par un empêchement qui leur serait imputable de l’accès des autres copropriétaires à cette cour ; il résulte en effet des attestations produites par M. et M^me Y (pièces n° 21 et 22), que les locaux des bâtiments C et D étaient à usage professionnels de 1948 jusqu’en 1995 et que durant cette période la grille a toujours été fermée en dehors des heures de travail ; le syndicat, qui conteste toute fermeture de la grille, même de nuit, ne produit aucune pièce contredisant les attestations de MM A et B ; par ailleurs, comme l’a indiqué le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 16 mars 2016, l’ouverture permanente de ce portail ferait encourir à M^me X et M. et M^me Y des risques d’intrusions de tiers malveillants dans la cour de l’immeuble alors que les ouvertures de

leurs bâtiments, portes et fenêtres, ne sont pas protégées ;

• Sur la remise en état de la cour

S’agissant de la remise en état de la cour, les premiers juges ont exactement relevé que le syndicat des copropriétaires ne donne aucun élément sur l’état d’origine de cette cour notamment à la date d’établissement du règlement de copropriété en 1948 et que sur les plans annexés à la convocation de l’assemblée de 1995, cette cour était déjà un jardin mais sans autre précision sur les aménagements et surtout la date de ceux-ci ;

Il convient d’ajouter que sur les plans figurant dans le projet modificatif du règlement de copropriété adopté en 2009 (pièce syndicat n° 3), la cour bordant les bâtiments C et D apparaît comme étant constitué d’un jardin de part et d’autre de l’allée piétonne au centre, et un bassin est indiqué sur une partie du jardin ; le jardin apparaît sur des photographies prises en janvier 1996 (pièce Y n° 18) ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a, par application de l’article 9 du code de procédure civile, débouté le syndicat de sa demande de remise en état d’origine sera rejetée faute d’éléments sur cet état d’origine revendiqué par le syndicat des copropriétaires ;

• Sur l’indemnité d’occupation

Les premiers juges ont exactement relevé que M^me X et M. et M^me Z qui se sont appropriés depuis 1995 (pour M^me X) la cour commune et l’ont d’ailleurs mis en vente au même titre que leurs lots comme il résulte des annonces sur le site internet Se Loger du 8 septembre 2009 et sur le site Laforêt du 28 avril 2013 et qui louent des chambres d’hôtes en valorisant l’accès au jardin, sont redevables d’une indemnité sensée réparer la privation de jouissance de cette cour pour la copropriété pendant ce temps ;

Le syndicat des copropriétaires en déduit une indemnité d’occupation correspondant au coût de la location de cette cour au regard des deux avis de valeur d’agence immobilière;

Comme l’a dit le tribunal, l’usage que le syndicat des copropriétaires aurait eu de cette cour n’était pas locatif ni valorisé sur le mode du jardin attenant à un lot privatif, mais l’usage seul d’une cour commune accessible à tous les copropriétaires ; c’est donc sur la base de cet usage qui représente la perte subie par le syndicat des copropriétaires que l’indemnité d’occupation doit être évaluée ; eu égard à la superficie de la cour (100 m²), à l’usage non réclamé par le syndicat des copropriétaires pendant de nombreuses années, à l’absence de contestation élevée par les copropriétaires, et à l’absence de démonstration concernant le volume d’eau commune qui aurait été utilisé pour l’entretien de ce jardin utilisé à titre privatif, cette indemnité doit être limitée à la somme de 10 € par mois, correspondant au préjudice subi du fait de l’inaccessibilité de cette cour commune pour le syndicat des copropriétaires depuis le 31 décembre 2012, date de la mise en demeure de la restituer ;

L’indemnité d’occupation pour la période du 31 décembre 2012 au 31 août 2019, soit 80 mois, s’établit à 10 € x 80 mois = 800 € ;

Le jugement ayant omis de mentionner cette condamnation dans son dispositif, il doit être ajouté au jugement que M^me X et M. et M^me Y sont condamnés, chacun, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle ne court qu’à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions d’intimée du 22 janvier 2016 ;

Sur les activités de chambres d’hôtes et de centre zen

Le règlement de copropriété établi le 1^er octobre 1948 stipule qu’il ne devra être exercé dans les lieux aucun commerce d’une nature quelconque, sauf pour ce qui est pour le rez de chaussée sur rue et les locaux sur cour désignés sous les articles 26 et 27, bâtiments affectés à l’usage commercial par la société Hug et pour le local désigné sous l’article 27, à usage de dépôt de meubles, étant précisé que ce lot n° 27 (bâtiment sur la cour, derrière le bâtiment sur rue) n’est pas concerné par le présent litige (M. et M^me X n’ont acquis le […] que le lot n° 26, M. et M^me C ne sont pas propriétaires du lot n° 27) :

'13°. – Il ne devra être exercé dans les lieux aucun commerce de nature quelconque, sauf ce qui sera dit ci-après pour le rez-de-chaussée sur rue et les locaux sur cour désignés sous les articles vingt-sixième et vingt-septième.

Mais ces lieux pourront être affectés aux études d’officiers publics et ministériels, cabinets d’avocats, architectes, médecins (à l’exclusion des médecins spécialistes des maladies vénériennes ou contagieuses, des médecins radiographes et des médecins spécialistes d’accident du travail), agents d’assurances, arbitres de commerces et autres bureaux de ce genre (mais à l’exclusion des bureaux commerciaux et de perception d’imposition.

…

14°. – Le rez-de-chaussé sur rue pourra être affecté à usage commercial. Il comporte deux boutiques : l’une à usage de maroquinerie, et l’autre à usage de pharmacie.

Les bâtiments désignés sous l’article vingt-sixième sont affectés à usage commercial par la société Hug et le local désigné sous l’article vingt-septième, à usage de dépôt de meubles.

Il ne pourra jamais être établi d’ateliers ou magasins de marchand de comestibles, boucher, artificier, forgeron, chaudronnier, magasin de charbon ou de chiffons, maréchal-ferrant, entrepôt de droguerie, poêlier-fumiste, serrurerie-ferblantier ou autres métiers analogues.

Il ne pourra être fait aucun dépôt de gros fer ni aucune imprimerie ou fabrique d’eau gazeuse avec machines ou moteurs à gaz, à l’électricité ou pétrole.

Aucun établissement classé comme établissement insalubre, incommode ou dangereux ne pourra non plus être établi dans les boutiques…' (page 36 du règlement de copropriété) ;

Le syndicat des copropriétaires invoque un usage commercial de ces deux bâtiments uniquement au profit de la société Hug et dans la limite d’une seule activité de dépôt de meubles ; en réalité, comme l’ont relevé les premiers juges, les lieux ont été occupés en 1970 par une société d’achat et vente de combustibles, la société Bernot-Breton puis par un établissement d’enseignement accueillant du public ; par ailleurs, le dépôt de meubles qui était exploité dans le lot n° 27 n’est pas concerné par le présent litige, ni M^me X, ni M. et M^me Y n’en étant copropriétaires ;

Les premiers juges ont justement retenu que le règlement de copropriété réserve l’usage commercial aux deux bâtiments sur cour, avec l’indication du propriétaire à l’époque de l’établissement du règlement mais que cette affectation commerciale concerne en réalité les lots désignés dans le règlement, et n’est pas propre au seul propriétaire de l’époque dont la précision du nom n’est qu’une indication et non une limitation ; les interdictions d’activités commerciales concernant le lot n° 26 sont limitées aux ateliers ou magasins de marchand de comestibles, boucher, artificier, forgeron, chaudronnier, magasin de charbon ou de chiffons, maréchal-ferrant, entrepôt de droguerie, poêlier-fumiste, serrurerie-ferblantier ou autres métiers analogues, dépôt de gros fer, imprimerie ou fabrique d’eau gazeuse avec machines ou moteurs à gaz, à l’électricité ou pétrole, établissement

classé comme établissement insalubre, incommode ou dangereux ;

Compte tenu de l’affectation commerciale de ces bâtiments qui correspondent aux lots litigieux, l’activité de chambre d’hôtes dans les bâtiments C et D sur cour n’est pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété indiquées plus haut ; de même, l’activité de 'centre zen’ n’est pas prohibée par le règlement de copropriété ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de cessation de cette activité ;

Il doit être ajouté au jugement que le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de cessation de l’activité de centre zen ;

Sur la demande de justificatifs

M^me X et M. et M^me Y ont justifié en première instance du récépissé de déclaration de l’activité de chambres d’hôtes du 17 juin 2013 de la Mairie de Paris, conformément à l’article R 324-16 du code du tourisme et ont produit des attestations d’assurance pour leurs lots, notamment M^me X pour 4 lots ; mais ces attestations d’assurances sont partielles, et ne mentionnent notamment pas le centre zen qui peur recevoir des dizaines de personnes ;

Le syndicat des copropriétaires est responsable du respect du règlement de copropriété et de la conservation de l’immeuble ; il est fondé à réclamer la communication des attestations d’assurances pour l’ensemble des locaux exploités à titre commercial par M^me X et M. et M^me Y, ainsi que les justificatifs des autorisations administratives et de conformité des locaux au regard des normes de sécurité ; en revanche, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de justificatifs ;

Sur la demande en garantie formulée par M^me X

M^me X demande à être garantie par M. et M^me Y en excipant d’un litige qui l’oppose à la société My Open Paris qui a pour gérante M^me Y ;

Toutefois, ce litige n’a aucun lien avec la présente procédure ; M^me X doit être déboutée de sa demande en garantie ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l’application qui y a été fait des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;

M^me X et M. et M^me Y, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M^me X et M. et M^me Z ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de justificatifs ;

Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,

Condamner M^me F X et M. et M^me Y à communiquer au syndicat des copropriétaires du […] :

¤ l’ensemble des autorisations administratives requises pour l’exercice des activités de chambres d’hôtes et centre zen,

¤ l’ensemble des attestations d’assurances relatives à l’exercice de ces activités au sein des bâtiments C et D depuis l’année 2011-2012 et jusqu’au jour de l’arrêt ,

¤ les justificatifs de la conformité des lots de copropriété concernés et notamment au regard des normes de sécurité et de lutte contre l’incendie au regard des activités qui y sont exploitées ;

Condamne M^me F X veuve X à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 400 € au titre de l’indemnité d’occupation du 31 décembre 2012 au 31 août 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne in solidum M. D Y et M^me K L O Z à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 400 € au titre de l’indemnité d’occupation du 31 décembre 2012 au 31 août 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’arrêt ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande de cessation de l’activité de centre zen ;

Condamne in solidum M^me X et M. et M^me Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT