Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 JUIN 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 12/12920 – N° Portalis 35L7-V-B64-BPYBQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 11/10071

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à PAU

[…]

[…]

Représenté par M^e Véronique CLAVEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1008

Ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand DEFOS DU RAU, de La SCP DEFOS DU RAU – CAMBRIEL – REMBLIERE avocat au barreau de DAX

INTIMÉES

SARL DISDERO

N° SIRET : 552 109 134 00023

[…]

[…]

Représentée par M^e Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : P0257

Syndicat des copropriétaires DU […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, Ayant pour avocat plaidant M^e Cythia VASQUEZ avocats au barreau de PARIS, toque : R093

INTERVENANTE

Société EXXETUDE

Représentée par M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie PERACCA de la SELARL G2&H avocat au barreau de PARIS, toque U004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. Y X est propriétaire, dans l’immeuble en copropriété sis […]

[…], des lots n° 37, 38, 47 et 61 de l’état descriptif de division, correspondant à une

chambre et un appartement au 7^e étage et à deux caves au sous-sol.

Par exploit du 27 juin 2011, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner pour obtenir paiement d’un arriéré de charges, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y X a formé une demande reconventionnelle au titre du trouble de

jouissance qu’il subirait du fait d’une absence de chauffage depuis l’hiver 2008 /2009.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, rendu le 7 juin 2012,

dont M. Y X a appelé par déclaration du 10 juillet 2012, le tribunal de grande

instance de Paris a :

— condamne M. Y X à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 10.058,13 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période arrêtée au 1^er janvier 2012,

— dit que cette somme de 10.058,13 € portera intérêts au taux légal à compter de la mise

en demeure délivrée le 24 août 2010,

— condamné M. Y X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 188,56 € au titre des frais nécessaires,

— débouté M. Y X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour troubles de jouissance par suite des dysfonctionnements du chauffage collectif,

— condamné M. Y X à verser au syndicat la somme de 2.000 € à titre de

dommages et intérêts,

— condamné M. Y X à régler au syndicat la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives.

Par arrêt du 21 mai 2014, cette cour a :

Sur les charges, dans la limite de sa saisine, confirmé le jugement et y ajoutant :

— condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 9.632,35 € au titre des charges et travaux impayés pour la période du 2 janvier 2012 au 5 avril 2013, 3^e appel provisionnel 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions signifiées le 5 avril 2013 valant mise en demeure ;

Sur la demande reconventionnelle de M. Y X afférente aux dysfonctionnements du chauffage :

— avant dire droit, ordonné une expertise, et commis en qualité d’expert M. A B

avec mission principalement de dire si les installations de chauffage de l’appartement de M. X sont conformes à ce que prévoit le règlement de copropriété et examiner les dysfonctionnements de chauffage allégués, en rechercher l’origine, l’étendue et les causes;

— sursis à statuer sur les autres demandes, tous droits et moyens des parties réservés ainsi que les dépens en l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires du […] a assigné en intervention forcée les sociétés Disdero et Exxetude par exploits en date des 26 et 29 octobre 2015.

Par ordonnance du 23 mars 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l’intervention forcée des sociétés Disdero et Exxetude à qui les opérations d’expertise ont été déclarées communes.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe de la cour le 2 janvier 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 janvier 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 septembre 2018 par lesquelles, M. Y X appelant, invite la cour, au visa des articles 10-1, 14 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,

1382 du code civil aujourd’hui 1240 du code civil, à :

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui payer la somme de 35.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi durant les sept saisons hivernales de 2008 /2009, 2014 /2015 inclus,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 29 janvier 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 9^e, intimé, demande à la cour, au visa des articles 554 et 555 du code de procédure civile, 1134, 1147 anciens et suivant du code civil, 1792 et 2270 du code civil, L241-1 du code des assurances, de :

A titre principal,

— dire que les entreprises Disdero et Exxetude sont responsables des dysfonctionnements de chauffage dans l’appartement de M. X,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— débouter les entreprises Disdero et Exxetude de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

— condamner les entreprises Disdero et Exxetude à lui payer les sommes de :

' 10.090,80 € au titre des frais d’expertise judiciaire constituant des dépens,

' 15.000 € au titre des frais irrépétibles qu’il a engagés dans le cadre de la mesure d’expertise judiciaire,

' 5.000 € au titre des frais irrépétibles qu’il a engagés dans le cadre de la procédure en ouverture de rapport,

— condamner les entreprises Disdero et Exxetude aux dépens,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour venait à retenir sa responsabilité,

— débouter M. X de ses demandes indemnitaires antérieures à l’assemblée générale du 23 janvier 2014 dans la mesure où, jusqu’à cette date, il a lui-même voté contre la pose du groupe de maintien de pression en assemblée générale ;

— le condamner à plus juste proportion au titre des dommages intérêts qui seront alloués à M. X en réparation du préjudice subi entre le 23 janvier 2014 et le 17 février 2015 (date de la pose du groupe de maintien de pression) en tenant compte :

' de la durée de l’expertise judiciaire (de mai 2014 à décembre 2016),

' du fait que l’expertise a démontré qu’il suffisait de purger quotidiennement les

3 radiateurs pour que ceux-ci chauffent normalement et que l’appartement n’a jamais été inhabitable,

— écarter des demandes de M. X au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 4.212,50 €,

— le condamner à plus juste proportion au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les entreprise Disdero et Exxetude à le garantir de toutes condamnations qui seront mises à sa charge, en ce compris les dépens ;

Vu les conclusions en date du 26 juillet 2017, par lesquelles, la société Disdero, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1108,1134, 1147, 1382 et 2274 du code civil, et de l’ensemble des pièces produites aux débats, de :

A titre principal :

— constater la bonne exécution de ses obligations contractuelles,

— constater que les désordres ne concernent pas ses ouvrages,

— constater qu’elle a averti de façon claire et réitérée le syndicat des copropriétaires du […] de l’intérêt d’installer un groupe de maintien de pression ;

— dire que le syndicat des copropriétaires du […] est seul responsable des dysfonctionnements de chauffage et du préjudice de M. X ;,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

— constater que sa responsabilité dans le préjudice subi par M. X ne saurait être supérieure à 20% ;

Vu les conclusions en date du 13 décembre 2018, par lesquelles, la société Exxetude, intimée, demande à la cour, de :

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires du […] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 e par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les

prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les désordres et responsabilités

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil (ancien article 1134 du code civil), les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147 du code civil), le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ;

' Sur le rapport d’expertise

Pour mener à bien ses opérations d’expertise, l’expert a procédé le 29 octobre 2014 à la pose de 3 enregistreurs de température dans l’appartement de M. X (fenêtre extérieure, salon, salle de bain) en vue de vérifier les conditions de chauffage, les enregistreurs ont été programmés pour mémoriser la température intérieure toutes les 30 minutes pendant 81 jours à partir du 29 octobre à 12h ;

La campagne d’enregistrement a donc duré jusqu’en janvier 2015 ;

Dans son rapport en page 29, l’expert fait état de ses constatations, soit :

— dans le salon, 'La température s’est maintenue le plus souvent à une moyenne de 20° C à 25° C très supérieure à la température légale de 19° C. Seule la période allant du 21 au 31 décembre 2014 traduit une chute sensible de la température qui descend comme la température extérieure. M. X a pris des vacances durant cette période et nous avons pu conclure qu’effectivement, en cas d’absence, la température chute régulièrement dans la pièce, traduisant une mauvaise irrigation du radiateur.'

— dans la salle de bain : ' Les mêmes observations ont pu être faites pour la salle de bain avec toutefois un décalage des températures et un amortissement des extrêmes ; d’une manière générale, la température dans la salle de bain est inférieure de 2° C à celle du salon’ ;

Il a précisé que M. X avait signalé avoir procédé quasi-quotidiennement à la purge d’air du radiateur de son salon et qu’il a constaté le 19 janvier 2015, qu’effectivement, en faisant l’expérience d’une purge lors d’une réunion, que la purge libérait une quantité d’air non négligeable ;

Il a indiqué que M. X avait donc pu bénéficier d’un chauffage correct parce qu’il s’astreignait à purger ses radiateurs, ce qu’il a dû faire tous les jours et lorsqu’il s’est absenté en fin d’année 2014, la température de son appartement a connu une chute inexorable ;

Les courbes des pages 31 et 32 du rapport montrent en effet le 28 décembre 2014 une température de 11 ° C dans le salon et de 13° C dans la salle de bain ;

L’expert précisant que cette situation est totalement anormale et constitutive d’un véritable désordre ;

Il a alors indiqué que la nécessité de purger quotidiennement les radiateurs de l’appartement de M.

X traduit l’existence d’une fuite dans l’installation, le suivi des compteurs d’appoints d’eau permettant de confirmer une perte d’eau dans le circuit et donc une fuite qui conduit à l’entrée d’air dans le réseau et diminution de l’irrigation des radiateurs de l’appartement de M. X ;

Au cours des opérations d’expertise, la copropriété a décidé de mettre en place un groupe de maintien de pression remplissant les deux fonctions d’appoint automatique d’eau en cas de fuite même minime, et d’expansion ;

Cette intervention réalisée le 23 février 2015 a mis fin aux désordres ;

En page 46 de son rapport, l’expert fait part des conclusions suivantes :

— des insuffisances de chauffage ont été constatées, les manques de chauffage s’aggravant au fil des jours lorsqu’aucune mesure corrective n’était prise (nécessité de purger les radiateurs d’une quantité d’air anormale dont la présence empêche le fonctionnement desdits radiateurs) ;

— ces insuffisances sont dues à des manques d’eau récurrents dans l’installation, manques qui ont touché en tout premier lieu l’appartement du demandeur situé en partie haute de l’immeuble au dernier niveau

— les causes des manques d’eau sont des pertes qui se sont avérées être dues de manière certaine à des défauts du vase d’expansion de l’installation et de manière beaucoup plus hypothétique à des fuites ;

Au titre des responsabilités, l’expert judiciaire a indiqué qu’il lui apparaissait que les insuffisances de chauffage sont imputables au syndicat des copropriétaires à qui il revient l’obligation de fournir aux différents copropriétaires un chauffage normal ;

Il conclut en page 46 de son rapport en ces termes :

'Depuis les travaux de rénovation totale des équipements de chauffage et de production d’ECS en 2009-2010 avec raccordement au chauffage urbain CPCU, il a été soupçonné, pour expliquer les désordres se produisant chez M. X, des pertes d’eau qui auraient pu être réglées dès juin 2010 par la mise en place d’un groupe de maintien de pression.

Or, malgré plusieurs occasions au cours desquelles cette option a été envisagée sur proposition initiale de la société Disdero, il n’y a pas été donné suite par le syndicat des copropriétaires, la société Disdero en charge de l’entretien apparaît ne pas avoir suffisamment insisté pour l’installation du groupe de maintien de pression, par conséquent les désordres et dysfonctionnements n’ont pu que perdurer’ ;

Il a proposé d’attribuer l’imputabilité de la situation très majoritairement au syndicat des copropriétaires et subsidiairement à la société Disdero, soit 80 % pour le syndicat des copropriétaires et 20 % pour la société Disdero ;

' Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité en indiquant avoir confié les travaux de rénovation de sa chaufferie réalisés du 1^er juin 2007 au 26 mai 2010, à la société Disdero, sous la maîtrise d’oeuvre de l’entreprise Exxetude, ces deux sociétés étant tenues de répondre de la garantie décennale sur la période des travaux de réfection et du dysfonctionnement des matériaux installés sur la chaufferie, durant les 10 années suivant le procès-verbal de réception des travaux ;

Il précise que s’agissant des problèmes de chauffage de M. X, ces deux professionnels ont conclu à la défaillance de ses radiateurs et à un défaut du vase d’expansion, que ce vase a été

remplacé une première fois fin d’année 2009, puis une seconde fois en 2010, qu’en réalité ces deux entreprises n’ont pas été en mesure de trouver la cause des dysfonctionnements et donc de le conseiller efficacement, qu’ayant conclu toutes les deux en octobre 2009 que les travaux privatifs de M. X réalisés sur ses radiateurs étaient à l’origine du dysfonctionnement du chauffage dans son appartement, il a pu légitimement penser qu’il n’avait pas à intervenir ;

Il affirme également que ces deux sociétés ne lui ont jamais expliqué que le groupe de pression, présenté à titre optionnel, pouvait mettre un terme aux dysfonctionnements épisodiques chez M. X ;

Il soutient avoir immédiatement réagi après la note aux parties de l’expert du 17 février 2015 préconisant pour la première fois la pose d’un groupe de maintien de pression, en faisant installer ce groupe le 23 février 2015, ce qui a permis de mettre un terme au dysfonctionnement du chauffage collectif dans l’appartement de M. X ;

Il précise qu’au vu des rapports des entreprises l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2010 puis celle du 17 janvier 2013 a légitimement voté contre la pose du groupe de maintien de pression, M. X ayant lui même voté contre cette installation;

La société Disdero répond être intervenue au titre d’un contrat de maintenance concernant uniquement la chaufferie et la sous-station et non l’entretien des réseaux de chauffage, pour lequel ses interventions faisaient l’objet de factures distinctes, que soucieuse du problème rencontré par M. X, elle a suggéré l’installation d’un groupe de maintien de pression dès le mois de mai 2010, à laquelle le syndicat des copropriétaires n’a pas donné suite ;

Elle soutient qu’elle ne peut être considérée comme responsable au titre du contrat de maintenance, les désordres n’étant pas dus au remplacement partiel de la chaudière ou à sa maintenance ;

Elle indique avoir parfaitement exécuté ses obligations au titre du contrat de rénovation de la chaufferie et de la maintenance, qu’elle n’a pu que recommander l’installation d’un groupe de maintien de pression, car celle-ci n’est pas obligatoire pour le bon fonctionnement de la chaufferie, outre avoir respecté son obligation de conseil en recommandant l’installation dudit groupe ;

La société Exxetude répond quant à elle, que les travaux réalisés dans la chaufferie dans le cadre du remplacement de l’ancienne chaudière par une sous-station de chauffage urbain par la société Disdero, sous sa maîtrise d’oeuvre n’ont aucun lien avec le défaut de chauffage affectant l’appartement de M. X, qu’elle a donc rempli son obligation de résultat ;

Elle fait valoir que l’installation d’un groupe de maintien de pression neuf a été proposé dès 2007 au syndicat des copropriétaires, lequel l’a refusée préférant celle d’un vase d’expansion moins onéreux ;

Elle précise qu’à nouveau en juin 2010, l’entreprise Disdero a proposé la pose de ce groupe, ce que le syndicat des copropriétaires a refusé pendant plusieurs années ;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que la chaufferie collective de l’immeuble a fait l’objet d’une rénovation totale de ses équipements de chauffage et de production d’ECS en 2009 avec raccordement au chauffage urbain CPCU et qu’après ces travaux M. X a eu à se plaindre d’insuffisances de chauffage dues à des baisses de pression de l’eau du circuit de chauffage ;

Durant ses opérations d’expertise, l’expert a examiné la chaufferie complètement rénovée en 2009 par la société Disdero et l’a décrite en excellent état ;

S’agissant de la responsabilité des entreprises Disdero et Exxetude, l’expert a précisé que si dans un mail du 26 octobre 2009, la société Exxetude attribue les dysfonctionnements aux aménagements

réalisés par M. X dans son appartement, et que la société Disdero dans un courrier du 26 janvier 2010 incrimine également l’installation intérieure, celle-ci a proposé par la suite dès la réception du 1^er juin 2010, l’adjonction d’un groupe de maintien de pression ;

L’expert indiquant qu’il a fallu l’expertise pour que le syndicat des copropriétaires finisse par consentir à accepter l’installation du groupe à l’été 2015, qu’il s’est donc déroulé 5 ans pour qu’il soit donné suite à la proposition ;

Il ressort en effet, du procès-verbal de réception définitive des travaux après levée des réserves signé tant par les sociétés Exxetude et Disdero que par le syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage, le 2 juin 2010, qu’il a été expressément mentionné qu’en marge des travaux, la société Disdero proposera au client la mise en oeuvre d’un groupe de maintien de pression ;

A cette fin un devis avait été établi le 26 mai 2010 par la société Disdero ;

Ce devis porte mention de ce que le groupe maintien de pression a pour avantage de réaliser automatiquement les compléments d’eau au fur et à mesure des dégazages, évitant ainsi les problèmes de manque d’eau aux derniers étages et par conséquent les problèmes de chauffage ;

Dès lors, contrairement à ce qu’il soutient, le syndicat des copropriétaires a été informé dès le 1^er juin 2010 de ce que la pose d’un groupe de maintien de pression permettrait de résoudre les problèmes de chauffage des étages supérieurs de l’immeuble ;

De surcroît, était inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 novembre 2010, la résolution n° 14 libellée comme suit : 'Suite aux dysfonctionnements de chauffage constaté dans certains appartements du dernier étage, décision à prendre pour la mise en place d’un groupe de maintien de pression', laquelle a été rejeté à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ;

Lors de l’assemblée générale du 17 janvier 2013, une nouvelle fois la question a été portée à l’ordre du jour en résolution n° 18 'décision à prendre concernant la réalisation des travaux de mise en place d’un groupe de pression', et l’assemblée générale après examen et discussion des offres reçues jointes à la convocation, a décidé de ne pas faire réaliser les travaux de mise en place d’un groupe de maintien de pression ;

Sur la question des responsabilités, l’expert a entendu préciser :

'Nous pouvons comprendre la première réaction des intervenants, Maître d’Oeuvre et Entreprise, qui dans une certaine ignorance des installations intérieures chez M. X, ont commencé par incriminer ces installations dans les dysfonctionnements relevés. C’était une erreur, mais ces intervenants ont ensuite logiquement bien évolué dans leur position en proposant, dès la réception, l’installation d’un groupe de maintien de pression, le problème est que le syndicat des copropriétaires n’a pas évolué en même temps et s’est en quelque sorte comme entêté dans un refus de voir ce groupe installé.

On pourra déplorer que la société de maintenance Disdero n’ait pas su convaincre le syndicat des copropriétaires du bien fondé et de la nécessité de l’installation du groupe beaucoup plus tôt, nous estimons que l’imputabilité de la situation doit aller très majoritairement au syndicat des copropriétaires et subsidiairement à la société Disdero';

En réponse à un Dire de l’avocat de la copropriété, l’expert a également affirmé que devant la persistance des désordres, le syndicat des copropriétaires aurait dû prendre les dispositions nécessaires, y compris la consultation d’un spécialiste extérieur pour éclaircir la question, au contraire le syndicat des copropriétaires apparaît s’être entêté et n’avoir jamais entendu M. X dans ses plaintes, que c’est bien au syndicat des copropriétaires qu’il revenait de prendre les

dispositions nécessaires pour résoudre les problèmes rencontrés, même si l’on peut dire que Disdero, qui a été longtemps le seul technicien à intervenir dans l’immeuble au titre de la maintenance, a tout d’abord mal évalué la question s’est corrigée ensuite mais n’a pas été suffisamment claire auprès du syndicat des copropriétaires quant à la nécessité d’un groupe de maintien de pression ;

En conséquence de ces éléments, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’insuffisance de chauffage constatée dans l’appartement de M. X due au dysfonctionnement de ses installations de chauffage collectif ;

S’agissant de la responsabilité de la société Disdero, il sera relevé que le contrat de maintenance la liant au syndicat des copropriétaires n’est pas produit aux débats ;

Il est néanmoins constant et ressort des pièces produites que la société Disdero avait à sa charge la maintenance de la chaufferie entre octobre 2007 et septembre 2013 et qu’elle est intervenue à deux reprises au domicile de M. X pour des dysfonctionnements du chauffage ;

Au cours de sa visite d’entretien du 9 novembre 2012, son technicien inscrivait sur sa fiche ' relancer le devis pour le maintien de pression’ ;

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société un manquement à son devoir de conseil ;

En sa qualité de professionnelle intervenant sur les installations de chauffage de l’immeuble, la société Disdero répond en effet des manquements éventuels à son devoir de conseil ;

En l’espèce, l’expert a retenu sa responsabilité à hauteur de 20 % en affirmant, ainsi qu’il a été vu, que la société Disdero qui a été longtemps le seul technicien à intervenir dans l’immeuble au titre de la maintenance, a tout d’abord mal évalué la question s’est corrigée ensuite mais n’a pas été suffisamment claire auprès du syndicat des copropriétaires quant à la nécessité d’un groupe de maintien de pression ;

Il convient en effet de constater que si la société Disdero a proposé en juin 2010, la pose d’un groupe de maintien de pression, elle avait dans un premier temps incriminé les installations privatives de M. X dans un courrier circonstancié de janvier 2010 (pièce 3 du syndicat des copropriétaires) ;

Il apparaît également que cette société a ensuite facturé à deux reprises des interventions chez M. X, les 30 décembre 2011 (intervention concernant un manque de chauffage) et le 29 octobre 2012 (intervention concernant des radiateurs froids) sans justifier avoir insisté alors, sur la nécessité, pour mettre un terme définitif aux désordres, de réaliser ladite installation ;

Les factures produites ne portent aucunement mention d’une nouvelle proposition de mise en place du groupe de maintien de pression ;

Seul le rapport de visite de novembre 2012 mentionne ' relancer le devis pour le maintien de pression’ sans autre explication toutefois, et le courriel de janvier 2013 sur la nécessité de mettre en oeuvre un groupe de maintien de pression n’a pas été adressé au syndicat des copropriétaires mais à M. X ;

En conséquence, l’expert a retenu à juste titre que la société Disdero n’avait pas été suffisamment claire auprès du syndicat des copropriétaires quant à la nécessité d’un groupe de maintien de pression ;

S’agissant de la responsabilité de la société Exxetude, l’expert ne l’a pas retenue, indiquant page 44, que c’est logiquement la société Disdero, au titre de son rôle d’entreprise exécutante qui a fini par

proposer l’installation d’un groupe de maintien de pression ;

Il convient de constater qu’aucune faute n’est établie à l’encontre de la société Exxetude, dont les obligations ne s’étendaient pas à la maintenance des installations rénovées de chauffage ;

Les conclusions de l’expert seront donc entérinées ;

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être garanti de toutes ses condamnations par la société Disdero à hauteur de 20 % ;

Sur la réparation du préjudice de M. X

M. X fait valoir que son préjudice est constitué par la privation et le trouble de jouissance lié à une absence de chauffage ou de chauffage totalement défaillant depuis l’hiver 2008/2009 jusqu’à l’installation d’un groupe de maintien de pression en fin d’hiver 2014/2015, soit un préjudice ayant existé durant 7 hivers ;

L’expert a indiqué dans ses conclusions, en page 47 du rapport, que la somme réclamée de 5.000 € par hiver, lui apparaissait élevée, que son montant sera laissé à l’appréciation de la cour ;

Sur la durée du préjudice, l’expert a bien indiqué en réponse à un dire de l’avocat de M. X (page 42 du rapport), que seul le courrier du 19 juin 2009 est explicite et clair et à son avis de nature à constituer le point de départ du préjudice, que celui-ci n’est donc acceptable que pour 6 hivers et non pas 7 comme l’avait demandé l’avocat ;

Dans ses conclusions, il a retenu une durée de préjudice de six saisons ;

En l’espèce, il a été vu que les insuffisances de chauffage ont été constatées par l’expert, que celui-ci a indiqué que M. X avait pu bénéficier d’un chauffage correct parce qu’il s’astreignait à purger ses radiateurs, que les courbes relevées par l’expert montrent des températures de l’ordre de 11 ° C dans le salon et de 13° C dans la salle de bain en l’absence de purge quotidienne des radiateurs ;

L’expert ayant précisé que cette situation est totalement anormale et constitutive d’un véritable désordre ;

Le premier courrier de réclamation est celui du 19 juin 2009 de sorte que le préjudice court à compter de l’hiver suivant, ainsi que l’a retenu l’expert ;

Sur l’indemnisation sollicitée, celle-ci apparaît excessive, en ce que d’une part, l’appartement restait correctement chauffé dès lors que les radiateurs étaient purgés et d’autre part que M. X présent puis représenté aux assemblées générales des 29 novembre 2010 et 17 janvier 2013, a voté contre les travaux d’installation du groupe de maintien de pression, participant ainsi à la réalisation de son préjudice ;

En conséquence, le préjudice subi doit être évalué à 600 € par hiver, soit pour une durée de 6 années, 3.600 € à la charge du syndicat des copropriétaires, garanti par la société Disdero à hauteur de 20 % ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Au regard de sa condamnation confirmée en paiement des charges et actualisée, M. X sera

condamné aux dépens relatifs à la procédure d’appel de recouvrement de charges et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

S’agissant de la procédure d’expertise en appel, les dépens, dont le coût de l’expertise seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires, garanti par la société Disdero à hauteur de 20 % ;

Le syndicat des copropriétaires garanti par la société Disdero à hauteur de 20 %, sera également condamné à verser à M. X, la somme de 8.000 € et à la société Exxetude la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19865, M. X est dispensé de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de cette procédure d’appel, dont le coût de l’expertise, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les autres demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires et la société Disdero ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Déclare responsable le syndicat des copropriétaires de l’insuffisance de chauffage constatée dans l’appartement de M. X ;

Dit que la société Disdero a manqué à son devoir de conseil ;

Dit en conséquence que le syndicat des copropriétaires est garanti par ladite société à hauteur de 20 % de toutes condamnations prononcées contre lui ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à M. X la somme de 3.600 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société Exxetude ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel relatifs à l’expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à M. X la somme de 8.000 € et à la société Exxetude la somme de 5.000 €, par application de l’article 700 du même code ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. X est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de cette procédure d’appel, dont ceux d’expertise, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Condamne M. X aux dépens d’appel relatifs au recouvrement des charges ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT