REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 MAI 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/09230 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B73UA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 16/05948

APPELANTS

Monsieur F Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e P Q-R de la SCP Q-R-DEFALQUE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 23 substitué par M^e Odile STRICH de la SCP Q-R-DEFALQUE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 23

Madame G Z épouse X en qualité d’héritière de Madame Y-H D épouse Z, décédée à […] le […]

née le […] à […]

[…]

FO […]

Représentée par M^e P Q-R de la SCP Q-R-DEFALQUE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 23 substitué par M^e Odile STRICH,

de la SCP Q-R-DEFALQUE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 23

INTIME

Monsieur E C

né le […] à […]

immatriculé au RCS d’EVRY sous le numéro 378 539 837

1 quai I J

91170 K L

Représenté par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant

Assisté de M^e Fatiha SAADI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1779, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Y-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Y-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2011, M. F Z et son épouse, M^me Y-H D, ont consenti à M. E C, à la suite de deux baux arrivés à expiration la veille, deux baux commerciaux portant sur des locaux sis 1 quai I J à K-L (91) pour une durée de neuf années à compter du 5 août 2011 :

— un bail portant sur des locaux à usage exclusif d''hôtel, chambres meublées’ comprenant une entrée en rez-de-chaussée soit par la cour commune, soit par le quai I J, escalier conduisant au premier et deuxième étage, au 1^er étage : cinq chambres, chaufferie, salle d’eau avec douche, lavabo, wc séparé, au 2^e étage quatre studios comprenant : coin cuisine et chambre, sept chambres, salle d’eau et wc séparé, ainsi qu’une cour et un bâtiment communs à tous les locataires, moyennant un loyer annuel HT de 13.730 € payable le 1^er de chaque mois ;

— un bail portant sur des locaux à usage exclusif de 'café, restaurant, articles de pêches’ comprenant un rez-de-chaussée divisé en salle de bar, salle à manger, un studio avec salle d’eau et wc, un office, une cuisine, deux caves et au 1^er étage, un appartement de trois pièces principales, salle de bains,

wc, accès privé, et à titre de dépendances, une terrasse et une grande cour en commun avec les autres locataires, moyennant un loyer annuel HT de 14.916 € payable le 1^er de chaque mois.

Outre l’indexation du loyer et la faculté de révision triennale de celui-ci, les baux prévoyaient que le loyer serait augmenté, chaque année à la date anniversaire, d’une somme de 10 % du montant de l’investissement en travaux réalisés par le bailleur apportant une plus-value à l’immeuble et un changement de facteurs de commercialisation, sur justification de ceux-ci, en sus de l’augmentation du loyer sur la variation de l’indice du coût de la construction, cette augmentation s’ajoutant au loyer pour le calcul des révisions futures.

Par avenant du 30 avril 2014, les parties ont convenu que le locataire pourrait transformer l’appartement loué selon le bail portant sur le café-restaurant en deux chambres d’hôtel supplémentaires et en un studio et supprimer l’accès privé, moyennant une augmentation du loyer mensuel de 1078,13 € à 1.200 € à compter du 1^er juin 2014 compte tenu de l’augmentation du chiffre d’affaires de l’hôtel.

Par acte du 16 juin 2014, le locataire a consenti la location-gérance du café-restaurant à la SARL SEB MAR.

Par lettre datée du 25 février 2016, le gérant de l’immeuble mandaté par les bailleurs a :

— notifié au locataire une augmentation des loyers à partir de janvier 2016, passant à 2.452,09 €/mois pour le restaurant et à 2.350,34 €/mois pour l’hôtel en application de la clause de révision du loyer et compte tenu des travaux d’amélioration faits par les propriétaires ;

— rappelé au locataire que les travaux effectués dans les lieux nécessitent une demande préalable auprès des bailleurs, qu’il n’a pas l’usage exclusif de la dépendance au fond de la cour et qu’il ne les a pas avertis du changement de gérance de l’établissement.

Par actes d’huissier de justice du 20 mai 2016, les bailleurs ont fait délivrer au locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail, sollicitant le règlement de l’augmentation de 10% du loyer pour travaux depuis le 5 août 2011, soit le paiement de la somme de 56.640,05 euros au titre de l’hôtel et de la somme de 57.229,89 euros au titre du restaurant.

Par acte d’huissier de justice du 14 juin 2016, ils ont fait délivrer au locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail afférent à l’hôtel sollicitant, au visa d’un constat d’huissier dressé le 2 mai 2016, qu’il remette les lieux en l’état et débarrasse d’une dépendance de la cour commune tous les objets qu’il y a entreposés.

Par acte d’huissier de justice du l7 juin 2016, M. E C a fait opposition au commandement du 20 mai 2016 et assigné M. F Z et son épouse M^me Y-H D devant le tribunal de grande instance d’EVRY.

Par acte d’huissier de justice du 2 septembre 2016, les bailleurs ont fait sommation au locataire, au visa d’un constat dressé le 22 juillet 2016 en vertu d’une ordonnance sur requête rendue le 30 juin 2016 donnant mission à l’huissier instrumentaire de constater les conditions d’occupation des locaux, de remettre les lieux à l’état initial.

Par acte d’huissier de justice du 2 septembre 2016, M. F Z et son épouse M^me Y-H D ont fait assigner M. E C aux fins de résiliation des baux devant le tribunal de grande instance d’EVRY.

Les deux procédures ont été jointes pour être jugées ensemble.

Suivant procès-verbal du 6 octobre 2016, les époux Z ont fait procéder à l’encontre du locataire à une saisie-conservatoire de créance entre les mains de la SARL SB GROUPE pour paiement de la somme de 115.142,49 euros à titre d’arriéré de loyers et charges de l’hôtel et du restaurant, mainlevée de cette saisie conservatoire étant ordonnée par jugement rendu le 25 janvier 2017 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny.

Par acte d’huissier de justice du 2 décembre 2016, les bailleurs ont fait délivrer au locataire une sommation visant la clause résolutoire des baux, sollicitant la justification de l’acquit des assurances par le paiement des primes correspondantes pour les années 2013, 2014, 2015 et 2016.

Par ordonnance du 24 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d’EVRY, saisi d’une demande de résiliation des baux et d’expulsion du locataire suite à la délivrance du commandement du 2 décembre 2016, a constaté que les bailleurs s’en étaient désistés.

Suite à une visite de la commission communale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, et à sa demande en mars 2017 de remise de documents justificatifs, de prise de mesures et de dépôt d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux régularisant les transformations effectuées dans les lieux, qui n’ont pas été effectués en temps utile, l’hôtel a fait l’objet d’une fermeture administrative par arrêté du 14 mars 2018 puis le restaurant par arrêté du 29 juin 2018.

Par acte d’huissier de justice du 30 mars 2017, les bailleurs ont fait délivrer au locataire une sommation visant la clause résolutoire des baux l’enjoignant de remettre les lieux en l’état et d’exécuter les travaux prescrits par la commission communale de sécurité dans son procès-verbal du 28 février 2017, rappelant les constatations faites par celle-ci :

« travaux effectués dans l’établissement depuis la dernière commission de sécurité du 28 février 2012 :

le bureau du rez-de-chaussée a été transformé en studio à vocation hôtelière avec un accès indépendant par la cour arrière

une dépendance en vis à vis inférieur à 5 mètres faisant office de cuisine dédiée à l’hôtel

deux locaux à risque particulier non isolés et présentant plusieurs bouteilles de gaz stockées à l’extérieur

l’appartement de fonction a été divisé en un studio de fonction et deux chambres d’hôtel ».

Par arrêt du 13 juin 2018, la cour d’appel de PARIS a constaté l’expiration au 31 août 2018 du contrat de location gérance du 16 juin 2014.

Par jugement en date du 21 février 2019, le tribunal de grande instance d’Evry a :

Prononcé la nullité des sommations visant la clause résolutoire des 14 juin 2016, 02 septembre 2016 et 02 décembre 2016 ;

Déclaré sans effet les commandements visant la clause résolutoire du 20 mai 2016 et la sommation visant la clause résolutoire du 30 mars 2017 ;

Condamné in solidum M. F Z et son épouse M^me Y-H D à payer une somme de trente quatre mille sept cent quatre vingt quatre euros (34.784 €) à M. E C au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité des lieux loués ;

Débouté M. E C du surplus de ses demandes ;

Débouté M. F Z et son épouse M^me Y-H D de toutes leurs demandes ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamné M. F Z et son épouse M^me Y-H D aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser une somme de trois mille cinq cents euros (3.500 €) à M. E C en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Autorisé Maître M N-O à procéder au recouvrement direct des dépens conformément a l’article 699 du Code de procédure civile.

Par déclaration en date du 26 avril 2019, M. F Z et M^me G Z, en qualité d’héritière de M^me Y-H D épouse Z, ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 août 2019, M. F Z et M^me G Z demandent à la Cour de :

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Prononcé la nullité des sommations visant la clause résolutoire des 14 juin 2016, 02 septembre 2016 et 02 décembre 2016 ;

Déclaré sans effet les commandements visant la clause résolutoire du 20 mai 2016 et la sommation visant la clause résolutoire du 30 mars 2017 ;

Condamné in solidum M. F Z et son épouse M^me Y-H D à payer une somme de trente quatre mille sept cent quatre vingt quatre euros (34.784 €) à M. E C au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité des lieux loués ;

Débouté M. E C du surplus de ses demandes ;

Débouté M. F Z et son épouse M^me Y-H D de toutes leurs demandes ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamné M. F Z et son épouse M^me Y-H D aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser une somme de trois mille cinq cents euros (3.500 €) à M. E C en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Autorisé Maître M N-O à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Et Statuant à nouveau :

Pour le bail portant sur l’hôtel :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 juin 2016 par l’effet du commandement visant la clause résolutoire délivré le 20 mai 2016 et que M. E C occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux à usage d’hôtel sis à K

L (Essonne) 1 Quai I J ;

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. E C et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner M. E C à payer à M. F Z et Mademoiselle G Z épouse X :

o La somme de 56.640,05 €uros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire 2016 déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés ainsi que des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’à la libération complète des lieux ;

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 €uros, charges et taxes en sus, à compter du 20 juin 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

— Juger que le dépôt de garantie restera acquis au demandeur.

Pour le bail portant sur le restaurant :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 juin 2016 par l’effet du commandement visant la clause résolutoire délivré le 20 mai 2016 que M. E C occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux à usage de restaurant sis à K L (Essonne) 1 Quai I J ;

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. E C et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner M. E C à payer à M. F Z et Mademoiselle G Z épouse X :

o La somme de 57.229,89 €uros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés ainsi que des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’à la libération complète des lieux ;

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 €uros, charges et taxes en sus, à compter du 20 juin 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

— JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au demandeur.

A titre subsidiaire, sur les deux baux :

Vu la sommation de remettre les lieux en l’état, de débarrasser la dépendance des meubles et objets qu’il a entreposés, délivrée à M. E C le 14 juin 2016 par la SCP B, huissiers de justice à Evry, et restée sans résultat,

— Dire que la clause résolutoire de ce chef est acquise à compter du 14 juillet 2016 ;

— Prononcer la résolution des deux baux avec toutes ses conséquences.

— Condamner M. E C à payer à M. A et Mademoiselle G Z épouse X :

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 6.000 euros, charges et taxes en sus, à compter du 14 juillet 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

Vu la sommation de remettre les lieux en leur état initial délivrée à M. E C le 2 septembre 2016 par la SCP B, huissiers de justice à Evry, et restée sans résultat,

— Dire que la clause résolutoire de ce chef est acquise à compter du 2 novembre 2016 ;

— Prononcer la résolution des deux baux avec toutes ses conséquences.

— Condamner M. E C à payer à M. F Z et Mademoiselle G Z épouse X :

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 6.000 €uros, charges et taxes en sus, à compter du 2 novembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

Vu la sommation du 2 décembre 2016 visant la clause résolutoire d’avoir à justifier de l’acquit des assurances par le paiement des primes correspondantes pour les années 2013 à 2016, délivrée à M. E C par Maître B, huissier de Justice à EVRY (91) ;

— Dire que la clause résolutoire de ce chef est acquise à compter du 2 janvier 2017 ;

— Prononcer la résolution des deux baux avec toutes ses conséquences.

— Condamner M. E C à payer à M. F Z et Mademoiselle G Z épouse X :

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 6.000 euros, charges et taxes en sus, à compter du 2 janvier 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

Vu la sommation visant la clause résolutoire d’avoir à réaliser les travaux, délivrée le 30 mars 2017 ;

Vu l’avis de la Commission commune du 28 février 2017 défavorable à la poursuite de l’activité ;

— Prononcer la résolution des baux pour faire cesser l’exposition de tiers, notamment les familles logeant dans l’hôtel, à un risque grave.

— Condamner M. E C à payer à M. F Z et Mademoiselle G Z épouse X :

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 6.000 €uros, charges et taxes en sus, à compter du 30 avril 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

En tout état de cause :

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner M. C à payer M. F Z et Mademoiselle G Z épouse X la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. E C au paiement des dépens qui comprendront le coût des deux commandements du 20 mai 2016 et des sommations du 14/06/2016, du 02/09/2016, du 02/12/2016 et du 30/03/2017, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits, outre le coût des constats d’huissier du 2/05/2016, du 22/07/2016, du 06/07/2017, du 20/09/2017 et du 22/06/2018 ;

Dire que les dépens pourront être recouvrés directement par Maître P Q-R, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 octobre 2019, M. E C demande à la Cour de :

Vu l’article L.145-41 al.2 du Code de Commerce,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code de commerce,

Vu l’article L 311-1 du Code du Tourisme,

Vu les pièces du dossier,

Dire M. Z et M^me Z épouse X, tant irrecevables que mal fondés en l’ensemble de leurs moyens et demandes, comprenant les frais irrépétibles et les dépens,

Les en débouter

Statuant à nouveau,

Recevoir M. C en l’ensemble de ses moyens et demandes, l’en dire bien fondé.

A titre principal,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité des sommations visant la clause résolutoire des 14 juin 2016, 02 septembre 2016 et 02 décembre 2016 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré sans effet les commandements visant la clause résolutoire du 20 mai 2016 et la sommation visant la clause résolutoire du 30 mars 2017 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la condamnation du Bailleur à payer au Concluant les travaux de mise aux normes ;

Condamner in solidum M. Z et M^me G Z épouse X à verser à M.

C la somme de 84.195€, au titre des travaux de mise aux normes ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum M. Z et M^me G Z épouse X, à payer à M. C la somme de 34.784€ au titre des travaux de mise aux normes avancés par le Concluant ;

Constater que le concluant a satisfait à l’ensemble de ses obligation, dont loyers, charges, taxes à ce jour, et mise en conformité avec les règles de sécurité incendie ;

Constater que les locaux sont régulièrement assurés ;

Constater que l’occupation des locaux est conforme à la destination du bail et aux prescriptions administratives ;

Dire et juger que la clause de révision insérée aux deux baux à destination d’Hôtel et à destination de Café-Restaurant des 05 août 2011 est de nul effet ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. Z et M^me D son épouse au paiement de la somme de 8.000€ hors taxes en application de l’article 700 du Code de Procédure

Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Condamner solidairement M. Z et M^me D son épouse en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour relève que M. E C ne développe aucun moyen au soutien de sa demande tendant à voir déclarer les appelants irrecevables en leurs demandes de sorte que la cour n’en est pas saisie par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Selon les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, les baux conclus le 5 août 2011 disposent : 'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions du présent bail, et après un simple commandement de payer ou d’exécuter fait à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus(…)'.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur les commandements de payer signifiés le 20 mai 2016 :

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris ayant écarté l’application de la clause de révision du loyer annuelle en fonction des travaux effectués fondant l’arriéré réclamé en retenant que les

travaux visés sont antérieurs à 2011, les consorts Z font valoir qu’ils ont fait progressivement des travaux de rénovation et ont accepté de différer l’augmentation du loyer à la demande de M. E C ; que cette clause de révision était déjà insérée dans le bail de 2002 et donc en vigueur lorsque M. E

C a acquis le fonds ; qu’elle s’applique dès lors à l’ensemble des travaux accomplis depuis son entrée dans les lieux et non pour les seuls travaux exécutés après 2011 comme retenu par le premier juge.

M. E C invoque la nullité des commandements de payer en cause délivrés de mauvaise foi sur le fondement de travaux antérieurs au bail de 2011 en vertu d’une clause de révision qui présente un caractère léonin en créant un déséquilibre significatif au détriment du preneur, dépendant et confronté à l’arbitraire du bailleur qui tend à vouloir lui faire supporter l’intégralité des travaux y compris ceux imposés par la vétusté alors qu’aucune clause du bail ne met ces travaux à la charge du preneur pas plus qu’il ne met à sa charge des travaux de ravalement.

La cour rappelle que les deux baux conclus le 5 août 2011 comportent, en termes identiques, la clause de révision suivante :

'Le bailleur déclare vouloir effectuer des travaux dans l’immeuble objet du présent bail. Compte tenu de ceux-ci, qui apporteront une plus value à l’immeuble et un changement de facteurs de commercialisation, les parties conviennent d’un commun accord que le loyer sera augmenté chaque année à la date anniversaire d’une somme de 10 % du montant de l’investissement en travaux effectués sur justification de ceux-ci (factures) et en sus de l’augmentation du loyer précédente calculée sur la variation de l’indice du coût de la construction comme il est indiqué ci-dessus, cette augmentation s’ajoutera au loyer pour le calcul des révisions futures'.

Ainsi que l’a retenu le premier juge cette clause insérée dans le bail du 5 août 2011 n’a pas vocation à recevoir application pour des travaux antérieurs à sa conclusion, le bailleur déclarant expressément vouloir effectuer des travaux dans l’immeuble, sans qu’aucune référence ne soit faite à des travaux effectués antérieurement. Il est inopérant pour les consorts Z de se prévaloir du fait qu’une telle clause était insérée en des termes identiques dans le bail du 11 juillet 2002 venu à expiration le 4 août 2011, la cour relevant que les commandements visant la clause résolutoire du bail signifiés le 20 mai 2016 l’ont été au seul visa du bail du 5 août 2011, les bailleurs ne justifiant par ailleurs nullement en dépit de leurs affirmations avoir différé la mise en oeuvre de cette clause à la demande de M. E C pour la période antérieure. Ils ne peuvent ainsi se prévaloir de travaux effectués en 2007 pour mettre en oeuvre en 2016 la clause de révision du bail du 5 août 2011 et invoquer un arriéré de loyers à ce titre. Il s’ensuit qu’à la date de signification des commandements en cause, ils ne justifient d’aucune créance de sorte que lesdits commandements seront déclarés nuls et de nul effet et non pas sans effet comme retenu par le jugement entrepris et les consorts Z déboutés de leur demande en paiement d’un arriéré de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur la sommation d’avoir à justifier d’une assurance délivrée le 2 décembre 2016 :

Le bailleur fait valoir que le locataire n’a pas justifié de l’assurance pour l’intégralité de la période visée par la sommation du 2 décembre 2016 ; que dès lors le premier juge ne pouvait refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire et déclarer nulle la sommation en cause au motif qu’elle ne présentait pas d’intérêt correspondant à l’objectif normal d’une sommation en ce qui concerne la période antérieure au 2 décembre 2016.

M. E C soutient pour sa part qu’il a toujours été assuré et continue d’être assuré et que la sommation du bailleur relève d’un acharnement procédural et d’une volonté de nuire.

La cour rappelle que chacun des deux baux souscrits par M. E C lui fait obligation de 'faire assurer à une compagnie solvable, contre l’incendie et toutes explosions et le dégât des eaux, le mobilier, le matériel, les marchandises ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins et d’en justifier ainsi que de l’acquit régulier des primes à toutes réquisitions du bailleur, de s’assurer également contre le bris des vitres et vitrages pouvant survenir également dans les parties communes et dont il serait responsable.'

La sommation visant la clause résolutoire signifiée le 2 décembre 2016 reproduit cette clause dont elle précise expressément qu’elle est insérée dans chacun des deux baux et fait sommation au preneur de justifier de l’acquit des assurances par le paiement des primes correspondantes pour les années 2013, 2014, 2015 et 2016.

M. E C qui soutient avoir toujours été assuré, ne justifie pas avoir déféré à cette injonction de justifier d’une assurance conformément aux stipulations du bail dans le délai imparti pour ce faire, la cour relevant qu’il n’en justifie pas davantage dans le cadre de la présente instance. L’examen des pièces 43 à 48 dont il se prévaut au soutien de ses affirmations démontre en effet qu’aucune assurance n’a été souscrite pour l’hôtel pour la période antérieure au 30 avril 2015 ; que de même s’agissant du restaurant, il n’est justifié d’aucune assurance pour la période antérieure au 26 août 2014, date de la mise en location-gérance, seule étant produite une attestation d’assurance habitation concernant l’appartement de trois pièces rattaché à l’assiette du bail afférent au restaurant pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2014 puis à compter du 1^er juillet 2016.

Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, il n’est pas sans intérêt pour le bailleur d’obtenir la justification d’une assurance pour la période antérieure à la date de la signification de la sommation, l’origine d’un sinistre pouvant être antérieure à la date de sa révélation. La cour relève d’ailleurs que la clause du bail ne limite pas la faculté du bailleur d’exiger la justification de l’assurance à l’année en cours.

La circonstance que cette sommation a été précédée de deux sommations de faire en date des 14 juin 2016 et 2 septembre 2016 n’est pas de nature à établir la mauvaise foi du bailleur, la cour relevant que la réalité de la modification sans autorisation des locaux invoquée par le bailleur aux termes de la sommation du 2 septembre 2016 est pour partie établie par le procès-verbal de la commission communale de sécurité de K-L constatant notamment que depuis la dernière commission qui s’est tenue le 28 février 2012, le bureau du rez-de-chaussée inclus dans l’assiette du bail du restaurant a été transformé en studio à vocation hôtelière avec un accès indépendant par la cour arrière, M. E C ne pouvant arguer d’une quelconque autorisation de ce chef, l’autorisation alléguée ne portant que sur la transformation de l’appartement du 1^er étage suivant avenant du 30 avril 2014.

Il résulte dès lors de ce qui précède, que faute pour M. E C d’avoir déféré à la sommation du 2 décembre 2016 en justifiant des assurances souscrites pour la période de 2013 à 2016, la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés à la date du 2 janvier 2017, le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et l’expulsion de M. E C et de tous occupants de son chef ordonnée, sans qu’il soit nécessaire de répondre aux autres moyens développés par les consorts Z au soutien de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de fixer au montant du dernier loyer, charges en sus, l’indemnité d’occupation due par M. E C jusqu’à restitution des lieux.

Il convient également de prévoir que par application des stipulations prévues en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire, le dépôt de garantie versé en début de bail restera acquis au bailleur.

Sur les travaux de mise en conformité :

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris les ayant condamné au remboursement partiel des travaux de mise en conformité prescrits par la commission communale de sécurité du 28 février 2017, les consorts Z font valoir que les dispositions du bail mettent ces travaux à la charge du preneur ; qu’en outre ce dernier a pris les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état autres que celles prévues à l’article 606 du code civil ; qu’ils ont toujours entretenu les lieux et n’ont jamais failli à leur obligation de délivrance.

M. E C sollicite pour sa part l’infirmation du jugement entrepris qui n’a pris en compte que partiellement les travaux de mise aux normes exécutés.

La cour rappelle que par application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle, en bon état de réparation de toute espèce et de les maintenir en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués pendant toute la durée du bail.

Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu’au cours de celle-ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l’usage auquel elle est destinée dans la convention des parties. Compte tenu de l’obligation énoncée, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise afin de déterminer les travaux à la charge du bailleur et ceux à la charge du preneur, étant précisé que le bailleur ne peut être dispensé de son obligation de délivrance par une clause générale du bail et que la clause par laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, les baux conclus le 5 août 2011 énoncent :

'L’autorisation donnée au preneur d’exercer certaines activités n’implique de la part du bailleur, aucune garantie, ni diligence pour l’obtention des autorisations administratives à quelque titre que ce soit pour l’utilisation des locaux en vue de l’activité définie.

Le bailleur ne peut, en conséquence, encourir aucune responsabilité en cas de refus ou retard dans l’obtention de ces autorisations.

Dès lors le preneur devra faire son affaire personnelle de l’obtention dans les conditions réglementaires et, si besoin est, préalablement à l’occupation des locaux, de toutes les autorisations administratives requises par la réglementation en vigueur en fonction de l’utilisation projetée'.

Au regard des termes généraux de cette clause, les consorts Z soutiennent vainement qu’elle met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité imposés par la réglementation en matière de sécurité. Il s’ensuit qu’ils ne peuvent utilement s’en prévaloir.

Pour autant, il résulte des dispositions de l’article 1144 du code civil en sa version applicable à l’espèce que, sauf urgence, le bailleur ne doit remboursement au preneur des travaux dont il est tenu que s’il a été mis préalablement en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, obtenu l’autorisation judiciaire de se substituer à lui.

En l’espèce, M. E C ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au bailleur d’avoir à exécuter les travaux de mise en conformité lui incombant, la cour relevant d’ailleurs ainsi que l’a retenu le premier juge qu’une part importante des travaux dont le remboursement est sollicité, à savoir 46.411 euros sur un total de 84.195 euros relève des obligations d’entretien courant des lieux loués et de formation de ses employés, ou concerne des frais de maintenance et de vérification des installations.

M. E C ne justifie pas davantage l’urgence à exécuter les travaux incombant au

bailleur alors même que l’essentiel desdits travaux a été réalisé en 2018, soit près d’une année après la visite de la commission communale de sécurité, ce délai de réalisation étant incompatible avec une quelconque urgence d’ailleurs non alléguée par le preneur qui ne pouvait dès lors se dispenser de mettre son bailleur en demeure ou d’obtenir une autorisation judiciaire. Il convient en conséquence de le débouter de sa demande de remboursement, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

M. E C qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel et la condamnation des bailleurs au paiement d’une indemnité de procédure sera infirmée. Les dépens intégreront le seul coût de la sommation du 2 décembre 2016 ayant conduit à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La distraction des dépens sera autorisée dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare nul et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 20 mai 2016,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 janvier 2017 des baux conclus le 5 août 2011 entre les consorts Z et M. E C, relativement aux locaux situés à K-L, 1 quai I J, hôtel et restaurant,

Ordonne l’expulsion de M. E C et de tous occupants de son chef passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que le sort de meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. E C à payer aux consorts Z une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer de chacun des deux baux, charges en sus,

Dit que le dépôt de garantie versé au titre de chacun des baux restera acquis au bailleur,

Déboute les consorts Z de leur demande en paiement d’un arriéré,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. E C aux dépens qui comprendront le coût de la sommation du 2 décembre 2016,

Autorise la distraction des dépens au bénéfice de Maître P Q-AUSTIN.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR

LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE