Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 9 décembre 2020, n° 18/21262

TGI Melun 31 juillet 2018

CA Paris
Confirmation 9 décembre 2020

Arguments

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Rejeté
Non-conformité des locaux aux normes d'accessibilité
La cour a estimé que le défaut de conformité des locaux n'était pas suffisamment grave pour justifier la résolution du bail, car la société n'a pas sollicité l'exécution de travaux de mise en conformité avant de donner congé.
Rejeté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a confirmé que la société devait payer les loyers dus, ce qui justifie le non-remboursement du dépôt de garantie.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en cause d'appel
La cour a jugé équitable de condamner la SARL AMBULANCES TOM à payer une somme pour les frais irrépétibles exposés par Monsieur Z Y.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 9 déc. 2020, n° 18/21262
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/21262
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Melun, 31 juillet 2018, N° 17/02051
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Olivier LAURENTThierry JOVE DEJAIFFE
Cabinet(s) :	SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS
Parties :	SARL AMBULANCES TOM

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2020

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21262 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6NUF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de X – RG n° 17/02051

APPELANTE

SARL AMBULANCES TOM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de X sous le numéro 520 291 741

[…]

représentée par M^e Olivier LAURENT, avocat au barreau de X

INTIME

Monsieur Z Y

né le […] à […]

[…]

r e p r é s e n t é p a r M e T h i e r r y J O V E D E J A I F F E d e l a S E L A R L B-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de X substitué par M^e Agathe BOISSAVY de la SELARL B-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de X

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Joëlle COULMANCE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er avril 2010, Monsieur Z Y a donné à bail à la Société AMBULANCES TOM, moyennant un loyer mensuel de 700 euros HT et hors charges, pour une durée inférieure à 24 mois, des locaux sis […] à X, afin d’y installer des bureaux pour une activité d’ambulanciers pour la période du 1^er avril 2010 au 31 mars 2012.

La Société AMBULANCES TOM n’a pas quitté les lieux à l’issue du bail et celui-ci s’est prolongé sous le régime de l’article L.l45-4 du Code de Commerce.

Par courrier du 27 décembre 2016, le preneur a donné congé pour le 30 juin 2017. Le bailleur lui a répondu par courrier du 2 janvier 2017 qu’il ne pouvait donner congé que pour le 31 mars 2018, terme de la seconde période triennale, moyennant le respect d’un préavis de six mois.

Le 24 février 2017, la Société AMBULANCES TOM a déclaré quitter les locaux en raison du non respect de la loi du 11 février 2005 relative à l’accessibilité des établissements recevant du public et des bâtiments à usage d’habitation.

Les clés ont été restituées le 31 mars 2017.

Par acte d’huissier en date du 7 juillet 2017, Monsieur Y a fait assigner la Société AMBULANCES TOM aux fins de voir celle-ci condamnée, avec exécution provisoire, au paiement d’une somme de 11.574,60 euros correspondant aux loyers dus « pour la période du 1ermars 2017 » (sic), outre le paiement d’une somme de 3 .000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement en date du 31 juillet 2018, le tribunal de grande instance de X a :

Condamné la Société AMBULANCES TOM à verser à Monsieur Y :

— la somme de 11.559,60 euros TTC, correspondant aux loyers impayés du 1^er mars 2017 au 31 mars 2018, dont à déduire le montant du dépôt de garantie,

— la somme de 1.700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment la Société AMBULANCES TOM de sa demande en résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur Y et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamné la Société AMBULANCES TOM aux dépens.

Par déclaration en date du 24 septembre 2018, la SARL AMBULANCES TOM a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2018, la SARL AMBULANCES TOM demande à la Cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de X le 31 juillet 2018,

Constater que les locaux loués par Monsieur Y n’étaient pas conformes à la loi n°2005-102 du 11 février 2005 relative à l’accessibilité des établissements recevant du public,

Constater que Monsieur Y n’a effectué aucune démarche et n’a déposé aucun dossier avant octobre 2015 pour obtenir la mise en place d’un agenda d’accessibilité programmée,

Dire que ces comportements constituent une faute au regard de l’obligation contractuelle de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l’usage pour laquelle elle était destinée,

Ordonner la résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur Y avec effet à la date de la résolution soit au 24 février 2017,

Débouter Monsieur Y de l’intégralité de ses demandes,

Le condamner au paiement de la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 700€,

Le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 3.000€,

Condamner Monsieur Y aux entiers dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RVPA le 11 décembre 2018, Monsieur Z Y demande à la Cour de :

RECEVOIR Monsieur Z Y en ses conclusions, l’y dire bien fondé ;

CE FAISANT,

CONFIRMER le jugement du 31 juillet 2018 du Tribunal de Grande Instance de X,

DEBOUTER les AMBULANCES TOM de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER les AMBULANCES TOM à payer à Monsieur Y une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens au profit de Maître A B DEJAIFFE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de

l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris, la société AMBULANCES TOM invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance à raison du défaut de conformité des lieux loués aux normes d’accessibilité des bâtiments prévues par la loi du 11 février 2005. Elle fait valoir que par une loi nouvelle de 2015 fixant de nouveaux délais, les propriétaires avaient pour obligation de se déclarer en mairie ou en préfecture avant octobre 2015 pour mettre en place un calendrier d’accessibilité programmé dans lequel ils s’engageaient à réaliser des travaux de conformité dans un certain délai ; que le bailleur qui ne prétend pas avoir loué des locaux conformes à la loi du 2005 n’a pas respecté cette obligation alors que la charge de ces travaux de mise en conformité lui incombe en l’absence de stipulations contraires du bail et que l’exécution de cette obligation n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable ; que le bailleur ne peut prétendre que les nouveaux locaux dans lesquels elle s’est installée ne sont pas conformes alors qu’ils ont été mis en conformité en juillet 2017.

M. Z Y fait grief à la société locataire de ne pas établir qu’elle a été obligée de quitter les lieux par contrainte administrative, pas plus qu’elle aurait reçu une mise en demeure des services de la préfecture ou de la mairie de X ; qu’elle a seulement eu l’opportunité de se porter acquéreur de locaux, faisant d’ailleurs observer qu’ils ne respectent pas les normes d’accessibilité.

La cour rappelle que les dispositions de l’article 1719 du code civil imposent au bailleur, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, répondant notamment aux normes susceptibles de s’appliquer en matière d’accessibilité, et de le maintenir en état de servir à l’usage auquel il est destiné.

Si les parties sont libres de limiter cette obligation en transférant au preneur la charge des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, aucune sitpulation expresse du bail ne transfère en l’espèce au preneur la charge ces travaux, la société AMBULANCES TOM ayant, aux termes de l’article 6 e) des conditions générales du bail pour obligation d’effectuer tous les travaux d’entretien et de réparation à l’exception de ceux visés par l’article 606 du code civil mis à la charge du bailleur par l’article 5 b).

Pour autant, la méconnaissance par le bailleur de l’obligation de mise en conformité lui incombant, la non conformité des locaux en matière d’accessibilité n’étant pas discutée, n’est de nature à justifier la résolution du bail par application des dispositions de l’article 1741 du code civil que si elle présente un degré de gravité suffisant.

La cour relève que la société AMBULANCES TOM n’a jamais sollicité l’exécution par le bailleur de travaux de mise en conformité antérieurement à la délivrance du congé, la question du défaut de conformité des locaux en matière d’accessibilité n’ayant été évoquée qu’en suite du refus du bailleur d’accepter ce congé pour la date à laquelle il était donné. La société locataire dont il sera relevé qu’elle n’a fait l’objet d’aucune injonction administrative de travaux, ne reproche d’ailleurs pas au bailleur de ne pas avoir exécuté ces travaux de mise en conformité mais seulement de n’avoir effectué aucune démarche en vue de la mise en place d’un agenda d’accessibilité. Elle ne prétend pas davantage avoir été mise dans l’impossibilité d’exercer son activité dans les lieux loués à raison du défaut de conformité invoqué.

Il ne ressort dès lors pas de ces constatations que le défaut de conformité des locaux loués aux règles prévues en matière d’accessibilité constitue un manquement du bailleur à ses obligations suffisamment grave pour justifier la résolution du bail de sorte que le jugement entrepris la déboutant

de cette demande sera confirmé.

Il n’est pas justifié par la société AMBULANCES TOM que les locaux en cause ont pu être reloués avant le terme de la deuxième période triennale pour lequel le congé était valablement délivré. Le jugement la condamnant au paiement des loyers échus à compter du 1^er mars 2017 et jusqu’au 31 mars 2018 sous déduction du dépôt de garantie de 700 euros versé à la date de signature du bail du 1^er avril 2010 sera dès lors confirmé.

La société AMBULANCES TOM qui succombe en son appel supportera les dépens de première instance et d’appel, la distraction des dépens étant autorisée dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmée.

Il est de plus équitable de la contraindre à participer à concurrence de 2.000 euros aux frais irrépétibles exposés par M. Z Y en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société AMBULANCES TOM à payer à M. Z Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société AMBULANCES TOM aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître A B C en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE