Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 4 mars 2020, n° 18/14735

TGI Bobigny 16 mai 2018

CA Paris
Confirmation 4 mars 2020

Arguments

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Rejeté
Erreur dans la notification du loyer
La cour a estimé que l'erreur dans le montant du loyer ne remettait pas en cause la validité du congé, qui a mis fin au bail.
Rejeté
Usage effectif des locaux
La cour a jugé que la destination contractuelle des locaux était suffisamment claire et ne permettait pas d'écarter la qualification d'usage exclusif de bureaux.
Accepté
Fixation du loyer du bail renouvelé
La cour a confirmé la nécessité d'une expertise pour évaluer le loyer du bail renouvelé.
Rejeté
Responsabilité des dépens
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé en son appel, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 4 mars 2020, n° 18/14735
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/14735
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 16 mai 2018, N° 17/00021
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Pierre-François ROUSSEAUPhilippe RENAUD
Cabinet(s) :	RENAUD-ROUSTAN AVOCATS
Parties :	SARL MUSIC UNIT c/ SCI IMMOBILIERE PICHON FOURNIER

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 4 MARS 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/14735 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B52HV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2018 -Président du TGI de Bobigny – RG n° 17/00021

APPELANTE

SARL MUSIC UNIT prise en la personne de son gérant

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 452 330 517

[…]

représentée par M^e Pierre-François ROUSSEAU de l’AARPI PHI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0026

INTIMÉE

SCI IMMOBILIÈRE PICHON FOURNIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 500 715 313

[…]

représentée par M^e Philippe RENAUD de la SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139 substitué par M^e Estelle CHEVALIER de la SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société IMMOBILIÈRE PICHON FOURNIER est propriétaire d’un local d’environ 124 m² dans un immeuble situé […].

Selon acte sous seing privé du 10 juillet 2006, elle a consenti à la société ETLANUIT, désormais dénommée MUSIC UNIT un bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 10 juillet 2006.

Aux termes de la clause 3-1 du bail 'le preneur s’engage a) à n’utiliser les lieux loués que pour l’activité de PRODUCTION RÉALISATION EDITION DIFFUSION DE TOUTES PRESTATIONS LIÉES A LA MUSIQUE ET TOUTE AUTRE ACTIVITÉ CONNEXE OU COMPLÉMENTAIRE b) à l’exclusion de toute autre activité, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux [..]'

Le 9 décembre 2014, la société IMMOBILIÈRE PICHON FOURNIER a fait signifier à la société MUSIC UNIT un congé avec offre de renouvellement à effet du 9 juillet 2015, terme du bail, moyennant un loyer de 21.080.000 € HT et HC par an. Le 31 mars 2016, elle a fait signifier un acte rectificatif précisant que le montant du loyer réclamé par le bailleur s’élevait en fait à 21.080€ et non à 21.080.000 €.

Après avoir notifié un mémoire à la société MUSIC UNIT le 3 juillet 2017, la société IMMOBILIÈRE PICHON FOURNIER l’a fait assigner le 18 septembre 2017 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.

A l’occasion de l’audience des plaidoiries, le juge a proposé de désigner un médiateur judiciaire dans le cadre des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile. Les parties ayant exprimé leur accord sur cette mesure, le juge a désigné un médiateur selon jugement du 10 janvier 2018.

Le 6 février 2018, le médiateur a informé le juge que la mesure n’avait pas pu se mettre en place.

Le juge a donc constaté la caducité de la mesure de médiation et a remis l’affaire en délibéré au 16 mai 2018.

Par jugement en date du 16 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Dit que le bail commercial liant les parties relatif aux locaux situés […], a pris fin le 9 juillet 2015 à minuit par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié à la requête de la société IMMOBILIÈRE PICHON FOURNIER le 9 décembre 2014,

— Dit que les locaux objet dudit bail sont à usage exclusif de bureaux,

AVANT DIRE DROIT, sur le prix du bail de renouvellement:

Ordonné une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur X Y

[…]

téléphone : 01 45 44 51 46,

avec pour mission après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tout renseignement utile, de :

— se rendre dans les lieux loués situés […],

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties le bail ainsi que tous documents nécessaires, notamment fiscaux,

— donner son avis motivé sur la valeur locative et le loyer du bail renouvelé à compter du 10 juillet 2015,

— du tout dresser rapport,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 1 er janvier 2019,

Dit que la société IMMOBILIÈRE PICHON FOURNIER devra consigner au greffe du tribunal, avant le 1^er juillet 2018, la somme de 3.000 € (trois mille euros) à titre de provision sur la rémunération de l’expert,

Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien,

Réservé les autres demandes, les dépens et frais irrépétibles,

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 8 juin 2018, la SARL MUSIC UNIT a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 octobre 2019, la SARL MUSIC UNIT, appelante, demande à la cour de :

Vu l’article L.145-34 du Code de commerce,

Infirmer le jugement du Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Bobigny du 16 mai 2018, en ce qu’il a :

— dit que le bail commercial liant les parties relatif aux locaux situés […], avait pris fin le 9 juillet 2015 à minuit par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié à la requête de la société IMMOBILIÈRE PICHON FOURNIER le 9 décembre 2014 ;

— dit que les locaux objet dudit bail étaient à usage exclusif de bureaux,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— dire que les locaux objet du bail ne sont pas à usage exclusif de bureaux ;

— dire que le loyer des locaux loués ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ;

En conséquence,

— débouter la société IMMOBILIERE PICHON FOURNIER de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— dire que la date à retenir pour le nouveau loyer ne pourra s’appliquer qu’à compter du 31 mars 2016 ;

En tout état de cause,

— condamner la société IMMOBILIERE PICHON FOURNIER à payer à la société MUSIC UNIT la somme de 5 000 € ;

— condamner la société IMMOBILIERE PICHON FOURNIER aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 novembre 2019, la SCI IMMOBILIERE PICHON FOURNIER, intimée, demande à la cour de :

Vu l’article L.145-33 et suivants et R.145-2 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles L.145-9, L.145-10 et L. 145-47 du Code de Commerce,

RECEVOIR la société IMMOBILIERE PICHON FOURNIER en ses demandes, fins et conclusions, et l’en dire bien fondée,

En conséquence,

DEBOUTER la société MUSIC UNIT de l’ensemble de ses demandes,

— CONFIRMER le jugement du 16 mai 2018 en ce qu’il a :

DIT ET JUGE que le bail liant les parties a pris fin le 9 juillet 2015,

DIT ET JUGE que les locaux objets du bail sont à usage exclusif de bureaux,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

— Et, y ajoutant,

CONDAMNER la société MUSIC UNIT à verser la somme de 4.000,00 euros à la société IMMOBILIERE PICHON FOURNIER au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le renouvellement du bail

La société locataire sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a dit que le bail commercial liant les parties avait pris fin le 9 juillet 2015 à minuit par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié à la requête de la société IMMOBILIERE PICHON FOURNIER le 9 décembre 2014. Ce à quoi s’oppose la société bailleresse.

La cour relève que l’appelante n’articule sur ce point aucun moyen, sauf le fait que le congé délivré le 9 décembre 2014, avec la mention d’un loyer de 21.080.000 euros, un deuxième congé lui avait été délivré le 31 mars 2016, avec la mention d’un loyer de 21.080 euros, que la première notification avec un loyer erroné ne pouvait constituer le point de départ du nouveau loyer.

Il résulte des pièces produites aux débats que par acte d’huissier de justice en date du 9 décembre 2014, la SCI IMMOBILIERE PICHON FOURNIER a fait délivrer à la SARL MUSIC UNIT un congé pour le 9 juillet 2015 avec offre de renouvellement du bail à compter du 10 juillet 2015, et demandant de voir porter le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.080.000 euros HT/HC. Puis le 31 mars 2016, la bailleresse a fait signifier à la société locataire un acte intitulé 'signification d’une rectification de montant du loyer'. Cet acte rappelait la délivrance du congé en date du 9 décembre 2014 et précisait 'cet acte comporte une erreur (…) Le nouveau loyer est d’un montant de 21.080 euros et non de 21.080.000 euros.'

L’erreur manifeste affectant le montant du loyer sollicité dans le congé délivré, n’affecte pas la validité de l’acte. Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que ce congé avait mis fin au bail le 9 juillet 2015 à minuit.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, au visa de l’article L145-11 du code de commerce, la mention d’un chiffre erroné dans le congé avec offre de renouvellement n’est pas assimilable à une absence de proposition de loyer, quand comme en l’espèce, la mention d’un loyer demandé de '21.080.000 euros’ figurant dans le congé du 9 décembre 2014 procède d’une simple erreur matérielle résultant de l’ajout de trois 0, à la fin du chiffre de 21.080 euros correspondant effectivement à la demande du bailleur, l’acte rectificatif du 31 mars 2016 étant venu rectifier cette erreur. En conséquence, le nouveau loyer sera dû à compter du renouvellement du bail le 10 juillet 2015.

Sur la fixation à la valeur locative

Le premier juge a retenu que les locaux étant à usage exclusif de bureaux, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en application de l’article R145-11 du code de commerce.

La société locataire conclut à l’infirmation du jugement entrepris. Elle soutient que les locaux dont s’agit ne sont pas à usage exclusif de bureaux ; qu’en présence d’une clause de destination incertaine la cour devra prendre en compte l’usage effectif des locaux par la société locataire à la date de renouvellement et qu’il ne s’agit pas d’un usage exclusif puisque le bail autorise toute autre activité connexe ou complémentaire. Elle précise qu’elle exerce une activité de production musicale, d’enregistrement sonore et d’édition musicale ; qu’au sein des locaux, il y a des studios d’enregistrement qui sont mis à disposition des clients contre rémunération pour la production d’oeuvres musicales ; que l’aménagement des locaux en studio d’enregistrement a d’ailleurs nécessité de lourds travaux, qu’elle reçoit également de la marchandise qu’elle stocke dans ses locaux, notamment des enceintes musicales en vue de la revente à des clients ; que l’enregistrement d’oeuvres musicales en studio n’est pas purement intellectuelle mais implique nécessairement une activité manuelle les ingénieurs du son qui assistent les clients devant manipuler et régler l’ensemble du matériel informatique et sonore ; que la clause du bail qui permet 'toute autre activité connexe ou complémentaire’ exclut l’usage exclusif de bureau et permet implicitement la vente de biens en relation avec l’enregistrement d’oeuvres musicales ; que l’expert judiciaire a relevé qu’il s’agissait d’anciens locaux d’activités aménagés en studios de musique.

La société bailleresse qui conclut à la confirmation du jugement entrepris, soutient que les activités de production, réalisation et diffusion sont caractéristiques d’une activité intellectuelle, par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ; que seules doivent être prises en compte les activités figurant dans la clause de destination et non celles effectivement pratiquées ; que les activités liées à la vente de produits liés à la musique ne font pas parties des activités autorisées.

La cour rappelle que l’article R145-11 du code de commerce dispose que " le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables."

Ce n’est qu’en cas de silence, d’ambiguïté ou d’imprécision du bail, que la destination est déterminée par la commune intention des parties.

Il est admis que la notion de bureau aux sens de l’article R145-11du code de commerce

recouvre non seulement les activités intellectuelles et administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de la clientèle, dès lors qu’ils ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.

Pour déterminer si les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à la destination contractuelle et non à l’usage qui est fait des locaux.

La clause de destination permet l’activité de 'PRODUCTION REALISATION EDITION DIFFUSION DE TOUTES PRESTATIONS LIEES A LA MUSIQUE ET TOUTE AUTRE ACTIVITE CONNEXE OU COMPLEMENTAIRE'.

L’activité décrite par la clause de destination est suffisamment explicite pour qu’il ne soit pas besoin de rechercher la commune intention des parties. Elle s’apparente à une prestation intellectuelle, par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle.

L’application de l’article R145-11 ne dépendant pas de l’usage effectif des lieux, il importe peu de rechercher l’usage de ceux-ci et notamment de déterminer si le preneur effectuerait dans les lieux une activité de revente d’enceintes musicales, de location de studios musicaux ou stockerait des

marchandises.

En toute hypothèse, ainsi que l’a relevé le premier juge l’activité de vente d’enceintes invoquée par le preneur n’est pas comprise dans la clause de destination du bail, laquelle n’évoque aucune activité de vente de marchandises. Elle n’est pas démontrée par la production aux débats de deux factures d’achat d’enceintes.

La société locataire verse aux débats un constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 3 octobre 2018, décrivant les lieux pris à bail qui établirait selon elle la présence de marchandise dans les locaux. L’huissier décrit 'une pièce à usage de stockage de matériel et de produits destinés à la vente et/ou à la location. [il] constate la présence de casque audio sous blister neuf de marque AUDIO TECHNICA, de nombreux CS neufs, de disques vinyles, d’enceintes et de câblage'.

La cour relève que la clause de destination n’évoque pas une activité d’achat pour revente de marchandises. Celle-ci est contestée par le bailleur et non établie par le preneur. En effet, l’huissier s’il indique qu’il constate 'une pièce à usage de stockage de matériels et de produits destinés à la vente et/ ou à la location’ ne fait que reproduire les dires du locataire, puisqu’il ne relève aucun étiquetage de produits permettant cette revente. Cela ne peut suffire à établir la présence de marchandises destinées à la vente.

Par ailleurs, ainsi que l’a rappelé le premier juge la présence de clientèle dans les lieux est insuffisante à écarter la qualification de bureau, l’usage exclusif de bureau n’étant pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir clients et fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. Dès lors, la mise à disposition de la clientèle des studios d’enregistrement, ne fait pas perdre aux locaux la qualification de bureaux.

Enfin, ainsi que l’a noté le premier juge le fait que le bail mentionne la faculté pour le preneur d’adjoindre à l’activité prévue par le contrat des activités connexes et complémentaires, ne permet pas d’écarter par principe la qualification d’usage exclusif de bureau. En effet, cette stipulation, qui constitue un simple rappel du droit reconnu au preneur par l’article L145-47 alinéa 1^er du code de commerce, ne peut être assimilée à une clause tout commerce, laquelle par la généralité des usages qu’elle autorise est par nature incompatible avec l’usage exclusif de bureau.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, de sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé conformément à l’article L145-36 du code de commerce et à l’article R145-11 dudit code.

Sur la mesure d’expertise

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a institué une mesure d’expertise aux fins de donner un avis motivé sur la valeur locative et le montant du loyer renouvelé à compter du 10 juillet 2015.

Sur les mesures accessoires

Le jugement étant confirmé à titre principal, il doit l’être également en ce qui concerne le sort de dépens de première instance et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société locataire qui succombe en son appel devra être condamnée aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris;

y ajoutant,

Dit que le nouveau loyer est dû à compter du 10 juillet 2015 ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société MUSIC UNIT aux dépens de l’appel avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE