Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2020

(n° 38, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04793 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2ZLK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2017 -Tribunal d’Instance de Paris 8^e – RG n° 11-15-000255

APPELANTE

Madame Y X

Née le […] à […]

Demeurant : […]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle SALEIRO, substituant M^e Isabelle-Anne ARMAND, avocat au barreau de PARIS, toque : A0719

INTIMÉES

SNC […]

N° SIRET : 513 804 484 00014

Prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est : […]

Représentée par Maître A B, avocat au barreau de PARIS de la SELARL AQUILON AVOCATS, toque : L158

SAS ALMA PATRIMOINE,

Prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est : […]

N° SIRET : 490 321 957 00048

Représentée et ayant pour avocat plaidant par Maître A B, avocat au barreau de PARIS de la SELARL AQUILON AVOCATS, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

— M. Christian PAUL-LOUBIERE, président

— M^me Marie MONGIN, conseillère

— M. François BOUYX, conseiller

GREFFIERS

- lors des débats : M. C D-E

— lors du délibéré : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian PAUL-LOUBIÈRE, président et par M^me Cynthia GESTY, greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 février 1999, la société UGIL, aux droits de laquelle vient la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII a donné à bail M^me Y X un logement situé au […] à Paris 8^e arrondissement moyennant un loyer de 11 000 francs soit 2 097,81 euros.

La société Alma Patrimoine François 1^er a été chargée par la bailleresse de gérer et d’administrer l’immeuble suivant contrat du 1^er mai 2013.

Le 24 mars 2015, la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII a fait délivrer à la locataire un commandement visant une clause résolutoire afin d’obtenir paiement de la somme de 62 770,58 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par acte d’huissier des 22 et 26 mai 2015, M^me X a fait assigner la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII et la société Alma Patrimoine François 1^er devant le tribunal d’instance de Paris 8^e arrondissement afin de voir juger, pour l’essentiel, qu’elle n’est pas redevable des sommes réclamées, condamner les défenderesses à faire réaliser sous astreinte les travaux de remise en état nécessaires et condamner ces dernières à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral outre la restitution des sommes indues.

Par jugement du 20 janvier 2017, cette juridiction :

DÉCLARE recevables les demandes en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail ;

MET hors de cause la société Alma patrimoine François 1^er ;

CONDAMNE la société du 28/30 rue de la Trémoille à Paris 8^e à payer à Y X la somme de 775,95 euros au titre du remboursement des provisions sur charges pour les mois de janvier, février, mars, mai et juin 2013 ;

CONDAMNE Y X sera condamnée à payer à la société du 28/30 rue de la Trémoille à Paris 8^e la somme de 92415,09 euros au titre des loyers et charges termes de septembre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 08/09/2016 ;

CONDAMNE la société du 28/30 rue de la Trémoille à Paris 8^e à payer à Y X les sommes suivantes :

—  8097,30 euros au titre du préjudice matériel,

—  2000 euros au titre du préjudice moral,

CONSTATE la résiliation du bail convenue entre les parties à compter du 25/05/2015;

ORDONNE l’expulsion de Y X du local à usage d’habitation situé […] à Paris 8^e, faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Y X à verser à la société du 28/30 rue de la Trémoille à Paris 8^e une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 2276 euros se substituant aux loyers et charges, à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes … ) ;

DIT que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

REJETTE la demande de condamnation de la société du 28/30 rue de la Trémoille à Paris 8^e à faire réaliser des travaux sous astreinte formulée par Y X ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conserve la charge des dépens par elle exposés dans le cadre de la présente instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le 6 mars 2017, M^me X a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Le 19 mai 2017, M^me X a quitté les lieux et restitué les clés.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 octobre 2017, elle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal d’instance du 8^e arrondissement de Paris du 20 janvier 2017 en toutes ses dispositions ;

IN LIMINE LITIS :

— Dire et juger que la notification des conclusions reconventionnelles, à la CCAPEX et au Préfet, a été faite hors délai par la SNC 28/30, rue de la Trémoille Paris VIII ;

— Dire et juger, en conséquence, que les demandes reconventionnelles relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion de M^me Y X sont irrecevables ;

AU FOND :

— Dire et juger M^me Y X recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre liminaire :

— Dire et juger que le bail ne comporte pas de clause résolutoire ;

— Rejeter, en conséquence, la SNC 28/30, rue de la Trémoille Paris VIII de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Dire et juger que la société Alma Patrimoine a engagé sa responsabilité sur le fondement délictuel et que M^me Y X est en droit de demander sa condamnation in solidum avec la société Rue de la Trémoille ;

A titre principal, sur la nullité du commandement de payer et le rejet des demandes pour imprécision de la dette :

— Dire que le commandement de payer en date du 24 mars 2015 est nul pour imprécision des montants sollicités ;

— Dire que les sommes demandées postérieurement à ce commandement sont tout aussi imprécises ;

— Rejeter, en conséquence, l’ensemble des demandes formulées par la société 28-30 rue de la Trémoille Paris VIII et Alma Patrimoine ;

A titre subsidiaire, sur l’absence de bien fondé des sommes réclamées dans le commandement de payer :

Sur les loyers :

— Dire que le logement occupé par M^me Y X ne respecte pas les conditions légales d’un logement décent ;

— Dire et juger, en conséquence, que M^me Y X n’est pas redevable des loyers visés dans le commandement de payer en date du 24 mars 2015, dont le montant total, au 14 août 2015, serait de 72.014,44 euros ;

Sur les charges :

— Constater que, depuis 2009, les sociétés […] et Alma Patrimoine n’ont pas communiqué ou mis à disposition les justificatifs des charges ;

— Dire, en conséquence, que les sommes réclamées, au titre des charges, dans le commandement de payer – pour un prétendu montant total au 14 août 2015 de 4.190,13 € – ne sont pas dues.

En tout état de cause sur les demandes de M^me X :

Sur le remboursement des charges payées et non justifiées :

— Constater que les sociétés […] et Alma Patrimoine n’ont pas communiqué ou mis à disposition les justificatifs des charges, pourtant acquittées par M^me Y X pour les années 2009, 2010, 2011,2012 et en janvier, février, mars, mai et juin 2013 ;

— Dire, en conséquence, que les charges au titre des années 2009, 2010, 2011, 2012 et janvier, février, mars, mai et juin 2013 ne sont pas dues et ont été indûment versées par M^me Y X ;

— Condamner in solidum les sociétés […] et Alma Patrimoine à restituer, à M^me Y X, la somme de 6.362,79 euros, indûment versée au titre des charges des années 2010, 2011, 2012 et des mois de janvier, février, mars, mai et juin 2013 ;

Sur les désordres affectant l’immeuble et l’appartement de M^me X :

— Constater que l’immeuble sis […] à Paris 8 ème ne respecte pas les conditions minimales de sécurité et que l’appartement de M^me Y X ne remplit pas les caractéristiques d’un logement décent, tel que défini par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2012 ;

— Dire que M^me Y X n’est pas redevable des loyers.

Sur l’indemnisation de M^me Y X

— Condamner in solidum les sociétés […] et Alma Patrimoine à verser à M^me Y X la somme de 20.081,71 euros au titre de son préjudice économique;

— Dire et juger que l’indemnisation du trouble de jouissance subi par M^me Y X se compense en totalité avec son éventuelle dette locative ;

— Condamner in solidum les sociétés […] et Alma Patrimoine à verser à M^me Y X la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral.

— Condamner in solidum les sociétés […] et Alma Patrimoine à verser à M^me Y X la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 août 2017, les sociétés du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII et Alma Patrimoine François 1^er demandent à la cour de :

— Déclarer Madame X irrecevable et mal fondée en son appel,

— Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

*Mis hors de cause la société Alma Patrimoine Francois 1^er,

*Débouté Madame X de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle,

*Constaté les manquements de Madame X dans le paiement de ses loyers,

*Constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

*Ordonné l’expulsion de Madame X et celle de tous occupants de son chef et ce, avec le concours de la Force Publique s’il y a lieu,

*Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— L’infirmer pour le surplus

Et statuant à nouveau :

— Constater l’absence de tout manquement du bailleur à ses obligations contractuelles,

— Débouter Madame X de ses demandes concernant le non-paiement des loyers,

— Constater la reddition des charges des exercices 2010, 2011 et 2012,

— Dire et juger les charges et provisions sur charges justifiées,

— Débouter Madame X de ses demandes concernant les charges locatives,

— Débouter Madame X de l’intégralité de ces demandes, tendant à l’exécution des travaux sous astreinte,

— Condamner Madame X à lui payer à la société […] Paris VIII la somme de 115.402,85 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de septembre 2016, sous réserve d’actualisation, et augmentée des intérêts de droit,

— Condamner Madame X à payer à la société […] Paris VIII une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés,

— Débouter Madame X de l’intégralité de ses demandes indemnitaires,

— Condamner Madame X à payer à chacune des sociétés défenderesses une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

A défaut :

— Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame X,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de Madame X et celle de tous occupants de son chef et ce, avec le concours de la Force Publique s’il y a lieu,

— Condamner Madame X aux entiers dépens de première instance et d’appel ces derniers pouvant être recouvrés par Maître A B, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les intimées opposent l’irrecevabilité de l’appel interjeté par M^me X, dans le délai et les formes légales, sans fonder juridiquement cette prétention ni soutenir un moyen quelconque.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail

M^me X estime que la demande reconventionnelle du bailleur n’est pas recevable faute d’avoir saisi la commission de prévention des expulsions deux mois avant la signification de ses conclusions et de l’avoir signifié au préfet de Paris deux mois avant l’audience, ces omissions ne pouvant être régularisées en cours d’instance conformément à la jurisprudence de la cour de cassation.

Les intimées répliquent, au visa de l’article 123 du code de procédure civile, que M^me X n’est pas recevable à soulever cette fin de non-recevoir après avoir conclu au fond, qu’un délai de deux mois s’est écoulé entre la signification des conclusions et l’audience de sorte que la fin de non-recevoir a été régularisée, l’arrêt de la cour de cassation évoqué par l’appelante n’étant pas transposable.

***

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, impose au bailleur personne morale de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail sous peine d’irrecevabilité de la demande.

Il impose également aux bailleurs, sous la même sanction, la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme chargé de réaliser le diagnostic social et financier qui est ensuite remis au juge.

L’article 24 IV précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation en raison d’une dette locative ainsi qu’aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative.

En admettant que l’irrecevabilité de la demande constitue une fin de non-recevoir, l’article 123 du code de procédure civile précise qu’elle peut être proposée en tout état de cause si bien que le moyen opposé par les intimés tenant à l’impossibilité pour l’appelante d’en faire état postérieurement à ses conclusions au fond devant le tribunal d’instance est inopérant.

En fait, le bailleur a notifié ses conclusions aux fins de résiliation du bail du 14 août 2015 à la CCAPEX et au Préfet de Paris le 17 août 2015, l’audience initialement fixée le 25 juin 2015 ayant été renvoyée au 15 octobre 2015.

A cette date, l’affaire a été renvoyée une nouvelle fois et plaidée à l’audience du 28 janvier 2016.

Le 10 mars 2016, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et l’affaire a finalement été mise en délibéré au 20 janvier 2017 lors de l’audience du 3 novembre 2016.

La transposition de la règle définie en cas d’assignation en résiliation du bail par le bailleur à l’hypothèse où il agit par voie reconventionnelle dans le cadre d’une instance introduite par le locataire ne peut être absolue, les deux situations n’étant pas exactement assimilables.

Dans le premier cas, le bailleur est maître de la procédure qu’il engage et il lui appartient de faire en sorte que les délais qui doivent précéder l’introduction de l’instance et le jour de l’audience visée dans l’assignation qu’il fait rédiger soient respectés.

Dans le second cas, sa demande intervient au cours de l’instance initiée par le locataire et, au plus tôt, au jour de l’audience indiquée dans l’assignation lors de laquelle il ne peut que demander le renvoi de l’affaire afin de pouvoir procéder aux notifications prescrites par l’article 24.

'L’audience’ visée par ledit article ne s’entend donc pas nécessairement de l’audience de renvoi puisque, à cette date, l’affaire, dont le bailleur ne contrôle pas l’évolution, peut être à nouveau renvoyée à la diligence du juge, tel étant le cas en l’espèce.

Il était d’ailleurs matériellement impossible pour la bailleresse , dans le cas d’espèce, de saisir la CCAPEX en lui envoyant ses conclusions deux mois avant de formaliser sa demande reconventionnelle en résiliation du bail puis de saisir le Préfet de Paris deux mois avant l’audience de renvoi, moins de quatre mois séparant l’audience du 25 juin 2015 de celle du 15 octobre 2015.

C’est donc à bon droit que la demande de constat de la résiliation du bail a été jugée recevable, plus de deux mois s’étant écoulé entre la saisine de la CCAPEX et du Préfet de Paris et l’audience à laquelle l’affaire a été jugée.

Sur la résiliation du bail et la dette locative

M^me X rappelle que le bail ne contient pas de clause résolutoire.

Elle oppose la nullité du commandement de payer, le montant de la créance visée étant incertain, alors que le montant de la dette de loyer actualisée en 2015 n’est pas plus compréhensible et que celui des charges locatives est erroné.

Elle conteste, le cas échéant, le bien fondé des sommes réclamées étant en droit d’opposer au bailleur l’exception d’inexécution faute de respect des normes de décence et de justification des charges locatives depuis 2009, les pièces produites n’étant pas de nature à établir leur existence alors qu’aucune régularisation annuelle des provisions perçues n’a été opérée, que les pièces justificatives n’ont pas été tenues à sa disposition et que le montant de la provision mensuelle n’a pas été justifié ce qui justifie leur remboursement.

Les intimées répliquent que le commandement de payer est valide, l’imprécision alléguée ne pouvant entraîner sa nullité, de sorte que c’est à bon droit que le tribunal a jugé que la clause résolutoire avait produit ses effets.

Ils ajoutent que la dette locative a augmenté justifiant son actualisation et que la locataire ne démontre pas que son logement n’est pas décent l’autorisant ainsi à se dispenser du paiement du loyer qu’elle ne règle plus depuis quatre ans ce qui justifie, en tant que de besoin, la résiliation du contrat.

Ils soutiennent avoir procédé à la reddition des charges et tenu à la disposition de la locataire les pièces justificatives et précisent que l’absence de régularisation annuelle n’interdit pas d’en réclamer le paiement sous réserve de la prescription.

***

a – la résiliation du bail

Il est constant que le bail ne contient pas de clause résolutoire de sorte que c’est à tort que le premier juge a constaté la résiliation du bail par l’effet d’une telle clause.

La demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de l’imprécision de la somme due au titre de l’arriéré locatif, formée dans l’objectif de faire échec au jeu de cette clause, est donc sans objet.

La société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII sollicite également le prononcé de la résiliation au visa de l’article 1184 du code civil, devenu l’article 1224 du même code, compte tenu du défaut de paiement des loyers.

L’absence d’exécution des obligations de la bailleresse, à qui l’exception d’inexécution est opposée par M^me X, doit revêtir un caractère de gravité suffisante pour autoriser la locataire à s’affranchir de ses propres obligations.

Ainsi, le non respect des normes de décence issues des dispositions du décret ° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite solidarité et renouvellement urbain ne peut justifier le refus de verser le loyer dans son intégralité qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux donnés à bail.

En l’espèce, ainsi que cela sera développé ultérieurement, le logement ne répond pas totalement aux normes de décence.

Toutefois, aucun des griefs qui seront examinés plus avant n’interdit l’utilisation des lieux étant rappelé que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent ne s’étend pas aux parties communes de l’immeuble.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail.

Il convient cependant de prononcer cette résiliation, la locataire ayant gravement manqué à son obligation essentielle d’acquitter le montant du loyer, peu important que les charges locatives soit dues ou non puisqu’elles ne représentent qu’une part modeste de la dette locative globale.

L’expulsion de la locataire sera donc confirmée sans qu’il soit cependant nécessaire de fixer une indemnité d’occupation, M^me X ayant quitté les lieux.

b – la dette locative

S’il est exact que le décompte annexé au commandement de payer délivré le 24 mars 2015 n’est pas suffisamment précis et que les avis d’échéance comportent certaines anomalies, au moins en apparence, la bailleresse produit un nouveau décompte établi postérieurement qui fait apparaître de façon claire le montant des loyers (avec leur indexation en février de chaque année) et des provisions pour charges impayés, mois par mois, à compter du mois de juin 2016 ainsi que les soldes annuels de charges pour un total de 115 516,77 euros au 30 septembre 2016.

Aucune explication n’est cependant fournie en ce qui concerne la rubrique 'rappel de loyer’ pour les sommes de 56,96 euros, 15,26 euros et 2,15 euros, qui correspondraient en réalité à des frais de relance dont l’existence n’est pas établie, de sorte qu’ils doivent être déduits de ce montant.

En ce qui concerne les charges locatives, la décision du tribunal n’est pas critiquée en ce qu’il a été jugé que M^me X était fondée à contester leur paiement au titre des exercices 2010 à 2015 compte tenu de la prescription quinquennale alors applicable.

Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables sont exigibles sur justification.

L’absence de détermination du montant de la provision mensuelle et de régularisation annuelle de ces

provisions dans le respect de la procédure imposée par ledit article n’interdit pas au bailleur de justifier ultérieurement des charges locatives et d’en demander le paiement dans la limite de la prescription.

En ce cas, les provisions versées, qui ne devaient pas l’être faute pour le bailleur d’avoir respecté les règles prescrites par l’article 23, se trouvent rétroactivement validées.

En l’espèce, il est constant que la bailleresse n’a pas respecté lesdites règles mais elle produit les décomptes de charges pour les années 2010 à 2012, avec indication de la clé de répartition, auxquels sont annexés le détail des différents postes de charges récupérables.

Ces pièces suffisent à établir la réalité des charges locatives dont elle demande le paiement.

La reddition des charges, après déduction des provisions versées, rétroactivement validées, faisant apparaître un solde débiteur pour les années 2010 à 2012 (37,41 euros, 280,38 euros et 354,20 euros), c’est à bon droit que la bailleresse a imputé ces sommes dans le compte locatif.

Par contre, en l’absence de justification des charges locatives pour l’année 2013 les provisions doivent être déduites, dans la limite de la demande de M^me X, soit la somme de 775,95 euros (155,19 x 5), aucune demande n’étant par ailleurs formée au titre des exercices postérieurs.

Au total, c’est la somme de 114 663,45 euros qui revient à la bailleresse au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2016, sous réserve de son actualisation au jour du départ de M^me X, laquelle sera majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

Sur l’état du logement et les demandes indemnitaires

M^me X estime que le non respect des normes de décence établi par les constats d’huissiers versés aux débats génère non seulement un préjudice économique, ayant été contrainte de faire réaliser des travaux incombant à la bailleresse et de supporter une surconsommation d’électricité ainsi que divers frais injustifiés, mais également un important préjudice moral né du trouble apporté à la jouissance des lieux.

Les intimées répliquent que les éléments produits ne prouvent pas la non décence des lieux et que les différents chefs de préjudice ne sont pas justifiés.

***

L’article 1719 du code civil dispose que :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que:

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Le décret du 30 janvier 2002 précité, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose en son article 2 que :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

(…)

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement

(…)

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Son article 3 dispose encore que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (…) ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…)

En l’espèce, M^me X produit plusieurs constats d’huissier auxquels sont annexées des photographies et diverses autres pièces dont il résulte que :

— la moquette présente de multiples tâches brunâtres dans chacune des pièces de l’appartement, elle est noircie en bordure des plinthes,

— les fenêtres de type Velux présentent des gonflements, des traces de coulures et d’infiltrations, les vernis sont usés et décolorés, le technicien de la société Creafermeture préconisant leur

remplacement,

— les robinetteries des deux salles de bain sont entartrées et la pression d’eau aux lavabos et aux baignoires est faible,

— une température de 13,5° règne dans le salon le jour de l’un des constats (27 novembre 2013).

En ce qui concerne la moquette, rien ne démontre objectivement que les remontées du sol, très vraisemblablement à l’origine des tâches et du noircissement en périphérie, seraient toxiques, les constatations de 'Techmo Hygiène’ évoquées dans le courrier du conjoint de la locataire du 13 mai 2014 n’étant pas produites.

S’agissant de la température insuffisante mentionnée dans un seul des constats produits, il est à noter que l’huissier n’a pas testé le bon fonctionnement des radiateurs et que les locataires ne se plaignent pas du froid dans leurs multiples courriers mais seulement d’une consommation électrique jugée excessive de sorte qu’il doit être considéré qu’il s’agit d’une anomalie ponctuelle dont l’origine est inconnue, l’absence d’isolation thermique n’étant par ailleurs pas démontrée.

S’agissant enfin du dégât des eaux déclaré auprès de la société Axa France en 2014, qui serait imputable à une infiltration en toiture, aucune information n’est fournie quant à son ampleur et à ses conséquences éventuelles.

Il reste que M^me X et son mari ont été contraints de vivre dans un environnement peu confortable et humide depuis le mois de novembre 2011, date à laquelle ils ont dénoncé les désordres affectant le logement et qui sera considérée comme celle de leur apparition en l’absence d’autres éléments de preuve.

Le trouble apporté à la jouissance des lieux, qui se confond avec le préjudice moral allégué, peut-être évalué par référence à une réfaction de 10 % du montant du loyer mensuel médian arrondi hors charges à compter du 1^er novembre 2011 jusqu’au jour de son départ survenu le 19 mai 2017 soit la somme de 20 880 euros (79 x 2643 x 10 %).

La surconsommation d’électricité évaluée à 150 euros par mois sur quatre ans, qui ne repose que sur la production des trois factures des mois de janvier 2012, 2013 et 2014 dont le montant a progressé, sans référence à la consommation moyenne rapportée à un appartement d’une surface comparable, n’est pas établie de façon suffisamment objective.

La locataire ne justifie pas davantage avoir remplacé l’un des convecteurs électriques.

En ce qui concerne le changement de la moquette au profit d’un plancher en bois stratifié au prix de 6 557,33 euros, il a été effectué d’office par la locataire sans autorisation préalable de la bailleresse alors que rien ne commandait une telle initiative en l’absence d’urgence quelconque.

Ces frais exposés en vue de satisfaire la convenance personnelle de M^me X resteront à sa charge.

Elle rapporte par contre la preuve des frais exposés au titre de l’envoi de lettres recommandées (84,41 euros) et d’huissier (1539,97 euros).

Enfin les frais liés à l’expulsion et au déménagement ne sont que la conséquence de la résiliation légitime du bail.

Sur la situation de la société Alma Patrimoine François 1^er

M^me X estime que la société Alma Patrimoine François 1^er doit répondre, avec son mandant, des conséquences des fautes commises par elle dans sa gestion.

Cette dernière réplique qu’aucune faute de sa part n’étant démontrée, sa responsabilité n’est pas engagée.

***

L’essentiel des demandes indemnitaires de M^me X est relative à l’absence de décence du logement qui relève de la seule responsabilité du bailleur qui était informé des désordres dénoncés par la locataire.

La société Alma Patrimoine François 1^er, dont le mandat est limité à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, n’a pas vocation à se substituer à la société 28-30 rue de la Trémoille Paris VIII en ce qui concerne la réparation des désordres affectant le logement donné à bail qui constitue une partie privative.

Il en résulte que la demande en réparation du préjudice économique en ce qu’elle est dirigée contre la société Alma Patrimoine François 1^er ne peut prospérer.

En ce qui concerne le préjudice moral, il est constant que M^me X a adressé de nombreuses lettres au gestionnaire de l’immeuble, notamment chargé des relations avec les locataires, sans jamais que ce dernier n’y réponde, dénonçant, ainsi que cela ressort des constats d’huissier dressés successivement, le dysfonctionnement récurent de la porte cochère, de l’interphone et de la porte de l’ascenseur laquelle se bloque au 5^e étage ainsi que le défaut d’entretien des équipements de sécurité (extincteurs dont certains sont inutilisables, commande de désenfumage, bloc secours) ou leur absence (clé de déblocage de l’échelle permettant d’accéder au toit).

Il en résulte pour la locataire, outre l’inconfort de devoir achever à pied le trajet pour rejoindre son appartement situé au 6^e étage alors que son compagnon souffre de problèmes cardiaques dont il justifie au plan médical, un sentiment d’insécurité éprouvé sans motif légitime pendant de nombreuses années.

Il lui sera donc alloué la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, la société Alma Patrimoine François 1^er ne justifiant d’aucune démarche pour mettre un terme aux désordres affectant les parties communes légitiment dénoncés par l’appelante.

Sur les autres demandes

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision.

Pour les mêmes raisons, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes reconventionnelles en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de la locataire dans les conditions prévues par la loi,

— condamné la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII à payer à M^me X la somme de 775,95 euros au titre du remboursement des provisions sur charges pour les mois de janvier, février, mars, mai et juin 2013,

— rappelé que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés dans le cadre de la présente instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Déclare sans objet la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 24 mars 2015,

Prononce la résiliation du bail souscrit le 2 février 1999 entre la société UGIL, aux droits de laquelle vient la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII, et M^me X,

Constate le départ des lieux de M^me X et la remise des clés le 19 mai 2017,

Dit n’y avoir lieu en conséquence de prononcer l’expulsion de M^me X et de la condamner à verser à la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII une indemnité d’occupation,

Condamne M^me X à verser à la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII la somme de 114 663,45 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision, au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2016 après déduction de la somme de 775,95 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues les mois de janvier, février, mars, mai et juin 2013 et de celles de 56,96 euros, 15,26 euros et 2,15 euros au titre des frais de relance injustifiés,

Condamne la société du 28/30 rue de la Trémoille Paris VIII à verser à M^me X la somme de 20 880 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celles de 84,41 euros et 1539,97 euros en réparation de son préjudice économique,

Condamne la société Alma Patrimoine François 1^er à verser à M^me X la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

La greffière, Le président,