Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 18 décembre 2019, n° 13/20250

TGI Paris 23 avril 2013

CA Paris
Infirmation partielle 18 décembre 2019

Arguments

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Rejeté
Absence de mandat de syndic pour les années concernées
La cour a estimé qu'il n'existait pas de mandat de syndic pour les années concernées, confirmant ainsi la décision de première instance.
Accepté
Facturation d'honoraires sans mandat
La cour a confirmé que les honoraires facturés n'étaient pas fondés en l'absence de mandat, ordonnant le remboursement.
Accepté
Facturation d'honoraires sans mandat
La cour a confirmé que les honoraires facturés n'étaient pas fondés en l'absence de mandat, ordonnant le remboursement.
Accepté
Facturation d'honoraires sans mandat
La cour a confirmé que les honoraires facturés n'étaient pas fondés en l'absence de mandat, ordonnant le remboursement.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris, la société Richardière conteste un jugement du Tribunal de Grande Instance qui l'a condamnée à rembourser des honoraires de gestion indûment perçus par trois syndicats de copropriétaires. Les questions juridiques portent sur l'existence d'un mandat de gestion et la répartition des charges communes. Le tribunal de première instance a confirmé que Richardière n'avait pas de mandat pour gérer ces charges, entraînant des remboursements. La Cour d'appel, après avoir examiné les éléments, confirme en partie le jugement initial, notamment en ce qui concerne les remboursements dus aux syndicats, tout en réformant certaines condamnations liées à des surfacturations. La position de la Cour d'appel est donc une confirmation partielle et une infirmation partielle du jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 18 déc. 2019, n° 13/20250
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	13/20250
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 23 avril 2013, N° 11/08159
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Ronan PENNANEAC'HFrançois BLANGYHela KACEM
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS CORDELIER & ASSOCIESKACEM-CHAPULUT
Parties :	SAS RICHARDIERE c/ Syndicat des copropriétaires PARC DOSNE BELLES FEUILLES S FEUILLES - 75116 PARIS, Syndicat des copropriétaires PARC DOSNE THIERS S - 75116 PARIS, Syndicat des copropriétaires PARC DOSNE BUGEAUD 6 PARIS, SAS SOCIÉTÉ GRATADE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 13/20250 – N° Portalis 35L7-V-B65-BSQI5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/08159

APPELANTE

SAS RICHARDIERE

N° SIRET : 682 009 121 00091

[…]

Représentée par M^e C BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

INTIMÉS

[…]

Représenté par son syndic, le Cabinet GRATADE

[…]

[…]

Représenté par son syndic le cabinet MAVILLE IMMOBILIER

[…]

[…]

Représenté par son syndic le cabinet GRATADE

[…]

Représenté par M^e Hela Z de l’ASSOCIATION Z – CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

Ayant pour avocat plaidant M^e Ronan PENNANEAC’H, avocat au barreau de PARIS, toque : E1076

SAS SOCIÉTÉ GRATADE

N° SIRET : 592 039 705 00047

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET

NON REPRÉSENTÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

[…] a été constituée le 4 mai 1960 et a acquis, le 8 décembre 1961, un terrain situé 58, 62, 64 et […]. Un règlement de 'jouissance et de copropriété’ faisant état d’une division de l’immeuble en 221 lots a été établi le 8 décembre 1961. Par acte du 13 juin 1978, le règlement de copropriété a été refondu et mis en harmonie avec la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

La résidence Belles Feuilles a eu pour syndic la société Saulais devenue Richardière puis en juin 2005 la société Loiselet et Daigremont, en juin 2008 la société Gratade et depuis mai 2015 la société Oralia Garraud Maillet.

[…] a été constituée le 4 mai 1960 et a acquis, le 14 mars 1962, un terrain

situé 31, 33, 35 et […]. Un règlement de 'jouissance et de copropriété’ faisant état d’une division de l’immeuble en 212 lots a été établi le 18 juin 1963. Par acte du 13 juin 1978, le règlement de copropriété a été refondu et mis en harmonie avec la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

La résidence Bugeaud a eu pour syndic la société Saulais devenue Richardière puis en juin 2008 la société Gratade, en juin 2012 la société Maville et depuis juin 2015 la société Atrium Gestion.

[…] a été constituée le 4 mai 1960 et a acquis, le 14 mars 1962, un terrain situé 68, 70, […]. Un règlement de 'jouissance et de copropriété’ a été établi le 3 juillet 1962. Par acte du 13 juin 1978, le règlement de copropriété a été refondu et mis en harmonie avec la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

La résidence Thiers a eu pour syndic la société Saulais devenue Richardière puis en juin 2008 la société Gratade et depuis juin 2015 la société Atrium Gestion.

Les trois règlements de copropriété du 13 juin 1978 indiquent que les trois Sci, […], ont réalisé des programmes destinés à former un seul ensemble immobilier, celui du Parc Dosne, chacune réalisant une tranche du programme. Ils précisent que les trois Sci ont signé des marchés groupés pour certains ouvrages d’intérêt commun dont elles partageront les frais d’exploitation et d’entretien. A ce titre, sont mentionnés les espaces verts, le transformateur, les rampes d’accès aux sous-sols, les canalisations de raccordement à l’égout, la chaufferie et le gardiennage. Les dépenses d’entretien et de fonctionnement des canalisations de raccordement à l’égout et les dépenses d’entretien de l’accès aux garages en sous-sol sont respectivement calculées selon la répartition suivante:

[…]% et 35%,

[…]% et 36%,

— Sci Parc Dosne Bugeaud 25% et 32%.

Par acte du 3 août 2010, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc Dosne Belles Feuilles situé […] a fait assigner la société Richardière aux fins de la voir condamner à lui rembourser des honoraires de gestion indûment perçus.

Par jugement du 23 avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles les sommes de :

• 6.534,71 euros,

• 6.104,51 euros,

— dit que ces sommes porteront intérêts légaux à compter du 25 septembre 2009,

— ordonné l’exécution provisoire de ces chefs,

— condamné la société Richardière à payer au syndicat la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société Richardière aux dépens,

— autorisé Maître Z A à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu’elle a exposés sans avoir reçu provision.

La société Richardière a relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 21 octobre 2013, formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles.

Par acte du 3 août 2010, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc Dosne Bugeaud situé […] a fait assigner la société Richardière aux fins de la voir condamner à lui rembourser une surfacturation de charges communes et des honoraires indûment perçus pour la gestion des biens communs.

Par jugement du 23 avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud les sommes de :

• 31.177,12 euros outre intérêts légaux sur la somme de 27.745 euros à compter du 3 août 2010 et sur le surplus à compter du jugement,

• 2.800 euros outre intérêts légaux à compter du 3 août 2010,

— ordonné l’exécution provisoire de ces chefs,

— condamné la société Richardière à payer au syndicat la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société Richardière aux dépens,

— autorisé Maître Z A à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu’elle a exposés sans avoir reçu provision.

La société Richardière a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 octobre 2013, formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud.

Par acte du 3 août 2010, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] situé […] a fait assigner la société Richardière aux fins de la voir condamner à lui rembourser des honoraires indûment perçus au titre des charges communes, de la gestion des biens communs et de travaux.

Par jugement du 23 avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires Dosne Thiers les sommes de :

• 33.290,10 euros outre intérêts légaux sur la somme de 16 186,34 euros à compter du 25 septembre 2009 et sur le surplus à compter du jugement,

• 2.184,21 euros outre intérêts légaux à compter du 25 septembre 2009,

• 6.883,30 euros outre intérêts légaux à compter du 25 septembre 2009,

— ordonné l’exécution provisoire de ces chefs,

— condamné la société Richardière à payer au syndicat la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société Richardière aux dépens,

— autorisé Maître Z A à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu’elle a exposés sans avoir reçu provision.

La société Richardière a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 octobre 2013, formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires Dosne Thiers et de la société Gratade.

Par ordonnance du 15 octobre 2014, le conseiller de la mise en état a :

— joint les trois dossiers enregistrés au rôle de la cour sous les numéros 13/20250, 13/20271,13/20349,

— désigné en qualité d’expert M. X B avec pour mission d’entendre les parties, de se faire communiquer tous documents, comptables ou autres, utiles à l’exécution de sa mission, et de faire les comptes entre les trois syndicats et le syndic cabinet Saulais devenu la société Richardière, afférents à la période 2007-2008, relativement aux espaces et équipements objet de servitudes réciproques,

— fixé la provision sur frais d’expertise à la somme de 5.000 euros que la société Richardière devra consigner au greffe de la cour, service des expertises, avant le 15 décembre 2014, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

— réservé les dépens.

Par ordonnance du 6 novembre 2014, l’expert M. X a été remplacé par M. C Y.

L’expert judiciaire a déposé son rapport daté du 3 avril 2018 en ouverture duquel les parties ont conclu.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 23 septembre 2019 par lesquelles la société Richardière, appelante, invite la cour sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et la loi du 10 juillet 1965 à :

— infirmer en toutes leurs dispositions les trois jugements déférés,

— dire que les trois règlements de copropriétés des syndicats de copropriétaires […] font, tous les trois, mention de servitudes réciproques de répartition des charges communes relatives à ces servitudes, qu’il appartenait au syndic d’exécuter les règlements de copropriétés.

— débouter, en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires Parc Dosne Belles Feuilles, le syndicat des copropriétaires Parc Dosne Bugeaud et le […] de l’intégralité de leurs demandes.

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Parc Dosne Belles Feuilles pris en la personne de son syndic le cabinet Gratade, le syndicat des copropriétaires Parc Dosne Bugeaud pris en la personne de son syndic le cabinet Maville et le […],

pris en la personne de son syndic, le cabinet Gratade, à lui payer aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 9 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles représenté par son syndic la société Oralia Garraud Maillet, le syndicat des copropriétaires Dosne Thiers représenté par son syndic la société Atrium Gestion et le syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud représenté par son syndic la société Atrium Gestion, intimés, demandent à la cour de :

s’agissant du syndicat Dosne Belles Feuilles,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter la société Richardiere de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Richardiere aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de

7.000 euros par application de l’article 700 du même code,

s’agissant du syndicat Dosne Bugeaud,

à titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Richardiere à lui payer la somme de 2 600,26 euros au titre des honoraires indûment perçus en 2008 pour la gestion des 'biens communs’ aux trois syndicats de copropriétaires mitoyens composant l’ensemble immobilier Dosne Thiers, Dosne Bugeaud et Dosne Belles Feuilles avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

en tout état de cause,

— débouter la société Richardiere de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Richardiere aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de

7.000 euros par application de l’article 700 du même code,

s’agissant du syndicat Dosne Thiers,

à titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Richardiere à lui rembourser la somme de 2.184,21 euros au titre des honoraires indûment perçus en 2008 pour la gestion des 'biens communs’ aux trois syndicats de copropriétaires mitoyens composant l’ensemble immobilier Dosne Thiers,

Dosne Bugeaud et Dosne Belles Feuilles avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2009,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Richardiere à lui rembourser la somme de 6.883,30 euros facturée en 2008 au titre du poste 'travaux, sécurité, peinture sous sols’ en tant que parfaitement injustifiée, avec intérêts de droit à compter de la mise en meure du 25 septembre 2009,

en tout état de cause,

— débouter la société Richardiere de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Richardiere aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de

7.000 euros par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la société Gratade

La société Richardière a relevé appel du jugement du 23 avril 2013 relatif à la résidence Thiers, par déclaration remise au greffe le 21 octobre 2013, formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires Dosne Thiers et à l’encontre de la société Gratade, laquelle n’était pas partie personnellement à la procédure en première instance ;

La société Gratade n’a pas constitué avocat, toutefois il y a lieu de constater que la société Richardière ne mentionne pas la société Gratade parmi les intimés dans ses conclusions, sauf ès qualités de syndic représentant les syndicats de copropriétaires Dosne Belles Feuilles et Dosne Thiers, et qu’elle ne formule pas de demande à l’encontre de la société Gratade à titre personnel ;

Il doit être considéré que la société Gratade n’est pas dans la cause à titre personnel ; il sera donc statué par arrêt contradictoire ;

Concernant le syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles

La société Richardière sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles les sommes de 6 534,71 euros et de 6 104, 51 euros, au titre des honoraires de gestion pour les années 2006 et 2007; elle précise que le rapport d’expertise confirme que si elle n’était plus le syndic de la copropriété Belles Feuilles, elle assurait la répartition des charges communes aux trois syndicats, qu’elle avait attiré l’attention de l’assemblée générale sur l’importance de la création d’une union de syndicats, que la copropriété était consciente de la nécessité d’une solution juridique pour la gestion des équipements communs alors que les copropriétés n’avaient plus le même syndic effectuant ces prestations dans le cadre de la gestion courante de chaque copropriété ; elle sollicite de constater que l’assemblée générale du 25 avril 2006 lui a implicitement donné mandat de gérer la répartition des charges communes entre les trois copropriété et à tout le moins de considérer que s’est opéré entre le syndicat des copropriétaires et la société Richardière un quasi contrat au titre d’une prestation de service ; elle ajoute qu’il y a mandat tacite selon la jurisprudence de la cour de cassation;

Le syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles oppose que la société Richardière n’était pas le syndic de l’immeuble en 2006 et 2007, qu’il ne lui a consenti aucun mandat de gestion des éléments communs aux trois syndicats, que le règlement de copropriété ne lui confère aucun mandat pour gérer les éléments communs aux trois copropriétés ; il ajoute que la gestion d’affaires ou le quasi contrat n’est pas applicable en la matière et que les dispositions du décret de 1967 excluent toute possibilité de mandat tacite ;

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition’ ;

Aux termes de l’article 17 de la même loi, dans sa version applicable en 2006 et 2007, 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires’ ;

Aux termes de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en 2006 et 2007, 'Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965' ;

En l’espèce, au regard de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la spécificité du mandat de syndic, prévue notamment par l’article 17 de cette loi et l’article 19 du décret d’application, s’inscrit dans la primauté des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 sur les dispositions supplétives du code civil, notamment sur celles de l’article 1371 ancien du code civil relatives au quasi contrat et celles de la théorie du mandat tacite ;

La société Saulais a facturé au syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles des 'honoraires de gestion’ d’un montant de 6.104,51 euros pour l’exercice 2006 et la société Richardière venant aux droits de celle-ci des 'honoraires de gestion’ de 6.534,71 euros pour l’exercice 2007 et il n’est pas contesté que ces sommes ont été réglées ;

Il n’est pas non plus contesté qu’il n’existe aucune convention écrite entre le syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles et la société Saulais devenue Richardière pour les années 2006 et 2007 et que le syndic de la copropriété Belles Feuilles sur cette période était la société Loiselet et Daigremont ;

Le règlement de copropriété de la résidence Belles Feuilles répartit le coût de certaines charges entre les trois copropriétés mais ne confère aucun mandat à la société Saulais devenue Richardière pour gérer les ouvrages d’intérêt commun aux trois copropriétés ;

En conséquence, en l’absence de mandat de syndic confié à la société Saulais pour la résidence Belles Feuilles, il y a lieu de confirmer le jugement (RG 11/08159 minute n°8) en ce qu’il a condamné la société Richardière à rembourser au syndicat des copropriétaires Dosne Belles Feuilles

les sommes de 6.534,71 euros et de 6.104, 51 euros, facturées au titre des 'honoraires de gestion’ pour 2006 et 2007, avec intérêts légaux à compter du 25 septembre 2009 ;

Concernant le syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud

La société Richardière sollicite d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud la somme de 31.177,12 euros et la somme de 2.800 euros ; elle conteste la prétendue surfacturation des charges communes, l’expert précisant que son montant correspond à l’omission du 4^e trimestre 2006 rattrapée le 1^er janvier 2007; concernant les honoraires, elle précise que selon l’expert la somme de 6.106,72 euros a été remboursée pour la période 2006/2007 et que pour l’année 2008, elle bénéficiait d’un mandat tacite pour la gestion des parties communes de la copropriété ;

Le syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud oppose que ce n’est qu’en cours d’expertise que la société Richardière a expliqué que la surfacturation des charges communes en 2007 était due à la facturation de trois trimestres en 2006 ; elle sollicite la confirmation du jugement sur la surfacturation en 2007 et à titre subsidiaire sa confirmation sur le remboursement des honoraires de gestion des éléments communs pour le 1^er trimestre 2008 à hauteur de 2.600,26 euros, en l’absence de mandat afférent ;

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne en page 17 de son rapport du 3 avril 2018 que concernant la résidence Bugeaud la somme de 31.177,12 euros comprend les honoraires de 6.106,72 euros pour 2006/2007 et la surfacturation de charges invoquée de 25.070,40 euros;

Concernant la surfacturation de charges, l’expert judiciaire indique que par erreur les charges communes du 4^e trimestre 2006 n’ont pas été facturées et que le montant de la 'surfacturation’ correspond au rattrapage effectué au 1^er janvier 2007 ; il conclut que la demande de remboursement d’un montant de 25.070,40 euros au titre de 'surfacturation’ s’analyse comme la correction d’une insuffisance de la facturation de charges communes réalisée en 2006 et que ces charges restent dues par le syndicat ; il y a donc lieu dr réformer le jugement relatif à la résidence Bugeaud (RG 10/15079 Minute n°4) en ce qu’il a condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud la somme de 31.177,12 euros ;

Concernant les honoraires, les parties ne contestent pas que les honoraires de 6.106,72 euros pour 2006/2007 ont été remboursés ; elles ne contestent pas non plus que la société Saulais devenue Richardière a facturé au syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud la somme de 2.600,26 euros au titre des 'honoraires de gestion des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires’ pour le premier trimestre 2008, ni que cette somme a été réglée ;

Il n’est pas non plus contesté que la résidence Bugeaud a eu pour syndic la société Saulais devenue Richardière jusqu’en juin 2008 mais qu’il n’existe aucune convention écrite entre le syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud et la société Saulais devenue Richardière relative à la gestion des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires ;

Le règlement de copropriété de la résidence Bugeaud répartit le coût de certaines charges entre les trois copropriétés mais ne confère aucun mandat à la société Saulais devenue Richardière pour gérer les ouvrages d’intérêt commun aux trois copropriétés ;

Ainsi qu’il relève de l’analyse ci-avant, au regard de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la spécificité du mandat de syndic, prévue notamment par l’article 17 de cette loi et l’article 19 du décret d’application, s’inscrit dans la primauté des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 sur les dispositions supplétives du code civil, notamment sur celles de l’article 1371 ancien du code civil relatives au quasi contrat et celles de la théorie du mandat tacite ;

En conséquence, en l’absence de mandat de syndic confié à la société Saulais pour la résidence Bugeaud relatif à la gestions des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires, il y a lieu de réformer le jugement du 23 avril 2013 relatif à la résidence Bugeaud en ce qu’il a condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud la somme de 2.800 euros et de condamner la société Richardière à rembourser au syndicat des copropriétaires Dosne Bugeaud la somme de 2.600,26 euros, facturée au titre des 'honoraires de gestion des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires ' pour le premier trimestre 2008, avec intérêts légaux à compter du 3 août 2010 ;

Concernant le syndicat des copropriétaires Dosne Thiers

La société Richardière sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires Dosne Thiers la somme de 33.290,10 euros, la somme de 2.184,21 euros et la somme de 6.883,30 euros ; elle conteste la prétendue surfacturation des charges communes, l’expert précisant que son montant correspond à l’omission du 4^e trimestre 2006 rattrapée le 1^er janvier 2007; concernant les honoraires, elle précise que selon l’expert les sommes de 7.769,37 euros et 8.316,92 euros ont été remboursées pour la période 2006/ 2007 et que pour l’année 2008, elle bénéficiait d’un mandat tacite des parties communes de la copropriété ; s’agissant de la somme de 6.883,30 euros, la dépense ne figure pas sur le relevé produit par le syndicat des copropriétaires et l’analyse de l’expert permet d’écarter cette demande ;

Le syndicat des copropriétaires Dosne Thiers oppose que ce n’est qu’en cours d’expertise que la société Richardière a expliqué que la surfacturation des charges communes en 2007 était due à la facturation de trois trimestres en 2006 et elle sollicite la confirmation du jugement sur la surfacturation en 2007 ; à titre subsidiaire elle demande sa confirmation sur le remboursement des honoraires de gestion des éléments communs pour le 1^er trimestre 2008 à hauteur de 2.184,21 euros, en l’absence de mandat afférent, et sur le remboursement de la somme de 6.883,30 euros au titre d’un poste 'travaux, sécurité, peinture sous-sols’ qui n’est justifiée par aucune facture ou pièce justificative ;

L’expert judiciaire mentionne en page 12 de son rapport du 3 avril 2018 que concernant la résidence Bugeaud la somme de 25.628,27 euros comprend les honoraires de 10.259,26 euros pour 2007, en réalité 8.316,91 euros au titre de 2007 et 1.942,35 pour le rattrapage du 4^e trimestre 2006, et la surfacturation de charges invoquée de 17.369,01 euros ;

Concernant la surfacturation de charges, l’expert judiciaire indique que par erreur les charges communes du 4^e trimestre 2006 n’ont pas été facturées et que le montant de la 'surfacturation’ correspond au rattrapage effectué au 1^er janvier 2007 ; il conclut que la demande de remboursement d’un montant de 17.369,10 euros au titre de 'surfacturation’ s’analyse comme la correction d’une insuffisance de la facturation de charges communes réalisée en 2006 et que ces charges restent dues par le syndicat ; il y a donc lieu de réformer le jugement relatif à la résidence Thiers (RG 10/15076 Minute n°3) en ce qu’il a condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires Dosne Thiers la somme de 33.290,10 euros ;

Concernant les honoraires, les parties ne contestent pas que les honoraires de 10.259,26 euros pour 2006/2007 ont été remboursés ; elles ne contestent pas non plus que la société Saulais devenue Richardière a facturé au syndicat des copropriétaires Dosne Thiers la somme de 2.184,21 euros au titre des 'honoraires de gestion des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires’ pour le premier trimestre 2008, ni que cette somme a été réglée ;

Il n’est pas non plus contesté que la résidence Thiers a eu pour syndic la société Saulais devenue Richardière jusqu’en juin 2008 mais qu’il n’existe aucune convention écrite entre le syndicat des copropriétaires Dosne Thiers et la société Saulais devenue Richardière relative à la gestion des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires ;

Le règlement de copropriété de la résidence Thiers répartit le coût de certaines charges entre les trois copropriétés mais ne confère aucun mandat à la société Saulais devenue Richardière pour gérer les ouvrages d’intérêt commun aux trois copropriétés ;

En conséquence, en l’absence de mandat de syndic confié à la société Saulais pour la résidence Thiers relatif à la gestions des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires, il y a lieu de confirmer le jugement du 23 avril 2013 relatif à la résidence Thiers en ce qu’il a condamné la société Richardière à rembourser au syndicat des copropriétaires Dosne Thiers Feuilles la somme de 2.184,21, facturée au titre des 'honoraires de gestion des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires ' pour le premier trimestre 2008, avec intérêts légaux à compter du 25 septembre 2009 ;

Concernant la somme de 6.883,30 euros imputée dans le poste 'travaux, sécurité, peinture sous-sols’ , l’expert judiciaire estime qu’il s’agit d’un montant très ancien, enregistré au débit du compte intitulé 'grands travaux à payer’ dont le solde s’élevait à 5.808,85 euros fin 2002 et à hauteur de 6.883,30 euros fin 2003 ; il précise que cette somme étant au débit, on peut comprendre que c’est le syndicat qui a effectué des paiements au bénéfice de fournisseurs mais que ces derniers n’ont pas été enregistrés en charges ; c’est ce qui est réalisé par exemple pour des acomptes, le paiement est effectué mais c’est seulement lorsque la facture définitive est reçue qu’est comptabilisée au crédit la dette du fournisseur; or ce compte reste inchangé depuis 2003 ; en réponse à l’argumentation de la société Richardière selon laquelle la somme apparaît au crédit en 2008, l’expert indique qu’il ne peut pas se prononcer, plusieurs questions restant en suspens et qu’il s’interroge notamment sur la régularité de l’affectation du solde de ce compte au syndicat en juillet 2008 dans le cadre d’une reddition de charges plus générale au titre de 'travaux de ravalement de façade côté jardin’ ;

Ainsi le syndicat des copropriétaires justifie avoir réglé des sommes enregistrées au débit à hauteur de 6.883,30 euros fin 2003, en revanche il convient de considérer au vu du rapport d’expertise que le seul fait que la même somme figure au crédit d’un compte 'travaux de ravalement de façade côté jardin’ en 2008 est insuffisant à prouver qu’elle corresponde à la somme débitée au titre de 'travaux, sécurité, peinture sous-sols’ et que la société Richardière ne justifie pas de l’opération relative à cette somme de 6.883,30 euros ; en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.883,30 euros avec intérêts légaux à compter du 25 septembre 2009 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Richardière, partie perdante sur les honoraires et sur la somme de 6.883,30 euros, et qui n’a donné d’explication sur la surfacturation de 2007 qu’au cours de l’expertise qu’elle a sollicitée, doit être condamnée aux dépens d’appel, qui incluront les frais d’expertise judiciaire de M. Y, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du Parc Dosne Belles Feuilles la somme supplémentaire de 3.000 euros et à chacun des deux autres syndicats de copropriétaires la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Richardière ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Constate que la société Richardière ne formule pas de demande à l’encontre de la société Gratade ;

Confirme le jugement relatif à la résidence Belles feuilles (RG 11/08159 minute n°8) ;

Confirme le jugement relatif à la résidence Bugeaud (RG 10/15079 Minute n°4), sauf en ce qu’il a condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires du Parc Dosne Bugeaud les sommes de 31.177,12 euros et 2.800 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du Parc Dosne Bugeaud de sa demande de condamner la société Richardière à lui payer la somme de 31.177,12 euros au titre de la surfacturation des charges communes ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation de la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires du Parc Dosne Bugeaud la somme de 2.800 euros ;

Condamne la société Richardière à rembourser au syndicat des copropriétaires du Parc Dosne Bugeaud la somme de 2.600,26 euros, facturée au titre des 'honoraires de gestion des biens communs aux trois syndicats de copropriétaires ' pour le premier trimestre 2008, avec intérêts légaux à compter du 3 août 2010 ;

Confirme le jugement relatif à la résidence Thiers (RG 10/15076 Minute n°3), sauf en ce qu’il a condamné la société Richardière à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 33.290,10 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande de condamner la société Richardière à lui payer la somme de 33.290,10 euros au titre de la surfacturation des charges communes ;

Condamne la société Richardière aux dépens d’appel, qui incluront les frais d’expertise judiciaire de M. Y, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel, la somme supplémentaire de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires du Parc Dosne Belles Feuilles, la somme supplémentaire de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires du Parc Dosne Bugeaud et la somme supplémentaire de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires du […] ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT