Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 MAI 2021

(n°2021 / 201 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00234 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7AYJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juillet 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1117180525

APPELANT

Monsieur E F G Y

[…]

Escalier A- RDC – 1^re porte droite

[…]

né le […] à […]

représenté par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/042735 du 10/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Madame Z X venant aux droits de Monsieur B C,

[…]

[…]

née le […] à […]

De nationalité française

représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant, M^e Vincent SABLIER, EYMARD SABLIER ASSOCIES (AARPI), avocat au barreau de PARIS, toque L0087

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 1996, Monsieur B C a consenti à Monsieur E F G Y un bail à usage d’habitation portant sur un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble sis […], escalier A, 1^re porte droite à […] moyennant un loyer de 286,86 € par mois.

Venant aux droits de Monsieur B C par succession, Madame Z X a confié la gestion locative au Cabinet Rbh Scholer.

Lors de l’été 2012, l’immeuble du […] et l’appartement occupé par Monsieur E F G Y ont subi d’importants désordres structurels concomitants à la destruction de l’immeuble voisin et le gérant de biens s’est adressé au syndic pour la réparation de l’appartement suivant devis de la société Snr établi le 11 avril 2013.

Le 30 mai 2013, le service technique de l’Habitat a procédé à une visite de son appartement suite à une réclamation adressée par Monsieur E F G Y à la Drihl et il a relevé que les désordres de l’appartement avaient pour origine des défauts d’étanchéité affectant les parties communes de l’immeuble.

A la suite d’un référé préventif initié par la Ville de Paris dans le cadre de la reconstruction de l’immeuble du 23 rue Doudeauville, un expert judiciaire a déposé son rapport le 29 mai 2015 attribuant les désordres consécutifs aux fissures diverses et mouvements de bâtis de portes et fenêtres, majoritairement, aux affouillements des fondations par suite du mauvais état des canalisations enterrées de l’immeuble et, pour une petite partie seulement, aux travaux voisins.

Madame Z X a fait signifier par son gérant le 19 janvier 2015 un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour règlement d’un arriéré de 5.190,68 €, frais inclus.

Monsieur E F G Y a saisi la commission de conciliation au regard de l’état de son logement, laquelle a été d’avis que le bailleur devait de toute urgence engager des travaux propres à rendre un caractère décent au logement.

Par lettre du 7 avril 2015, l’inspection de salubrité a mis en demeure, d’une part, Madame Z X afin qu’elle fasse réaliser dans un délai de trois mois une recherche de l’origine des fuites et les travaux nécessaires pour éviter les infiltrations ainsi que les travaux permettant d’assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures, d’autre part, le syndic de la copropriété, afin qu’il fasse réaliser dans un délai de quatre mois les travaux de remise en état du mur de façade pour éviter toute infiltration d’eau dans les locaux et prenne toutes les mesures nécessaires pour empêcher tout passage des rongeurs par les soupiraux tout en assurant une ventilation des caves.

Une visite de contrôle négative à l’encontre de Madame Z X a conduit la direction du logement et de l’habitat de la ville de Paris a dresser un procès-verbal de contravention le 26 août 2015.

Par jugement en date du 21 novembre 2016, le juge de proximité du Tribunal d’instance de […] a déclaré Madame Z X non coupable des infractions poursuivies au règlement sanitaire départemental.

Par une ordonnance en date du 13 octobre 2016, le Tribunal d’instance de […] a enjoint à Monsieur E F G Y de laisser la bailleresse et toute entreprise de son choix accéder au logement loué pour l’établissement de devis de remise en état de l’appartement.

Par jugement consécutif du 27 avril 2017, le même tribunal a, aux motifs que le locataire refuse de laisser exécuter les travaux nécessaires à la remise en état des locaux, enjoint à Monsieur E F G de laisser l’accès à son logement pour permettre la préparation et l’exécution des travaux nécessaires à la réfection des désordres affectant les locaux loués et les parties communes de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 21 mars 2017 un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à Monsieur E F G Y pour recouvrement de la somme de 12.579,72 € au titre des loyers et charges.

Par assignation en date du 31 mai 2017, Madame Z X a fait citer Monsieur E F G Y devant le Tribunal d’instance de […] pour solliciter avec bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail au 22 mai 2017, l’autorisation de faire expulser sous astreinte et sans délai Monsieur E F G Y et sa condamnation au paiement de la somme de 12.935,79 € l’arriéré locatif avec intérêts capitalisés, d’une pénalité contractuelle ainsi que d’une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du loyer, outre la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

En défense, Monsieur E F G Y a conclu au débouté de toutes les demandes et sollicité à titre reconventionnel qu’il soit enjoint à Madame Z X de faire réaliser des travaux de remise en état, sous astreinte, qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts et subsidiairement, que les effets de la clause résolutoire soit suspendus, qu’un délai de paiement lui soit octroyé sur 36 mois, €, en tout état de cause que les sommes mises à la charge de chaque partie soient compensées en ce compris les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 26 juillet 2018, le Tribunal d’instance de Paris a :

— débouté Madame Z X de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail,

— condamné Monsieur E F G Y à payer à Madame Z X la somme de 15.812,97 €, arrêtée au 1^er juin 2018, avec intérêts de droit, au titre de l’arriéré,

— condamné Madame Z X à verser à Monsieur E F G Y la somme de 7.906,48 € en réparation de son trouble de jouissance,

— ordonné la compensation entre les créances respectives,

— condamné Madame Z X à effectuer au sein du logement donné à bail à Monsieur E F G Y, dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, les travaux de remise aux normes de décence, soit la suppression des infiltrations qui affectent le mur séparatif entre la salle d’eau et l’entrée et le rétablissement de l’étanchéité des menuiseries extérieures, à charge d’aviser Monsieur E F G Y de la date d’exécution des travaux 2 semaines avant leur commencement, par lettre recommandée avec accusé de réception,

— dit que faute de s’exécuter Madame Z X sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant un délai de six mois à 30 € par jour de retard, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte ;

— condamné Madame Z X à payer à Monsieur E F G Y la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par Monsieur E F G Y selon déclaration en date du 2 janvier 2019.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 27 septembre 2019, Monsieur E F G Y sollicite de la Cour, au visa des articles 561 et suivants du Code de procédure civile, 1217, 1719, 1720,1231-1 et 1343-5 du Code civil, 6, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qu’elle :

' Dise Monsieur E F G Y recevable et bien fondé en son appel ;

' Infirme le jugement rendu le 26 juillet 2018 par le Tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a:

— condamné Monsieur E F G Y à verser à Madame Z X la somme de 15.812,97€ (décompte arrêté au 01/06/2018) avec intérêts au taux légal,

— condamné Madame Z X à verser à Monsieur E F G Y la somme de 7.906,48€ en réparation de son trouble de jouissance,

— ordonné la compensation entre ces deux sommes,

— condamné Madame Z X à effectuer au sein du logement les travaux de remise aux normes suivants : suppression des infiltrations qui affectent le mur séparatif entre la salle d’eau et l’entrée, rétablissement de l’étanchéité des menuiseries extérieures, dans un délai de 4

mois à compter de la signification de la décision,

— dit que faute pour Madame Z X de procéder à ces travaux, elle sera redevable passé ce délai d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant un délai de six mois à 30€ par jour de retard,

— dit que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

1 Sur les travaux à effectuer dans le bien loué et leurs conséquences pour Monsieur E F G Y :

' Enjoigne à Madame Z X de :

— faire établir un devis actualisé et global des travaux à réaliser dans l’appartement habité par Monsieur E F G Y sis à […], […], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 250 € par jour de retard passé ce délai,

— faire procéder dans l’appartement loué, dans un délai de deux mois à compter de la signifi cation de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 250 € par jour de retard passé ce délai, aux travaux ci-dessous :

* faire cesser les infiltrations qui affectent le mur séparatif entre la salle d’eau et l’entrée,

* assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures,

* rénover intégralement la salle de bains,

*réparer les murs et le plafond de la pièce principale,

* réparer les meubles de cuisine de manière à empêcher leur désolidarisation du mur,

* permettre le rétablissement des conditions normales d’humidité, de ventilation, et réparations éventuelles des désordres causés par l’humidité,

* faire procéder à la réfection du papier mural du logement et du parquet,

* faire réaliser des travaux d’insonorisation,

* faire procéder à toute autre réparation qui apparaîtrait nécessaire lors de l’établissement du devis,

* prendre à sa charge les mesures nécessaires pour le relogement de Madame Z X durant le temps que durent les travaux,

' Déboute Madame Z X de sa demande tendant à ce que Monsieur E F G Y soit condamné à laisser sans délai l’accès à son appartement, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

2 Sur le préjudice de jouissance de Monsieur E F G Y :

' Condamne Madame Z X à payer à Monsieur E F G Y la somme

de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

3 Sur la dette locative de Monsieur E F G Y et son règlement :

' Dise que la dette locative de Monsieur E F G Y au 27 septembre 2019 est de 8.033,94 € ;

' Ordonne la compensation entre les sommes mises à la charge des parties par l’arrêt à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où une somme resterait à être due,

' Accorde à Monsieur E F G Y un délai de paiement de 36 mois ;

' Déboute Madame Z X de ses demandes de condamnation pécuniaire de Monsieur E F G Y ;

' Déboute Madame Z X de sa demande d’application de la clause pénale ;

4 Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par Madame Z X

' Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a débouté Madame Z X de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

' Déboute Madame Z X des demandes qu’elle forme à ce titre dans le cadre de son appel incident tendant à :

— l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Monsieur E F G Y sous astreinte,

A titre infiniment subsidiaire,

' Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

' Rejette l’application de la clause pénale ;

' Accorde à Monsieur E F G Y un délai de 36 mois pour payer sa dette locative

5 Sur les frais irrépétibles et les dépens :

' Déboute Madame Z X de la demande tendant à ce que Monsieur E F G Y soit condamné à lui payer 10.000 € sur ce fondement ;

' Dise et juge que Madame Z X conservera la charge de ses dépens, en ce compris le coût des deux constats d’huissier de justice du 10 septembre 2015 et du 14 décembre 2016.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimée portant appel incident notifiées par la voie électronique le 12 février 2021, Madame Z X sollicite de la Cour, au visa des articles 1217 et 1224 du Code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, L. 511-1 et suivants et R.521-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qu’elle:

1. Sur l’état du logement et l’impossible accès aux fins de réalisation des travaux :

— Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a « condamné Madame X à effectuer au sein du logement les travaux de remise aux normes suivants : suppression des infiltrations qui affectent le mur séparatif entre la salle d’eau et l’entrée, rétablissement de l’étanchéité des menuiseries extérieures, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision » et

« dit que faute pour Madame X de procéder à ces travaux, elle sera redevable passé ce délai d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant un délai de six mois à 30 € par jour de retard ».

Et statuant à nouveau sur ce chef :

— Condamne Monsieur E F G Y à laisser sans délai l’accès à son appartement sis […] à Madame Z X, son mandataire et à toute entreprise de son choix afin que ces derniers puissent établir les devis et réaliser les travaux de remise en état, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— Déboute Monsieur E F G Y de l’ensemble de ses demandes au titre de la réalisation des travaux de remise en état et de l’astreinte ;

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

— Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a « débouté Madame X de sa demande aux

fins de constat de la résiliation du bail du 30 mai 1996 à effet du 15 juin 1996 pour la location

à Monsieur Y de l’appartement sis […] ».

Et statuant à nouveau sur ce chef :

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 21 mars 2017 et partant, la résiliation du bail à la date du 22 mai 2017;

— Constate la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur E F G Y et, plus généralement, de toute personne de son chef ;

— Ordonne la libération des lieux par Monsieur E F G Y et de toute personne introduite de son chef, ainsi que la remise des clés à Madame Z X ; A défaut de libération spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur E F G Y, ainsi que celle

de tous occupants éventuellement dans les lieux de son chef, avec le concours, si nécessaire,

de la Force Publique, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées ;

— Dise et juge que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, transportés et séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de Monsieur E F G Y ;

— Assortisse l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— Se réserve compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— Condamne Monsieur E F G Y au paiement, au bénéfice de Madame Z X de la somme de 12.935,79 € correspondant aux loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail intervenue le 22 mai 2017, augmentée des intérêts de retard, conformément à l’article 1153, alinéa 1, du Code civil, à compter du commandement de payer en date du 21 mars 2017 sur la somme de 14.040,50 € ;

— Condamne Monsieur E F G Y à payer à Madame Z X une somme égale à 10% sur la totalité des sommes dues, à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, en application de la clause pénale prévue au bail, et dise que cette somme produira intérêts à compter de la délivrance de l’assignation du 31 mai 2017 ;

— Dise que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux légal, conformément à l’article 1154 du Code civil ;

— Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au double du dernier loyer contractuel en vigueur outre les charges, soit la somme mensuelle de 546,76 € ;

— Condamne Monsieur E F G Y au règlement de cette indemnité à Madame Z X à compter du 22 mai 2017 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;

— Dispense Madame Z X de l’application de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Subsidiairement,

— Réduise le délai prévu aux termes de ce texte ;

3. Sur la dette locative dans l’hypothèse extraordinaire ou la demande aux fins de constat de la résiliation du bail à la date du 22 mai 2017 serait rejetée par la Cour :

— Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a «condamné Monsieur Y à verser à Madame X la somme de 15.812,97 € (décompte arrêté au 1^er juin 2018), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision » ;

Statuant à nouveau,

— Condamne Monsieur E F G Y au paiement de la somme 24.666,93 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du mois de février 2021 inclus, à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause :

— Condamne Monsieur E F G Y à payer à Madame Z X une somme égale à 10% sur la totalité des sommes dues, à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, en application de la clause pénale prévue au bail ;

4. Sur la demande de Monsieur E F G Y au titre du préjudice de jouissance:

— Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a « condamné Madame X à verser à Monsieur Y la somme de 7.906,48 € en réparation de son trouble de jouissance » et

« ordonné la compensation entre les dettes respectives » ;

— Déboute Monsieur E F G Y de l’ensemble de ses demandes au titre de la réparation de son préjudice de jouissance et de la compensation des dettes respectives ;

5. Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

— Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a « condamné Madame X à payer à Monsieur Y la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile » et « condamné Madame X aux entiers dépens ».

Et statuant à nouveau sur ce chef :

— Condamne Monsieur E F G Y au paiement à Madame Z X, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une somme de 10.000 €, ainsi qu’aux dépens ' en ce inclus le coût du commandement du 21 mars 2017 – et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, ce, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 février 2021.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les travaux nécessaires

Monsieur E F G Y fait grief au jugement d’avoir limité les travaux, qu’il a enjoint Madame Z X de faire réaliser à bref délai, à ceux qui étaient préconisés par l’inspecteur de salubrité de la Ville de Paris, soit relatifs au mur entre la salle d’eau et l’entrée et aux menuiseries extérieures ; il plaide qu’il convenait de reprendre la teneur du premier devis établi par le gérant de Madame Z X en date du 11 avril 2013, en y ajoutant la rénovation complètes de la salle de bains et des peintures et sols, la réfection des meubles et la consolidation du mur de soutien du chauffe-eau ainsi que l’insonorisation du logement ; il s’estime bien fondé à s’opposer aux quelques travaux prescrits et demande à être relogé pendant la durée de ceux de plus grande ampleur nécessaires eu égard au temps passé.

Madame Z X réplique qu’elle n’a jamais contesté la nécessité de procéder aux réparations qui sont imputables à la dégradation des parties communes, mais que le locataire y fait obstacle de manière systématique depuis la première lettre recommandée de son gérant du 24 mai 2015 ; elle rappelle que cela a conduit le Tribunal d’instance de Paris 5^e à lui délivrer le 13 octobre 2016 injonction de laisser accès au logement pour l’établissement des devis puis à le condamner par jugement du 27 avril 2017 à donner même accès pour la réalisation des travaux. Elle indique que Monsieur E F G Y n’a ouvert sa porte que le 3 décembre 2016, à son entrepreneur la sarl Jakovljevic, lequel a demandé à y retourner avec l’entrepreneur du syndic, vu la complexité de la situation, ce qui n’a jamais été possible depuis.

Elle conteste en conséquence, par son appel incident, le jugement en ce qu’il lui a fait injonction de travaux, alors qu’elle en est empêchée par l’opposition de Monsieur E F G Y et demande à son tour l’autorisation de procéder aux travaux nécessaires.

Sur ce, il est démontré par l’état des lieux et les procédures rappelées au procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 23 juin 2016 que les dommages subis par les appartements des étages de l’immeuble proviennent des fissures de façade laissant la voie aux pluies et que ceux du rez-de-chaussée, souffrent des mêmes infiltrations en façade, aggravées par celles du soubassement, par la fuite des canalisations enterrées remontant par capillarité et la contrepente du nouveau trottoir en direction des soupiraux des caves.

Ces éléments ont permis à Madame Z X d’être relaxée des infractions du 26 août 2015 au règlement sanitaire départemental par jugement du 6 octobre 2016 pour n’avoir pas donné suite à la mise en demeure susdite, alors que le syndic avait pu de son côté colmater les fissures de façade.

Il est démontré par pièces que, quoiqu’il ait soutenu le contraire en première instance, Monsieur E F G Y a fait obstacle à l’exécution des travaux recommandés par le service d’inspection de salubrité de la Ville de Paris selon mise en demeure du 4 avril 2015 faite à la bailleresse. Cette opposition persistante depuis l’unique visite des lieux qu’il a permise le 3 décembre 2016, est caractérisée par l’absence de toute réaction de sa part aux courriers recommandés pour y donner suite adressés par le gérant ou l’avocat de Madame Z X les 25 janvier 2017, 7 avril 2017,

15 juin 2017, 5 avril 2018, 20 septembre 2018,16 octobre 2018, 6 novembre 2018 et 3 décembre 2018.

Il est par ailleurs admis par Monsieur E F G Y qu’il ne veut pas se satisfaire des travaux ordonnés par jugement et il est donc établi qu’il oppose une inertie coupable tant à la mise en demeure du gérant de biens du 7 janvier 2019 qu’à la sommation d’huissier du 31 janvier 2019. Les dernières écritures de Madame Z X n’ont pas souligné d’ailleurs de changement d’attitude de sa part.

Or, ainsi qu’elle l’évoque, tant que l’accès ne sera pas donné, la nature et l’ampleur des travaux, ainsi que la charge de ceux-ci, ne pourra être ni déterminée ni chiffrée étant observé que les compagnies d’assurances ont été sollicitées en temps utile par le Syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Madame Z X à effectuer les travaux sous astreinte, et il sera dit que Monsieur E F G Y devra laisser l’accès au logement, dans les termes du dispositif du présent arrêt, afin de lui permettre de remédier à l’indécence du logement et ses dégradations, le jugement étant infirmé.

Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail et les suites qu’elle emporte

Le paiement des loyers est une obligation essentielle du bail faite au preneur aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 en contrepartie de la jouissance des lieux loués.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Néanmoins, la non-conformité du logement à certains critères de décence ne justifie pas elle-même le non-paiement de loyers dès lors qu’elle n’entraîne pas pour le locataire une impossibilité totale de jouir du logement.

En l’espèce, c’est en réponse au premier commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 19 janvier 2015 que Monsieur E F G Y s’était prévalu de l’indécence du logement dont il avait requis du gérant de biens qu’il y remédie en exécutant les travaux d’isolation des murs et fenêtres par mise en demeure du 16 avril 2014.

Cette indécence est avérée en ce que le studio ne respectait plus les conditions de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposant le clos et le couvert défini comme suit : 'Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.'

Pourtant, les péripéties décrites plus haut pour la réalisation des travaux à l’intérieur du logement et l’opposition continue de Monsieur E F G Y à les laisser entreprendre a été mise en évidence à compter du 13 octobre 2016, justifiant la mise en oeuvre d’une injonction de faire à son encontre, démontrant ainsi que le logement n’est pas inhabitable, comme il le prétend.

Dès lors le commandement de payer délivré à Monsieur E F G Y le 21 mars 2017,

visant la clause résolutoire du bail, n’a pu l’être de mauvaise foi. Faute de tout règlement dans le délai de deux mois imparti, et l’assignation ayant été régulièrement dénoncée au représentant de l’Etat dans le département, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 22 mai 2017, le jugement étant infirmé.

A défaut de libération spontanée et de remise des clés, Madame Z X sera autorisée à faire expulser Monsieur E F G Y ainsi que tous occupants de son chef, des lieux sis […] ' escalier A, rez-de-chaussée, 1^re porte droite à […], avec le concours, si nécessaire, de la Force publique et selon les modalités prévues par le Code des procédures civiles d’exécution dont il n’est pas besoin de rappeler les termes au dispositif de l’arrêt.

La demande de suppression du délai légal d’évacuation protecteur du locataire formée par Madame Z X sera rejetée.

Eu égard à son maintien dans les lieux sans titre, Monsieur E F G Y sera condamné à verser à Madame Z X une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail avait perduré, à compter de sa résiliation et jusqu’à la restitution des lieux et des clés.

Sur la demande de délai d’évacuation

Compte tenu de l’ancienneté de la date de résiliation du bail, du fait que Monsieur E F G Y s’abstient de tout règlement en contrepartie de l’occupation du logement, et refuse d’ouvrir sa porte à l’entreprise de Madame Z X, sa demande de délai d’évacuation sera rejetée, étant observé qu’il a obtenu son classement le 16 mars 2017 comme étant prioritaire pour un relogement social.

Sur la demande en paiement actualisée en appel

Madame Z X sollicite paiement d’une somme de 24.666,93 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté à l’échéance du mois de février 2021 inclus.

Monsieur E F G Y admet avoir cessé tout paiement à compter du mois de mars 2013, à l’exception du mois de juin 2015 et il plaide qu’en raison de l’indécence consacrée en mai 2015, il ne peut lui être réclamé que le différentiel de loyer, Apl déduite, soit 10,86 € par mois à compter de cette dernière date.

L’argumentation de Monsieur E F G Y ne peut être retenue dès lors qu’il ne démontre pas que l’allocation logement dont il bénéficiait a été versée à Madame Z X pour d’autres périodes que celles qui apparaissent au compte individuel établi par le gérant de biens. La somme prononcée au jugement est donc justifiée avec les intérêts qui seront repris au dispositifs du présent arrêt.

Pour la période complémentaire allant de juillet 2018 à février 2021, la créance d’indemnité d’occupation sera liquidée à la somme de 8.853,96 €, qui tient compte de la fixation de l’indemnité d’occupation telle qu’ordonnée plus haut et Monsieur E F G Y condamné au paiement, sans bénéficier d’aucun délai pour s’acquitter, dès lors qu’il ne démontre pas être en capacité de régler ne serait-ce que l’indemnité d’occupation courante.

Sur la demande de pénalité contractuelle

Le bail étant expiré, la clause pénale ne peut plus s’appliquer sur la totalité de la dette mais seulement sur celle figurant au commandement de payer qui l’a mise en oeuvre le 21 mais 2017 pour 1.257,97 €. Monsieur E F G Y sera condamné au paiement de cette seule somme à titre de

pénalité, laquelle n’est pas excessive, vu le montant de l’arriéré.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Monsieur E F G Y a fait appel sur le montant de l’indemnisation pour trouble de jouissance dont il demande qu’elle soit portée à 30.000 € tandis que Madame Z X sollicite l’infirmation du jugement et l’entier débouté, Monsieur E F G Y étant à l’origine de son préjudice.

Sur ce, ainsi que l’a rappelé le premier juge, si les dégradations et dommages subis par le logement proviennent exclusivement des parties communes sans faute de la bailleresse, le preneur est recevable à solliciter sa garantie de ses préjudices à charge pour elle de se retourner contre le syndicat des copropriétaires qui est assuré. Monsieur E F G Y doit en conséquence être indemnisé de son trouble de jouissance à compter de la mise en demeure du 16 avril 2014 et jusqu’au 25 janvier 2017, première mise en demeure de laisser de nouveau accès au logement pour chiffrer les travaux, lequel sera fixé à la moitié du montant du loyer sur une période de 33 mois.

L’indemnisation sera en conséquence réduite à 4.721,64 €, le jugement étant infirmé au quantum, cette somme venant en déduction de la dette par compensation.

Sur l’anatocisme

Il convient d’autoriser l’application de l’anatocisme sur les condamnations ordonnées dans les conditions légales.

Sur la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte

Le bail étant expiré, Monsieur E F G Y n’est plus en mesure d’exiger des travaux que Madame Z X n’aura pas choisi de faire. Il sera débouté de ce chef.

Sur les frais et dépens

Monsieur E F G Y qui succombe en son recours, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et de première instance en ce compris le coût du commandement de payer, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance étant donc infirmées.

En considération de l’équité, le jugement sera infirmé sur les frais irrépétibles et c’est une même somme de 1.000 € qui sera octroyée à Madame Z X sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel, Monsieur E F G Y étant débouté de sa demande du même chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement prononcé le 26 juillet 2018 par le Tribunal d’instance de Paris en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire de bail à compter du 22 mai 2017 ;

ORDONNE la libération des lieux par Monsieur E F G Y et de toute personne introduite de son chef, ainsi que la remise des clés à Madame Z X ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée, l’expulsion de Monsieur E F G Y ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, si nécessaire, de la Force publique, des lieux qu’il occupe […] ' escalier A, rez-de-chaussée, 1^re porte droite à […], dans les conditions légales ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur E F G Y à compter du 22 mai 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux, au montant contractuel du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur E F G Y à payer à Madame Z X la somme de 24.666,93 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à l’échéance du mois de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15.812,97 euros à compter du 26 juillet 2018 et du présent arrêt sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur E F G Y à payer à Madame Z X les indemnités d’occupation courues à compter du mois de mars 2021 ;

DIT que chaque indemnité sera payable chaque premier jour du mois et au prorata temporis jusqu’à la restitution des lieux et clés ou de l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur E F G Y à payer à Madame Z X la somme de 1.257,97 € à titre de pénalité contractuelle ;

CONDAMNE Madame Z X à payer à Monsieur E F G Y la somme de 4.721,64 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des créances ;

DIT que les intérêts échus de la dette locative ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur E F G Y à laisser l’accès à l’appartement occupé sis […] à Madame Z X, son mandataire et à toute entreprise de son choix afin que ces derniers puissent établir les devis et réaliser les travaux de remise en état, à charge pour Madame Z X d’aviser Monsieur E F G Y de la date et de la teneur des travaux deux semaines avant leur commencement, par lettre recommandée avec accusé de réception ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur E F G Y à verser à Madame Z X la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur E F G Y de sa demande du même chef ;

CONDAMNE Monsieur E F G Y aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 mars 2017.

LE GREFFIER LE PRESIDENT